В 2025 году ипотека сократится еще почти на треть
Рынок ипотеки остается под давлением высокой ключевой ставки, предпосылок для снижения которой пока нет. В этих условиях спрос на недвижимость серьезно «охлаждается». По последней оценке ВТБ, в 2025 году общерыночные выдачи ипотеки могут составить около 3,3 трлн рублей – почти на треть ниже результата прошлого года. Около 70% продаж придется на программы господдержки. Об этом заявил заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Драйвером всего ипотечного рынка по-прежнему будет выступать «семейная» ипотека, на которую может прийтись до 61% от всех выдач жилищных кредитов. При этом в абсолютных значениях ее продажи могут остаться на сопоставимом с 2024 годом уровне – около 2 трлн рублей. Впрочем, многое будет зависеть от новых инициатив по поддержке спроса на «семейную» ипотеку.
Одним из трендов рынка недвижимости останутся сделки за наличные, доля которых, по оценке экосистемы недвижимости «Метр квадратный», превысит 80%. Такой формат покупки будет актуален, прежде всего, для вторичного жилья и сегментов с относительно невысоким средним «чеком»: нежилые здания и помещения, машино-места, земельные участки. Неипотечные сделки будут характерны и для рынка элитного жилья, где исторически фиксируется низкая доля клиентов, обращающихся за кредитными средствами.
Отличительной особенностью рынка новостроек будет рассрочка, условия которой станут более гибкими. Популярность этого инструмента в этом году, вероятно, достигнет пика, и в продажах крупнейших застройщиков он будет занимать значительную долю.
«Получение рыночной ипотеки сегодня можно сравнить с восхождением на Эверест: это дорого, рискованно и в некоторых случаях требует удачи. Поэтому россиян, желающих оформить такие кредиты, сегодня немного. Более благоприятная ситуация сейчас складывается для тех, кто подходит под условия госпрограмм», - сказал Георгий Горшков.
Он добавил, что фокусами крупнейших банков в этом году станут качество кредитных портфелей, повышение уровня обслуживания и цифровизация клиентского пути.
Банк «Санкт-Петербург» напоминает, что осталось чуть меньше 40 дней, чтобы успеть оформить льготный кредит на жилье по программе «Ипотека с господдержкой». Льготная ипотека на новостройки действует до конца текущего года (согласно условиям Постановления Правительства РФ, срок действия программы ограничен 31.12.2022). Поэтому тем, кто планирует купить квартиру в новостройке в ближайшем будущем, стоит поторопиться, чтобы получить жилищный кредит на это по льготной ставке. Кстати, в БСПБ «Ипотека с господдержкой» предлагается по ставке 6,35% годовых – и это одна из самых низких ставок на рынке.
Провожая льготную программу, БСПБ провел исследование портрета заемщика по госипотеке. Сегодня госипотека – один их самых популярных ипотечных продуктов среди клиентов БСПБ. Так, по итогам 10 месяцев 2022 года доля выдач по «Ипотеке с господдержкой» составила 34% от общего количества ипотечных сделок Банка «Санкт-Петербург».
Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита в октябре 2022 года составила 5,4 млн руб. На протяжении всего 2022 года был заметен планомерный рост средней суммы кредита, что находится в прямой зависимости от увеличения стоимости объектов недвижимости. В среднем рост средней суммы кредита по госипотеке за год составил 10%.
При этом, средняя стоимость покупки объекта недвижимости в октябре 2022г. по ипотеке с господдержкой составила порядка 8 млн руб. А средний размер первоначального взноса по данному продукту в Банке сегодня составляет около 30%-32%. Этот показатель не меняется в течение 2022 года, хотя ипотечный кредит в Банке «Санкт-Петербург» можно взять, имея в качестве первоначального взноса всего 15% от стоимости квартиры.
Отдельно аналитики Банка зафиксировали увеличение среднего срока, на который клиенты оформляют ипотечный кредит. Если в начале 2022 года средний срок был около 19 лет, то на октябрь 2022 года средний срок составил уже 22 – 24 г.
Подробнее о программе «Ипотека с господдержкой» можно узнать на сайте БСПБ: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/gos-support.
Предложение квартир с отделкой в новостройках за год наиболее значительно выросло в Новой Москве. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев число квартир с полной отделкой в продаже увеличилось здесь в два раза. При этом доля предложения с отделкой за тот же период увеличилась только в Новой Москве.
В 2022 году наметился тренд на сокращение квартир и апартаментов с отделкой в продаже в новостройках Москвы. Исключением стал только локальный рынок Новой Москвы, где количество квартир с полной отделкой в продаже резко возросло за год, а их доля в общем объеме предложения увеличилась на 11 процентных пунктов.
Если в октябре 2021 года в Новой Москве застройщики продавали 3,1 тыс. квартир с полной отделкой, то в октябре 2022 года их число выросло до 6,5 тыс. Таким образом, за 12 месяцев предложение квартир с полной отделкой увеличилось в два раза.
При этом выросла доля квартир с отделкой в общем объеме предложения жилья. В октябре 2021 года на рынке Новой Москвы было 32% квартир с отделкой, а в октябре 2022 –43%.
«Отделка остается популярной опцией среди покупателей жилья в Новой Москве, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Это связано с тем, что среди местных клиентов много тех, кто привлекает ипотечный кредит. Им выгодно взять в ипотеку квартиру под ключ с ремонтом, особенно сейчас, когда на отделку собственными силами нужен солидный бюджет. Изначально в нашем кластере не были предусмотрены квартиры с отделкой, но мы все-таки решили предложить покупателям сразу два корпуса с этой опцией».
В других секторах рынка новостроек тенденция была иной. Число квартир и апартаментов с полной отделкой в массовых новостройках «старой» Москвы за год выросло с 11,7 тыс. до 15,4 тыс. или на 32%. Однако предложение квартир без отделки и с предчистовой отделкой застройщики также нарастили, из-за чего доля квартир с отделкой в общем объеме предложения не изменилась, сохранившись на уровне 68%.
В бизнес-классе в «старой» Москве число квартир с полной отделкой в продаже сократилось за год с 2,1 тыс. до 1,9 тыс., то есть на 10%. Их доля в общем объеме предложения квартир и апартаментов бизнес-класса уменьшилась с 15% до 11%.
В премиум-классе в «старой» Москве абсолютное предложение квартир и апартаментов с полной отделкой возросло с 671 в октябре 2021 года до 916 в октябре 2022 года (на 37%), однако застройщики гораздо быстрее наращивали ассортимент недвижимости без отделки и с предчистовой отделкой, из-за чего для жилья с полной отделкой от застройщика в премиум-классе сократилась с 24% до 18%.
Наконец, в сегменте элитного и делюкс-жилья количество квартир и апартаментов в продаже с полной отделкой уменьшилось с 373 до 293 за год (–21%). Доля предложения жилья с полной отделкой уменьшилось с 39% до 30%.
Сокращение предложения квартир и апартаментов с отделкой во многом произошло из-за того, что застройщики стали чаще предлагать квартиры без отделки. Так, в бизнес-классе в «старой» Москве их доля за год увеличилась с 61% до 64%, в премиум-классе – с 42% до 44%, в элит- и делюкс – с 55% до 60%.
Исключение – Новая Москва, где доля квартир без отделки уменьшилось с 49% до 46%, и массовые новостройки в «старой» Москве, где доля жилья без отделки не изменилась (20%).
«Более низкая стоимость отделки, быстрый переезд в новую квартиру и счастье не слышать соседскую дрель следующие полтора года делают готовую квартиру привлекательным вариантом как для инвесторов, так и тех, кто покупает квартиру для себя, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер проектов «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Бунинские кварталы», «Дзен-кварталы»). – Поэтому доля полностью готового к переезду жилья будет и дальше расти по мере развития рынка жилья. Небольшое сокращение доли, которое наблюдалось в 2022 году, было разовым, недолгим и связанным, с одной стороны, с ростом спроса на жилье с отделкой, а, с другой стороны, с необходимостью девелоперов корректировать цепочки поставок материалов. Сейчас и в новых проектах, например, в наших ЖК «Бунинские кварталы» и «Дзен-кварталы», около 50% предложения составляют квартиры с отделкой».
Предложение квартир и апартаментов с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой или white box – менялось по-разному. В Новой Москве доля квартир с отделкой white box снизилась с 19% до 11%, в массовых новостройках «старой» Москвы – сохранилась на уровне 20%, в бизнес-классе – увеличилась с 24% до 25%, в премиуме – с 34% до 38%, в элитном сегменте и делюкс – с 6% до 10%.
«Многие застройщики начали отказываться от полной отделки в своих комплексах в 2022 году, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Это связано с повышением стоимости строительных и отделочных материалов, а также в целом с ростом цен на жилье. При этом в первой половине 2022 года резко выросли ипотечные ставки из-за чего спрос заемщиков резко сократился, что стало дополнительным фактором отказа от отделки. По-видимому, эта тенденция будет сохраняться – девелоперы стремятся предложить доступное жилье в условиях высоких строительных затрат. Это выльется в рост предложения менее дорогой предчистовой отделки и квартир без этой опции».
Источник: «Метриум»