Выдачи ипотеки снизились до уровня 2019 г., «просрочка» бьёт рекорды
Выдачи кредитов в 2024 г. вернулись к уровню 2019 г. – по сравнению с показателями прошлого года, было выдано на 36% меньше ипотек. Объём просроченной задолженности увеличился на рекордные 63%, её доля также продолжает расти.
- Выдачи кредитов в 2024 г. на уровне 2019 г.
В 2024 г. в России было выдано 1,3 млн ипотек – это на 36% меньше, чем в рекордном 2023 г. Показатель вернулся к уровню 2019 г. – т.е. к цифрам, характерным для периода,, когда ещё не было льготной ипотеки. Интерес к кредитованию снизился вследствие завершения льготной ипотеки, ужесточения условий по адресным программам и роста рыночных ставок до заградительно высоких уровней. Результат 2024 г. – 7-ой за всё время ведения статистики и наименьший с 2017 г.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
Выдачи на рынке новостроек просели в годовом выражении на 31%, на вторичном рынке и ИЖС (до 2024 г. данные публиковались вместе) – на 39%. Несмотря на завершение и ужесточение льготных программ, сегмент новостроек демонстрирует большую устойчивость – всё же на рынке сохраняется семейная ипотека (хотя и в урезанном варианте), которая по объёмам выдачи опередила обычную льготную, когда та ещё действовала. На вторичном рынке зависимость от ипотеки не столь велика, как на рынке новостроек – здесь больше сделок за «живые деньги», альтернативных продаж. Поэтому общее число сделок в сегменте сократилось не так сильно, как количество выданных кредитов (в Москве, например, годовое снижение на 16%, в Санкт-Петербурге – на 19%). Заметно просел рынок ИЖС – после отмены льготной ипотеки и изменения условий по другим программам этот сегмент также заметно пострадал, т.к. в последние годы его зависимость от ипотеки заметно увеличилась.
Единственный регион, где в 2024 г. было выдано больше ипотек, чем в 2023 г. – Ингушетия. Во всех других субъектах РФ зафиксировано снижение от -9% до -61%. Наименьшее падение в республиках юга Сибири (Тыве, Алтае), а также в Крыму и Севастополе, наибольшее – в республиках Северного Кавказа (Чечне, Северной Осетии, Кабардино-Балкарии), ХМАО и Чукотском АО. В обоих перечнях есть как регионы с небольшим числом выдач (Чукотский АО, Ингушетия, Алтай), так и уверенные «середнячки» (Архангельская область, Астраханская область, Чувашия), и даже лидеры (Красноярский край, ХМАО). В топ-10 регионах по числу выданных кредитов в 2024 г. снижение относительно прошлого года сопоставимо с общестрановым (на 30-40%).
|
Топ-10 регионов с наименьшим падением числа выдач (ростом) |
Количество выданных ипотек в 2024 г., штук |
Динамика относительно 2023 г. |
Топ-10 регионов с наибольшим падением числа выдач |
Количество выданных ипотек в 2024 г., штук |
Динамика относительно 2023 г. |
|
Ингушетия |
1 202 |
+16% |
Хакасия |
4 853 |
-43% |
|
Тыва |
11 460 |
-9% |
Красноярский край |
26 143 |
-44% |
|
Севастополь |
2 553 |
-12% |
Коми |
6 908 |
-44% |
|
Алтай |
2 203 |
-13% |
Кемеровская область |
18 122 |
-45% |
|
Крым |
7 161 |
-13% |
Чувашия |
10 719 |
-45% |
|
Бурятия |
11 945 |
-15% |
Чукотский АО |
510 |
-45% |
|
Архангельская область |
12 465 |
-20% |
ХМАО - Югра |
22 002 |
-45% |
|
Астраханская область |
11 434 |
-22% |
Кабардино- Балкария |
3 582 |
-46% |
|
Сахалинская область |
5 526 |
-24% |
Северная Осетия - Алания |
3 931 |
-48% |
|
Забайкальский край |
9 978 |
-24% |
Чечня |
7 419 |
-61% |
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
- Объём просроченных кредитов увеличился за год сразу на 63%, а доля достигла 0,5%
В конце 2024 г. суммарный объём задолженности по ипотеке составил 19,2 трлн рублей – за год показатель увеличился на 7%. По сравнению с предыдущим аналогичным периодом это небольшой рост (за 2023 г. задолженность увеличилась на 30%).
Более показательна динамика объёма просроченной задолженности – в 2024 г. она выросла на 63% (до 94,9 млрд рублей). Это очень большой рост по сравнению с предыдущими периодами (за 2023 г. «просрочка» увеличилась на 5%, за 2022 г. – снизилась на 7%, за 2021 г. – снизилась на 17%, за 2020 г. – увеличилась на 12%).
Доля просроченной задолженности в общем объёме выросла до 0,49% (в декабре 2023 г. – 0,32%). Это не рекордный для отрасли показатель (до 2022 г. он превышал 0,5%), к тому же «просрочка» незначительна в сравнении с общим объёмом задолженности, но быстрый рост настораживает.
На первичном рынке рост объёма просроченной задолженности составил 68%, а доля достигла 0,2%, на вторичном (+ИЖС) – рост на 62%, а доля от общего объёма составляет теперь 0,59%.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
Самая высокая доля просроченной задолженности (в целом по первичному и вторичному рынкам) в республиках Северного Кавказа – Ингушетии, Дагестане, Чечне, Северной Осетии, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарии – от 1% до 7,4% при среднем по стране уровне в 0,49%. Довольно высокие показатели (более 0,6%) также в Тыве, Адыгее, Краснодарском крае, Самарской области, Хакасии, Тамбовской области. Список лидеров по доле «просрочки» практически не меняется. Эти же регионы находятся в топе и по темпам увеличения доли просроченной задолженности.
- Средний срок, на который брали кредит в 2024 г., составил 25 лет
До 2024 г. средний срок ипотечного кредитования увеличивается вместе с ростом цен на жильё. Дополнительным драйвером выступали низкие ипотечные ставки, при которых погашать кредит досрочно фактически не имело смысла.
В 2024 г. рост средних сроков прекратился и зафиксировался на уровне в 300 месяцев (или 25 лет). При текущих высоких ставках на вторичном рынке и больших первоначальных взносах кредиты на длительный срок уже не так привлекательны и востребованы.
Учитывая, что средняя продолжительность жизни в РФ составляет около 73 лет, на погашение ипотеки уйдёт треть жизни. В реальности большинство покупателей выплачивают кредит значительно быстрее.
Источник: расчёты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ
«Выдачи ипотечных кредитов в 2024 г. ожидаемо снизились и вернулись к “фоновым” значениям, характерным для рынка без льготной ипотеки. Повторить рекорды последних лет в новой реальности уже не получится, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Настороженность вызывает быстрый рост просроченной задолженности. Пока её доля от общего объёма далека от критических отметок, однако фиксируется чёткий восходящий тренд».
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».
Аналитики «Метриум» зафиксировали рекордное число сделок в 2021 году на московском рынке жилья, проанализировав последние данные Росреестра Москвы. Спрос на новостройки в ушедшем году вырос на 19% относительно 2020-го, а на вторичном рынке жилья – на 15%. Такая динамика стала возможна благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
В 2021 году Росреестр Москвы зарегистрировал 98,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве. В 2020 году покупатели жилых помещений в строящихся зданиях заключили с застройщиками 82,8 тыс. таких соглашений. Таким образом, спрос на новостройки (без учета покупки жилья у девелоперов в готовых домах) повысился за 2021 год на 19%. Это самый высокий прирост числа сделок с 2018 года, когда относительно 2017-го было заключено на 47% больше соглашений. При этом по абсолютному числу ДДУ 2021 год однозначно стал рекордным – никогда прежде в новостройках Москвы не приобретали столько квартир.
В последнем квартале число сделок с новостройками увеличилось относительно аналогичного периода 2020 года только на 3%, хотя в I квартале рост составил 18%, а во II квартале – 109%. Тем не менее всё же именно декабрь стал самым продуктивным для застройщиков месяцем в году. В последний месяц 2021 года они заключили с дольщиками 10,8 тыс. ДДУ, что на 1% больше, чем в декабре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Основным стимулом для покупателей жилья в течение 2021 года оставалась ипотека. В 2021 году, по данным Росреестра Москвы, банки выдали заемщикам 127,6 тыс. жилищных кредитов, что на 22% больше, чем в 2020 году, когда этот показатель превысил 104,2 тыс. единиц. Прирост ипотечного кредитования так же, как и рост числа сделок с новостройками, стал самым заметным с 2018 года, когда банки выдали заемщикам на 67% больше кредитов, чем в 2017 году. По абсолютному показателю (127,6 тыс. кредитов) 2021 год стал рекордным.
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают замедление динамики рынка. В IV квартале 2021 года число выданных ипотек (35,3 тыс.) оказалось на 4% меньше, чем в тот же период 2020 года (36,6 тыс.), хотя в I-III кварталах активность заёмщиков росла по сравнению с аналогичными периодами 2020 года. В то же время в декабре банки выдали в Москве рекордное по сравнению со всеми предыдущими месяцами число ипотек – 13,6 тыс., что на 4% больше, чем в декабре 2020 года.
«Примечательно, что число сделок на рынке ипотеки сохранилось во втором полугодии 2021 года, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С лета ставки по кредитам значительно возросли, и эта тенденция сохранялась до конца года. Несмотря на это, мы видим, что активность заемщиков сохранилась на высоком уровне, а если и снизилась, то явно непропорционально тому, насколько увеличились ставки. Это свидетельствует о том, что покупатели в целом адаптировались к новым условиям кредитования».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Для вторичного рынка жилья 2021 год также стал рекордным. Росреестр Москвы зарегистрировал 171 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 15% больше, чем в 2020 году, когда общее число сделок составило 148,9 тыс. В последний раз крупнейший прирост числа заключенных договоров на вторичном рынке был зафиксирован в 2018 году относительно 2017 года (26%). Также 2021 год примечателен для вторичного сегмента еще и тем, что впервые за семь лет побит рекорд числа сделок 2014 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 162,1 тыс. сделок. А в декабре 2021 года зафиксирован абсолютный рекорд по месячному числу сделок (20,4 тыс., что на 1% больше, чем в декабре 2020).
В то же время во вторичном сегменте также отмечено замедление активности покупателей в конце года. В IV квартале 2021 года заключено на 12% меньше договоров купли-продажи, чем в аналогичный период 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«После стадии быстрого роста рынка стабилизировался, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы уже не увидим столь же высокой активности покупателей, как в 2020-2021 годах, но в то же время нужно признать, что ни повышение цен, ни рост ставок не обрушили спрос, а только вызвали “плавную посадку”. Причем нельзя исключать, что на фоне ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком власти введут новые меры стимулирования спроса, и мы зафиксируем новые всплески активности клиентов».