Не так страшен спад
Благодаря рассрочкам от застройщиков и семейной ипотеке первичный рынок жилья в Петербурге заканчивает 2024 год не таким сильным спадом, какой ожидали пессимисты.
По словам участников круглого стола «Рынок недвижимости в 2024 году. Предварительные итоги и прогнозы», организованного порталом «ТТ Финанс», отмена массовой ипотеки в середине года не стала для рынка сокрушительным ударом.
«Признаться - мы ожидали увидеть в конце года несколько иную картину, — начал разговор генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В средине лета настроения были довольно мрачные: застройщики решили, что после отмены массовой льготной ипотеки времена наступают особенно трудные. Но в итоге мы еще раз убедились - российский строительный комплекс удивительно устойчив к подобного рода вызовам. Мы, безусловно, потеряли по объективным показателям, но потеряли не так много, как предполагали».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что мрачные ожидания первой половины 2024 года не оправдались. «2024 год оказался в целом не только для строительного комплекса, но и для нашей компании весьма успешным, — заявила она. — Введен очень большой объём как жилья, так и «социалки» - 2 школы, д/сад и поликлиника в нашем флагманском проекте «Огни залива». Что касается реализации, то здесь объёмы не пугающие. Катастрофического падения не произошло. Хотя, конечно, это снижение достаточно болезненное».
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева поделилась цифрами по числу сделок, которые свидетельствуют о весьма скромном снижении активности. «Пиковые цифры были в моменте, когда покупатели переживали, что у нас завершаются льготные программы, — рассказала она. — Всё второе полугодие 2023 года было в таких ожиданиях. 10-11 тысяч сделок для петербургской агломерации — это были максимумы. Если говорить про средние показатели, то это 6,5-7 тысяч сделок. И вот уже во втором полугодии 2024 года мы получаем 5,5-6 тысяч сделок. Если их соизмерять со средними, то снижение всё-таки не в разы. Это достаточно неплохие результаты в плане того, что у нас отменили существенный пласт поддержки».
Спасательный круг девелоперам бросило государство. Отменив массовую льготную ипотеку, оно предложило пусть не такую масштабную, но всё же замену в виде семейной ипотеки. Её объёмы в 2024 году составят 6,25 трлн рублей, а в следующем вырастут до 8,65 трлн.
«Льготная ипотека занимала до 95% продаж, поэтому строители ожидали значительных потерь, — отметил Алексей Белоусов. — Но на сегодняшний день, согласно статистике, предоставленной строительными холдингами, около 65% в продажах занимает семейная ипотека».
«Семейная ипотека в первой половине года была намного скромнее, — констатировала Светлана Денисова. — Она активней выбиралась во второй половине года, когда стала практически единственным льготным инструментом. Туда огромный интерес покупательский был привлечён. И объём реализации второй половины года такой, что уже сегодня понятно, что этих 8,65 трлн, будет, недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год».
Сами застройщики, не дожидаясь милости от государства, стимулировали продажи программами рассрочки. Такой инструмент позволяет покупателю одновременно зарабатывать на высоких ставках по депозитам и фиксировать для себя стоимость недвижимости, заплатив продавцу лишь часть её стоимости.
«Все мы получили откат после завершения господдержки, — признала Ольга Трошева. — Понятно, что во втором полугодии цифры были несколько иные по темпам. У ряда компаний продажи снижались практически в разы. Кто-то запустил поддерживающие инструменты в виде рассрочки как альтернативы ипотеки. В том числе наш холдинг этот инструмент незамедлительно запустил, и проседание было менее существенным».
В структуре сделок с жильём в «БФА-Девелопмент» пользователи рассрочки занимают примерно 30%, сообщила Светлана Денисова. Доминируют сделки с ипотекой — 60%. И порядка 10% составляют так называемые «стопроцентники», то есть люди, располагающие ресурсами для покупки недвижимости без привлечения кредитов.
Рассрочка используется и при продаже апартаментов. «Безусловно, рассрочка остается востребованным инструментом, с учётом нынешних ставок по ипотеке, — подтвердила Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Мы в нашем проекте ARTSTUDIO M103 предлагаем варианты с первым взносом от 20% и сроком внесения остальной суммы 9-12 месяцев».
В целом состояние рынка апартаментов в текущем году похоже на прошлогоднее. «С апартаментами в Петербурге за 9 месяцев 2024 года мы зафиксировали 2,4 тысячи сделок, — рассказала Ольга Трошева. — В прошлом году было 3,7 тысяч. Если сравнивать с 9 месяцами 2023 года — мы идём даже в плюсе небольшом. Но рекордов в этом году мы не покажем».
По словам Евгении Мироненко, рынок апартаментов продолжает развиваться благодаря устойчивому туристическому и деловому спросу в крупных городах. «Петербург среди них – самое популярное туристическое направление, город посещает более 10 млн туристов в год (в 2023 году – 9,4 млн), — указала она. — Например, загрузка в наших объектах сети ARTSTUDIO летом 2024 года составила 94-96%».
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина сделала акцент на долгосрочных преимуществах апартаментов по сравнению с депозитами. «Важно отметить, что инвестиции в депозиты со ставкой 20% и выше — краткосрочные, — подчеркнула она. — При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложение только в депозит является рискованной инвестицией. Любому инвестору важно диверсифицировать свой портфель, раскладывая яйца по разным корзинам. Например, часть денег не только положить на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта. Мы на своем проекте Vertical Московская даем разные виды рассрочек до конца 2026 года. Внеся от 500 тысяч рублей, можно приобрести апартамент, зафиксировать за собой его наличие и стоимость».
«Не все девелоперы были готовы к тому, что ипотека с господдержкой прекратится, — уверен Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти. — Часть рынка жила в парадигме того, что поддержка спроса со стороны государства будет продолжаться. Как результат – некоторая нервозность и напряжённость. Мы в Группе Аквилон рассчитывали, что события будут развиваться по этому сценарию. Поэтому никаких изменений в планах нет. В конце лета мы анонсировали старт новых проектов. Бизнес-центр LOCUS by Akvilon в Московском районе реализуется, как это и было запланировано. В декабре мы объявили старт продаж нашего нового проекта в Янино, в Ленинградской области. Комплекс «Аквилон Verba» расположится рядом с Ржевским лесопарком. Также в декабре мы представим рынку новый жилой комплекс в Новосергиевке».
С начала 2023 года более 213 тысяч заемщиков оформили жилищные кредиты в банках группы ВТБ. Общий объем ипотечных сделок превысил 1,097 трлн рублей, что на 52% больше, чем за аналогичный период прошлого года и на 20% – рекордного 2021-го. Основным спросом заемщиков пользуются льготные программы, по которым приобретается жилье на первичном рынке.
Около 975 млрд рублей от общего объема выдач Группы пришлось на ВТБ. Этот результат почти на 44% превышает итоги за аналогичный период прошлого года и более чем на четверть – рекордного 2021 года. Средний размер одного жилищного кредита среди клиентов ВТБ сейчас составляет 5,2 млн рублей, что примерно сопоставимо с уровнем на начало года.
На фоне корректировки параметров по базовым программам вслед за увеличением ключевой ставки и грядущих изменений в части первого взноса по льготной ипотеке заемщики предпочитают проводить сделки на условиях господдержки. В сентябре в структуре продаж ВТБ на льготную ипотеку приходится 56%. Среди госпрограмм основной интерес клиенты предъявляют к «семейной ипотеке»: ею воспользовались уже 42 тысяч россиян, получив в ВТБ более 217 млрд рублей. Вторая по популярности – «ипотека с господдержкой-2020», которую с начала года оформили почти 37 тысяч клиентов на 178 млрд рублей.
Другой банк Группы – «Открытие» – провел с начала года 20,3 тысячи ипотечных сделок на 96 млрд рублей. Наибольшей популярностью среди его клиентов также пользуется льготная ипотека, которая занимает в структуре выдач 65%. Еще более 6 тысяч кредитов на сумму около 26,5 млрд рублей за неполные девять месяцев российские заемщики получили в РНКБ. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж банка вырос на 82%. Кроме того, этот результат на 15% превышает итоги за аналогичный период 2021 года.
«В последний месяц активность ипотечных заемщиков особенно заметна. Вслед за повышением ключевой ставки они оперативно выходят на сделки, чтобы воспользоваться «старыми» условиями и снизить свою платежную нагрузку на несколько лет вперед. В результате, только за первую половину сентября мы выдали нашим клиентам среднемесячный объем кредитов и досрочно преодолели знаковую отметку в 1 трлн рублей продаж всей Группы ВТБ. На фоне действий регулятора – ужесточения требований к кредитным программам и серии роста ключевой ставки – в 4 квартале рынок ждет «охлаждение» спроса, однако с учетом рекордных продаж первых 8 месяцев он покажет исторический результат – более 6 трлн рублей», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнёрских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ назвал самые «ипотечные» российские регионы. По данным банка, большинство клиентов с жилищными кредитами проживает в ХМАО-Югре и Новосибирской области. В этих регионах доля ипотечных заемщиков вдвое превышает среднюю по стране, составляя 14,2%. В Красноярском крае (11,7%), Республике Татарстан и Приморском крае (по 10,5%) этот показатель «обгоняет» общероссийский уровень примерно в 1,5 раза. В Москве и Санкт-Петербурге значения находятся на уровне средних по стране - 7-8%.
Повышение ключевой ставки и меры регулятора по «охлаждению» рынка кредитования сместят традиционный пик спроса на ипотеку с четвертого квартала на третий. В октябре-декабре выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн рублей, составив около 20% годового объема вместо привычных 30-35%. Однако повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн рублей продаж. С таким прогнозом в рамках ВЭФ-2023 выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По оценке банка, повышенный спрос на ипотеку в третьем квартале обусловлен ускоренным выходом заемщиков на сделки по «старым» условиям на фоне ужесточения политики ЦБ. В первую очередь, влияние оказала корректировка ключевой ставки, которая с конца июля выросла на 4,5 пп, и может продолжить свой рост. Во-вторых, меняются требования регулятора к первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке заемщиков, что сужает для них потенциальный размер кредита.
По данным ВТБ, только на последней неделе августа количество сделок с недвижимостью выросло сразу на 40%, причем повышенная активность формировалась как на вторичном, так и первичном рынке. Это говорит о резко возросшей концентрации спроса, который в иной ситуации равномерно распределяется до конца года.
В нынешних условиях выдачи июля-сентября очевидно станут для рынка рекордными. По оценке ВТБ, на них придется более 30% всех потенциальных продаж этого года. К четвертому кварталу заемщики реализуют большинство запланированных сделок, и несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Если в 2020 году на него приходилось 36% от общего объема выдач, в 2021 году – 29%, в 2022 году – 34%, то в нынешнем доля может снизиться примерно до 20%.
Повышенные ставки по базовым банковским программам сместят и структуру спроса. В стандартных условиях доля сделок с новостройками занимает около 28%, но сейчас она будет увеличиваться. В первую очередь, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения спреда между ценами на первичное и вторичное жилье. По данным ВТБ, с декабря 2022 года средний размер сделки купли-продажи с новостройками снизился на 3%, в то время как на вторичном рынке, наоборот, вырос на 13%.
«В нынешних условиях регулятор вынужден прибегать к мерам по стабилизации кредитной активности населения, стимулируя розничных клиентов больше сберегать, нежели тратить. Поэтому текущий год окажется уникальным: с одной стороны, рынок покажет рекорд продаж, с другой - он во многом будет обеспечен обычно «тихими» летними месяцами. Наша задача - максимально удовлетворить возросшую активность заемщиков и сконцентрироваться на работе по госпрограммам, от развития которых во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка. С учетом их однозначных ставок, стоит ожидать явного «перекоса» спроса в сторону первичных объектов. Насколько долго это продлится и какими будут условия программ - зависит от Правительства и ЦБ. При этом мы уверены в необходимости оказывать адресную помощь льготным категориям заемщиков, например - учителям, для которых на Дальнем Востоке мы снижаем ставку до 0,7% до конца года», – сказал Сергей Бабин.
Справочно: нынешний прогноз допустим при условии сохранения ключевой ставки на уровне 12% и текущих условиях льготной ипотеки.