Итоги лета 2010 г. на московском рынке недвижимости
Est-a-Tet подвела итоги летнего сезона на московском рынке недвижимости. Несмотря на традиционное время отпусков и аномальную жару активность москвичей по приобретению квартир в новостройках продолжала расти. Объемы продаж выросли на 40% по сравнению с показателями начала 2010 г. На первичный рынок возвращаются частные инвесторы: с их участием совершается уже около 10% сделок.
Лето – пора роста покупательской активности По словам руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, снижение деловой активности в июле-августе, в самый разгар отпускного сезона, - привычное для застройщиков и риэлторов явление. В этом году досадным дополнением стали необычные погодные условия в Москве (продолжительная жара и смог), которые спровоцировали резкий отток москвичей из столицы в другие регионы России и за рубеж. «В связи с этим в августе - в пик жары - объем звонков, конечно, несколько сократился. Однако в июне-июле объемы сделок, совершенных при участии нашей компании, превышали майские показатели. В целом по итогам трех летних месяцев активность покупателей недвижимости в Москве и Подмосковье возросла примерно на 40% по сравнению с началом года», - говорит Денис Бобков. Существенно активизировать спрос летом и повысить объем сделок по сравнению с весенним уровнем компании удалось благодаря специальным акциям и совокупности различных маркетинговых мероприятий. «Для покупателей недвижимости в жилом комплексе «Скай Форт» (Нагатинский проезд, вл. 11) была предложена беспроцентная рассрочка до конца текущего года. На этом объекте успешно была реализована сделка с использованием жилищной субсидии Правительства Москвы, а активная работа по направлению ипотечного кредитования привела к тому, что каждый третий покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Ежемесячный объем продаж в этом комплексе за последние три месяца составил около 7000 кв.м. В подмосковном городе Реутово при реализации квартир также были существенно смягчены условия кредитования и проводились акции по специальным летним ценам», - утверждает Денис Бобков. Спрос растет По информации Est-a-Tet, наиболее активный спрос сосредоточен на рынке жилья эконом-класса. Причем, в последнее время наблюдается рост интереса к экономичным вариантам, расположенным в ближнем Подмосковье. «Среди покупателей квартир в Московской области много москвичей, продавших свои небольшие столичные квартиры и купивших 3-4- комнатные квартиры в ближнем Подмосковье. В таких городах, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Балашиха, Подольск. Зачастую, основным мотивом для такого переезда и расширения жилплощади является рождение детей», - объясняет Денис Бобков. Заметно вырос спрос и на объекты бизнес-класса. По мнению аналитиков Est-a-Tet, рост спроса на этот формат жилья объясняется не только стремлением приобрести квартиру для себя, но и увеличением доли покупателей, приобретающих жилье с инвестиционными целями. Сегодня, по оценкам компании, на долю инвесторов приходится уже около 8-10% сделок, тогда как в прошлом году инвестиционных покупок на рынке новостроек почти не было. «Рост инвестиционных сделок мы наблюдаем в течение последнего года, когда стало ясно, что кризис заканчивается, а цены на недвижимость уже не будут падать», - комментирует Денис Бобков. Одним из наиболее инвестиционно привлекательных предложений в сегменте жилья бизнес-класса, которые предлагает сегодня Est-a-Tet, является жилой комплекс «Скай Форт», квартиры в котором сегодня реализуются по цене от 98,5 до 166 тыс. руб. за кв. м - на сегодняшний день это одно из наиболее интересных инвестиционных предложений в Москве. Предложение сокращается Объем предложения на рынке новостроек Московского региона остается стабильным. «Летом в Москве и области на рынок жилья не выводились новые большие объемы квартир. В этом не было смысла: застройщики ждут возвращения покупателей из отпусков и планируют открытие новых продаж осенью. Одним из приятных исключений этим летом стало открытие продаж компанией Est-a-Tet в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), по которому уже проведен ряд сделок. В Подмосковье весной и летом были введены в эксплуатацию объекты в Новой Апрелевке (Парковая, к.1 и 2) и Реутове (ул. Кирова, к.1)», - рассказывает Денис Бобков. По данным аналитиков Est-a-Tet, уровень цен на жилье эконом-класса в Москве колеблется в пределах от 80 до 140 тыс. руб. за кв. м. Квартиры по цене 80-85 тыс. руб. за кв. м сегодня можно найти в домах на самых ранних стадиях строительства - таких проектов не много. Диапазон цен на жилье бизнес-класса - от 140-150 тыс. руб. за кв. м до 250 тыс. руб. за кв. м. «До конца года цены на новостройки в Москве и Подмосковье могут вырасти минимум на 5%. Это обусловлено ростом спроса на жилье, восстановлением экономики, сокращением объема предложения новостроек из-за большого объема замороженных во время кризиса проектов. В этом году в России ожидается снижение объемов ввода жилья на 8-10% по сравнению с 2009 годом. Если учесть, что в 2009 году было сдано на 6,7% меньше, чем годом ранее, то общее снижение объемов ввода по сравнению с 2008 годом в 2010 составит порядка 15-16%», - прогнозирует Денис Бобков. Тенденции осени По мнению аналитиков Est-a-tet, к концу года традиционно возрастет доля готового жилья. Строительные компании стараются сдавать основной объем площадей в четвертом квартале, о чем можно судить по данным Росстата. На повышение стадии готовности ряда объектов рынок может отреагировать резким ростом цен. Среди наиболее заметных проектов, которые планируется полностью завершить к концу 2010 года: ЖК «Скай Форт» в Москве, микрорайон 9А, вл. 8А в Реутове, жилой комплекс на ул. Совхозной в Химках. C другой стороны, осенью на рынок будет выведен ряд новых проектов, которые находятся на начальной стадии. Это те проекты, которые были в свое время приостановлены из-за кризиса. Такая ситуация будет способствовать резкому расслоению рынка - на нем будут представлены готовые объекты и объекты на начальной стадии строительства (суммарно, по нашим оценкам, они составят порядка 70-80%), а количество объектов со средней стадией готовности, которые наиболее активно реализуются, сократится. Как следствие, цены на такие новостройки будут стремиться к стоимости готового жилья. Также одной из тенденций осени должен стать рост объемов ипотечного кредитования - благодаря смягчению условий и стабилизирующейся экономике, количество сделок с использованием ипотеки значительно вырастет. Материал предоставлен Est-a-tet
Цены на жилье на вторичном рынке по данным Росстата и GED analytics
Уровни цен на жилье на вторичном рынке российских городов
Изменение цен на жилье с начала года по данным Росстата
Карта стоимости квадратного метра жилья в регионах России (данные Росстата)
Сезонное затишье на рынке недвижимости нашло отражение в основных показателях, характеризующих торговую, офисную и складскую недвижимость Петербурга. Замедление снижения или стабилизация ставок, небольшое число сделок и низкий объем ввода новых площадей – так можно охарактеризовать III квартал 2009 г.
Рынок офисных площадей
Предложение
Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 г. достиг 1539600 кв. м. В III квартале на рынок было выведено 68200 кв. м новых площадей. Было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Содружество», III очередь (18780 кв. м), «Авантаж» (7500 кв. м), «Атрио» (7200 кв. м).
Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, ожидается, что в течение следующих 4 лет будет введено около 500000 кв. м офисных площадей.
Спрос
В III квартале 2009 г. на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.
III квартал 2009 г. характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 г. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.
Баланс рынка
Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в классе А, так и в классе В. В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%.
Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В III квартале 2009 г. снижение арендных ставок в классе А составило 8,5%, а в классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долларов за 1 кв. м в год.
Рынок торговых площадей
Спрос
Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 г., когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составило 15,7%.
Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет «О'Кей», а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре 2009 г. состоится открытие первого магазина Н&М.
Предложение
В III квартале 2009 г. объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273000 кв. м. В эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 г., когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95000 кв. м) и Лето (79000 кв. м). Ожидается, что объем ввода в 2011-2012 гг. существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.
Арендные ставки
Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в I квартале 2009 г/, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долларов за 1 кв. м в год.
Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 г. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.
Рынок складских площадей
Предложение
Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1484300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в городе.
Объемы строительства снижаются. В III квартале 2009 г. на рынок было выведено 30000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в 3 раза меньше объема в аналогичный период 2008 г. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости. Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
Спрос
С конца 2008 г. спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 г. было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 гг. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В III квартале 2009 г. объем свободных площадей достиг 356400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.
Арендные ставки
После постепенного снижения в I полугодии с 100-115 долларов за 1 кв. м в год до 80-90 долларов, арендные ставки в III квартале 2009 г. не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до 60-80 долларов на первый и второй год аренды.
Краткое резюме
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург, отмечает: «Сезонный спад в III квартале и последующий рост активности в четвертом квартале – черты, характерные для рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что IV квартал 2009 г. не станет исключением и продемонстрирует рост активности. Мы уже наблюдаем рост числа сделок как в офисном, так и в торговом сегментах. При этом объекты, находящиеся на финальной стадии строительства также не остаются без внимания со стороны арендаторов. Рост активности объясняется не только реализацией отложенного спроса, но и тем, что собственники и арендаторы научились находить компромисс в новых рыночных реалиях и договариваться о взаимовыгодных условиях сотрудничества».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle