Не так страшен спад
Благодаря рассрочкам от застройщиков и семейной ипотеке первичный рынок жилья в Петербурге заканчивает 2024 год не таким сильным спадом, какой ожидали пессимисты.
По словам участников круглого стола «Рынок недвижимости в 2024 году. Предварительные итоги и прогнозы», организованного порталом «ТТ Финанс», отмена массовой ипотеки в середине года не стала для рынка сокрушительным ударом.
«Признаться - мы ожидали увидеть в конце года несколько иную картину, — начал разговор генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В средине лета настроения были довольно мрачные: застройщики решили, что после отмены массовой льготной ипотеки времена наступают особенно трудные. Но в итоге мы еще раз убедились - российский строительный комплекс удивительно устойчив к подобного рода вызовам. Мы, безусловно, потеряли по объективным показателям, но потеряли не так много, как предполагали».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что мрачные ожидания первой половины 2024 года не оправдались. «2024 год оказался в целом не только для строительного комплекса, но и для нашей компании весьма успешным, — заявила она. — Введен очень большой объём как жилья, так и «социалки» - 2 школы, д/сад и поликлиника в нашем флагманском проекте «Огни залива». Что касается реализации, то здесь объёмы не пугающие. Катастрофического падения не произошло. Хотя, конечно, это снижение достаточно болезненное».
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева поделилась цифрами по числу сделок, которые свидетельствуют о весьма скромном снижении активности. «Пиковые цифры были в моменте, когда покупатели переживали, что у нас завершаются льготные программы, — рассказала она. — Всё второе полугодие 2023 года было в таких ожиданиях. 10-11 тысяч сделок для петербургской агломерации — это были максимумы. Если говорить про средние показатели, то это 6,5-7 тысяч сделок. И вот уже во втором полугодии 2024 года мы получаем 5,5-6 тысяч сделок. Если их соизмерять со средними, то снижение всё-таки не в разы. Это достаточно неплохие результаты в плане того, что у нас отменили существенный пласт поддержки».
Спасательный круг девелоперам бросило государство. Отменив массовую льготную ипотеку, оно предложило пусть не такую масштабную, но всё же замену в виде семейной ипотеки. Её объёмы в 2024 году составят 6,25 трлн рублей, а в следующем вырастут до 8,65 трлн.
«Льготная ипотека занимала до 95% продаж, поэтому строители ожидали значительных потерь, — отметил Алексей Белоусов. — Но на сегодняшний день, согласно статистике, предоставленной строительными холдингами, около 65% в продажах занимает семейная ипотека».
«Семейная ипотека в первой половине года была намного скромнее, — констатировала Светлана Денисова. — Она активней выбиралась во второй половине года, когда стала практически единственным льготным инструментом. Туда огромный интерес покупательский был привлечён. И объём реализации второй половины года такой, что уже сегодня понятно, что этих 8,65 трлн, будет, недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год».
Сами застройщики, не дожидаясь милости от государства, стимулировали продажи программами рассрочки. Такой инструмент позволяет покупателю одновременно зарабатывать на высоких ставках по депозитам и фиксировать для себя стоимость недвижимости, заплатив продавцу лишь часть её стоимости.
«Все мы получили откат после завершения господдержки, — признала Ольга Трошева. — Понятно, что во втором полугодии цифры были несколько иные по темпам. У ряда компаний продажи снижались практически в разы. Кто-то запустил поддерживающие инструменты в виде рассрочки как альтернативы ипотеки. В том числе наш холдинг этот инструмент незамедлительно запустил, и проседание было менее существенным».
В структуре сделок с жильём в «БФА-Девелопмент» пользователи рассрочки занимают примерно 30%, сообщила Светлана Денисова. Доминируют сделки с ипотекой — 60%. И порядка 10% составляют так называемые «стопроцентники», то есть люди, располагающие ресурсами для покупки недвижимости без привлечения кредитов.
Рассрочка используется и при продаже апартаментов. «Безусловно, рассрочка остается востребованным инструментом, с учётом нынешних ставок по ипотеке, — подтвердила Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Мы в нашем проекте ARTSTUDIO M103 предлагаем варианты с первым взносом от 20% и сроком внесения остальной суммы 9-12 месяцев».
В целом состояние рынка апартаментов в текущем году похоже на прошлогоднее. «С апартаментами в Петербурге за 9 месяцев 2024 года мы зафиксировали 2,4 тысячи сделок, — рассказала Ольга Трошева. — В прошлом году было 3,7 тысяч. Если сравнивать с 9 месяцами 2023 года — мы идём даже в плюсе небольшом. Но рекордов в этом году мы не покажем».
По словам Евгении Мироненко, рынок апартаментов продолжает развиваться благодаря устойчивому туристическому и деловому спросу в крупных городах. «Петербург среди них – самое популярное туристическое направление, город посещает более 10 млн туристов в год (в 2023 году – 9,4 млн), — указала она. — Например, загрузка в наших объектах сети ARTSTUDIO летом 2024 года составила 94-96%».
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина сделала акцент на долгосрочных преимуществах апартаментов по сравнению с депозитами. «Важно отметить, что инвестиции в депозиты со ставкой 20% и выше — краткосрочные, — подчеркнула она. — При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложение только в депозит является рискованной инвестицией. Любому инвестору важно диверсифицировать свой портфель, раскладывая яйца по разным корзинам. Например, часть денег не только положить на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта. Мы на своем проекте Vertical Московская даем разные виды рассрочек до конца 2026 года. Внеся от 500 тысяч рублей, можно приобрести апартамент, зафиксировать за собой его наличие и стоимость».
«Не все девелоперы были готовы к тому, что ипотека с господдержкой прекратится, — уверен Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти. — Часть рынка жила в парадигме того, что поддержка спроса со стороны государства будет продолжаться. Как результат – некоторая нервозность и напряжённость. Мы в Группе Аквилон рассчитывали, что события будут развиваться по этому сценарию. Поэтому никаких изменений в планах нет. В конце лета мы анонсировали старт новых проектов. Бизнес-центр LOCUS by Akvilon в Московском районе реализуется, как это и было запланировано. В декабре мы объявили старт продаж нашего нового проекта в Янино, в Ленинградской области. Комплекс «Аквилон Verba» расположится рядом с Ржевским лесопарком. Также в декабре мы представим рынку новый жилой комплекс в Новосергиевке».
По оценке ВТБ, в марте выдачи ипотеки в России достигли 500 млрд рублей, что в 1,5 раза выше результата февраля, но примерно на 10% ниже, чем годом ранее. Всего по итогам первого квартала заемщики получили на покупку недвижимости порядка 1,1 трлн рублей, что почти на 13% меньше, чем за первые три месяца 2023 года.
В ВТБ в марте ипотеку оформили свыше 31,5 тысячи клиентов, а общая сумма сделок превысила 160 млрд рублей. Это более чем в три раза по объему и количеству превосходит результат предыдущего месяца.
Всего по итогам первого квартала в банк обратились 50,7 тысячи россиян, которые получили на улучшение жилищных условий более 251 млрд рублей. Средний «чек» одного кредита составил около 4,9 млн рублей, что примерно на 4% ниже, чем год назад. Наибольший объем сделок в январе-марте пришелся на Москву и область, где ВТБ предоставил клиентам более 84 млрд рублей. На втором месте – Санкт-Петербург с Ленинградской областью (свыше 27 млрд). Тройку регионов-лидеров замкнул Краснодарский край (ок. 23,2 млрд рублей).
Драйверами спроса стали программы с господдержкой, по которым в первом квартале ВТБ провел почти 7 из 10 сделок. Среди них наибольшим интересом по-прежнему пользовалась «семейная ипотека». За этой программой в банк обратились 18,1 тысячи клиентов, а общий объем сделок по ней превысил 101 млрд рублей. Вторая по популярности – «ипотека с господдержкой-2020», по которой в январе-марте ВТБ провел 11 тысяч сделок на 46,5 млрд рублей.
«В начале 2024 года в полном объеме заработали меры Центрального банка по «охлаждению» рынка ипотеки. В этих условиях, несмотря на оживление спроса на рынке недвижимости с февраля, относительно прошлого года выдачи сокращаются. По нашей оценке, в первом квартале продажи ипотеки в России снизились более чем на 10% по сравнению с тем же периодом 2023 года. При этом ВТБ сейчас - драйвер рынка: в январе-марте наши клиенты увеличили спрос на жилищные кредиты почти на 15% к первому кварталу прошлого года, в результате около трети от общего объема сделок в стране пришлась на наш банк. Такая динамика в том числе связана с нашей моделью работы по госпрограммам. В то же время ситуация на рынке остается неопределенной, поэтому мы следим за финансовой конъюнктурой и не исключаем возможных решений при ее изменении», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Другой банк группы ВТБ - РНКБ - в марте выдал около 800 ипотечных кредитов на 3,7 млрд рублей. Это на 20% по количеству и на 27% по объёму превышает результат февраля. Всего за первый квартал 2024 года ипотеку в РНКБ получили почти 2 тысяч клиентов, общий объём сделок превысил 9 млрд рублей. По сравнению с январем-мартом 2023 года спрос заёмщиков вырос на четверть. Как и в целом по России, основной спрос в Крыму был сосредоточен на ипотечных программах с господдержкой. Их доля по итогам первого квартала в структуре выдач РНКБ составила 71% от общего числа кредитов.
По прогнозам ВТБ, в целом по итогам 2024 года выдачи ипотеки в России могут составить 4,6-5,1 трлн рублей против 7,8 трлн в 2023 году. Итоговые результаты продаж будут зависеть от ожидаемой модернизации льготных программ, дальнейшего ужесточения риск-политики регулятора, а также сроков и темпов снижения ключевой ставки. Смягчения политики ЦБ РФ эксперты банка ожидают не ранее второго полугодия, после этого возможно будет прогнозировать снижение ставок по кредитам. Пока же банки будут развивать программы, позволяющие снизить долговую нагрузку заемщиков, в том числе совместно с ключевыми игроками рынка недвижимости.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».