Москва ориентируется на высокий бюджет
Прошедший год собрал на рынке новостроек множество негативных факторов, и началась перестройка. Девелоперы Москвы адаптируются к новой реальности, делая ставку на дорогостоящие проекты и пополняя инструментарий продаж.
Главными негативными факторами для рынка стали отмена массовой льготной ипотечной программы и повышение ключевой ставки Центробанка. «Такая денежно-кредитная политика регулятора направлена на снижение инфляции, но при этом оказала логичное влияние на удорожание кредитов, в том числе ипотечных», — говорит Виктор Тимофеев, коммерческий директор девелоперской компании «Сияние».
Как отмечает Анна Соколова, коммерческий директор «ОМ Девелопмент», предпринятые властями меры привели к снижению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к падению количества сделок во втором полугодии на 30–40% относительно первой половины, а к уровню 2023 года — почти вдвое. Из-за роста ключевой ставки банки также повысили стоимость проектного финансирования и ужесточили требования к новым проектам. «Все эти события дестабилизировали рынок новостроек во втором полугодии. В качестве основных последствий следует отметить снижение объемов ипотечного кредитования, падение количества сделок на рынке недвижимости, рост себестоимости проектов, снижение активности застройщиков и заморозка/продажа части проектов», — подчеркнула она.
В перечне событий, повлиявших на рынок, Анна Соколова также указывает введение минимальной площади квартир в проектируемых новостройках (не менее 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных), а также минимальных размеров жилых комнат. «В итоге в прошлом году часть проектов, которые должны были заходить в экспертизу весной-летом как в Москве, так и в Московской области, ушли на перепроектирование, сдвинулись сроки получения разрешений и выхода на реализацию. Эти ограничения приводят к росту площади квартир и, как следствие, увеличению минимального бюджета покупки. Соответственно, доступность жилья в прошлом году значительно снизилась», — уточнила она.
В Москве еще одним важным событием стало повышение требований со стороны Москомархитектуры к 3D-моделям проектов, которые проходят согласование архитектурно-градостроительных решений, добавила Анна Соколова.
Она также обратила внимание на введение обязательных эскроу-счетов для ИЖС при покупке. В прошлом году данная схема применялась только для сделок с семейной ипотекой, с марта 2025 года она распространится на все сделки ИЖС, что также повлияет на рынок жилья в целом.
«Все эти события привели к снижению деловой активности девелоперов: они не торопятся покупать новые проекты; часть из них продают площадки, которые считают недостаточно ликвидными или со сложной экономикой; одним из трендов уходящего года стало создание партнерств застройщиками для реализации отдельных проектов. Этот тренд наметился во втором полугодии 2024 года, но наиболее яркое развитие получит в 2025-м и последующие годы», — полагает Анна Соколова.
В новых условиях застройщики вынуждены адаптироваться и искать новые способы стимулирования спроса. «Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта», — уверен Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Кроме финансовых механизмов, застройщики работают над улучшением конечного продукта, отметил Виктор Тимофеев.
Ставка на дорогой сегмент
Спрос лишился главного драйвера — льготной ипотеки. Но в Москве за последнюю пару лет подрастал спрос на жилье бизнес-класса, а в течение последнего года покупатели были активны в высокобюджетном сегменте. Это топ-менеджеры и владельцы бизнеса, в том числе из регионов, которые рассматривают столичную недвижимость как надежный актив, в том числе альтернативу зарубежной недвижимости.
По данным компании «Метриум», по итогам 2024 года число сделок на рынке жилой недвижимости в Москве сократилось. Согласно данным Росреестра, количество сделок на рынке строящегося жилья снизилось на 25%, готовых квартир — на 16%. Число выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 11%.
К концу года, отмечают аналитики «Метриум», наблюдалось восстановление спроса за счет скидок от застройщиков и программ рассрочек.
По подсчетам аналитиков, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть: именно в этом сегменте льготная ипотека была особенно популярна. Сокращение спроса на лоты бизнес-класса составило 3%. По мнению Руслана Сырцова, спрос на новостройки бизнес-класса проявил устойчивость за счет роста экспозиции, хотя предложений в этом сегменте было много.
Но на высокобюджетные новостройки спрос вырос на 87%. По словам Виктора Тимофеева, застройщики премиального жилья намного устойчивее к кризису и гораздо увереннее смотрят в будущее. Это, полагает он, связано с тем, что сегмент менее подвержен риску и у него есть свой покупатель, который готов вкладываться в такую недвижимость, сохраняя и приувеличивая свой капитал.
Предложение, как известно, тянется за спросом. Объем предложения в Москве, по данным «Метриум», по итогам года вырос на 7%. Совокупный объем предложения в массовом сегменте за год вырос на 2,2% (20 339 лотов), в классе «бизнес» — на + 16,2% (23 194 лота), в премиальном сегменте — на + 46,1% (6439 лотов), в элитном делюкс-классе — на + 42,2% (1,79 тыс. лотов, включая апартаменты).
Незначительное увеличение объема предложения в массовом сегменте аналитики объясняют в том числе переориентацией девелоперов на бизнес-сегмент.
Рост цен на столичные новостройки эксперты наблюдали в первой половине года. «С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного», — отмечают аналитики «Метриум».
В массовом сегменте по итогам года средневзвешенная цена квадратного метра составила 333 010 рублей — снижение 1,1%. Лоты бизнес-класса за год подорожали на 5,2% — до 472 870 рублей за кв. м. В новостройках делюкс-класса цена квадратного метра достигла 2,79 млн рублей, прибавив за год 20,4%, в элитных — 1,83 млн рублей (+ 34,5%), в премиальных — 781 510 рублей (+ 21,4%).
Рынок надеется на снижение ставок
Уже очевидно: одна часть участников рынка и потенциальных покупателей жилья в течение 2025 года будут трепетно ожидать снижения ключевой ставки. Другая часть — возводить дорогостоящее жилье и, соответственно, выбирать на рынке высокобюджетные лоты.
Анна Соколова предполагает, что в течение года ключевая ставка будет варьироваться в пределах 19–23%. Но надеется, что выше 21% она все-таки не поднимется — ее размер влияет не только на строительную, но и другие ключевые системные отрасли страны.
«Участники рынка ожидают, что будет разработана программа по антикризисной поддержке как рынка недвижимости, так и экономики в целом. Ряд мероприятий по поддержке спроса на первичном рынке жилья анонсирован в 2024 году. Ждем, будут ли они реализованы в 2025-м. В частности, в условиях ужесточения условий по ипотеке нужно разработать правовую базу для предоставления покупателям рассрочек на длительный период. Это позволит повысить доступность жилья и немного сгладить текущий кризис. Девелоперы несильно любят данный инструмент продаж, но в условиях отсутствия доступного ипотечного кредитования рассрочки позволяют хоть немного поддержать спрос», — полагает она.
В ходе онлайн-конференции «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?» Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объявил: «Даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить. Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно — в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие».
«Альфа-Инвестиции» рассчитала ценовой прогноз. По подсчетам аналитиков, в среднем в 2025 году цены вырастут на 5–7%. По данным компании, факторов в пользу снижения цен больше, и они могут перевесить в любой момент, то есть на один-два позитивных сценария набираются три-пять негативных. Условный средний ориентир для цен на жилье в 2025 году — динамика официальной инфляции: около 6% в последнем обзоре ЦБ.
Однако всегда есть исключения: в отдельных ЖК и районах можно будет увидеть более быстрый рост, но также и снижение, которое уже сейчас достигает 30%, а значит, может быть и больше.
Эксперты пророчат активное развитие высокобюджетного сегмента. «В 2024 году элитный рынок Москвы продолжили пополнять качественные проекты в привлекательных локациях. Но эти комплексы были спроектированы в кардинально иных экономических условиях. Сегодня наблюдается лучший за несколько лет спрос на элитное жилье. Однако даже это не полностью нивелирует для девелоперов сложности, связанные с чрезвычайно дорогим проектным финансированием. Поэтому, на мой взгляд, темпы стартов в сегменте в наступившем году снизятся. Вместе с тем интерес потребителей сохраняется. Следовательно, будет происходить постепенное исчерпание предложения. Не исключено, что к концу года возникнет дефицит элитных новостроек, что дополнительно простимулирует рост цен», — полагает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
«С учетом накопившегося отложенного спроса и стабилизации экономической ситуации в стране можно с уверенностью сказать, что в будущем мы ожидаем увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Надеемся, что в 2025 году увидим улучшение ситуации в целом на рынке строительства жилья в стране», — резюмировал Виктор Тимофеев.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 38,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на первичном рынке бизнес-класса в реализации находилось 138 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. – квартиры и 3,8 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 38,8%.
Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
Продажи стартовали в 32 проектах (в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов) как от небольших, так и крупных девелоперов.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
Верейская 41 |
ГК Самолет |
апартаменты |
|
2 |
Берег Яузы |
Хлебозавод №9 |
апартаменты |
|
3 |
Покровка, 29 |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
4 |
TWICE |
Управление делами президента Российской Федерации |
квартиры |
|
5 |
Nametkin Tower |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
6 |
MYPRIORITY Dubrovka |
ГК Гранель |
квартиры |
|
7 |
Champine |
TOUCH |
квартиры |
|
8 |
Преображенская площадь |
ГК Регионы |
квартиры |
|
9 |
WOW |
Страна Девелопмент |
квартиры |
|
10 |
UNO. Головинские пруды |
ГК ОСНОВА |
квартиры |
|
11 |
Parkside |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
12 |
Air Space |
TPI Company |
апартаменты |
|
13 |
1-й Нагатинский |
Prime Life Development |
квартиры |
|
14 |
Клубный дом Full House |
Холдинг Sezar Group |
квартиры |
|
15 |
Дом на Большой Серпуховской 38к8 |
Aurora Group |
апартаменты |
|
16 |
Интеллигент |
Мосреалстрой |
квартиры |
|
17 |
Дмитровское небо |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
18 |
Malevich |
Концерн КРОСТ |
квартиры |
|
19 |
MirrorЗдание |
ГК МИЦ |
апартаменты |
|
20 |
Лофт Центросоюзный |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
21 |
Инсайдер |
РКС Девелопмент |
апартаменты |
|
22 |
Loft Рижская |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
23 |
Петровский парк II |
РГ-Девелопмент |
квартиры |
|
24 |
ОМ |
СЗ Доходный дом |
квартиры |
|
25 |
Мираполис |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
26 |
Portland |
ПИК |
квартиры |
|
27 |
Moments* |
ПИК |
квартиры |
|
28 |
Королева 13 |
Патек Групп |
апартаменты |
|
29 |
The LAKE |
ГК ФСК |
квартиры |
|
30 |
Stories на Мосфильмовской* |
October Group |
квартиры |
|
31 |
Soul* |
ПИК |
квартиры |
|
32 |
Level Академическая |
Level Group |
квартиры |
* бронирование
Источник: Метриум
Рейтинг округов в структуре предложения бизнес-класса по количеству лотов претерпел изменения. На первое место вышел ЮАО (20,4%, без изменений). ЗАО, лидер по итогам прошлого года, занял второе место (18,5%, -3,2 п.п. за год).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности большая часть предложений на конец 2022 года сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (53,8%, +9,6 п.п. за год).
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
Как и в массовом сегменте, в бизнес-классе наблюдается тенденция к увеличению количества компактных лотов – студий и однокомнатных вариантов. В декабре 2022 года студии занимали 16,8% рынка, что на 4 п.п. больше, чем годом ранее. Доля однокомнатных квартир и апартаментов увеличилась на 1,2 п.п. и составила 30,4%. Доля двухкомнатных вариантов уменьшилась, но все еще составляет значительную часть рынка (32,5%, -1,5 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Максимальный объем предложения в бизнес-классе по-прежнему реализуется без отделки (66,8%, +11,1 п.п. за год). Квартиры с отделкой white box занимают 21,2% экспозиции (-5,5 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 12% лотов (-5,7 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса на конец 2022 года составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год). Средневзвешенная цена по всем типологиям составила 423,2 тыс. руб. за кв. м (+9,5% за год). Округом с самой дорогостоящей недвижимостью остается ЦАО (479 тыс. рублей за кв. м). Здесь реализуется 12 проектов, ряд из которых по своим качественным характеристикам тяготеет к проектам премиум-класса. Наиболее бюджетные проекты сконцентрированы в ЮВАО (361 тыс. рублей за кв. м).
Значительный рост цен на квартиры был зафиксирован в I квартале, после чего динамика замедлилась. Апартаменты росли в цене до III квартала 2022 года, затем произошло небольшое снижение средневзвешенной цены из-за выхода в продажу новых проектов.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса за год вырос на 3,3%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 5,6%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.
Стоимость квартир на первичном рынке бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
12,7 |
27,3 |
56,3 |
213 800 |
418 880 |
963 515 |
4 690 000 |
11 455 510 |
29 676 875 |
|
|
1К |
31,3 |
44,9 |
98,9 |
212 500 |
426 370 |
943 625 |
7 763 850 |
19 143 470 |
61 430 000 |
|
|
2К |
40,3 |
69 |
138,1 |
209 250 |
414 600 |
948 900 |
12 977 640 |
28 627 490 |
77 418 000 |
|
|
3К |
62,1 |
94,7 |
193,2 |
204 400 |
426 270 |
910 185 |
17 654 296 |
40 378 610 |
149 343 145 |
|
|
4К+ |
75 |
131,1 |
338 |
256 250 |
452 680 |
938 925 |
26 414 820 |
59 367 300 |
174 641 705 |
|
|
Итого |
12,7 |
61,1 |
338 |
204 400 |
423 240 |
963 515 |
4 690 000 |
25 845 620 |
174 641 705 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений квартир бизнес-класса в декабре 2022 года:
– Parkside: студия площадью 21,5 кв. м за 6,7 млн руб.
– «Дмитровское небо»: студия площадью 22,2 кв. м за 7,4 млн руб.
– Stellar City: студия площадью 30,8 кв. м за 7,9 млн руб.
Рейтинг самых доступных предложений апартаментов бизнес-класса в декабре 2022 года:
– «Loft Рижская»: студия площадью 12,7 кв. м за 4,7 млн руб.
– «Лофт Центросоюзный»: студия площадью 13,2 кв. м за 4,9 млн руб.
– «Берег Яузы»: студия площадью 17,2 кв. м за 5,2 млн руб.
В 2022 году совокупное количество зарегистрированных ДДУ в проектах бизнес-класса составило 13 тыс. штук [1]. Это на 39% меньше, чем в 2021 и 2020 годах. Год стал менее успешным даже по отношению к 2019 году, когда было заключено около 16,1 тыс. сделок. Падение спроса произошло в апреле, после чего количество регистрируемых ДДУ так и не вернулось к прошлогодним значениям.
Количество сделок по ДДУ в проектах бизнес-класса по годам, количество лотов
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Характерный в 2022 году рост экспозиции затронул и проекты бизнес-класса: за 12 месяцев количество лотов в продаже увеличилось на 38,8%. Рынок пополнили 32 новых проекта, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». –Отмечается тренд на увеличение числа небольших студий и однокомнатных лотов, в первую очередь в сегменте апартаментов. Минимальная площадь лота бизнес-класса сократилась до 12,7 кв. м («Loft Рижская», ЦАО).
Рост цен на квартиры и апартаменты был сдержанным. По итогам года удорожание квадратного метра в среднем составило 9,5%, что даже ниже уровня инфляции (11,9% в 2022 году).
Рынок недвижимости бизнес-класса существенно пострадал от падения спроса. Несмотря на сдерживание цен, внедрения программ субсидирования ипотечной ставки и предлагаемых во второй половине года скидок от застройщиков, продажи после резкого сокращения в начале II квартала не вернулись на уровень предыдущих лет.
С июня 2022 года среди покупателей наблюдался повышенный интерес к ипотечным программам. Доля ДДУ с ипотечным обременением составляла 61-76%, в то время как еще в начале года только половина договоров в бизнес-сегменте заключались с использованием ипотечных средств.
Таким образом, 2022 год для рынка недвижимости бизнес-класса сложился не лучшим образом. В продажу продолжали выходить новые объемы предложения. Рост цен по итогам года оказался ниже уровня инфляции, а повышенные скидки и различные акции делали проекты еще более выгодными для покупателей. Несмотря на это, спрос оставался нехарактерно низким. В 2023 году девелоперы будут продолжать прикладывать усилия для привлечения покупателей. Немаловажную роль в этой ситуации сыграют сохраняющиеся льготные условия ипотечного кредитования и прямые скидки».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге прогнозируют в 2023 году увеличение доли вакансии на рынке офисной недвижимости на 1-2п.п. Совокупный объем офисных площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023 году, составляет 220 тыс. кв. м, однако показатель может скорректироваться, поскольку девелоперы стараются не выводить на рынок объекты без якорного арендатора. Снижение запрашиваемых арендных ставок более чем на 5% в среднем по рынку не прогнозируется.
- В 2023 году количество свободных офисов в Санкт-Петербурге продолжит расти, но этот рост не будет столь существенным, как в 2022 году. Большая часть международных компаний уже приняли решение о закрытии офисов в Санкт-Петербурге и договорились с собственниками об освобождении площадей. Доля компаний, которые потенциально могут уйти и освободить помещения, невелика в общем объеме рынка. Кроме того, такие офисные площади могут не выходить на открытый рынок, а предлагаться текущим арендаторам здания, которые расширяются.
- В среднем по рынку вакантность в течение года может вырасти на 1–2 п. п , достигнув 12–13%, и будет в первую очередь зависеть от того объема нового предложения, который выйдет на рынок. В условиях большого выбора офисов в действующих бизнес-центрах арендаторы редко рассматривают аренду в строящихся зданиях, и многие здания вводятся в эксплуатацию без арендаторов. Сроки экспозиции площадей растут и для достижения оптимальных показателей заполняемости бизнес-центров требуется не 6–12 месяцев, как ранее, а более года.
- В 2023 году совокупный объем офисных площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023 году, составляет 220 тыс. кв. м, из них 40% относится к классу А, 60% – к классу В. На высокой стадии готовности находятся: «Сенатор» на Миллионной ул., бизнес-центр на улице Моисеенко, «Шанс» на Полюстровском пр., «Тесла» на Васильевском острове, «Атлас сити» (II оч.) в Московском районе, бизнес-центр на Кондратьевском пр. и другие.
- Учитывая сложившуюся в прошлом году тенденцию к перенесу сроков ввода объектов в эксплуатацию, но реальный показатель может скорректироваться, поскольку девелоперы стараются не выводить на рынок объекты без якорного арендатора, чтобы избежать роста вакантности на рынке.
- Увеличение объема свободного предложения на офисном рынке Санкт-Петербурга будет стимулировать собственников занимать более гибкую позицию в переговорах с арендаторами. Но снижение запрашиваемых арендных ставок более чем на 5% в среднем по рынку не прогнозируется.
- По словам Константина Лосюкова, генерального директора NF Group в Санкт-Петербурге, на данный момент можно говорить о том, что офисный рынок Северной столицы при уровне вакансии в 11% достиг условной «золотой середины». Это считается нормой в развитых странах, где коммерческие сегменты уже давно сформировались. В текущей ситуации девелоперы офисной недвижимости будут внимательно отслеживать ситуацию с количеством свободного предложения и ставками перед тем, как вводить строящиеся объекты в эксплуатацию, и планировать строительство новых бизнес-центров более сдержано. Тем не менее, за периодом спада всегда следует рост, и мы ожидаем восстановление девелоперской активности в среднесрочной перспективе.