В 2025 году ипотека сократится еще почти на треть
Рынок ипотеки остается под давлением высокой ключевой ставки, предпосылок для снижения которой пока нет. В этих условиях спрос на недвижимость серьезно «охлаждается». По последней оценке ВТБ, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут составить около 3,3 трлн рублей – почти на треть ниже результата прошлого года. Около 70% продаж придется на программы господдержки. Об этом заявил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать «семейная» ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне – около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на «семейную» ипотеку.
Одним из трендов рынка недвижимости останутся сделки за наличные, доля которых, по оценке экосистемы недвижимости «Метр квадратный», превысит 80%. Такой формат покупки будет актуален, прежде всего, для вторичного жилья и сегментов с относительно невысоким средним «чеком»: нежилые здания и помещения, машино-места, земельные участки. Неипотечные сделки будут характерны и для рынка элитного жилья, где исторически фиксируется низкая доля клиентов, обращающихся за кредитными средствами.
Отличительной особенностью рынка новостроек будет рассрочка, условия которой станут более гибкими. Популярность этого инструмента в этом году, вероятно, достигнет пика, и в продажах крупнейших застройщиков он будет занимать значительную долю.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходит под условия госпрограмм», - сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что фокусами крупнейших банков в этом году станут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.
20 октября Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», выступил на Международном жилищном конгрессе с докладом «Тренды на рынке цифровой ипотеки в 2022 году», где рассказал о ключевых событиях этого года в ипотеке, о динамике онлайн-спроса и перспективах развития цифровых платформ. Приводим основные тезисы выступления.
Онлайн-спрос на ипотеку отреагировал на частичную мобилизацию
Частичная мобилизация стала одним из ключевых факторов, повлиявших на ипотечный рынок. За сентябрь онлайн-спрос на ипотеку на «Выберу.ру» сократился на 11%, по сравнению с августом, это был самый низкий показатель спроса за год. Однако, поисковый спрос в Яндексе упал еще больше — на 18%. «Меньшее падение онлайн-спроса на специализированных площадках, по сравнению с поиском, обусловлено спецификой аудитории — на финансовых маркетплейсах собираются более заинтересованные в ипотеке пользователи», — пояснил Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Корреляция ставки ЦБ и выдачи ипотеки
Объем выдач ипотеки в 2022 году напрямую зависел от ключевой ставки ЦБ. Её повышение в феврале до 20% спровоцировало стремительное уменьшение ипотечного портфеля в весенние месяцы. При этом по мере последующего снижения ключевой ставки ЦБ, объемы выдач вновь стали увеличиваться. Впрочем, несмотря на то, что спрос восстановился, в целом темпы роста ипотечного портфеля в 2022 году снижаются — сейчас они примерно вдвое ниже, чем год назад.
Драйверы цифровой трансформации ипотеки
По данным Сбербанка, в 2022 году более 60% заявок на ипотечный кредит клиенты подают онлайн. А в Дом.рф каждая вторая ипотека проходит через сервис электронной регистрации в Росреестре. На первичном рынке жилья эта доля стремится к 90% за счет активности застройщиков. Их субсидируемые программы стали одним из драйверов цифровой ипотеки в 2022 году. В силу прямого сотрудничества с банком ипотека оформляется прямо в офисе застройщика или дистанционно, человеку не нужно посещать банковское отделение.
«Сейчас в ипотеке больше всего оцифрованы 2 процесса: онлайн-заявка и электронная регистрация сделки в Росреестре. Остальные процессы являются точками роста. Например, банки уже отказались от оформления новых закладных в бумажном виде — осталось решить, как оцифровать ранее оформленные закладные. С развитием инициативы маркетплейса ЦБ на цифровых площадках становится доступным полный цикл онлайн-сделки», — комментировал Ярослав.
Доклад Ярослава Баджурака прошел в рамках конференции «Цифровая ипотека в новых экономических условиях». На секции также участвовали эксперты из «Альфа-Банка», «Дом.рф», Банка ВТБ, «Россельхозбанка», Банка ПСБ, Banki.Shop, «Метр квадратный» и SRG.
Темпы снижения цен на вторичном рынке жилья московского региона в октябре вновь ускорились после сентябрьского затишья. Быстрее всего по-прежнему дешевеет наиболее переоценённая локация – «старая» Москва. Новая не сильно от нее отстает, а в Подмосковье стоимость кв. м падает более чем в два раза медленнее, чем в столице.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в октябре индекс стоимости жилья в «старой» Москве снизился на 0,8% до 255 700 руб. за кв. м в среднем (в сентябре – на 0,7%). В Новой Москве цены упали на 0,7% до 200 350 руб. за кв. м (в сентябре – на 0,2%), в Подмосковье, где в сентябре динамика цен была нулевой, стоимость метра просела на 0,3% до 151 600 руб.Таким образом, с мая 2022 г. квартиры в «старой» Москве подешевели на 5,9% за кв. м в среднем, в Новой– на 3,7%, в области – на 2,3%.
В «старой» Москве, как и все предыдущие месяцы, старое и дешевое жилье в октябре дешевело быстрее современного и дорогого: квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках потеряли 1,3-1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах – 0,2-0,6%.
В Новой Москве опережающими темпами дешевели одно- и двухкомнатные квартиры (-1,3 и -1,1% соответственно)– ранее они часто приобретались с инвестиционными целями и оказались сильно переоценены. При этом разница в ценовой динамике между различными типами жилья в октябре находилась в пределах статистической погрешности (-0,7-0,9%). В Подмосковье наоборот: в разрезе комнатности квартиры дешевели равномерно (на 0,2-0,4%), а по типам видно, что панельные дома более успешно сопротивляются снижению цен. Так, квартиры в «панельках» подешевели лишь на 0,1%, а в кирпичных домах – на 0,8% в среднем.
Что касается географии, то в Москве сильнее всего цены просели в Юго-Восточном округе (-1,6%), а также в Восточном (-1,1%) и Центральном (-1,1%). В Московской области, как и в предыдущие месяцы, наиболее устойчивым в ценовом плане остается дальнее Подмосковье. В ближнем Подмосковье квартиры в октябре подешевели на 0,6% за квадратный метр в среднем. В Новой Москве вырвался вперед по темпам снижения цен Троицкий округ (-1%), в последние месяцы отстававший от Новомосковского (-0,7%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Главной проблемой вторичного рынка московского региона остается рост объемов предложения на фоне стагнации спроса. За октябрь число квартир в экспозиции увеличилось еще на 20% по сравнению с сентябрем, примерно в равных пропорциях в «старой» Москве, Новой и в Подмосковье. А в целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка. Это главный показатель того, что число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить. А значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится. Цены реальных сделок уже давно существенно ниже заявленных - по разным оценкам, дисконты составляют 10-20%».