Конец прекрасной строительной эпохи
Прошедший, 2024 год участники рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области называют переломным. Однако сложившаяся на рынке ситуация заставляет девелоперов разнообразить формы работы и быть более осторожными. Тенденции, обозначившиеся во второй половине прошлого года, продолжат развиваться и в 2025-м.
Главными факторами, оказавшими наибольшее влияние на рынок строящегося жилья, девелоперы полагают отмену массовой льготной ипотеки и рост ключевой ставки Центробанка.
«Закончилась эпоха льготной ипотеки, ее сменил период рассрочек, высокой ключевой ставки и общего охлаждения», — констатирует Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Дмитрий Ильченко, исполнительный директор Formula City, дополняет перечень: значительный рост цен на строительные материалы, дефицит кадров на строительном рынке. «В начало года мы вошли в тех же реалиях, при этом девелоперы в прошлом году активно наращивали земельные портфели. В Петербурге и Ленинградской области, по данным NF Group, объем инвестиций в участки за 2024 год составил 132 млрд рублей, это на 74% больше, чем в 2023-м. На такую динамику значительно повлиял приход застройщиков из других регионов», — добавил он.
«Влияние ключевых макроэкономических факторов и решений регуляторов ощутимо изменило динамику рынка, заставив участников искать нестандартные подходы к работе», — отметил Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп».
В условиях турбулентности
Отмена льготных ипотечных программ и перманентное повышение ключевой ставки вынуждают девелоперов расширять инструментарий продвижения и продаж, поскольку объем ипотечного кредитования стал ощутимо сокращаться. По словам Дмитрия Фалкина, доля ипотеки в среднем по рынку Петербурга еще на конец июля составляла 84%, а по итогам четвертого квартала снизилась до 49%. Из них более 90% сделок — семейная ипотека, остальные 10% — траншевые программы и субсидируемые девелоперами.
При этом выросла доля продаж в рассрочку. По данным Группы RBI, по итогам года доля рассрочек на петербургском рынке достигла 40%.
«Девелоперы активно развивают альтернативные инструменты продаж — рассрочки, трейд-ин, но их доля в объеме продаж не слишком высока», — добавила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.
Как отметил Вячеслав Немиц, руководитель кластера «Северо-Запад» дирекции продаж «Самолет Страна», после отмены льготных программ к началу осени ситуация стала нормализовываться. Активизация программ рассрочек, по его мнению, помогла рынку «продолжать функционировать даже в турбулентное время, а девелоперам — строить новые объекты».
Источник: «Запстрой»
Другие покупатели
Соответственно, отмена льготной ипотеки существенно изменила покупательские стратегии. «Высокая инфляция и увеличение себестоимости строительства привели к снижению покупательской способности. В результате спрос сместился в сторону квартир меньшего метража», — указывает Мария Тарасова, генеральный директор АН Марии Тарасовой.
Покупатели, которые собирались приобретать двухкомнатные квартиры, чаще выбирали однокомнатные или студии.
Кроме того, усилились преимущества покупателей, готовых приобретать жилье без ипотечных кредитов. Они, говорит Мария Тарасова, чаще выбирают квартиры в готовых новостройках или на вторичном рынке, причем со скидками.
Часть потенциальных покупателей отложила приобретение жилья, ожидая улучшения условий по ипотечным программам. По данным агентства «Прайд Групп», таких оказалось около 60%.
Параллельно происходит адаптация девелоперов под покупательские запросы.
Девелоперы адаптировались к спросу, выпуская проекты с минимальными площадями, чтобы удерживать ценовую доступность, говорит Алексей Бондарев. По его словам, в компании создаются собственные системы оценки платежеспособности клиентов, что позволяет частично компенсировать снижение покупательской активности.
Он также указывает на повышение себестоимости строительства, увеличение цен на стройматериалы, рост зарплат. Все это отрицательно сказалось на доходности проектов и подтолкнуло застройщиков к более консервативной стратегии управления объемами строительства.
Динамика цен на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов, тыс. руб./кв. м
|
Месяц |
Город |
Пригород |
Город |
Город |
||||
|
Масс-маркет |
Эконом |
Комфорт |
Масс-маркет |
Эконом |
Комфорт |
Бизнес |
Элита |
|
|
Декабрь 23 |
234,8 |
178,9 |
244,9 |
147,0 |
128,0 |
157,2 |
349,6 |
525,4 |
|
Январь 24 |
236,3 |
181,8 |
245,7 |
146,4 |
128,7 |
156,0 |
353,2 |
527,4 |
|
Февраль 24 |
236,8 |
183,0 |
246,0 |
146,8 |
128,7 |
157,6 |
361,5 |
537,7 |
|
Март 24 |
236,8 |
183,0 |
246,2 |
148,4 |
129,9 |
159,4 |
362,5 |
547,0 |
|
Апрель 24 |
237,4 |
180,7 |
246,0 |
147,1 |
129,9 |
157,9 |
367,9 |
561,5 |
|
Май 24 |
241,2 |
182,4 |
249,9 |
147,3 |
129,6 |
157,9 |
376,8 |
559,0 |
|
Июнь 24 |
246,8 |
183,2 |
256,6 |
149,4 |
131,3 |
160,1 |
382,5 |
561,6 |
|
Июль 24 |
245,7 |
181,6 |
255,1 |
147,4 |
130,5 |
158,0 |
383,3 |
565,4 |
|
Август 24 |
245,4 |
182,9 |
254,7 |
147,0 |
130,7 |
157,6 |
384,6 |
575,1 |
|
Сентябрь 24 |
245,9 |
177,4 |
256,6 |
149,0 |
131,1 |
160,6 |
386,2 |
595,2 |
|
Октябрь 24 |
244,5 |
176,9 |
253,9 |
148,8 |
130,5 |
160,9 |
389,7 |
593,9 |
|
Ноябрь 24 |
247,2 |
176,3 |
258,4 |
151,3 |
132,5 |
162,8 |
395,1 |
613,8 |
|
Декабрь 24 |
249,0 |
178,8 |
259,5 |
152,1 |
134,6 |
162,6 |
398,8 |
625,3 |
|
Изменения с начала года, % |
6,1 |
0,0 |
5,9 |
3,5 |
5,2 |
-0,1 |
14,1 |
19,0 |
Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»
Предложение на спаде
Осторожные застройщики начали придерживать вывод новых проектов на рынок, что позволяет удерживать цены. По оценке «Прайд Групп», сокращение составило 50%.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», это послужило причиной для сокращения предложения. В течение года на рынок Петербурга и ближайших пригородов выведено 1,6 млн кв. м, что на 35% меньше, чем в 2023 году и на 27% ниже спроса на новостройки (в Петербурге объем поглощения оценивается в 2,2 млн кв. м).
К концу 2024 года объем предложения по Петербургу и пригородам составлял 3,4 млн кв. м — на 16% меньше, чем в конце 2023-го.
По мнению экспертов КЦ, запуск новых проектов тормозит и недостаток инструментов продаж, в первую очередь ипотеки, а также рост стоимости строительства. «В городе эта тенденция в том числе усиливается за счет замедления динамики получения разрешений на строительство. При дальнейшем сохранении этого тренда в Петербурге предложение продолжит сокращаться», — полагает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
Результаты продаж участники рынка оценивают как вполне приемлемые. По данным Группы RBI, объем продаж по региону составил 3,2 млн кв. м — на 11% ниже показателей предыдущего года.
По словам Татьяны Халиловой, в Петербурге за год реализованы 37 426 квартир на первичном рынке против 48 690 по итогам 2023 года. При этом средняя площадь проданных квартир также сократилась: 40 кв. м против 42 кв. м.
В Ленинградской области показатели скромнее: за год покупатели приобрели 16 697 квартир на первичном рынке. В 2023 году в регионе были проданы 19 604 квартиры. Средняя площадь составила 40 кв. м, как и в Северной столице.
Стагнация цен
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в условиях стабилизации спроса и снижения объема предложения цены в классе «масс-маркет» с июля значительно не менялись и зафиксировались на уровне 247 тыс. рублей за кв. м в Петербурге и 152 тыс. рублей — в ближних районах Ленобласти. Но за счет роста в первой половине года по итогу подросли на 6% в Петербурге и на 3% в Ленобласти.
При этом в элитном сегменте цены выросли на 17%, в бизнес-классе — на 13%, в комфорт-классе — на 7%. Сокращающий свое присутствие в предложении в последние годы сегмент «эконом» не продемонстрировал существенных изменений (– 1%), что объясняется снижением интереса к эконом-классу, который за последние пять лет вымывается за счет повышения качества продукта и стандартов строительства.
По подсчетам аналитиков GloraX, за год выросла также средняя стоимость квартир: в Петербурге с 9,9 млн рублей до 10,1 млн рублей, в Ленобласти — с 5,6 млн рублей до 6,1 млн рублей.
По мнению Марии Тарасовой, рост цен удерживали сами девелоперы, не выводя на рынок новые пулы квартир. Однако, полагает она, искусственное ограничение предложения стало одной из причин того, что выбор для покупателей оставался ограниченным.
«На динамике цен сказываются сразу несколько факторов. Во-первых, с сентября наблюдается небольшое ежемесячное увеличение спроса, которое подогревают как заканчивающиеся лимиты на семейную ипотеку, так и ввод ограничений на субсидирование ипотек застройщиками с 2025 года. В совокупности с сокращением вывода новых проектов на рынок это приводит к вымыванию бюджетного предложения в экспозиции, что естественным образом повышает средние цены. Сказываются также и структурные изменения спроса и предложения. Увеличивается доля более дорогих проектов, например доля комфорт-класса в общей структуре сделок по Петербургу в 2024 году выросла с 44% до 51%, элитный сегмент поднялся с 1% до 3%, а доля проектов экономкласса упала с 15% до 9%», — прокомментировал Дмитрий Фалкин.
По его словам, сейчас наступила стагнация цен. Но перспектив для долговременного снижения не видно, поскольку снизился объем вывода новых проектов в продажу, а также растет себестоимость строительства — не только за счет инфляции и удорожания стройматериалов, но и за счет роста фонда оплаты труда.
Прогнозы-2025
В 2025 году эксперты не ожидают приятных изменений. Большинство полагает, что тренды, возникшие на рынке в 2024-м, продолжатся в наступившем году. В первую очередь всех беспокоят действия регулятора, и на снижение ключевой ставки, от размера которой зависят ипотечные ставки и проектное финансирование, специалисты не рассчитывают.
«Политика Банка России — главный фактор. Все игроки рынка понимают, что при действующей ключевой ставке инвестиционная активность будет снижаться. Несмотря на активное пополнение земельных портфелей, многие застройщики прогнозируют снижение объемов строительства как по причине дорогого проектного финансирования, так в связи с падающей покупательской способностью населения. В этих реалиях в сегменте массового строительства останется рабочим механизмом реализация проектов с местными властями на основе проектов КРТ при условии государственной или муниципальной поддержки. Решением для девелопера может стать партнерство, привлечение институциональных инвесторов или уход в сегменты, которые почти не зависят от программ льготного кредитования. Так, среди жилой недвижимости, мы видим стабильность спроса в элитном сегменте», — говорит Дмитрий Ильченко.
По словам Ольги Трошевой, как минимум в первом полугодии рынок будет развиваться в достигнутых цифрах второго полугодия 2024-го с поправкой на сезонность.
В этих условиях продолжится работа застройщиков с банками по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также предложение покупателям выгодных схем рассрочек (в том числе с перспективой перехода на ипотеку после снижения ключевой ставки). Также стимулировать спрос продолжит семейная ипотека. Лимиты на нее выделены, однако сохраняется риск их досрочного исчерпания по аналогии со второй половиной 2024 года.
«При этом высокая ставка ЦБ продолжит оказывать влияние и на проектное финансирование, увеличивая себестоимость проектов. В этих условиях формируются предпосылки для дальнейшего сокращения вывода новых объектов и предложения в целом», — уточнила Ольга Трошева.
Алексей Бондарев полагает, что в 2025 году крупные застройщики будут осторожнее запускать новые проекты: экономическая нестабильность и ужесточение банковской кредитной политики затрудняют привлечение финансирования. Это может привести к дефициту доступного жилья, особенно в проектах с высокой степенью готовности.
«Крупные застройщики адаптировались к условиям неопределенности, имея четкие планы и осторожные стратегии. Наиболее уязвимыми остаются небольшие компании, которые пока справляются с текущей ситуацией», — подчеркивает он.
По мнению Дмитрия Фалкина, в наступившем году девелоперы будут развивать разнообразные акции, а также широко внедрять альтернативные инструменты, в частности новые рассрочки. «Да, объем рынка будет меньше. Но успешными будут именно те компании, которые умеют создавать превосходный продукт», — заявил он.
Татьяна Халилова все же ожидает снижения ключевой ставки. Тогда, по ее мнению, привлекательность банковских депозитов будет снижаться, и мы увидим постепенное перераспределение средств клиентов в недвижимость. Но в любом случае в 2025 году она ждет активной борьбы за клиента: «Девелоперы будут конкурировать продуктом, удобными инструментами и выгодными условиями продаж».
Вячеслав Немиц ожидает лояльности от властей в плане целевых программ и новых вариантов владения недвижимостью, надеется на появление новых опций для покупки жилья. «В современном мире девелоперу важно быть гибким, быстро реагировать на события и всегда ставить интересы людей на первое место. К этому относится как строительство современных жилых комплексов, так и улучшение или создание с нуля необходимой коммерческой и социальной инфраструктуры», — резюмировал он.
За прошедшие 3 месяца ставки аренды на качественные склады в Московском регионе существенно увеличились. Средневзвешенная ставка аренды по итогам квартала достигла 5 280 руб./кв. м/год, что на 23% выше показателя по итогам I полугодия 2021 года. Наблюдаемый рост ставок связан с увеличением цен на стройматериалы, которое девелоперы закладывают в свои будущие проекты, стабильно высоким спросом, а также низким уровнем свободных площадей.
Помимо этого, в настоящей момент на рынке в основном осталось только дорогостоящее предложение в локациях вблизи либо внутри МКАД, что соответственно, завышает среднерыночное значение. Собственники спекулятивных объектов, удаленных от МКАД, видя текущие тенденции рынка и нехватку качественного предложения, также стали поднимать ставки аренды на свободные площади – в среднем мы наблюдаем рост ставок за квартал до 10-15% в складских комплексах, расположенных на расстоянии от 30 км и выше от МКАД, в которых присутствуют готовые к въезду блоки.
Динамика средневзвешенной ставки аренды
Несмотря на существенный рост стоимости аренды, объем спроса на складские площади остается на рекордно высоком уровне. В III квартале 2021 г. общий объем купленных и арендованных складских площадей составил 960 тыс. кв. м, из которых 46% - это сделки формата built-to-suit. С начала 2021 года общий объем сделок составил 1,9 млн кв. м площадей, что является рекордным результатом на рынке складской недвижимости за всю историю. Данный показатель превышает итоги I-III кварталов 2020 года в 1,7 раза.
Драйверами спроса с начала года выступают компании, специализирующиеся на розничной торговле, - их доля составляет 33% от общего объема сделок. Онлайн-ритейлеры сместились на второе место, их доля составляет 24%. На третьем месте - логистические компании, которые сформировали 16% об общего объема спроса с начала года.
Объем нового ввода в III квартале составил 543 тыс. кв. м складских площадей, 74% из которых - объекты, реализованные непосредственно под клиента. С начала года было введено 875 тыс. кв. м складских площадей, что, в свою очередь, на 7% ниже результатов аналогичного периода прошлого года. Из ключевых спекулятивных объектов, построенных в прошедшем квартале, можно отметить Industrial city «Есипово» (14 тыс. кв. м), предлагаемый на рынке в формате Light industrial. До конца года ожидается ввод еще 707 тыс. кв. м площадей.
Ввиду значительного объема завершенного строительства в формате built-to-suit, а также по-прежнему растущего спроса на складские помещения, доля вакантных площадей в Московском регионе опустилась до уровня 1,5%, что на 1,3 п.п. ниже результата за 1 полугодие 2021 года.
Динамика доли вакантных площадей
По прогнозам Colliers, в дальнейшем снижение вакантности замедлится, что связано с тем, что на рынке практически не осталось качественного предложения. Учитывая текущие объемы спроса и тенденцию строительства под клиента, данный тренд сохранится в ближайшее время. Уменьшение доли свободных площадей в первую очередь будет связано с завершением строительства built-to-suit объектов, которые не выйдут на спекулятивный рынок. При этом на рынке не будет наблюдаться увеличения высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои built-to-suit объекты, а расширяют свои складские мощности.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers: «На текущий момент рынок остается на стороне арендодателя. Девелоперы на сегодняшний день работают на пределе своих лимитов, что вынуждает компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды, выстраиваться в очередь, а застройщик выбирает наиболее финансово привлекательные проекты. Из-за загруженности девелоперов срок на реализацию built-to-suit объекта среднего размера увеличился со стандартных 9 месяцев до 12-14 месяцев, из которых 3-5 месяцев уходит на ожидания старта проекта, а около 9 месяцев - на строительство. Помимо этого, с целью избежать потери из-за стремительного роста цен на стройматериалы, некоторые девелоперы уже произвели пересмотр стоимости строительства для будущих проектов, другие стали закладывать процент изменения стоимости материалов в договоры».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 9,2%. Средневзвешенная цена составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам III квартала 2021 года было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 9 755 квартир[1] общей площадью 494,7 тыс. кв. м. За прошедший квартал предложение снизилось на 9,2% по количеству квартир и на 7,6% по общей площади экспозиции.
В III квартале в ТиНАО не вышел ни один новый жилой проект, однако рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Переделкино Ближнее», квартал 16, корпус 4;
– «Саларьево парк», корп. 51, 52, 53;
– «Середневский лес», корп. 1.2;
– «Южное Бунино», корп. 17;
– «Борисоглебское», корп. 39, 10;
Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в округе НАО, но за отчетный период доля округа снизилась до 92,6% (-2,2 п.п.), а на ТАО пришлось 7,4% от совокупного объема предложения.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 84,8% (-4,4 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах повысилась и достигла 12,8% (+2,7 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 2,4% (+1,7 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности заметно выросла доля предложения в корпусах на этапе отделки – увеличилась на 11,2 п.п. до 26,4%. При этом доля квартир в корпусах на начальном этапе сократилась до 33,6% (-6,3 п.п.), а на монтаже – до 35,3% (-3,8 п.п.). Объем предложения в сданных домах снизился до 4,7% (-1,2 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения увеличилось количество однокомнатных квартир до 40,5% (+5,7 п.п.) за счет сокращения численности студий – 11,1% (-5,8 п.п.). Доля двухкомнатных квартир практически не изменились, прибавив всего 0,2 п.п. (34%). Тем не менее, основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 74,5% (+5,9 п.п.). Трехкомнатные лоты заняли порядка 13,1% рынка (-0,3 п.п.). Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,3% (+0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с white box начали активно замещать предложение с чистовой отделкой. В III квартале 2021 года наблюдался заметный рост доли таких квартир – до 19,3% (+12,5 п.п.), при этом сопоставимо снизилась доля квартир с отделкой – до 31,9% (-11,6 п.п.). На территории ТиНАО квартиры без отделки составляют чуть меньше половины рынка (48,8%; -0,9 п.п.).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу III квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). В НАО квадратный метр подорожал до 203 195 руб., а в ТАО – до 109 355 руб.[2].
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал; +5,3% за 6 месяцев; +12,7% за 9 месяцев; +19% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 9 месяцев на 2,3 кв.м с 53 до 50,7 кв.м.
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
25,0 |
34,5 |
178 550 |
253 365 |
349 700 |
4 093 430 |
6 334 130 |
9 833 035 |
|
1К |
28,3 |
38,3 |
62,8 |
146 000 |
209 785 |
296 030 |
4 928 095 |
8 035 315 |
16 232 500 |
|
2К |
47,4 |
60,3 |
129,2 |
81 880 |
181 720 |
462 555 |
5 272 960 |
10 953 505 |
54 001 855 |
|
3К |
61,9 |
82,1 |
178,0 |
65 570 |
179 905 |
430 385 |
5 494 720 |
14 764 510 |
58 758 330 |
|
4К+ |
91,3 |
178,4 |
855,4 |
66 665 |
140 325 |
276 995 |
16 624 830 |
25 040 700 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
50,7 |
855,4 |
65 570 |
194 800 |
525 000 |
4 093 430 |
9 875 290 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в III квартале 2021 года:
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,09 млн руб.;
– ЖК «Цветочные Поляны» (НАО / пос. Филимонковское): студия площадью
22,43 кв. м за 4,22 млн руб.;
– ЖК «Южное Бунино» (НАО / пос. Сосенское): студия площадью
18,4 кв. м за 4,29 млн руб.
Основные тенденции
«В III квартале 2021 года ситуацию на рынке новостроек Новой Москвы можно охарактеризовать как относительно спокойную, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По сравнению с первой половиной текущего года, девелоперская активность в отчетном периоде заметно снизилась. В прошедшем квартале не вышло ни одного нового проекта и стартовали продажи всего в восьми корпусах. При этом объем предложения стабилизировался на уровне 9,8 тыс. квартир (-9,2%), который можно назвать комфортным для рынка, с учетом максимума предложения на уровне 12,8 тыс. квартир во II квартале 2017 года и минимума в 7,3 тыс. квартир в III квартале 2020 года.
Цены по инерции плавно продолжают расти, но темп роста замедлился до 1,6% по итогам квартала. В III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 194,8 тыс. руб. (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу сентября приблизился к психологической отметке и составил 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Площадь средней квартиры в экспозиции продолжает оставаться весьма компактной – всего 50,7 кв.м, что близко к минимуму. В прошлом квартале была зафиксирована рекордно низкая средняя площадь квартиры в экспозиции – 49,8 кв.м.
В середине 2021 года завершилась госпрограмма льготной ипотеки и рынок новостроек Новой Москвы в III квартале перешел в состояние плавного замедления после перегрева, вызванного повышенным покупательским интересом. Ожидать резких движений сейчас не стоит. Ввероятнее всего, рынок будет и дальше замедляться под давлением растущей ключевой ставки. Это означает, что до конца текущего года нас скорее всего ждет дальнейшее замедление роста цен и сдержанный интерес покупателей к новостройкам. Серьезным поддерживающим фактором для локального рынка ТиНАО является «умеренность» цен относительно «старой» Москвы и активное развитие инфраструктуры присоединенных территорий. В совокупности это может повысить интерес покупателей к жилью Новой Москвы на замедляющемся рынке и удержать достигнутый уровень цен в данной локации до конца года».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.