Итоги лета 2010 г. на московском рынке недвижимости
Est-a-Tet подвела итоги летнего сезона на московском рынке недвижимости. Несмотря на традиционное время отпусков и аномальную жару активность москвичей по приобретению квартир в новостройках продолжала расти. Объемы продаж выросли на 40% по сравнению с показателями начала 2010 г. На первичный рынок возвращаются частные инвесторы: с их участием совершается уже около 10% сделок.
Лето – пора роста покупательской активности По словам руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, снижение деловой активности в июле-августе, в самый разгар отпускного сезона, - привычное для застройщиков и риэлторов явление. В этом году досадным дополнением стали необычные погодные условия в Москве (продолжительная жара и смог), которые спровоцировали резкий отток москвичей из столицы в другие регионы России и за рубеж. «В связи с этим в августе - в пик жары - объем звонков, конечно, несколько сократился. Однако в июне-июле объемы сделок, совершенных при участии нашей компании, превышали майские показатели. В целом по итогам трех летних месяцев активность покупателей недвижимости в Москве и Подмосковье возросла примерно на 40% по сравнению с началом года», - говорит Денис Бобков. Существенно активизировать спрос летом и повысить объем сделок по сравнению с весенним уровнем компании удалось благодаря специальным акциям и совокупности различных маркетинговых мероприятий. «Для покупателей недвижимости в жилом комплексе «Скай Форт» (Нагатинский проезд, вл. 11) была предложена беспроцентная рассрочка до конца текущего года. На этом объекте успешно была реализована сделка с использованием жилищной субсидии Правительства Москвы, а активная работа по направлению ипотечного кредитования привела к тому, что каждый третий покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки. Ежемесячный объем продаж в этом комплексе за последние три месяца составил около 7000 кв.м. В подмосковном городе Реутово при реализации квартир также были существенно смягчены условия кредитования и проводились акции по специальным летним ценам», - утверждает Денис Бобков. Спрос растет По информации Est-a-Tet, наиболее активный спрос сосредоточен на рынке жилья эконом-класса. Причем, в последнее время наблюдается рост интереса к экономичным вариантам, расположенным в ближнем Подмосковье. «Среди покупателей квартир в Московской области много москвичей, продавших свои небольшие столичные квартиры и купивших 3-4- комнатные квартиры в ближнем Подмосковье. В таких городах, как Одинцово, Красногорск, Реутов, Балашиха, Подольск. Зачастую, основным мотивом для такого переезда и расширения жилплощади является рождение детей», - объясняет Денис Бобков. Заметно вырос спрос и на объекты бизнес-класса. По мнению аналитиков Est-a-Tet, рост спроса на этот формат жилья объясняется не только стремлением приобрести квартиру для себя, но и увеличением доли покупателей, приобретающих жилье с инвестиционными целями. Сегодня, по оценкам компании, на долю инвесторов приходится уже около 8-10% сделок, тогда как в прошлом году инвестиционных покупок на рынке новостроек почти не было. «Рост инвестиционных сделок мы наблюдаем в течение последнего года, когда стало ясно, что кризис заканчивается, а цены на недвижимость уже не будут падать», - комментирует Денис Бобков. Одним из наиболее инвестиционно привлекательных предложений в сегменте жилья бизнес-класса, которые предлагает сегодня Est-a-Tet, является жилой комплекс «Скай Форт», квартиры в котором сегодня реализуются по цене от 98,5 до 166 тыс. руб. за кв. м - на сегодняшний день это одно из наиболее интересных инвестиционных предложений в Москве. Предложение сокращается Объем предложения на рынке новостроек Московского региона остается стабильным. «Летом в Москве и области на рынок жилья не выводились новые большие объемы квартир. В этом не было смысла: застройщики ждут возвращения покупателей из отпусков и планируют открытие новых продаж осенью. Одним из приятных исключений этим летом стало открытие продаж компанией Est-a-Tet в жилом комплексе «Английский квартал» (ул. Мытная, вл.13), по которому уже проведен ряд сделок. В Подмосковье весной и летом были введены в эксплуатацию объекты в Новой Апрелевке (Парковая, к.1 и 2) и Реутове (ул. Кирова, к.1)», - рассказывает Денис Бобков. По данным аналитиков Est-a-Tet, уровень цен на жилье эконом-класса в Москве колеблется в пределах от 80 до 140 тыс. руб. за кв. м. Квартиры по цене 80-85 тыс. руб. за кв. м сегодня можно найти в домах на самых ранних стадиях строительства - таких проектов не много. Диапазон цен на жилье бизнес-класса - от 140-150 тыс. руб. за кв. м до 250 тыс. руб. за кв. м. «До конца года цены на новостройки в Москве и Подмосковье могут вырасти минимум на 5%. Это обусловлено ростом спроса на жилье, восстановлением экономики, сокращением объема предложения новостроек из-за большого объема замороженных во время кризиса проектов. В этом году в России ожидается снижение объемов ввода жилья на 8-10% по сравнению с 2009 годом. Если учесть, что в 2009 году было сдано на 6,7% меньше, чем годом ранее, то общее снижение объемов ввода по сравнению с 2008 годом в 2010 составит порядка 15-16%», - прогнозирует Денис Бобков. Тенденции осени По мнению аналитиков Est-a-tet, к концу года традиционно возрастет доля готового жилья. Строительные компании стараются сдавать основной объем площадей в четвертом квартале, о чем можно судить по данным Росстата. На повышение стадии готовности ряда объектов рынок может отреагировать резким ростом цен. Среди наиболее заметных проектов, которые планируется полностью завершить к концу 2010 года: ЖК «Скай Форт» в Москве, микрорайон 9А, вл. 8А в Реутове, жилой комплекс на ул. Совхозной в Химках. C другой стороны, осенью на рынок будет выведен ряд новых проектов, которые находятся на начальной стадии. Это те проекты, которые были в свое время приостановлены из-за кризиса. Такая ситуация будет способствовать резкому расслоению рынка - на нем будут представлены готовые объекты и объекты на начальной стадии строительства (суммарно, по нашим оценкам, они составят порядка 70-80%), а количество объектов со средней стадией готовности, которые наиболее активно реализуются, сократится. Как следствие, цены на такие новостройки будут стремиться к стоимости готового жилья. Также одной из тенденций осени должен стать рост объемов ипотечного кредитования - благодаря смягчению условий и стабилизирующейся экономике, количество сделок с использованием ипотеки значительно вырастет. Материал предоставлен Est-a-tet
В настоящее время в продаже находятся 202 загородных комплекса или 4,07 млн. кв. м, отмечается в обзоре итогов развития рынка загородной недвижимости Петербурга в 2009 г., подготовленном аналитиками АРИН.
«За 2009 год предложение загородных комплексов возросло на 35%, - рассказывает
Необходимо отметить, что с момента начала кризиса до начала 2009 года было приостановлено около 25 проектов («Золотцево», «Дом у озера», «Ермак», «Кристалл» и пр.). Далее в течение 4-х кварталов 2009 года массовых заявлений о приостановке продаж не было.
«Несмотря на кризис, в 2009 году были закончены продажи в ряде загородный поселков, в основном в классе «эконом», например - «Новое Щеглово», «Преображение», «Южный берег», «Зеленые каскады», - добавляет Зося Захарова.
С начала года на загородном рынке недвижимости начались продажи в порядке 50 комплексов. Лидирующее место по количеству поселков вышедших на рынок в 2009 году занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы, продолжается освоение южных районов: Ломоносовский (8%), Гатчинский (6%).
Лидирующее место по количеству поселков вышедших на рынок в 2009 году, занимает класс «эконом» - 72%, на класс «бизнес» приходиться 14%, «элит» - 8%, «премиум» - 6%.
В настоящее время наибольший объем предложения приходится на класс «эконом» (38%) и бизнес (39%). Доля «эконом» класса за год в общем числе комплексов увеличилась, за счет того, что около 70% поселков из начавших продажи в 2009 году относятся к классу «эконом».
«Традиционно, наибольший объем предложения сосредоточен во Всеволожском (31%) и Выборгском (25%) районах», – рассказывает Зося Захарова. Значимая доля приходится на Пушкинский район (13%) (за счет «Новой Ижоры») и Курортный район (10%). Летом 2009 года на рынке появился первый проект в Кингисеппском районе «Богемия» (класс «эконом»), здесь предлагаются участки под застройку. Зимой на рынок вышел дачный поселок «Речное». Также продолжилось освоение Волосовского района: коттеджные поселки «Лазурь» и «Сельцо».
«До недавнего времени среди коттеджных посёлков класса «премиум» отсутствовали дачные коттеджные посёлки, поскольку класс характеризовался уникальным расположением в незначительном удалении от города», - рассказывает Зося Захарова. В настоящее время в продаже находится 2 дачных коттеджный поселка премиум-класса: «Золотые пески» и «Корабельные сосны»
Большинство комплексов класса «элита» также расположены в незначительном удалении от города, в зоне для постоянного проживания (74%). В классе «эконом» доля коттеджных поселков для дачного проживания составляет около 52%. «По сравнению с началом 2009 года доля коттеджных поселков для дачного проживания в классе «эконом» увеличилась на 30%, - отмечает Зося Захарова. – Это связано с тем, что спросом пользуются комплексы в значительной удаленности от города (от
Ценовая характеристика
С начала 2009 года в классе «эконом» произошел небольшой ценовой рост: около 6% на коттеджи и порядка 7% на участки. Это обусловлено перераспределением спроса на более экономичные проекты, а также увеличением спроса на земельные участки.
В классе «премиум» произошло наибольшее падение цен на коттеджи (на 23%), что удержало темпы продаж на прежнем уровне. При этом произошла небольшая отрицательная корректировка цен на участки – 4%. «Падение цен на землю менее значительное в связи с тем, что увеличивается доля инвестиционного спроса на земельные участки», - объясняет Зося Захарова.
На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:
ü класс «эконом» - рост в среднем на 8-10%;
ü «бизнес» - впервые полгода стоимость будет продолжать падать (на 3-5%), потом возможна стабилизация цены или незначительный рост.
ü в классе «элита» - впервые полгода стоимость также будет продолжать падать (на 5-10%), потом возможен рост в районе 5%;
ü «премиум» снижение на уровне 7-10%, а осенью возможна стабилизация цен.
Спрос
Снижение темпов продаж, по сравнению с «докризисным периодом» составило около 70-80%. Наиболее активно в 2009 году традиционно шли продажи весной (март, апрель) и осенью (сентябрь, октябрь), с ноября спрос пошел на спад.
Темпы продаж, кол-во объектов проданных в месяц:
класс |
2008 год |
2009 год |
эконом |
6-8 |
0-5 |
бизнес |
2-4 |
0-3 |
элит |
0,5-2 |
0-0,7 |
премиум |
0,5-2 |
0-1,3 |
«Сейчас наиболее важно для покупателей элитных объектов насколько ликвидна загородная недвижимость», - говорит Зося Захарова.
Сегодня покупателей интересует ряд факторов:
· исключительность местоположения
· концепция проекта
· стадия готовности поселка (почти завершенный или готовый)
«Что касается объектов класса «эконом» и «бизнес», здесь потенциальных клиентов привлекает, прежде всего, стоимость», - рассказывает Зося Захарова. Здесь спрос можно поделить на:
§ Спрос на домовладения: наиболее интересны объекты на небольших участках с небольшими домами (участок до 10-12 соток, дом не более 150 кв.м. в классе «бизнес» и 100 кв.м в классе «эконом»).
§ Спрос на участки: прежде всего, интересны инженерно подготовленные участки (10-15 соток).
«Если говорить о территориальных предпочтениях, то большинство клиентов стремятся приобрести недвижимость во Всеволожском районе, это осталось неизменно», - добавляет Хося Захарова. Несомненными плюсами района являются развитая инфраструктура и транспортная доступность.
В то же время в условиях кризиса спросом стали пользоваться дома и участки в отдаленных районах Ленобласти: Кингисеппском, Киришском, Тихвинском и пр., поэтому девелоперы стали активно осваивать эти территории, и выводить на рынок новые комплексы.
Что касается строительных материалов, то основной спрос приходиться на каркасные технологии и кирпич. «За последние пять лет значительно увеличился спрос на каркасные технологии в связи с тем, что это более дешевый материал, дом быстро возводиться, при этом снизалась доля покупателей заинтересованных в покупке дома из дерева», - комментирует ситуацию Зося Захарова. – Спрос на кирпичные дома в течение пяти лет практически не менялся и находился в диапазоне 35% - 41%».
Прогнозы
· Продолжится тенденция освоения более удаленных районов Ленинградской области (Кингисеппский, Волосовский и пр.), появление проектов «эконом» класса;
· Девелоперы будут продолжать снижать стоимость проектов за счет сокращения объектов инфраструктуры в комплексе;
· Основной спрос будет все также сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до
· В 2010 году активных продаж (на докризисном уровне) не следует ожидать, т.к. возвращения былого инвестиционного ажиотажа, доступных кредитов, расцвета ипотеки и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, не предвидится;
· В 2010 году будет продолжаться коррекция цен (снижение) в проектах с неудачной концепцией на 5-20% в зависимости от ценовой политики в предыдущие периоды;
· Строительные компании Санкт-Петербурга продолжат освоение загородного рынка.
Первичный рынок (розница) руб.
|
Январь
|
Февраль
|
Март
|
Апрель
|
Май
|
Июнь
|
За 6 мес. %
|
282 173
|
281 073
|
279 119
|
274216
|
266690
|
268355
|
-4,89
|
|
y.e.
|
8 550
|
8 030
|
8 202
|
8 309
|
8 608
|
8 576
|
0,30
|
Вторичный рынок (розница) руб.
|
231 425
|
230 011
|
229 448
|
219808
|
216624
|
218618
|
-5,53
|
y.e.
|
6 838
|
6 424
|
6 788
|
6 602
|
6 992
|
6 987
|
2,19
|
Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки без подряда) и вторичном рынках во второй половине 2009 г. Итоговое изменение.
Первичный рынок (розница) руб.
|
Июль
|
Август
|
Сентябрь
|
Октябрь
|
Ноябрь
|
Декабрь
(прогн)
|
За 6 мес. %
|
за 12 мес. % (прог)
|
|
270295
|
269076
|
264950
|
261063
|
263149
|
263 000
|
-2,69
|
-6,79
|
||
y.e.
|
8 513
|
8 525
|
8 805
|
8 989
|
8 827
|
8 830
|
3,72
|
3,29
|
|
Вторичный рынок (розница) руб.
|
219461
|
217677
|
216412
|
215746
|
216256
|
216 300
|
-1,44
|
-6,53
|
|
y.e.
|
6 912
|
6 897
|
7 192
|
7 429
|
7 254
|
7 260
|
5,04
|
6,20
|
Первичный и вторичный рынки. Средняя стоимость участков с учетом их классности и удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство) за 9 месяцев 2009 г.
Удален. км.
|
Рынки
|
Бизнес+, Элит
|
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
|
Бизнес
|
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
|
Эконом
|
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
|
0-30
|
Перв.
|
1 042 048
|
-10,23
|
483112
|
-13,64
|
|
|
Втор.
|
1 001 984
|
-12
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|