Москва ориентируется на высокий бюджет
Прошедший год собрал на рынке новостроек множество негативных факторов, и началась перестройка. Девелоперы Москвы адаптируются к новой реальности, делая ставку на дорогостоящие проекты и пополняя инструментарий продаж.
Главными негативными факторами для рынка стали отмена массовой льготной ипотечной программы и повышение ключевой ставки Центробанка. «Такая денежно-кредитная политика регулятора направлена на снижение инфляции, но при этом оказала логичное влияние на удорожание кредитов, в том числе ипотечных», — говорит Виктор Тимофеев, коммерческий директор девелоперской компании «Сияние».
Как отмечает Анна Соколова, коммерческий директор «ОМ Девелопмент», предпринятые властями меры привели к снижению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к падению количества сделок во втором полугодии на 30–40% относительно первой половины, а к уровню 2023 года — почти вдвое. Из-за роста ключевой ставки банки также повысили стоимость проектного финансирования и ужесточили требования к новым проектам. «Все эти события дестабилизировали рынок новостроек во втором полугодии. В качестве основных последствий следует отметить снижение объемов ипотечного кредитования, падение количества сделок на рынке недвижимости, рост себестоимости проектов, снижение активности застройщиков и заморозка/продажа части проектов», — подчеркнула она.
В перечне событий, повлиявших на рынок, Анна Соколова также указывает введение минимальной площади квартир в проектируемых новостройках (не менее 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных), а также минимальных размеров жилых комнат. «В итоге в прошлом году часть проектов, которые должны были заходить в экспертизу весной-летом как в Москве, так и в Московской области, ушли на перепроектирование, сдвинулись сроки получения разрешений и выхода на реализацию. Эти ограничения приводят к росту площади квартир и, как следствие, увеличению минимального бюджета покупки. Соответственно, доступность жилья в прошлом году значительно снизилась», — уточнила она.
В Москве еще одним важным событием стало повышение требований со стороны Москомархитектуры к 3D-моделям проектов, которые проходят согласование архитектурно-градостроительных решений, добавила Анна Соколова.
Она также обратила внимание на введение обязательных эскроу-счетов для ИЖС при покупке. В прошлом году данная схема применялась только для сделок с семейной ипотекой, с марта 2025 года она распространится на все сделки ИЖС, что также повлияет на рынок жилья в целом.
«Все эти события привели к снижению деловой активности девелоперов: они не торопятся покупать новые проекты; часть из них продают площадки, которые считают недостаточно ликвидными или со сложной экономикой; одним из трендов уходящего года стало создание партнерств застройщиками для реализации отдельных проектов. Этот тренд наметился во втором полугодии 2024 года, но наиболее яркое развитие получит в 2025-м и последующие годы», — полагает Анна Соколова.
В новых условиях застройщики вынуждены адаптироваться и искать новые способы стимулирования спроса. «Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта», — уверен Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Кроме финансовых механизмов, застройщики работают над улучшением конечного продукта, отметил Виктор Тимофеев.
Ставка на дорогой сегмент
Спрос лишился главного драйвера — льготной ипотеки. Но в Москве за последнюю пару лет подрастал спрос на жилье бизнес-класса, а в течение последнего года покупатели были активны в высокобюджетном сегменте. Это топ-менеджеры и владельцы бизнеса, в том числе из регионов, которые рассматривают столичную недвижимость как надежный актив, в том числе альтернативу зарубежной недвижимости.
По данным компании «Метриум», по итогам 2024 года число сделок на рынке жилой недвижимости в Москве сократилось. Согласно данным Росреестра, количество сделок на рынке строящегося жилья снизилось на 25%, готовых квартир — на 16%. Число выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 11%.
К концу года, отмечают аналитики «Метриум», наблюдалось восстановление спроса за счет скидок от застройщиков и программ рассрочек.
По подсчетам аналитиков, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть: именно в этом сегменте льготная ипотека была особенно популярна. Сокращение спроса на лоты бизнес-класса составило 3%. По мнению Руслана Сырцова, спрос на новостройки бизнес-класса проявил устойчивость за счет роста экспозиции, хотя предложений в этом сегменте было много.
Но на высокобюджетные новостройки спрос вырос на 87%. По словам Виктора Тимофеева, застройщики премиального жилья намного устойчивее к кризису и гораздо увереннее смотрят в будущее. Это, полагает он, связано с тем, что сегмент менее подвержен риску и у него есть свой покупатель, который готов вкладываться в такую недвижимость, сохраняя и приувеличивая свой капитал.
Предложение, как известно, тянется за спросом. Объем предложения в Москве, по данным «Метриум», по итогам года вырос на 7%. Совокупный объем предложения в массовом сегменте за год вырос на 2,2% (20 339 лотов), в классе «бизнес» — на + 16,2% (23 194 лота), в премиальном сегменте — на + 46,1% (6439 лотов), в элитном делюкс-классе — на + 42,2% (1,79 тыс. лотов, включая апартаменты).
Незначительное увеличение объема предложения в массовом сегменте аналитики объясняют в том числе переориентацией девелоперов на бизнес-сегмент.
Рост цен на столичные новостройки эксперты наблюдали в первой половине года. «С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного», — отмечают аналитики «Метриум».
В массовом сегменте по итогам года средневзвешенная цена квадратного метра составила 333 010 рублей — снижение 1,1%. Лоты бизнес-класса за год подорожали на 5,2% — до 472 870 рублей за кв. м. В новостройках делюкс-класса цена квадратного метра достигла 2,79 млн рублей, прибавив за год 20,4%, в элитных — 1,83 млн рублей (+ 34,5%), в премиальных — 781 510 рублей (+ 21,4%).
Рынок надеется на снижение ставок
Уже очевидно: одна часть участников рынка и потенциальных покупателей жилья в течение 2025 года будут трепетно ожидать снижения ключевой ставки. Другая часть — возводить дорогостоящее жилье и, соответственно, выбирать на рынке высокобюджетные лоты.
Анна Соколова предполагает, что в течение года ключевая ставка будет варьироваться в пределах 19–23%. Но надеется, что выше 21% она все-таки не поднимется — ее размер влияет не только на строительную, но и другие ключевые системные отрасли страны.
«Участники рынка ожидают, что будет разработана программа по антикризисной поддержке как рынка недвижимости, так и экономики в целом. Ряд мероприятий по поддержке спроса на первичном рынке жилья анонсирован в 2024 году. Ждем, будут ли они реализованы в 2025-м. В частности, в условиях ужесточения условий по ипотеке нужно разработать правовую базу для предоставления покупателям рассрочек на длительный период. Это позволит повысить доступность жилья и немного сгладить текущий кризис. Девелоперы несильно любят данный инструмент продаж, но в условиях отсутствия доступного ипотечного кредитования рассрочки позволяют хоть немного поддержать спрос», — полагает она.
В ходе онлайн-конференции «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?» Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объявил: «Даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить. Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно — в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие».
«Альфа-Инвестиции» рассчитала ценовой прогноз. По подсчетам аналитиков, в среднем в 2025 году цены вырастут на 5–7%. По данным компании, факторов в пользу снижения цен больше, и они могут перевесить в любой момент, то есть на один-два позитивных сценария набираются три-пять негативных. Условный средний ориентир для цен на жилье в 2025 году — динамика официальной инфляции: около 6% в последнем обзоре ЦБ.
Однако всегда есть исключения: в отдельных ЖК и районах можно будет увидеть более быстрый рост, но также и снижение, которое уже сейчас достигает 30%, а значит, может быть и больше.
Эксперты пророчат активное развитие высокобюджетного сегмента. «В 2024 году элитный рынок Москвы продолжили пополнять качественные проекты в привлекательных локациях. Но эти комплексы были спроектированы в кардинально иных экономических условиях. Сегодня наблюдается лучший за несколько лет спрос на элитное жилье. Однако даже это не полностью нивелирует для девелоперов сложности, связанные с чрезвычайно дорогим проектным финансированием. Поэтому, на мой взгляд, темпы стартов в сегменте в наступившем году снизятся. Вместе с тем интерес потребителей сохраняется. Следовательно, будет происходить постепенное исчерпание предложения. Не исключено, что к концу года возникнет дефицит элитных новостроек, что дополнительно простимулирует рост цен», — полагает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
«С учетом накопившегося отложенного спроса и стабилизации экономической ситуации в стране можно с уверенностью сказать, что в будущем мы ожидаем увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Надеемся, что в 2025 году увидим улучшение ситуации в целом на рынке строительства жилья в стране», — резюмировал Виктор Тимофеев.
По данным консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia), по предварительным итогам 2022 года основной спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных россиян приходится на Турцию – 31%, ОАЭ – 22% и Кипр – 14%. Анализ запросов за 10 месяцев также показал, что 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или гражданства, а оставшиеся 36% планируют приобрести недвижимость для собственного проживания либо в инвестиционных целях.
- По предварительным итогам 2022 года в топ-10 стран-лидеров по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян вошли Турция (31%), ОАЭ (22%), Кипр (14%), Португалия (8%), Греция (6%), Мальта (4%), страны Карибского бассейна (4%), Испания (4%), Великобритания (4%) и Гренада (3%).
Топ стран по запросам покупателей из России, 2022 год
Источник: NF Group Research
- Анна Ларина, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group: «Турция стала лидером рейтинга благодаря совокупности факторов. В первую очередь, интерес со стороны россиян обусловлен получением турецкого гражданства – оно оформляется при минимальном объеме инвестиций в 400 тыс. долларов и сроке владения недвижимостью от трех лет. Наличие турецкого паспорта дает возможность получить визу E-2, что является самым быстрым способом эмиграции в США. Во-вторых, турецкая недвижимость – это актив, который можно продать через три года после покупки. В-третьих, туристические локации Турции популярны среди тех, кто приобретает жилье для собственного пользования и для сдачи в аренду и получения дохода».
- Стоит отметить, что 80–85% всех запросов на недвижимость Турции входят в бюджет до 1 млн долларов, так как этой суммы, с одной стороны, достаточно для получения турецкого гражданства, а с другой – объекты в данном бюджете располагаются в лучших локациях и имеют обширную инфраструктуру.
- Среди локаций Турции наибольшим спросом пользуется Стамбул. Кроме того, россияне интересуются туристическими локациями, такими как Аланья, Анталья, а также престижными курортными вариантами – такими, как Бодрум и Фетие.
- Рынок ОАЭ, занимающий вторую строчку рейтинга, предоставляет выгодные условия для бизнеса и релокации, поскольку государство проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые намереваются переехать в страну. Иностранные граждане, инвестирующие в экономику ОАЭ, имеют возможность получить аналог ВНЖ – Emirates ID. Кроме того, застройщики предлагают качественные проекты с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью.
- В 2022 году количество сделок по покупке недвижимости в Арабских Эмиратах выросло более чем в 10 раз по сравнению с прошлым годом. Основными локациями являются Дубай (Палм-Джумейра, Дубай Марина, Даун Таун) и Абу-Даби (Саадият, Аль-Рим). Так совпало, что, помимо лояльности к иностранным (в том числе российским инвесторам), рынки ОАЭ активно развиваются, цены демонстрируют значительный рост уже более двух лет – например, стоимость элитных вилл в Дубае выросла на 16% за 2021 год, вилл в Абу-Даби – на 3,5%.
- Основными целями приобретения недвижимости в стране являются: релокация семьи покупателя, проживание в ОАЭ от полугода и более, сдача в аренду готовых юнитов, спекулятивные сделки (то есть покупка с целью перепродажи – использование недвижимости как актива), покупка готовых объектов для редевелопмента и другие. В частности, в Дубае наблюдается спрос в том числе на новостройки, которые, возможно, позже будут перепродаваться с приростом цены от 20% до 40%. Более того, рассматриваются также готовые бизнесы - покупка пулов апартаментов с арендаторами в туристических зонах и управляющей компанией, которая будет сдавать эти апартаменты в аренду. В таком случае доходность может достигать 6,5% и выше.
- В настоящее время более 70% клиентов рассматривают в ОАЭ приобретение двух и более объектов в связи с высоким инвестиционным потенциалом. Самый востребованный бюджет 1–4 млн долларов, более 15% запросов приходится на бюджет от $10 млн долларов. Более 50% клиентов открывают здесь компании, чтобы диверсифицировать свой бизнес, также многие ищут офисы и релоцируют часть сотрудников.
- Марина Шалаева, управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group): «В 2022 году ключевые рынки недвижимости на Ближнем Востоке показали активный рост. Стремительную популярность набрали такие локации как Дубай и Абу-Даби. Инвесторы все чаще рассматривают недвижимость в Шардже (ОАЭ), Мекке (Саудовская Аравия) и Каире (Египет) с целью диверсификации портфеля. В недвижимость на Ближнем Востоке активно инвестируют ультрахайнеты из Европы, России, Индии, Пакистана, а также местное население. Этот регион привлекателен для российских инвесторов лояльной налоговой политикой, наличием возможности перевода средств из России и качественными проектами с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью».
- Закрывает тройку лидеров Кипр – страна в ЕС, которая продолжает принимать заявления от россиян на получение ВНЖ при покупке недвижимости от 300 тыс. евро. Более того, фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства (в настоящее время для этого нужно прожить в стране от пяти лет). За 10 месяцев 2022 года здесь был продан 10 781 объект недвижимости, что на 36% больше, чем за тот же период 2021 года, и является самым высоким показателем с 2008 года. В октябре 2022 года количество продаж недвижимости на Кипре увеличилось на 29% по сравнению с октябрем 2021 года. Наибольшее количество продаж было зафиксировано в Лимасоле, за ним следуют Никосия, Ларнака, Пафос и Фамагуста.
- 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или второго гражданства. В 2022 году наиболее популярными являются иммиграционные программы Турции и Кипра.
- Цель 16% заявок – покупка дома для собственного проживания. В топ стран среди этих запросов входят ОАЭ и Турция.
- 14% покупателей готовы рассмотреть недвижимость в качестве инвестиции. Наиболее популярными странами в этой категории являются ОАЭ (Дубай и Абу-Даби) и Турция (Стамбул). Возрастает количество запросов на недвижимость в Саудовской Аравии, Египте, Катаре и Бахрейне.
- 6% покупателей рассматривают недвижимость за границей для собственного проживания и инвестиций. Наиболее популярной локацией в этой категории являются ОАЭ.
Цели покупки зарубежной недвижимости, 2022 г.
Источник: NF Group Research
В переоцененной «старой» и Новой Москве цены на жилье продолжают уверенно падать, а в значительно более бюджетном Подмосковье, куда ушел основной спрос, - топчутся на месте.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за ноябрь стоимость метра как в «старой», так и в Новой Москве сократилась на 0,8% - до 253 600 и 198 800 руб. соответственно. В Подмосковье цены за месяц почти не изменились, снизившись лишь на 0,1% до 151 450 руб. за кв. м.
Устойчивость Московской области к снижению цен объясняется перетоком покупателей из еще более переоцененных «старой» и Новой Москвы. Как следствие, если в «старой» Москве и на присоединенных территориях цены за последние семь месяцев упали на 6,7% и 4,5%, то в области – только на 2,4%.
В Москве сейчас метр стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации. В ноябре динамика цен по типам жилья и комнатности была равномерной. Примечательно, что дорогие сегменты – монолит-кирпич и многокомнатные квартиры, которые раньше более успешно сопротивлялись снижению цен, чем дешевые сегменты, в ноябре дешевели примерно теми же темпами, что и рынок в целом: монолит-кирпич потерял 0,9% в цене, многокомнатные квартиры – 0,7%. Как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости условна – она всегда дешевеет в той же пропорции, что и остальной рынок, просто позднее.
На фоне существенного минуса в высокобюджетных сегментах Центральный округ стал главным аутсайдером рейтинга по географии – в ноябре цены на квартиры в центре Москвы упали в два раза больше, чем рынок в среднем – на 1,7%. Дорогие Западный и Юго-Западный округа тоже дешевели опережающими темпами (-0,9% и -1,1% соответственно).
В Новой Москве лидером по темпам снижения цен в ноябре стал сегмент однокомнатных квартир (-1,2%), которые в предыдущие годы активно скупали инвесторы. Сейчас они ушли с рынка, поэтому цены на однушки корректируются опережающими темпами: с пиковых значений в апреле 2022 г. однокомнатные квартиры подешевели на 6%, тогда как рынок Новой Москвы в среднем потерял 4,5%.
Что касается типов жилья, то монолит-кирпич за МКАД дешевеет медленнее более дешевых вариантов (-0,6% в ноябре). В отличие от «старой» Москвы, где цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах часто сильно завышены, в Новой Москве и Подмосковье разница в цене между монолит-кирпичом, старым кирпичом и панелью в одной локации не так велика, поэтому покупатели предпочитают более новое и качественное жилье.
В разрезе географии за МКАД лучше всего себя чувствует дальнее Подмосковье, где в ноябре метр прибавил 0,8% - заоблачные цены вытесняют спрос все дальше от «старой» Москвы. По сравнению с апрелем 2022 г. дальнее Подмосковье подешевело на 0,4%, тогда как ближнее и среднее - на 3,6% и 2,2%.
Немного иная ситуация в Новой Москве: в ноябре цены в дальнем Троицком округе снизились на 1,1%, а в примыкающем к МКАД Новомосковском – на 0,7%. Однако по итогам семи месяцев по темпам снижения цен по-прежнему впереди Новомосковский округ, подешевевший на 4,7%. В Троицком стоимость метра за тот же период упала на 3,7%.
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Предложение на вторичном рынке столичного региона перестало расти, но остается на максимальных уровнях. На этом фоне тренд на снижение цен в Москве – «старой» и Новой – становится все более устойчивым, несмотря на рост спроса. Вернее, некоторая активизация рынка обусловлена именно снижением цен предложения и реальных сделок. По всей видимости, «медвежий» тренд не изменится, пока объем предложения не сократится существенно. В Подмосковье цены тоже постепенно ползут вниз, но благодаря перетоку покупателей из перегретой столицы медленнее, чем в Москве».