Объем сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости Москвы почти сравнялся с объемом сделок аренды в 2024 году
В 2024 году зафиксирован рекордный объем сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости столицы: он составил 855 тыс. кв. м*. В общей структуре спроса на долю сделок по приобретению площадей пришлось 47%, а на долю сделок с арендой – 53%. Таким образом, объем сделок покупки офисов практически сравнялся с объемом сделок аренды. По данным Nikoliers, такое соотношение впервые зафиксировано за всю историю наблюдения за рынком, а высокая деловая активность обусловлена повышенным интересом корпораций к покупке офисов для собственных нужд. Самой крупной сделкой в прошлом году стала покупка Moscow Towers компанией РЖД, второй по величине офисной площади сделкой стала покупка МФК Slava Центробанком РФ, благодаря чему сфера транспорта и логистики и госсектор приобрели лидирующие позиции в структуре офисных сделок.
* Не учитываются инвестиционные сделки купли-продажи готовых проектов с существующим арендным потоком.
Источник: Nikoliers
Тренд на увеличение объема сделок по покупке офисных площадей в собственность наметился еще в 2022 г., и продолжает укрепляться: интерес бизнеса к такому формату растет. Для конечных пользователей покупка офиса обеспечивает гарантированный объем необходимых площадей, исключая риски изменения арендных условий на фоне внушительного роста ставок как на свободные помещения, так и при продлении договора на новый срок.
Источник: Nikoliers
По оценке Nikoliers, дополнительным донором спроса в 2024 году стал государственный сектор. Благодаря крупной сделке с ЦБ РФ, который приобрел МФК Slava, госсектор лидирует в структуре офисных сделок. В 2025 году государственные и близкие к государству организации продолжат играть важную роль на рынке.
Источник: Nikoliers
Высокая прибыль, наличие капитала у компаний и масштабирование российского бизнеса генерируют спрос на покупку. К тому же, в текущих рыночных условиях офисная недвижимость сохраняет статус долгосрочного защитного актива.
Ключевые бизнес-секторы по объему спроса за 2024 г.
- Транспорт и логистика – 24%
- Государственные и НКО – 20%
- Банки и финансовые компании – 13%
- IT и телекоммуникации – 10%
По оценке Nikoliers, дефицит качественных помещений при высоком спросе на них в последние три года способствует появлению нового тренда: крупный бизнес, заинтересованный в больших площадях и обладающий высокой прибылью, будет выбирать инвестирование в строительство штаб-квартир и покупку зданий, подходящих для собственного размещения. Вариант BTS-строительства привлекателен и для девелоперов. Так, в 2023 г. на офисном рынке Москвы не было введенных в эксплуатацию BTS-объектов, в 2024 г. доля BTS в объеме ввода составила 1,1% (реконструкция здания ГБУ Мосгоргеотрест), а в 2025 г. на долю BTS проектов уже придется 44%. Это строительство штаб-квартиры «Яндекса» (120,6 тыс. кв м) и штаб-квартиры Роскосмоса (200 тыс. кв. м).
Объем ввода зданий, приобретенных компаниями целиком для собственных нужд еще до ввода в эксплуатацию, составил при этом в 2023 г. 16% от годового объема ввода в эксплуатацию, в 2024 г. – 54% благодаря сделкам покупки Moscow Towers iCity Time Tower.
Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Мы видим, что тренд по покупке офисных площадей в собственность усиливается с 2022 года. На данный момент доля сделок по приобретению офисных площадей почти сравнялась с объем сделок в аренду. Такую ситуацию мы наблюдаем впервые за все время существования рынка. Поскольку офисная недвижимость является защитным активом, особенно на фоне ускорения инфляции, то российский бизнес все чаще выбирает вариант покупки площадей в собственность. Дополнительным стимулом для арендаторов, которые смещают фокус в сторону покупки площадей, является рост арендных ставок на 25-30% при продлении договоров на новый срок. Из-за острого дефицита качественных офисных площадей и рекордно низко вакансией мы также отмечаем появление нового тренда на рынке: инвестирование бизнеса в строительство штаб-квартир для себя. В России есть компании, которые имеют необходимость долгосрочного планирования роста, а также сформированные потребности и требования к качеству и формату офисов. В этом году мы видим ввод таких объектов, т.к. завершается 5-летний цикл строительства, как, например, штаб-квартира Яндекса, проект которой был представлен в 2020 году».
По итогам 2024 года выдачи ипотеки на ИЖС составят более 625 млрд рублей, что будет всего на 16% выше результата 2023 года. Годом ранее сегмент показал четырехкратный прирост продаж. Значительное сокращение темпов роста станет результатом ужесточившейся господдержки и заградительных рыночных ставок. Об этом в рамках форума ИЖС.Северо-Запад заявил начальник управления «Ипотечное кредитование» Сергей Бабин.
Рынок ипотеки на ИЖС, как и в целом сегмент жилищного кредитования, начал «охлаждаться» с третьего квартала. Тогда завершилась программа массовой господдержки, а по «семейной» и IT-ипотеке сузился круг потенциальных заемщиков и было введено требование проводить расчеты только по договору подряда с эскроу. Дополнительным сдерживающим фактором выступила стоимость рыночных кредитов, выросшая вслед за ключевой ставкой.
Так, за июль-сентябрь россияне получили на строительство домов на 36% кредитных средств меньше, чем во втором квартале. В октябре-декабре, по оценке ВТБ, продажи ипотеки на ИЖС сократятся еще примерно на четверть к предыдущим трем месяцам.
«Рыночные программы сейчас непопулярны, а по господдержкам все расчеты за частные дома теперь должны проходить с эскроу. К новым условиям сегмент только приспосабливается: работающих по новой схеме подрядчиков пока мало, поэтому выдачи ипотеки «забуксовали» и в этом сегменте. По итогам 2024 года они останутся «в плюсе» исключительно за счет увеличения среднего «чека», так как число сделок год к году может сократиться на 12%. В следующем году рынок сожмется еще сильнее», – сказал Сергей Бабин.
Ранее в этом году ВТБ удвоил максимальный размер кредита для льготного ИЖС. Получить увеличенную сумму по оптимальной ставке клиентам позволяет комбинирование господдержки с рыночными программами. При строительстве дома в Москве, Санкт-Петербурге и областях по «семейной» ипотеке заемщикам доступно до 30 млн рублей, в остальных регионах – до 15 млн. По IT-ипотеке максимальная сумма кредита на ИЖС может достигать 18 млн рублей для всех регионов, где сейчас работает эта господдержка (по стандартным условиям - 9 млн).
По оценке ВТБ, по итогам 2024 года господдержка займет около 65% в выдачах ипотеки в России, а рыночные программы – всего треть. Типичные ситуации, при которых россияне вынуждены брать дорогие кредиты – создание семьи, рождение ребенка или переезд в другой город.
Несмотря на заградительные ставки, рыночная ипотека находит своего покупателя. В основном такие сделки проходят в результате обмена одного объекта на другой с небольшой кредитной доплатой. По статистике ВТБ, средний размер кредита по рыночным программам сегодня составляет около 3,8 млн рублей – примерно на 20% ниже, чем в 2023 году. Первый взнос - около 30% от стоимости недвижимости против 36% в январе. При этом в абсолютных значениях этот показатель с начала года вырос – с 3 до 3,8 млн рублей.
Средний возраст клиентов, оформляющих дорогие кредиты, составляет 39 лет, более половины из них состоят в браке, а около 40% воспитывают детей. Подавляющее большинство (82%) покупают квартиры, средняя площадь которых составляет 46,1 кв. метров.
«Рыночная» ипотека с такими ставками сегодня непопулярна. Клиенты не берут ее без острой необходимости, предпочитая копить деньги на вкладах. Тем не менее, покупка недвижимости может понадобиться в экстренных ситуациях, поэтому некоторые россияне прибегают к «дорогим» кредитам. Такие заемщики рассчитывают на быстрое погашение долга или на дальнейшее рефинансирование кредита», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.