В 2024 году рынок ипотеки на ИЖС вырос всего на 2%
По предварительным оценкам аналитиков, по итогам 2024 года выдачи ипотеки на ИЖС составили около 530 млрд рублей, что всего на 2% выше результата 2023 года. Годом ранее этот сегмент рынка продемонстрировал четырехкратный прирост продаж. Существенное сокращение темпов произошло в результате изменения господдержки и выросших рыночных ставок.
Рынок кредитования ИЖС, как и в целом сегмент ипотеки, стал «охлаждаться» с третьего квартала. Тогда перестала работать программа массовой господдержки, а по «семейной» и IT-ипотеке сузился круг потенциальных заемщиков и было введено требование проводить все расчеты только по договору подряда с эскроу. Сдерживающим фактором выступила и стоимость рыночных кредитов, которая увеличилась вслед за ключевой ставкой.
За июль-сентябрь россияне получили на строительство домов на 36% кредитных средств меньше, чем в предыдущие три месяца. В четвертом квартале «охлаждение» спроса ускорилось: по оценке ВТБ, в этот период продажи ипотеки на ИЖС сократились почти в 1,5 раза к третьему кварталу.
ВТБ по итогам 2024 года предоставил клиентам более 12,4 тысяч кредитов на ИЖС и готовые дома, общий объем сделок составил более 70 млрд рублей – на 15% меньше, чем годом ранее. Примерно 8 из 10 кредитов заемщики получили на покупку готовых домов. Из-за более выгодных ставок в основном клиенты оформляли ипотеку с господдержкой – прежде всего, «семейной». Доля этой программы в выдачах кредитов на ИЖС составила 50%, на готовые дома – примерно треть. Средний «чек» по итогам года остался на примерно сопоставимом с 2023 годом уровне, составив 5,8 млн рублей при получении средств на самостоятельное строительство и 5,6 млн – на готовые дома.
«Ипотечный бум подошел к концу и в сегменте частного строительства: ушедший год завершил пятилетку рекордов на этом рынке. В наступившем году из-за высоких ставок, изменившейся господдержки и перехода к расчетам только по эскроу выдачи кредитов на дома просядут достаточно существенно. Пока мы ожидаем сокращения рынка ипотеки на ИЖС примерно на четверть, но многое будет зависеть от инициатив правительства по поддержке спроса на «семейную» ипотеку и скорости адаптации подрядчиков к новым условиям работы», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» оценил объем инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 1 полугодие 2024 года. Суммарно за этот период было проведено 32 сделки в коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент на сумму 56 млрд рублей, что ниже оценок объема инвестиций за 1 полугодие 2023 года на 8%.
Благодаря значительному росту общего объема инвестиций на 56% в Санкт-Петербурге объем инвестиций в строительство вырос в 1 квартале на 42% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Вместе с этим доля и объем инвестиций в жилое строительство в городе и области сократились – это связано с ожиданием снижения покупательской способности населения на фоне прекращения льготной ипотеки. Кроме того, на процесс влияет сокращение объемов выдачи разрешений на строительство в связи с принятием нового Генерального плана города.
Общее восстановление экономики и уход с рынка крупных иностранных игроков позволяет застройщикам инвестировать в крупные проекты. Это демонстрируют миллиардные сделки, заключённые компаниями GloraX и Dogma в Ленинградской области, и крупные коммерческие проекты, такие как гостиница на Марсовом поле от «Газпрома». Самые крупные сделки с участками под жилой девелопмент прошли в Ломоносовском районе Ленобласти. Девелопер Dogma купил участок площадью более 258 га в Виллозском с. п., а GloraX приобрел участки в с. п. Лаголовское площадью почти 174 га и в Аннинском с. п. площадью 46,5 га. В Санкт-Петербурге крупный участок площадью 11,7 га под жилую застройку был приобретен в пос. Смолячково в Курортном районе, а ПИК купил участок на ул. Самойловой во Фрунзенском районе, его площадь – 11,6 га.
«Высокая ключевая ставка, которая была установлена в конце 2023 года и рост инфляции после резкого падения в прошлом году ограничивают инвестиционную деятельность компаний. Рост ключевой ставки отражается на ограничении кредитования компаний и их инвестиционных возможностей, а также на спросе на коммерческую недвижимость как инвестиционном инструменте для частных инвесторов», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Инвестиции в здания коммерческого назначения
Доля инвестиций в коммерческую недвижимость составила 35% или 19,7 млрд. рублей. Лидирующие сегменты — это офисная и гостиничная недвижимость. Основной объем инвестиций в этих сегментах основан на трёх крупных сделках, две из них — это выход иностранных компаний из российского рынка. Чешская компания Jet Brains продала Lotos Towers компании «Петрович», а турецкий девелопер Ronesans продал компании «Инновации и развитие» БЦ Renaissance Forum и гостиницу Crown Plaza. В сегменте гостиничной недвижимости также выделяется сделка по приобретению проекта отеля у Марсового поля.
В сегменте складской и торговой недвижимости сделки за полугодие незначительны по объему инвестиций, так как сохраняется тренд на дефицит качественного предложения.
Земельные участки под девелопмент, включая редевелопмент
На рынке инвестиций в девелопмент по итогам 1 полугодия 2024 г. было заключено 25 сделок суммарной площадью 560 га и объемом инвестиций 36 млрд рублей. Суммарная площадь сделок почти в 5 раз превысила показатель аналогичного периода 2023 г. При этом общий объём инвестиций в 1 полугодии 2024 г. вырос всего на 44% в сравнении с 1 полугодием 2023 г.
Этот разрыв в показателях объясняется особенностями инвестиций прошлого года, которые были сфокусированы внутри города на более дорогих локациях или локациях меньшей площади, в то время как в текущем году почти половина сделок относятся к участкам рядом с КАД, находящимся в пригороде, 54% инвестиций в 1 полугодии 2024 г. приходятся на такие участки. Редевелопмент в центральных районах замедляется в связи с тенденцией сохранения промышленных зон в Санкт-Петербурге.
«Дополнительный фактор, который влияет на формирование такого распределения – это то, что в первом полугодии так и не были введены новые правила землепользование и застройки. Новые правила – решающий фактор для возможности реализации некоторых проектов и многие инвесторы опасаются рисков приобретения участков, использование которых станет ограниченным», – добавила Ольга Трошева.
Со смещением фокуса на пригород сократилась и доля проектов редевелопмента по сравнению с 1 полугодием 2023 года. Сейчас на редеведопмент приходится лишь 28% сделок. Также наблюдается значительное сокращение доли апартаментов в общем объёме инвестиций на 20 п. п., в структуре инвестиций в земельные участки под девелопмент апартаменты занимают только 7%.
Диапазон цен
Значительно шире стал диапазон цен для объектов в центре города в сравнении с концом 2023 года. На 10 тысяч рублей выше сместился диапазон для спальных локаций, при этом стал ниже средний диапазон цен для пригорода за счёт сделок с большими территориями под комплексное развитие. Хотя продавцы участков внутри города продолжают повышать цены, наблюдается активное сотрудничество с их стороны в плане применения различных схем оплаты.
Средний диапазон цен за 1 кв. м улучшений в 1 полугодии 2024 года на новых участках в центре города составил 30-120 тысяч рублей, на участках под редевелопмент – от 40 до 110 тысяч рублей. В статусных и спальных локациях цена 1 кв. м улучшений стабильно держится в диапазоне 35-70 тысяч рублей для новых и редевелопируемых участков. В пригородных локациях цена 1 кв. м улучшений на новом участке – около 8-10 тысяч рублей.
Наибольший объем продаж пришелся на 2023 год – почти 30% от суммы сделок за все время работы.
В то же время в первом полугодии 2024 года спрос заемщиков вырос почти вдвое к сопоставимому периоду 2023 года. Это связано как с высокими ставками по рыночной ипотеке, так и с завершением господдержки-2020, стимулировавшей россиян не откладывать покупку квартиры в новостройке «до лучших времен» и поспешить получить льготный кредит до конца июня.
Чаще всего, по данным ВТБ, за программой обращались женщины. Доля таких заемщиков в структуре выдач банка составила почти 60%. Средний возраст клиентов – 39 лет, почти 6 из 10 на момент сделки не были в официальном браке. Несмотря на то, что по условиям программы можно было также купить или построить дом, подавляющее большинство заемщиков (96%) купили квартиры.
Средний размер «кредита» показывал разнонаправленную динамику. Самый высокий показатель наблюдался в 2023 году (5,4 млн рублей), самый низкий – в пандемийный 2020 год (3,1 млн рублей). С конца прошлого года из-за сокращения максимальной суммы кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей средний «чек» начал снижаться, достигнув 4,2 млн рублей в 2024 году.
Регионами-лидерами по объему сделок стали Москва с областью. На втором месте – Санкт-Петербург с Ленинградской областью. Далее следуют Краснодарский край и Республика Татарстан.
«Универсальная льготная ипотека заработала на рынке еще в разгар пандемии коронавируса как инструмент поддержки стройки и граждан. За это время программа продлевалась четыре раза, менялись и ее условия, хотя и оставались гораздо выгоднее базовых банковских продуктов. Ее эффект можно по-разному оценивать, но очевидно одно: она позволила россиянам улучшать жилищные условия даже в наиболее сложные для нашей экономики периоды. Более чем за 4 года господдержкой-2020 воспользовались около 1,5 млн россиян. Общий объем сделок достиг 6 трлн рублей, пятую часть из которых предоставил ВТБ», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.