Москва ориентируется на высокий бюджет


10.02.2025 09:00

Прошедший год собрал на рынке новостроек множество негативных факторов, и началась перестройка. Девелоперы Москвы адаптируются к новой реальности, делая ставку на дорогостоящие проекты и пополняя инструментарий продаж.


Главными негативными факторами для рынка стали отмена массовой льготной ипотечной программы и повышение ключевой ставки Центробанка. «Такая денежно-кредитная политика регулятора направлена на снижение инфляции, но при этом оказала логичное влияние на удорожание кредитов, в том числе ипотечных», — говорит Виктор Тимофеев, коммерческий директор девелоперской компании «Сияние».

Как отмечает Анна Соколова, коммерческий директор «ОМ Девелопмент», предпринятые властями меры привели к снижению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к падению количества сделок во втором полугодии на 30–40% относительно первой половины, а к уровню 2023 года — почти вдвое. Из-за роста ключевой ставки банки также повысили стоимость проектного финансирования и ужесточили требования к новым проектам. «Все эти события дестабилизировали рынок новостроек во втором полугодии. В качестве основных последствий следует отметить снижение объемов ипотечного кредитования, падение количества сделок на рынке недвижимости, рост себестоимости проектов, снижение активности застройщиков и заморозка/продажа части проектов», — подчеркнула она.

В перечне событий, повлиявших на рынок, Анна Соколова также указывает введение минимальной площади квартир в проектируемых новостройках (не менее 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных), а также минимальных размеров жилых комнат. «В итоге в прошлом году часть проектов, которые должны были заходить в экспертизу весной-летом как в Москве, так и в Московской области, ушли на перепроектирование, сдвинулись сроки получения разрешений и выхода на реализацию. Эти ограничения приводят к росту площади квартир и, как следствие, увеличению минимального бюджета покупки. Соответственно, доступность жилья в прошлом году значительно снизилась», — уточнила она.

В Москве еще одним важным событием стало повышение требований со стороны Москомархитектуры к 3D-моделям проектов, которые проходят согласование архитектурно-градостроительных решений, добавила Анна Соколова.

Она также обратила внимание на введение обязательных эскроу-счетов для ИЖС при покупке. В прошлом году данная схема применялась только для сделок с семейной ипотекой, с марта 2025 года она распространится на все сделки ИЖС, что также повлияет на рынок жилья в целом.

«Все эти события привели к снижению деловой активности девелоперов: они не торопятся покупать новые проекты; часть из них продают площадки, которые считают недостаточно ликвидными или со сложной экономикой; одним из трендов уходящего года стало создание партнерств застройщиками для реализации отдельных проектов. Этот тренд наметился во втором полугодии 2024 года, но наиболее яркое развитие получит в 2025-м и последующие годы», — полагает Анна Соколова.

В новых условиях застройщики вынуждены адаптироваться и искать новые способы стимулирования спроса. «Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта», — уверен Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Кроме финансовых механизмов, застройщики работают над улучшением конечного продукта, отметил Виктор Тимофеев.

Ставка на дорогой сегмент

Спрос лишился главного драйвера — льготной ипотеки. Но в Москве за последнюю пару лет подрастал спрос на жилье бизнес-класса, а в течение последнего года покупатели были активны в высокобюджетном сегменте. Это топ-менеджеры и владельцы бизнеса, в том числе из регионов, которые рассматривают столичную недвижимость как надежный актив, в том числе альтернативу зарубежной недвижимости.

По данным компании «Метриум», по итогам 2024 года число сделок на рынке жилой недвижимости в Москве сократилось. Согласно данным Росреестра, количество сделок на рынке строящегося жилья снизилось на 25%, готовых квартир — на 16%. Число выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 11%.

К концу года, отмечают аналитики «Метриум», наблюдалось восстановление спроса за счет скидок от застройщиков и программ рассрочек.

По подсчетам аналитиков, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть: именно в этом сегменте льготная ипотека была особенно популярна. Сокращение спроса на лоты бизнес-класса составило 3%. По мнению Руслана Сырцова, спрос на новостройки бизнес-класса проявил устойчивость за счет роста экспозиции, хотя предложений в этом сегменте было много.

Но на высокобюджетные новостройки спрос вырос на 87%. По словам Виктора Тимофеева, застройщики премиального жилья намного устойчивее к кризису и гораздо увереннее смотрят в будущее. Это, полагает он, связано с тем, что сегмент менее подвержен риску и у него есть свой покупатель, который готов вкладываться в такую недвижимость, сохраняя и приувеличивая свой капитал.

Предложение, как известно, тянется за спросом. Объем предложения в Москве, по данным «Метриум», по итогам года вырос на 7%. Совокупный объем предложения в массовом сегменте за год вырос на 2,2% (20 339 лотов), в классе «бизнес» — на + 16,2% (23 194 лота), в премиальном сегменте — на + 46,1% (6439 лотов), в элитном делюкс-классе — на + 42,2% (1,79 тыс. лотов, включая апартаменты).

Незначительное увеличение объема предложения в массовом сегменте аналитики объясняют в том числе переориентацией девелоперов на бизнес-сегмент.

Рост цен на столичные новостройки эксперты наблюдали в первой половине года. «С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного», — отмечают аналитики «Метриум».

В массовом сегменте по итогам года средневзвешенная цена квадратного метра составила 333 010 рублей — снижение 1,1%. Лоты бизнес-класса за год подорожали на 5,2% — до 472 870 рублей за кв. м. В новостройках делюкс-класса цена квадратного метра достигла 2,79 млн рублей, прибавив за год 20,4%, в элитных — 1,83 млн рублей (+ 34,5%), в премиальных — 781 510 рублей (+ 21,4%).

Рынок надеется на снижение ставок

Уже очевидно: одна часть участников рынка и потенциальных покупателей жилья в течение 2025 года будут трепетно ожидать снижения ключевой ставки. Другая часть — возводить дорогостоящее жилье и, соответственно, выбирать на рынке высокобюджетные лоты.

Анна Соколова предполагает, что в течение года ключевая ставка будет варьироваться в пределах 19–23%. Но надеется, что выше 21% она все-таки не поднимется — ее размер влияет не только на строительную, но и другие ключевые системные отрасли страны.

«Участники рынка ожидают, что будет разработана программа по антикризисной поддержке как рынка недвижимости, так и экономики в целом. Ряд мероприятий по поддержке спроса на первичном рынке жилья анонсирован в 2024 году. Ждем, будут ли они реализованы в 2025-м. В частности, в условиях ужесточения условий по ипотеке нужно разработать правовую базу для предоставления покупателям рассрочек на длительный период. Это позволит повысить доступность жилья и немного сгладить текущий кризис. Девелоперы несильно любят данный инструмент продаж, но в условиях отсутствия доступного ипотечного кредитования рассрочки позволяют хоть немного поддержать спрос», — полагает она.

В ходе онлайн-конференции «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?» Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объявил: «Даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить. Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно — в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие».

«Альфа-Инвестиции» рассчитала ценовой прогноз. По подсчетам аналитиков, в среднем в 2025 году цены вырастут на 5–7%. По данным компании, факторов в пользу снижения цен больше, и они могут перевесить в любой момент, то есть на один-два позитивных сценария набираются три-пять негативных. Условный средний ориентир для цен на жилье в 2025 году — динамика официальной инфляции: около 6% в последнем обзоре ЦБ.

Однако всегда есть исключения: в отдельных ЖК и районах можно будет увидеть более быстрый рост, но также и снижение, которое уже сейчас достигает 30%, а значит, может быть и больше.

Эксперты пророчат активное развитие высокобюджетного сегмента. «В 2024 году элитный рынок Москвы продолжили пополнять качественные проекты в привлекательных локациях. Но эти комплексы были спроектированы в кардинально иных экономических условиях. Сегодня наблюдается лучший за несколько лет спрос на элитное жилье. Однако даже это не полностью нивелирует для девелоперов сложности, связанные с чрезвычайно дорогим проектным финансированием. Поэтому, на мой взгляд, темпы стартов в сегменте в наступившем году снизятся. Вместе с тем интерес потребителей сохраняется. Следовательно, будет происходить постепенное исчерпание предложения. Не исключено, что к концу года возникнет дефицит элитных новостроек, что дополнительно простимулирует рост цен», — полагает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».

«С учетом накопившегося отложенного спроса и стабилизации экономической ситуации в стране можно с уверенностью сказать, что в будущем мы ожидаем увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Надеемся, что в 2025 году увидим улучшение ситуации в целом на рынке строительства жилья в стране», — резюмировал Виктор Тимофеев.


АВТОР: Марина Лебедева
ИСТОЧНИК ФОТО: ASNinfo

Поделиться:


05.06.2024 15:07

54% предпринимателей планируют расширять свой бизнес в ближайший год. Наибольшая доля таких компаний сосредоточена в отраслях производства товаров народного потребления, промышленности, энергетики и сельского хозяйства. О результатах исследования, проведенного ВТБ, рассказал на ПМЭФ-2024 заместитель президента – председателя правления ВТБ Денис Бортников.


В половине случаев предприниматели планируют развивать бизнес за счет увеличения объема продаж и производства как с привлечением заемных, так и за счет собственных средств. Каждая четвертая компания, готовая расширяться, планирует выход на новые рынки сбыта и рассматривает для этого зарубежное направление – Китай, ОАЭ, страны ближнего зарубежья. Предприятия торговли и ритейла в качестве новых рынков рассматривают для себя выход на маркетплейсы.

В числе наиболее важных инструментов финансовой поддержки предприниматели назвали субсидии и целевые гранты, а также льготное финансирование (25% и 23% соответственно). При этом в качестве инструментов льготного финансирования в основном рассматриваются кредиты. Отдельное направление – ИТ и телеком – представители этих отраслей сообщили, что больше нуждаются в налоговых льготах, особенно в послаблениях в части НДС.

В качестве наиболее востребованных инструментов нефинансовой поддержки более половины респондентов назвали мораторий на проверки бизнеса и упрощение отчетности. Для предприятий сферы услуг существенной помощью станет продвижение бизнеса в социальных сетях и на маркетплейсах.

Каждая четвертая опрошенная компания считает текущее состояние бизнеса оптимальным и расширяться в ближайшее время не планирует.

*Исследование проведено банком ВТБ в мае 2024 года среди предпринимателей сегмента малого и среднего бизнеса в городах России с населением более 100 тысяч человек. Темой исследования стала заинтересованность предпринимателей в инструментах финансовой и нефинансовой поддержки, а также планы развития бизнеса на ближайший год.


ИСТОЧНИК: Пресс-служба Банка ВТБ (ПАО)
ИСТОЧНИК ФОТО: ASNinfo

Поделиться:


05.06.2024 14:00

В первом квартале 2024 года эксперты фиксировали высокий спрос на квартиры в новостройках дорогого сегмента. Процесс можно считать закономерным, причин для этого немало. Причем специалисты ждут настоящего расцвета высокобюджетного сегмента и обещают и высокий спрос, и активизацию девелоперов.


По итогам первого квартала 2024 года в Москве зарегистрировано на 12% меньше ДДУ, чем годом раньше. Однако, отмечают аналитики «Метриум», было заключено в два раза больше ДДУ в проектах класса «премиум» и выше, чем в аналогичный период 2023 года.

По данным компании GloraX, в Москве за квартал приобретены 375 квартир в высокобюджетном сегменте — в 2,7 раза больше, чем в первом квартале 2023 года. «Рост спроса подкрепляется как увеличением инвестиционной активности, так и изменением портрета самого покупателя. Сейчас все больше уделяется внимания концепции проекта, его наполнению, а не размеру квартиры. Покупатель платит прежде всего за сервис и удобство, которые становятся ему доступны в премиальных жилых комплексах, где подготовлены все условия для комфортной жизни и экономии времени», — подчеркнул Сергей Гусев, директор департамента аналитики и ценообразования GloraX.

В Петербурге, по данным NF Group, на первичном рынке элитного жилья реализованы 128 квартир и апартаментов общей площадью 17,5 тыс. кв. м, что более чем в три раза превышает значения аналогичного периода предыдущего года. В структуре спроса на элитное жилье традиционно преобладают введенные в эксплуатацию объекты, при этом в начале 2024 года доля сделок с лотами в готовых домах достигла рекордного значения (91%).

Специалисты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» отметили: рекордно выросла доля сделок в рассрочку. В первом квартале около 75% покупателей элитных квартир воспользовались именно этим способом покупки жилья, остальные сделки в равной степени распределились между ипотекой и стопроцентной оплатой. Для сравнения: по итогам 2023 года доля рассрочки в структуре спроса оценивалась в 58%, ипотека — в 30%.

При этом, заметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», количество инвестиционных сделок в элитном сегменте невелико: «Бо́льшая часть нашей аудитории приобретает элитные квартиры в таких проектах, как «Приоритет» и «Три грации», для себя и своей семьи. Отсюда — и рост средней площади, а также рост числа сделок в готовых объектах. Почти 60% сделок — это квартиры с тремя спальнями и более».

 

Остаться в России

Причин для активного спроса на дорогое жилье несколько. Между жильем в Турции, на Бали или еще где-либо многие граждане выбирают Россию. По данным аналитиков АН «Бон Тон», на фоне волатильности курса рубля и общей экономической нестабильности люди предпочитают сохранить деньги привычными способами, вкладываясь в недвижимость.

«Рынок премиальной недвижимости в целом представлен в ограниченном количестве, и на лоты в подобных проектах формируется отложенный спрос. Премиальное жилье покупали и продолжат покупать всегда: для одних — это временное вложение денежных средств, для других — способ улучшить жилищные условия, для третьих — выгодная инвестиция, чтобы приумножить капитал», — утверждает Сергей Гусев.

Благодаря перестройке экономики появляются люди — в первую очередь в нестоличных регионах, — которые могут себе позволить приобрести квартиру в Москве или Петербурге, в том числе категории «трофейная недвижимость».

Кроме того, на рынок дорогого жилья стали возвращаться покупатели, которые в период пандемии ориентировались на загородный рынок.

В то же время Оксана Кравцова полагает, что говорить о «рывке спроса» не стоит: «Скорее, это плановое восстановление. Причина оживления — клиенты принимают решение продолжать развивать свой бизнес в России».

Святослав Куланин, директор по оценке Sminex, добавил: «В отличие от массовых сегментов рынок элитной недвижимости работает иначе. Здесь нет льготных ипотечных программ, оказывающих значительное влияние на спрос, цены и объем предложения. Доля инвесторов также невелика — около 8%, большинство покупателей приобретают квартиры для себя. Спрос на девелоперские проекты в высшем ценовом сегменте стабилен и может лишь на короткое время приостанавливаться под влиянием внешних факторов».

 

Восполнение запаса

По оценке АН «Бон Тон», доля элитной недвижимости в общей структуре первичного рынка Москвы составляет 2,7%.

По данным компании «Метриум», хотя столичные девелоперы вывели в течение первого квартала на рынок 12 проектов в дорогом сегменте, это на треть меньше, чем в первом квартале прошлого года. Всего к концу квартала в открытых продажах находились 66 дорогих проектов, в том числе 35 элитных. В элитном классе объем предложения (в лотах) за квартал вырос на 8%.

Много элитных проектов девелоперы вывели на рынок в 2023 году, когда спрос начал расти после просадки в пандемию. Кроме того, на элитный рынок вышли игроки, ранее не работавшие в этом сегменте: Группа ЛСР, «Абсолют Недвижимость», Level Group, ГК «Пионер».

То есть на растущий спрос девелоперы ответили новым предложением. «Дефицита предложения на рынке элитной недвижимости Москвы ожидать не стоит. Здесь работает экономический принцип ”спрос рождает предложение”. Девелоперы продолжают выводить на рынок новые дома. По итогам первого квартала объем предложения элитной недвижимости на московском рынке составил 168,9 тыс. кв. м. Кварталом ранее к продаже предлагались 114,7 тыс. кв. м», — отметил Святослав Куланин.

В Петербурге, напротив, предложение в элитном сегменте сократилось и пока пополняется медленно. По данным NF Group, по итогам первого квартала объем предложения составил 94 тыс. кв. м (690 лотов). Аналитики компании отметили: на фоне отсутствия нового предложения, которое пополнило бы рынок в начале года, а также завершения продаж в одном из элитных ЖК укрепился тренд на сокращение объема предложения, фиксировавшийся со второй половины 2023 года. За квартал показатель сократился на 10% как в квадратных метрах, так и в лотах, годовая динамика носит еще более выраженный характер: − 28% и − 33% соответственно. По мнению специалистов, в силу инертности рынка девелоперы не успели отреагировать на возросший спрос, выводится мало новых проектов. Впрочем, есть несколько заявленных к выводу на рынок в текущем году новых объектов.

По словам Оксаны Кравцовой, сокращение объема первичного предложения продолжается с 2023 года; если сравнить количество лотов в открытой экспозиции в первом квартале 2023-го с первыми тремя месяцами 2024-го, то снижение составило 30%. «Дефицит предложения новых объектов элитной недвижимости ощущается уже довольно сильно, из-за чего часть покупателей все больше обращает внимание на квартиры на вторичном рынке», — указала она.

 

Продолжение следует

По мнению участников рынка, спрос продолжит расти — по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Смогут ли застройщики быстро реагировать на запросы покупателей — вопрос открытый. Возможно, многое зависит от конкретного региона.

«Можно предположить, что спрос будет расти в соответствии с активностью застройщиков в данном сегменте и экономической обстановкой в целом. Интересные проекты всегда пользуются спросом и собирают свою аудиторию. Например, в Москве активно расширяется вариативность проектов в высокобюджетном сегменте, что подтверждает интерес и готовность людей к уникальным проектам с особыми качественными характеристиками, конкурентная среда укрепляется», — рассуждает Сергей Гусев.

По его словам, рынку есть куда расти, поскольку география строительства жилья высокого класса расширяется и больше не представляет исключительно центральные локации.

«Спрос на премиальный сегмент будет оставаться стабильно высоким, поскольку, с одной стороны, не завязан на высокие ипотечные ставки, а с другой стороны — на рынке остается достаточно высокое число инвесторов, которые вкладываются в рост стоимости жилья за счет стадии строительства, предпочитая этот подход другим финансовым инструментам», — убежден Сергей Гусев.

Эксперты NF Group полагают, что девелоперы имеют достаточно мощностей для поддержания стабильного спроса. Только в Москве с начала года регулярно выходят элитные, премиальные, люксовые новые проекты (в том числе апартаменты) разного масштаба, а Петербург пока отметился двумя проектами — уже во втором квартале.


АВТОР: Лариса Петрова
ИСТОЧНИК ФОТО: ASNinfo

Поделиться: