В 2025 году ипотека сократится еще почти на треть
Рынок ипотеки остается под давлением высокой ключевой ставки, предпосылок для снижения которой пока нет. В этих условиях спрос на недвижимость серьезно «охлаждается». По последней оценке ВТБ, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут составить около 3,3 трлн рублей – почти на треть ниже результата прошлого года. Около 70% продаж придется на программы господдержки. Об этом заявил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать «семейная» ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне – около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на «семейную» ипотеку.
Одним из трендов рынка недвижимости останутся сделки за наличные, доля которых, по оценке экосистемы недвижимости «Метр квадратный», превысит 80%. Такой формат покупки будет актуален, прежде всего, для вторичного жилья и сегментов с относительно невысоким средним «чеком»: нежилые здания и помещения, машино-места, земельные участки. Неипотечные сделки будут характерны и для рынка элитного жилья, где исторически фиксируется низкая доля клиентов, обращающихся за кредитными средствами.
Отличительной особенностью рынка новостроек будет рассрочка, условия которой станут более гибкими. Популярность этого инструмента в этом году, вероятно, достигнет пика, и в продажах крупнейших застройщиков он будет занимать значительную долю.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходит под условия госпрограмм», - сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что фокусами крупнейших банков в этом году станут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.
Из-за экстра-высоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно «охладится». По оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн рублей, что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% - второго полугодия 2023 года. Об этом в ходе Международного банковского форума в Сочи заявил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
В первом полугодии 2024 года российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн рублей. Несмотря на полноценно заработавшие меры ЦБ по «охлаждению» рынка и поэтапное повышение рыночных ставок этот результат оказался всего на 6% ниже по сравнению с январем-июнем 2023 года. Такая динамика связана с разогнавшимся спросом из-за завершения универсальной госпрограммы и «старых» условий «семейной» ипотеки.
С начала второго полугодия спрос на жилищные кредиты ожидаемо стал замедляться. По его итогам рынок покажет существенное сокращение продаж, даже несмотря на традиционное повышение активности заемщиков в конце года.
«Кроме ужесточившейся господдержки, серьезное давление на спрос будут оказывать экстра-высокие рыночные ставки: в сентябре они обновили максимум с 2018 года – 21% годовых, и, с учетом сигналов ЦБ о возможном дальнейшем ужесточении политики, вероятно, это не предел. Впрочем, на рыночную ипотеку во втором полугодии будет приходиться достаточная существенная доля – около 44% в общем объеме выдач. Еще порядка 46% займет «семейная» ипотека, оставшуюся часть - IT, Дальневосточная и «арктическая» госпрограммы», - отметил Сергей Бабин.
В целом по итогам 2024 года ВТБ прогнозирует продажи ипотеки на уровне 5,1-5,2 трлн рублей. Это будет более чем на треть ниже, чем в рекордном прошлом году. Фактически рынок вернется к результату 2022 года, когда объем выдач жилищных кредитов составил порядка 4,8 трлн рублей.
СберАналитика и Домклик изучили стоимость ипотечных квартир. Как выяснили эксперты, по итогам первого полугодия 2024 года такое жильё в среднем стоило 5,6 млн рублей — на 16% больше, чем в первые 6 месяцев 2023 года. Больше всего — на 18,4% — цены выросли в Дальневосточном федеральном округе, а наименьший рост зафиксирован в Северо-Западном (+10,6%).
По данным Домклик, в первом полугодии 2024 года каждая третья ипотечная сделка (32,4%) заключалась на первичном рынке, то есть приобреталась квартира в новостройке. Это на 8,7 процентных пункта (п. п.) больше, чем год назад.
Вырос и спрос на индивидуальное жилищное строительство. Его доля в структуре выданной ипотеки Сбера достигла 19% (+13,3 п. п.). А вот доля продаж вторичного жилья в силу высокой ключевой ставки снизилась до 46,3% (-22,3 п. п.).
По данным СберАналитики, дороже всего стоят ипотечные квартиры в Москве (10,5 млн рублей), Санкт-Петербурге (7,8 млн) и Московской области (7,6 млн), а также Республике Саха (Якутия) (7 млн). Средняя стоимость квартир на первичном рынке в России по итогам первого полугодия 2024 года достигла 6,9 млн рублей.
Самое дешёвое жильё доступно в Ингушетии (2,5 млн рублей), Курганской области (3,4 млн) и Республикe Алтай (3,3 млн). Причём Ингушетия стала единственным регионом страны, где квартиры за год подешевели — и сразу на 12%.
Как показало исследование СберАналитики, средний возраст ипотечного заёмщика в России — 37,5 года. Ниже всего этот показатель в Республике Ингушетия (34,4 года), Чеченской Республике (34,6) и Тамбовской области (36,4). А наиболее высок он в Ямало-Ненецком автономном округе (39,1) и Еврейской автономной области (39,3). 74% всех ипотек оформили заёмщики в возрасте 25–45 лет.
Чаще всего ипотеку берут в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге: на эти регионы приходится 18,3% всех ипотек в стране (год назад — 16,3%).
А ещё ипотеку стали чаще брать без созаёмщиков: такому формату сейчас соответствует 63% сделок (год назад — 58%).
Исследование СберАналитики проводилось в первом полугодии 2024 года с помощью продукта «Портрет жителя».
Решения СберАналитики строятся на агрегированной обезличенной информации о потребностях и предпочтениях 109 млн покупателей и 6 млн юридических лиц. Используются данные из более 70 внутренних и внешних источников, что позволяет детально анализировать различные рынки с учётом их отраслевой и региональной специфики. Высокую точность при широком покрытии обеспечивает применение собственных запатентованных алгоритмов обработки информации (№№ 2766156, 2766548, 2767465, 2770568, 2771000, 2022667422) и моделей машинного обучения.