Не так страшен спад
Благодаря рассрочкам от застройщиков и семейной ипотеке первичный рынок жилья в Петербурге заканчивает 2024 год не таким сильным спадом, какой ожидали пессимисты.
По словам участников круглого стола «Рынок недвижимости в 2024 году. Предварительные итоги и прогнозы», организованного порталом «ТТ Финанс», отмена массовой ипотеки в середине года не стала для рынка сокрушительным ударом.
«Признаться - мы ожидали увидеть в конце года несколько иную картину, — начал разговор генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В средине лета настроения были довольно мрачные: застройщики решили, что после отмены массовой льготной ипотеки времена наступают особенно трудные. Но в итоге мы еще раз убедились - российский строительный комплекс удивительно устойчив к подобного рода вызовам. Мы, безусловно, потеряли по объективным показателям, но потеряли не так много, как предполагали».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что мрачные ожидания первой половины 2024 года не оправдались. «2024 год оказался в целом не только для строительного комплекса, но и для нашей компании весьма успешным, — заявила она. — Введен очень большой объём как жилья, так и «социалки» - 2 школы, д/сад и поликлиника в нашем флагманском проекте «Огни залива». Что касается реализации, то здесь объёмы не пугающие. Катастрофического падения не произошло. Хотя, конечно, это снижение достаточно болезненное».
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева поделилась цифрами по числу сделок, которые свидетельствуют о весьма скромном снижении активности. «Пиковые цифры были в моменте, когда покупатели переживали, что у нас завершаются льготные программы, — рассказала она. — Всё второе полугодие 2023 года было в таких ожиданиях. 10-11 тысяч сделок для петербургской агломерации — это были максимумы. Если говорить про средние показатели, то это 6,5-7 тысяч сделок. И вот уже во втором полугодии 2024 года мы получаем 5,5-6 тысяч сделок. Если их соизмерять со средними, то снижение всё-таки не в разы. Это достаточно неплохие результаты в плане того, что у нас отменили существенный пласт поддержки».
Спасательный круг девелоперам бросило государство. Отменив массовую льготную ипотеку, оно предложило пусть не такую масштабную, но всё же замену в виде семейной ипотеки. Её объёмы в 2024 году составят 6,25 трлн рублей, а в следующем вырастут до 8,65 трлн.
«Льготная ипотека занимала до 95% продаж, поэтому строители ожидали значительных потерь, — отметил Алексей Белоусов. — Но на сегодняшний день, согласно статистике, предоставленной строительными холдингами, около 65% в продажах занимает семейная ипотека».
«Семейная ипотека в первой половине года была намного скромнее, — констатировала Светлана Денисова. — Она активней выбиралась во второй половине года, когда стала практически единственным льготным инструментом. Туда огромный интерес покупательский был привлечён. И объём реализации второй половины года такой, что уже сегодня понятно, что этих 8,65 трлн, будет, недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год».
Сами застройщики, не дожидаясь милости от государства, стимулировали продажи программами рассрочки. Такой инструмент позволяет покупателю одновременно зарабатывать на высоких ставках по депозитам и фиксировать для себя стоимость недвижимости, заплатив продавцу лишь часть её стоимости.
«Все мы получили откат после завершения господдержки, — признала Ольга Трошева. — Понятно, что во втором полугодии цифры были несколько иные по темпам. У ряда компаний продажи снижались практически в разы. Кто-то запустил поддерживающие инструменты в виде рассрочки как альтернативы ипотеки. В том числе наш холдинг этот инструмент незамедлительно запустил, и проседание было менее существенным».
В структуре сделок с жильём в «БФА-Девелопмент» пользователи рассрочки занимают примерно 30%, сообщила Светлана Денисова. Доминируют сделки с ипотекой — 60%. И порядка 10% составляют так называемые «стопроцентники», то есть люди, располагающие ресурсами для покупки недвижимости без привлечения кредитов.
Рассрочка используется и при продаже апартаментов. «Безусловно, рассрочка остается востребованным инструментом, с учётом нынешних ставок по ипотеке, — подтвердила Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Мы в нашем проекте ARTSTUDIO M103 предлагаем варианты с первым взносом от 20% и сроком внесения остальной суммы 9-12 месяцев».
В целом состояние рынка апартаментов в текущем году похоже на прошлогоднее. «С апартаментами в Петербурге за 9 месяцев 2024 года мы зафиксировали 2,4 тысячи сделок, — рассказала Ольга Трошева. — В прошлом году было 3,7 тысяч. Если сравнивать с 9 месяцами 2023 года — мы идём даже в плюсе небольшом. Но рекордов в этом году мы не покажем».
По словам Евгении Мироненко, рынок апартаментов продолжает развиваться благодаря устойчивому туристическому и деловому спросу в крупных городах. «Петербург среди них – самое популярное туристическое направление, город посещает более 10 млн туристов в год (в 2023 году – 9,4 млн), — указала она. — Например, загрузка в наших объектах сети ARTSTUDIO летом 2024 года составила 94-96%».
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина сделала акцент на долгосрочных преимуществах апартаментов по сравнению с депозитами. «Важно отметить, что инвестиции в депозиты со ставкой 20% и выше — краткосрочные, — подчеркнула она. — При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложение только в депозит является рискованной инвестицией. Любому инвестору важно диверсифицировать свой портфель, раскладывая яйца по разным корзинам. Например, часть денег не только положить на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта. Мы на своем проекте Vertical Московская даем разные виды рассрочек до конца 2026 года. Внеся от 500 тысяч рублей, можно приобрести апартамент, зафиксировать за собой его наличие и стоимость».
«Не все девелоперы были готовы к тому, что ипотека с господдержкой прекратится, — уверен Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти. — Часть рынка жила в парадигме того, что поддержка спроса со стороны государства будет продолжаться. Как результат – некоторая нервозность и напряжённость. Мы в Группе Аквилон рассчитывали, что события будут развиваться по этому сценарию. Поэтому никаких изменений в планах нет. В конце лета мы анонсировали старт новых проектов. Бизнес-центр LOCUS by Akvilon в Московском районе реализуется, как это и было запланировано. В декабре мы объявили старт продаж нашего нового проекта в Янино, в Ленинградской области. Комплекс «Аквилон Verba» расположится рядом с Ржевским лесопарком. Также в декабре мы представим рынку новый жилой комплекс в Новосергиевке».
От типа корпуса зависит тепло- и звукоизоляция жилья, а также возможности планировок, время строительства и прочность здания. Вместе с Яндекс Недвижимостью разобрались, какие варианты новостроек по типу корпуса сейчас преобладают в Москве.
Большую часть предложения первичного жилья сейчас занимают кирпично-монолитные корпуса — порядка 49%. В таких квартирах часто бывают свободные планировки: роль несущих конструкций в доме выполняют колонны, а не стены, так что проще создать нестандартное пространство. Такие ЖК обычно относятся к бизнес-классу (52%) или элитному жилью (31%). Ещё в Москве 16% кирпично-монолитных новостроек комфорт-класса и меньше процента — «Комфорт+». При этом доля квартир в кирпично-монолитных домах не самая большая — всего 14%. Цены начинаются от 6 миллионов рублей. Столько стоит студия площадью 22 кв. м в районе Солнцево. Самая дорогая квартира в таком доме стоит 1,9 миллиарда рублей. Это четырехкомнатная квартира площадью 429 кв. м у станции метро “Кропоткинская”.
На втором месте по популярности монолитный тип корпуса. В Москве 42% таких новостроек, причем в них продаётся больше всего квартир — 62% от всего столичного жилья. Больше всего в подобных домах квартир бизнес- и комфорт-класса — 53% и 27% соответственно. Элитная недвижимость занимает 20%-ю долю этого сегмента. Самая бюджетная квартира в монолитном доме стоит 4 миллиона рублей. Это студия площадью 24 кв. м в Зеленограде. Самая дорогая — пятикомнатная квартира площадью 459,4 кв. м за 2,1 миллиарда рублей. Она находится в Большом Толмачёвском переулке.
Панельные новостройки занимают 8% столичного рынка недвижимости, а квартиры в домах этого типа охватывают 10% от всего объема предложения в Москве. Больше всего объявлений в таких домах отмечается в комфорт- и бизнес-классе — 53% и 39% соответственно. Жилье этого сегмента также встречается и в элитном классе. Это связано с тем, что современные «панельки» гораздо качественнее своих предшественников. Между железобетонных плит теперь обычно прокладывают слой минеральной ваты — получается так называемая «сэндвич-панель». Такое решение повышает звуко- и теплоизоляцию. Также сегодняшние застройщики пользуются бесшовной технологией, так что стыки плит обработаны гораздо лучше, через эти места не проходит влага и не уходит тепло. Сегодня для скрепления плит используется специальный клеевой состав, армирующая сетка и грунт. Это сокращает теплопотери в среднем на 30%. Самый дешёвый вариант в панельном доме стоит 5,5 миллионов рублей. Это студия размером 20 кв. м в районе станции МЦД “Депо”. Самый дорогой — 41 миллион рублей. Столько стоит трёхкомнатная квартира в Хорошёвском районе.
Всего 3% московских новостроек возводят из кирпича. Сегменты элитной недвижимости и комфорт-класса занимают долю 33% каждый, а в “экономе” и “бизнесе” — 17% каждый. Это связно с тем, что сегодня кирпич редко используют отдельно от монолитных железобетонных конструкций из-за высокой стоимости материалов и длительности работ. Доля квартир в этих домах составляет 8% от всего уровня предложения в столице. Самый бюджетный вариант — студия площадью 25 кв. м на Волгоградском проспекте стоимостью 8,5 миллионов рублей. Самое дорогое предложение в кирпичных домах в Москве — четырёхкомнатная квартира площадью 147 кв. м в Хамовниках.
Китайский юань в ближайшие десятилетия сможет заменить американский доллар в качестве основной мировой резервной и расчетной валюты, а китайская экономика станет первой экономикой мира. Во взаимной российско-китайской торговле более 70% расчетов товарооборота обеспечивают юань вместе с рублем. О шагах, которые предстоит сделать в ближайшее время для развития финансового сотрудничества России и Китая, рассказал президент – председатель правления банка ВТБ Андрей Костин на Российско-китайском бизнес-форуме в Шанхае.
Речь идет о следующих направлениях работы. Во-первых, необходимо как можно быстрее завершить разработку и внедрить цифровой юань и цифровой рубль, а также обеспечить транзакции между Россией и Китаем по защищенном каналам. Во-вторых, предстоит совершенствовать безопасную инфраструктуру платежей и расчетов, полностью отказавшись от доллара и других «токсичных» валют. Требуется обеспечить граждан и бизнес обеих стран возможностью удобно переводить валюту в другую страну, а также организовать беспроблемную проводку платежей в ходе туристических поездок. Перед российскими банками стоит задача активнее привлекать китайские банки к софинансированию крупных промышленных и инфраструктурных проектов в России. И ещё одна задача: необходимость развивать рынок юаневых депозитов в России, а также юаневых финансовых инструментов, доступных российским инвесторам на китайском фондовом рынке.
«Последняя тема, связанная с возможностью более масштабного использования китайской национальной валюты на внутреннем российском рынке, особенно важна», – сказал Андрей Костин.
Глава ВТБ пояснил, что сегодня существует значительный и пока неудовлетворенный спрос на юаневую ликвидность со стороны российских компаний и граждан. Доля юаня в структуре валютных накоплений россиян составляет уже 11%, хотя еще в 2021 году такие депозиты вообще не были представлены в линейке банковских продуктов. Кроме того, юань является единственной «дружественной валютой», которая может быть эффективно использована для балансировки расчетов по операциям российских контрагентов с совместными странами-партнерами в условиях профицита в торговле с ними в пользу России.
Успешное решение названных Андреем Костиным вопросов предполагает насыщение рынков России и заинтересованных сторон соответствующими объемами юаневой ликвидности, а также согласование проведения платежей в юанях по торговым контрактам Россия – третьи страны с проведением расчетов внутри Китая.
«По нашим предварительным оценкам, объем ликвидности, который на начальном этапе потребуется для этих целей, незначителен относительно общей оффшорной юаневой денежной массы, что практически исключает возникновение дополнительных рисков для китайских контрагентов. Помимо прочего, такой шаг даст дополнительный импульс дальнейшей интернационализации китайской национальной валюты, что в конечном итоге будет способствовать становлению многополярного финансового мира», – заявил президент – председатель правления банка ВТБ.
Банк ВТБ – первый банк из России, открывший свой филиал в Шанхае в 2008 году. Сегодня ВТБ Шанхай – единственный российский банк с лицензией на проведение банковских операций на территории КНР. За 15 лет накоплен значительный опыт работы с китайскими контрагентами, действует эффективная и безопасная инфраструктура платежей и расчетов в национальных валютах по защищенным каналам.