Москва ориентируется на высокий бюджет
Прошедший год собрал на рынке новостроек множество негативных факторов, и началась перестройка. Девелоперы Москвы адаптируются к новой реальности, делая ставку на дорогостоящие проекты и пополняя инструментарий продаж.
Главными негативными факторами для рынка стали отмена массовой льготной ипотечной программы и повышение ключевой ставки Центробанка. «Такая денежно-кредитная политика регулятора направлена на снижение инфляции, но при этом оказала логичное влияние на удорожание кредитов, в том числе ипотечных», — говорит Виктор Тимофеев, коммерческий директор девелоперской компании «Сияние».
Как отмечает Анна Соколова, коммерческий директор «ОМ Девелопмент», предпринятые властями меры привели к снижению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к падению количества сделок во втором полугодии на 30–40% относительно первой половины, а к уровню 2023 года — почти вдвое. Из-за роста ключевой ставки банки также повысили стоимость проектного финансирования и ужесточили требования к новым проектам. «Все эти события дестабилизировали рынок новостроек во втором полугодии. В качестве основных последствий следует отметить снижение объемов ипотечного кредитования, падение количества сделок на рынке недвижимости, рост себестоимости проектов, снижение активности застройщиков и заморозка/продажа части проектов», — подчеркнула она.
В перечне событий, повлиявших на рынок, Анна Соколова также указывает введение минимальной площади квартир в проектируемых новостройках (не менее 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных), а также минимальных размеров жилых комнат. «В итоге в прошлом году часть проектов, которые должны были заходить в экспертизу весной-летом как в Москве, так и в Московской области, ушли на перепроектирование, сдвинулись сроки получения разрешений и выхода на реализацию. Эти ограничения приводят к росту площади квартир и, как следствие, увеличению минимального бюджета покупки. Соответственно, доступность жилья в прошлом году значительно снизилась», — уточнила она.
В Москве еще одним важным событием стало повышение требований со стороны Москомархитектуры к 3D-моделям проектов, которые проходят согласование архитектурно-градостроительных решений, добавила Анна Соколова.
Она также обратила внимание на введение обязательных эскроу-счетов для ИЖС при покупке. В прошлом году данная схема применялась только для сделок с семейной ипотекой, с марта 2025 года она распространится на все сделки ИЖС, что также повлияет на рынок жилья в целом.
«Все эти события привели к снижению деловой активности девелоперов: они не торопятся покупать новые проекты; часть из них продают площадки, которые считают недостаточно ликвидными или со сложной экономикой; одним из трендов уходящего года стало создание партнерств застройщиками для реализации отдельных проектов. Этот тренд наметился во втором полугодии 2024 года, но наиболее яркое развитие получит в 2025-м и последующие годы», — полагает Анна Соколова.
В новых условиях застройщики вынуждены адаптироваться и искать новые способы стимулирования спроса. «Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта», — уверен Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Кроме финансовых механизмов, застройщики работают над улучшением конечного продукта, отметил Виктор Тимофеев.
Ставка на дорогой сегмент
Спрос лишился главного драйвера — льготной ипотеки. Но в Москве за последнюю пару лет подрастал спрос на жилье бизнес-класса, а в течение последнего года покупатели были активны в высокобюджетном сегменте. Это топ-менеджеры и владельцы бизнеса, в том числе из регионов, которые рассматривают столичную недвижимость как надежный актив, в том числе альтернативу зарубежной недвижимости.
По данным компании «Метриум», по итогам 2024 года число сделок на рынке жилой недвижимости в Москве сократилось. Согласно данным Росреестра, количество сделок на рынке строящегося жилья снизилось на 25%, готовых квартир — на 16%. Число выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 11%.
К концу года, отмечают аналитики «Метриум», наблюдалось восстановление спроса за счет скидок от застройщиков и программ рассрочек.
По подсчетам аналитиков, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть: именно в этом сегменте льготная ипотека была особенно популярна. Сокращение спроса на лоты бизнес-класса составило 3%. По мнению Руслана Сырцова, спрос на новостройки бизнес-класса проявил устойчивость за счет роста экспозиции, хотя предложений в этом сегменте было много.
Но на высокобюджетные новостройки спрос вырос на 87%. По словам Виктора Тимофеева, застройщики премиального жилья намного устойчивее к кризису и гораздо увереннее смотрят в будущее. Это, полагает он, связано с тем, что сегмент менее подвержен риску и у него есть свой покупатель, который готов вкладываться в такую недвижимость, сохраняя и приувеличивая свой капитал.
Предложение, как известно, тянется за спросом. Объем предложения в Москве, по данным «Метриум», по итогам года вырос на 7%. Совокупный объем предложения в массовом сегменте за год вырос на 2,2% (20 339 лотов), в классе «бизнес» — на + 16,2% (23 194 лота), в премиальном сегменте — на + 46,1% (6439 лотов), в элитном делюкс-классе — на + 42,2% (1,79 тыс. лотов, включая апартаменты).
Незначительное увеличение объема предложения в массовом сегменте аналитики объясняют в том числе переориентацией девелоперов на бизнес-сегмент.
Рост цен на столичные новостройки эксперты наблюдали в первой половине года. «С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного», — отмечают аналитики «Метриум».
В массовом сегменте по итогам года средневзвешенная цена квадратного метра составила 333 010 рублей — снижение 1,1%. Лоты бизнес-класса за год подорожали на 5,2% — до 472 870 рублей за кв. м. В новостройках делюкс-класса цена квадратного метра достигла 2,79 млн рублей, прибавив за год 20,4%, в элитных — 1,83 млн рублей (+ 34,5%), в премиальных — 781 510 рублей (+ 21,4%).
Рынок надеется на снижение ставок
Уже очевидно: одна часть участников рынка и потенциальных покупателей жилья в течение 2025 года будут трепетно ожидать снижения ключевой ставки. Другая часть — возводить дорогостоящее жилье и, соответственно, выбирать на рынке высокобюджетные лоты.
Анна Соколова предполагает, что в течение года ключевая ставка будет варьироваться в пределах 19–23%. Но надеется, что выше 21% она все-таки не поднимется — ее размер влияет не только на строительную, но и другие ключевые системные отрасли страны.
«Участники рынка ожидают, что будет разработана программа по антикризисной поддержке как рынка недвижимости, так и экономики в целом. Ряд мероприятий по поддержке спроса на первичном рынке жилья анонсирован в 2024 году. Ждем, будут ли они реализованы в 2025-м. В частности, в условиях ужесточения условий по ипотеке нужно разработать правовую базу для предоставления покупателям рассрочек на длительный период. Это позволит повысить доступность жилья и немного сгладить текущий кризис. Девелоперы несильно любят данный инструмент продаж, но в условиях отсутствия доступного ипотечного кредитования рассрочки позволяют хоть немного поддержать спрос», — полагает она.
В ходе онлайн-конференции «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?» Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объявил: «Даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить. Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно — в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие».
«Альфа-Инвестиции» рассчитала ценовой прогноз. По подсчетам аналитиков, в среднем в 2025 году цены вырастут на 5–7%. По данным компании, факторов в пользу снижения цен больше, и они могут перевесить в любой момент, то есть на один-два позитивных сценария набираются три-пять негативных. Условный средний ориентир для цен на жилье в 2025 году — динамика официальной инфляции: около 6% в последнем обзоре ЦБ.
Однако всегда есть исключения: в отдельных ЖК и районах можно будет увидеть более быстрый рост, но также и снижение, которое уже сейчас достигает 30%, а значит, может быть и больше.
Эксперты пророчат активное развитие высокобюджетного сегмента. «В 2024 году элитный рынок Москвы продолжили пополнять качественные проекты в привлекательных локациях. Но эти комплексы были спроектированы в кардинально иных экономических условиях. Сегодня наблюдается лучший за несколько лет спрос на элитное жилье. Однако даже это не полностью нивелирует для девелоперов сложности, связанные с чрезвычайно дорогим проектным финансированием. Поэтому, на мой взгляд, темпы стартов в сегменте в наступившем году снизятся. Вместе с тем интерес потребителей сохраняется. Следовательно, будет происходить постепенное исчерпание предложения. Не исключено, что к концу года возникнет дефицит элитных новостроек, что дополнительно простимулирует рост цен», — полагает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
«С учетом накопившегося отложенного спроса и стабилизации экономической ситуации в стране можно с уверенностью сказать, что в будущем мы ожидаем увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Надеемся, что в 2025 году увидим улучшение ситуации в целом на рынке строительства жилья в стране», — резюмировал Виктор Тимофеев.
Двухкомнатные квартиры в массовых новостройках Москвы продемонстрировали самый значительный рост средней цены за последние 12 месяцев, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Их средняя стоимость увеличилась к августу 2022 года на 19% до 17,8 млн рублей против 14,2 млн рублей в августе 2021 года.
Средняя стоимость квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве за прошедшие с августа 2021 года 12 месяцев увеличилась на 6,2%. Однако разные типы квартир по количеству комнат в них дорожали неравномерно. На первом месте по росту цены за год – двухкомнатные квартиры, которые подорожали с 14,2 млн до 16,8 млн рублей или на 18,6%.
Далее следуют однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась с 10,5 до 11,8 млн рублей. В относительном выражении они стали дороже на 13,1%. Похожим образом подорожали трехкомнатные квартиры, чья средняя стоимость повысилась с 18,8 млн до 21,1 млн рублей (12,7%). Меньше всего выросли цены на студии – 7,4 млн до 8,2 млн рублей (12,0%), хотя в последние годы именно этот формат жилья дорожал быстрее всего.
При этом средняя площадь двухкомнатных квартир в продаже почти не изменилась. Сейчас она в среднем равна 59,1 кв. м против 58,6 кв. м в августе 2021 года. Одновременно средняя площадь трехкомнатной квартиры уменьшилась примерно на 3 кв. м (81,3 кв. м против 83,6 кв. м). Студии между тем стали в среднем меньше на 1,3 кв. м (сейчас – 23,7 кв. м), а однокомнатные квартиры – на 1,4 кв. м (теперь 38 кв. м).
Удельная стоимость разных типов квартир повысилась практически одинаково, не считая трехкомнатных квартир. Средняя цена квадратного метра в студиях увеличилась за 12 месяцев на 17,8% (до 347 тыс. рублей), в двухкомнатных квартирах – 17,6 % (до 285 тыс. рублей.), в однокомнатных квартирах – на 17,2% (до 311 тыс. рублей).
«Рост цен на двухкомнатные квартиры связан с несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Расширение программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком привлекло на рынок многих покупателей, заинтересованных в расширении площади жилья. Соответственно начал расти спрос на двухкомнатные квартиры, как на минимально подходящий для молодой семьи вариант. Помимо этого, в последние годы ускорился не только рост цен, но и сокращение средней площади продаваемых квартир в новостройках, что стимулировало часть клиентов переключиться на покупку более просторных двухкомнатных квартир, вместо исчезающих больших однокомнатных».
Источник: «Метриум»
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги III квартала 2022 года на рынке апартаментов в Петербурге. В III квартале 2022 года свободное предложение апартаментов увеличилось на 12% и составило 5 тыс. юнитов. С июля по сентябрь было продано около 500 юнитов различных форматов, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Уменьшение средней цены наблюдалось только в несервисных апартаментах – снижение за квартал составило 18%, до 262 тыс. руб./кв. м, что обусловлено появлением предложения с более низкой стоимостью. До конца года рынок апартаментов будет развиваться по аналогичным тенденциям, что и рынок жилья. Дополнительное влияние на сегмент будет оказывать рынок внутреннего туризма.
По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в III квартале 2022 года совокупные продажи апартаментов показали положительную квартальную динамику в основном благодаря несервисному формату. В этом квартале были выведены на рынок сразу шесть комплексов, в том числе «Zoom на Неве», «Zoom Черная Речка», «Наследие на Марата», «Римского-Корсакова 22», которые за счет ценового преимущества перед юнитами в сданных комплексах апартаментов и жилыми объектами, показали высокие темпы продаж.
- По итогам III квартала 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 5 тыс. юнитов, увеличившись на 12% за квартал. В III квартале 2022 года стартовали продажи в семи новых проектах: шести – несервисных и одном – сервисном. Общее количество юнитов в них превысило 3,9 тыс. шт. С начала года количество апартаментов в экспозиции увеличилось на 49%, в основном за счет появления в продаже несервисных юнитов.
- В III квартале 2022 года в продаже находилось рекордное с 2017 года количество комплексов несервисных апартаментов – 13 проектов, 60% из которых относятся к объектам реконструкции.
- Доля сервисных апартаментов в структуре предложения снизилась до 60% – около 3 тыс. юнитов, доля несервисных юнитов увеличилась до 23% (1,1 тыс. юнитов), доля рекреационных апартаментов составила 16% (около 800 юнитов).
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале 2022 года было продано около 500 апартаментов различных форматов суммарной площадью 14,7 тыс. кв. м, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Несмотря на положительную квартальную динамику, совокупные продажи за девять месяцев 2022 года уменьшились в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале продажи сервисных апартаментов остались на уровне II квартала 2022 года – около 300 юнитов, однако по отношению к результатам девяти месяцев прошлого года спрос снизился в 2,5 раза. Продажи рекреационных апартаментов сократились на 11% за квартал, при этом к результатам девяти месяцев 2021 года спрос на них увеличился на треть. Продажи несервисных апартаментов за девять месяцев в годовой динамике снизились в 1,4 раза, но за квартал продемонстрировали существенный рост, что обусловлено вводом новых объектов и особенностями формата – несервисные юниты при сопоставимом качестве на 20–30% дешевле жилой недвижимости в аналогичной локации.
- По итогам сентября 2022 года квартальная динамика цен в этом сегменте не претерпела изменений за исключением несервисных апартаментов, где снижение средней цены за квартал составило 18% (262 тыс. руб./кв. м) благодаря появлению на рынке предложения с более низкой стоимостью.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, сейчас спрос скорректировался в направлении несервисных и рекреационных апартаментов, которые покупатели, как правило, используют для собственного проживания. Стоит особенно отметить, что проекты несервисного формата развиваются в двух направлениях – апартаменты в объектах реконструкции и новые мультиформатные комплексы. Причем каждый из форматов находит своего покупателя: реконструированные привлекают покупателей местоположением и камерностью, а новое строительство – современной средой, технологиями и разнообразием планировок. Учитывая текущую динамику развития формата и увеличившееся количество предложения, мы полагаем, что годовые показатели продаж несервисных апартаментов сохранятся на уровне прошлого года.