Конец прекрасной строительной эпохи
Прошедший, 2024 год участники рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области называют переломным. Однако сложившаяся на рынке ситуация заставляет девелоперов разнообразить формы работы и быть более осторожными. Тенденции, обозначившиеся во второй половине прошлого года, продолжат развиваться и в 2025-м.
Главными факторами, оказавшими наибольшее влияние на рынок строящегося жилья, девелоперы полагают отмену массовой льготной ипотеки и рост ключевой ставки Центробанка.
«Закончилась эпоха льготной ипотеки, ее сменил период рассрочек, высокой ключевой ставки и общего охлаждения», — констатирует Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Дмитрий Ильченко, исполнительный директор Formula City, дополняет перечень: значительный рост цен на строительные материалы, дефицит кадров на строительном рынке. «В начало года мы вошли в тех же реалиях, при этом девелоперы в прошлом году активно наращивали земельные портфели. В Петербурге и Ленинградской области, по данным NF Group, объем инвестиций в участки за 2024 год составил 132 млрд рублей, это на 74% больше, чем в 2023-м. На такую динамику значительно повлиял приход застройщиков из других регионов», — добавил он.
«Влияние ключевых макроэкономических факторов и решений регуляторов ощутимо изменило динамику рынка, заставив участников искать нестандартные подходы к работе», — отметил Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп».
В условиях турбулентности
Отмена льготных ипотечных программ и перманентное повышение ключевой ставки вынуждают девелоперов расширять инструментарий продвижения и продаж, поскольку объем ипотечного кредитования стал ощутимо сокращаться. По словам Дмитрия Фалкина, доля ипотеки в среднем по рынку Петербурга еще на конец июля составляла 84%, а по итогам четвертого квартала снизилась до 49%. Из них более 90% сделок — семейная ипотека, остальные 10% — траншевые программы и субсидируемые девелоперами.
При этом выросла доля продаж в рассрочку. По данным Группы RBI, по итогам года доля рассрочек на петербургском рынке достигла 40%.
«Девелоперы активно развивают альтернативные инструменты продаж — рассрочки, трейд-ин, но их доля в объеме продаж не слишком высока», — добавила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.
Как отметил Вячеслав Немиц, руководитель кластера «Северо-Запад» дирекции продаж «Самолет Страна», после отмены льготных программ к началу осени ситуация стала нормализовываться. Активизация программ рассрочек, по его мнению, помогла рынку «продолжать функционировать даже в турбулентное время, а девелоперам — строить новые объекты».
Источник: «Запстрой»
Другие покупатели
Соответственно, отмена льготной ипотеки существенно изменила покупательские стратегии. «Высокая инфляция и увеличение себестоимости строительства привели к снижению покупательской способности. В результате спрос сместился в сторону квартир меньшего метража», — указывает Мария Тарасова, генеральный директор АН Марии Тарасовой.
Покупатели, которые собирались приобретать двухкомнатные квартиры, чаще выбирали однокомнатные или студии.
Кроме того, усилились преимущества покупателей, готовых приобретать жилье без ипотечных кредитов. Они, говорит Мария Тарасова, чаще выбирают квартиры в готовых новостройках или на вторичном рынке, причем со скидками.
Часть потенциальных покупателей отложила приобретение жилья, ожидая улучшения условий по ипотечным программам. По данным агентства «Прайд Групп», таких оказалось около 60%.
Параллельно происходит адаптация девелоперов под покупательские запросы.
Девелоперы адаптировались к спросу, выпуская проекты с минимальными площадями, чтобы удерживать ценовую доступность, говорит Алексей Бондарев. По его словам, в компании создаются собственные системы оценки платежеспособности клиентов, что позволяет частично компенсировать снижение покупательской активности.
Он также указывает на повышение себестоимости строительства, увеличение цен на стройматериалы, рост зарплат. Все это отрицательно сказалось на доходности проектов и подтолкнуло застройщиков к более консервативной стратегии управления объемами строительства.
Динамика цен на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов, тыс. руб./кв. м
|
Месяц |
Город |
Пригород |
Город |
Город |
||||
|
Масс-маркет |
Эконом |
Комфорт |
Масс-маркет |
Эконом |
Комфорт |
Бизнес |
Элита |
|
|
Декабрь 23 |
234,8 |
178,9 |
244,9 |
147,0 |
128,0 |
157,2 |
349,6 |
525,4 |
|
Январь 24 |
236,3 |
181,8 |
245,7 |
146,4 |
128,7 |
156,0 |
353,2 |
527,4 |
|
Февраль 24 |
236,8 |
183,0 |
246,0 |
146,8 |
128,7 |
157,6 |
361,5 |
537,7 |
|
Март 24 |
236,8 |
183,0 |
246,2 |
148,4 |
129,9 |
159,4 |
362,5 |
547,0 |
|
Апрель 24 |
237,4 |
180,7 |
246,0 |
147,1 |
129,9 |
157,9 |
367,9 |
561,5 |
|
Май 24 |
241,2 |
182,4 |
249,9 |
147,3 |
129,6 |
157,9 |
376,8 |
559,0 |
|
Июнь 24 |
246,8 |
183,2 |
256,6 |
149,4 |
131,3 |
160,1 |
382,5 |
561,6 |
|
Июль 24 |
245,7 |
181,6 |
255,1 |
147,4 |
130,5 |
158,0 |
383,3 |
565,4 |
|
Август 24 |
245,4 |
182,9 |
254,7 |
147,0 |
130,7 |
157,6 |
384,6 |
575,1 |
|
Сентябрь 24 |
245,9 |
177,4 |
256,6 |
149,0 |
131,1 |
160,6 |
386,2 |
595,2 |
|
Октябрь 24 |
244,5 |
176,9 |
253,9 |
148,8 |
130,5 |
160,9 |
389,7 |
593,9 |
|
Ноябрь 24 |
247,2 |
176,3 |
258,4 |
151,3 |
132,5 |
162,8 |
395,1 |
613,8 |
|
Декабрь 24 |
249,0 |
178,8 |
259,5 |
152,1 |
134,6 |
162,6 |
398,8 |
625,3 |
|
Изменения с начала года, % |
6,1 |
0,0 |
5,9 |
3,5 |
5,2 |
-0,1 |
14,1 |
19,0 |
Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»
Предложение на спаде
Осторожные застройщики начали придерживать вывод новых проектов на рынок, что позволяет удерживать цены. По оценке «Прайд Групп», сокращение составило 50%.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», это послужило причиной для сокращения предложения. В течение года на рынок Петербурга и ближайших пригородов выведено 1,6 млн кв. м, что на 35% меньше, чем в 2023 году и на 27% ниже спроса на новостройки (в Петербурге объем поглощения оценивается в 2,2 млн кв. м).
К концу 2024 года объем предложения по Петербургу и пригородам составлял 3,4 млн кв. м — на 16% меньше, чем в конце 2023-го.
По мнению экспертов КЦ, запуск новых проектов тормозит и недостаток инструментов продаж, в первую очередь ипотеки, а также рост стоимости строительства. «В городе эта тенденция в том числе усиливается за счет замедления динамики получения разрешений на строительство. При дальнейшем сохранении этого тренда в Петербурге предложение продолжит сокращаться», — полагает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
Результаты продаж участники рынка оценивают как вполне приемлемые. По данным Группы RBI, объем продаж по региону составил 3,2 млн кв. м — на 11% ниже показателей предыдущего года.
По словам Татьяны Халиловой, в Петербурге за год реализованы 37 426 квартир на первичном рынке против 48 690 по итогам 2023 года. При этом средняя площадь проданных квартир также сократилась: 40 кв. м против 42 кв. м.
В Ленинградской области показатели скромнее: за год покупатели приобрели 16 697 квартир на первичном рынке. В 2023 году в регионе были проданы 19 604 квартиры. Средняя площадь составила 40 кв. м, как и в Северной столице.
Стагнация цен
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в условиях стабилизации спроса и снижения объема предложения цены в классе «масс-маркет» с июля значительно не менялись и зафиксировались на уровне 247 тыс. рублей за кв. м в Петербурге и 152 тыс. рублей — в ближних районах Ленобласти. Но за счет роста в первой половине года по итогу подросли на 6% в Петербурге и на 3% в Ленобласти.
При этом в элитном сегменте цены выросли на 17%, в бизнес-классе — на 13%, в комфорт-классе — на 7%. Сокращающий свое присутствие в предложении в последние годы сегмент «эконом» не продемонстрировал существенных изменений (– 1%), что объясняется снижением интереса к эконом-классу, который за последние пять лет вымывается за счет повышения качества продукта и стандартов строительства.
По подсчетам аналитиков GloraX, за год выросла также средняя стоимость квартир: в Петербурге с 9,9 млн рублей до 10,1 млн рублей, в Ленобласти — с 5,6 млн рублей до 6,1 млн рублей.
По мнению Марии Тарасовой, рост цен удерживали сами девелоперы, не выводя на рынок новые пулы квартир. Однако, полагает она, искусственное ограничение предложения стало одной из причин того, что выбор для покупателей оставался ограниченным.
«На динамике цен сказываются сразу несколько факторов. Во-первых, с сентября наблюдается небольшое ежемесячное увеличение спроса, которое подогревают как заканчивающиеся лимиты на семейную ипотеку, так и ввод ограничений на субсидирование ипотек застройщиками с 2025 года. В совокупности с сокращением вывода новых проектов на рынок это приводит к вымыванию бюджетного предложения в экспозиции, что естественным образом повышает средние цены. Сказываются также и структурные изменения спроса и предложения. Увеличивается доля более дорогих проектов, например доля комфорт-класса в общей структуре сделок по Петербургу в 2024 году выросла с 44% до 51%, элитный сегмент поднялся с 1% до 3%, а доля проектов экономкласса упала с 15% до 9%», — прокомментировал Дмитрий Фалкин.
По его словам, сейчас наступила стагнация цен. Но перспектив для долговременного снижения не видно, поскольку снизился объем вывода новых проектов в продажу, а также растет себестоимость строительства — не только за счет инфляции и удорожания стройматериалов, но и за счет роста фонда оплаты труда.
Прогнозы-2025
В 2025 году эксперты не ожидают приятных изменений. Большинство полагает, что тренды, возникшие на рынке в 2024-м, продолжатся в наступившем году. В первую очередь всех беспокоят действия регулятора, и на снижение ключевой ставки, от размера которой зависят ипотечные ставки и проектное финансирование, специалисты не рассчитывают.
«Политика Банка России — главный фактор. Все игроки рынка понимают, что при действующей ключевой ставке инвестиционная активность будет снижаться. Несмотря на активное пополнение земельных портфелей, многие застройщики прогнозируют снижение объемов строительства как по причине дорогого проектного финансирования, так в связи с падающей покупательской способностью населения. В этих реалиях в сегменте массового строительства останется рабочим механизмом реализация проектов с местными властями на основе проектов КРТ при условии государственной или муниципальной поддержки. Решением для девелопера может стать партнерство, привлечение институциональных инвесторов или уход в сегменты, которые почти не зависят от программ льготного кредитования. Так, среди жилой недвижимости, мы видим стабильность спроса в элитном сегменте», — говорит Дмитрий Ильченко.
По словам Ольги Трошевой, как минимум в первом полугодии рынок будет развиваться в достигнутых цифрах второго полугодия 2024-го с поправкой на сезонность.
В этих условиях продолжится работа застройщиков с банками по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также предложение покупателям выгодных схем рассрочек (в том числе с перспективой перехода на ипотеку после снижения ключевой ставки). Также стимулировать спрос продолжит семейная ипотека. Лимиты на нее выделены, однако сохраняется риск их досрочного исчерпания по аналогии со второй половиной 2024 года.
«При этом высокая ставка ЦБ продолжит оказывать влияние и на проектное финансирование, увеличивая себестоимость проектов. В этих условиях формируются предпосылки для дальнейшего сокращения вывода новых объектов и предложения в целом», — уточнила Ольга Трошева.
Алексей Бондарев полагает, что в 2025 году крупные застройщики будут осторожнее запускать новые проекты: экономическая нестабильность и ужесточение банковской кредитной политики затрудняют привлечение финансирования. Это может привести к дефициту доступного жилья, особенно в проектах с высокой степенью готовности.
«Крупные застройщики адаптировались к условиям неопределенности, имея четкие планы и осторожные стратегии. Наиболее уязвимыми остаются небольшие компании, которые пока справляются с текущей ситуацией», — подчеркивает он.
По мнению Дмитрия Фалкина, в наступившем году девелоперы будут развивать разнообразные акции, а также широко внедрять альтернативные инструменты, в частности новые рассрочки. «Да, объем рынка будет меньше. Но успешными будут именно те компании, которые умеют создавать превосходный продукт», — заявил он.
Татьяна Халилова все же ожидает снижения ключевой ставки. Тогда, по ее мнению, привлекательность банковских депозитов будет снижаться, и мы увидим постепенное перераспределение средств клиентов в недвижимость. Но в любом случае в 2025 году она ждет активной борьбы за клиента: «Девелоперы будут конкурировать продуктом, удобными инструментами и выгодными условиями продаж».
Вячеслав Немиц ожидает лояльности от властей в плане целевых программ и новых вариантов владения недвижимостью, надеется на появление новых опций для покупки жилья. «В современном мире девелоперу важно быть гибким, быстро реагировать на события и всегда ставить интересы людей на первое место. К этому относится как строительство современных жилых комплексов, так и улучшение или создание с нуля необходимой коммерческой и социальной инфраструктуры», — резюмировал он.
Высокий спрос и ограниченное предложение приведут к тому, что уже к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы снизится с 5,8% до 5%, этот тренд продолжится в последующие годы.
По итогам 3 квартала 2024 года среднерыночный уровень вакантности на рынке московской офисной недвижимости составил 5,8%, с начала этого года показатель уменьшился на 0,8 п.п. По прогнозам Nikoliers, к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы составит 5%. Таким образом, среднерыночный уровень вакантности уменьшится на 1,6 п.п. по отношению к прошлому году. В дальнейшем показатель также продолжит снижение: до 4,8% в 2025 году и до 4,5% в 2026 году.
Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов
Последние два года среднерыночный уровень вакантности планомерно продолжает свое снижение: с 9,1% в 2022 году до 6,6% в прошлом году и до прогнозируемых 5% в текущем году. Причина падения вакансии заключается в высоком объеме поглощения в последние 2 года при низком объеме ввода в эксплуатацию вакантных площадей и, как следствие, остром дефиците предложения на офисном рынке. Следствием этого является ограниченное предложение, а также рост доли предварительной аренды и покупки на офисные площади, поэтому к моменту завершения строительства объекты законтрактованы на 70-90%.
Всего за три квартала 2024 г. введено 375 тыс. кв. м офисных площадей, из них свободно только 18% площадей. По прогнозам Nikoliers, эта тенденция продолжится в ближайшие 2 года: в строящихся зданиях, ожидаемых к вводу в 2024–2026 гг. уровень вакантности в среднем составляет 45%.
Структура офисной вакансии в строящихся объектах
Активное поглощение офисных площадей в существующих зданиях и низкая вакансия в введенных в эксплуатацию объектах способствуют сохранению низкого объема свободных площадей. Корректировка вакансии в классе А в сторону увеличения связана с высвобождением нескольких крупных блоков. Срок экспозиции такого предложения не будет длительным, принимая во внимание текущую активность компаний-пользователей офисных помещений. Наибольшую активность проявляют компании госсектора, сферы профессиональных услуг, производства, IT и телеком.
Доля свободных площадей по классам
Источник: Nikoliers
Доля вакантных площадей в классах А и Prime также показывает устойчивое падение: 12,7% в 2022 году, 11% в 2023 году, 7,2% по итогам 3 квартала текущего года и 5,7% по прогнозам Nikoliers в 2024 году. Аналогичная динамика прослеживается и в классе В+/-, где средний уровень вакантности в 2022 году равнялся 7,8%, в 2023 году он составлял уже 5%, по итогам 3 квартала этого года – 5,2% и прогнозируется по итогам текущего года 4,8%.
Такая динамика связана со сложившейся рыночной конъюнктурой: дефицит качественного предложения и нехватка нового строительства в аренду приводит к ситуации, когда спрос на офисы выше, чем объем доступного предложения. Однако ввод в эксплуатацию новых объектов не способствует росту вакансии и не увеличивает доступное предложение, т.к. объекты вводятся с высокой степенью заполненности. При этом динамика по классам по итогам года может быть более волатильна в связи с проводимой реклассификацией офисного стока в соответствии с обновленными критериями офисной классификации от Moscow Research Forum.
Если рассматривать ключевые бизнес-локации Москвы, то по уровню вакантности можно выделить 5 географических зон. Труднее всего купить или арендовать качественный офис в международном деловом центре «Москва-Сити»: по итогам 3 кв. 2024 года там наименьшая доля свободных площадей с уровнем вакантности 0,9%. На втором месте находится локация Ленинградский деловой коридор, где уровень вакантности составляет 2,3%. Далее идет Центральный деловой район с уровнем вакантности 3,1%; 5,2% - коэффициент в Ленинском районе и замыкает пятерку основных локаций деловой активности Электрозаводский район с показателем 6,8%.
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Опережающий спрос на качественную офисную недвижимость, и, в особенности, на аренду, со стороны конечных пользователей обусловлен потребностью растущего бизнеса в крупных объемах, а также дефицитом арендного предложения и превалирующей долей вариантов на продажу в экспозиции. Как для конечных пользователей, так и для инвесторов, вложение средств в покупку офиса сегодня предоставляет возможность защиты капитала при долгосрочном планировании. Все это является причинами снижающейся вакантности на рынке и обостряющейся нехваткой предложения в бизнес-центрах. Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей и дефицитом арендного предложения в экспозиции. Среди наиболее заметных сделок на офисном рынке столицы можно отметить покупку 144 тыс. кв. м в МФК Slava Банком России в 3 кв. этого года и покупку ОАО РЖД башни Moscow Towers общий общим объемом 350 тыс. кв. м, из которых на офисные площади для размещения сотрудников приходится 260,2 тыс. кв. м. Эта сделка на сегодняшний день является рекордом текущего года. Рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур наметился в последние несколько лет: в 2022 и 2023 гг. доля сделок с участием госструктур составляла по 12%, тогда как в 2020-2021 гг. она не превышала 3%. Сегодня на этот сектор приходится 25% спроса на качественную офисную недвижимость, и мы ожидаем дальнейшее увеличение доли госструктур в общем объеме спроса».
Апарт-отели станут лидерами рынка недвижимости. Юбилейный XXV Международный жилищный конгресс, проходивший с 21 по 25 октября в Москве, принес неожиданные результаты, став одним из самых масштабных и значимых событий 2024 года для профессионалов отрасли.
На фоне отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки инвесторы ищут альтернативные способы вложений в недвижимость. Это подтвердила и закрытая встреча с заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным, в которой приняла участие Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG. Разговор носил предельно откровенный характер и многое осталось за закрытыми дверями. Однако девелоперы услышали позицию власти по особенно острым вопросам, таким как открытие эскроу-счетов и возвращение льготной ипотеки - пока ожидать этого не стоит. Строже подходить к выбору проекта, мониторить его маржинальность, следить за тенденциями на рынке и портретом покупателей - такие рекомендации дали девелоперам представители власти.
Заметный рост покупательского интереса отметили и непосредственно игроки рынка апарт-отелей. Апарт-отели с продуманной концепцией будут в ближайшей перспективе формировать спрос на рынке недвижимости - ключевой вывод Жилищного конгресса. На организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов встрече «Инвестиции в апарт-отели: как не ошибиться в парковке денег?», где Марина Павлюкевич, председатель комитета по гостиничной недвижимости РГУД, и Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, выступили в качестве модераторов, подчеркивалось: портрет инвестора и резидента претерпевает значительные изменения. Так, более половины резидентов, не состоящих в браке, проживают одни и рассматривают переезд в апартаменты как улучшение качества и комфорта проживания. Среди инвесторов выросла доля людей так называемого “серебряного возраста”, приобретающих апартаменты как с целью инвестиций, так и как для собственного проживания, так и для своих детей.
“В I полугодии 2024 года в Санкт-Петербурге открылись 5 новых апарт-отелей. На конец августа общее количество юнитов превысило 7 000, а рост доходности в летний период составил 15%. Санкт-Петербург - колыбель и столица сервисных апартаментов. Наш город является точкой притяжения для всех категорий резидентов - студентов, бизнес путешественников, туристов. Потенциал рынка огромен. Мы по сути уже не соперники или конкуренты, а большая дружная апартаментская семья. В большой семье у всех чуть разное видение продукта, подходы к продажам и управлению. Но рынок зреет и наши различия лишь оттенки. Главное, что нас всех объединяет: любовь к своему делу, желание сделать рынок лучше вопреки вечно бушующему океану событий вокруг”, - так прокомментировала свое участие в сессии Марина Павлюкевич.
Важным стало также и то, что правительство намерено привести к единому знаменателю понятие «апартаменты»: сегодня в каждом регионе под апартаментами понимают разные сегменты недвижимости, что усложняет жизнь не только застройщикам, но и законодателям, и покупателям. Таким образом, “апарт-отелями” будут считаться комплексы с изначально заложенной сервисной функцией, включающей отельное управление, ресепшен, услуги уборки номеров и многое другое. По мнению профессионального сообщества это приведет к стагнации рынка апарт-отелей Москвы, так как новые разрешения на строительство выдаваться не будут. В то время как в Санкт-Петербурге апарт-отели изначально строились с сервисной функцией и полностью соответствуют ожиданиям правительства, способствуя развитию внутреннего туризма.
“Пообщавшись с коллегами лично и послушав доклады экспертов, я сделала вывод, будущее - за апарт-отелями с оригинальной концепцией, качественным наполнением и расширенными возможностями для инвестора. Это касается как вопроса приобретения - сегодня на первый план выходят программы рассрочки, так и управления - вариативность программ, включающих как вариант самостоятельной сдачи апарта в аренду или проживания, так и сотрудничества с отельным оператором комплекса. Эти аспекты мы учитываем при реализации в Невском районе Санкт-Петербурга проекта “ПРО.Молодость”, включающего в себя эксклюзивный дизайн юнитов и нестандартное наполнение - палеомузей и киберклуб. Уже сегодня можно открыто отметить рост спроса на апарт-отели: по итогам продаж в III квартале количество обращений в PLG выросло в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по итогам сентября количество сделок с использованием рассрочки по сравнению с августом - в 4 раза. Даже на фоне повышения ключевой ставки всегда можно найти решение и предложить инвестору выгодные условия”, - резюмирует Марина Павлюкевич.