С 2027 г. россияне могут вложить в покупку жилья 22 трлн рублей при снижении ключевой ставки
По прогнозам Nikoliers, в случае снижения ключевой ставки регулятором около 22 трлн рублей может быть направлено на покупку недвижимости с депозитов физических лиц с 2027 года в России. На данный момент объем вкладов в диапазоне 1-10 млн руб. составляет 43% от общего объема вкладов физлиц в стране, именно этот объем денежных средств потенциально может «перетечь» в бетон, что эквивалентно покупке приблизительно 95 млн кв. м жилья на первичном рынке. По базовому прогнозу ЦБ РФ высокая ключевая ставка сохранится в течение 2025 года ввиду борьбы регулятора с ускоренными темпами инфляции, однако в 2026 году ее уровень может начать снижение, что может повлечь активизацию спроса на рынке жилой недвижимости России.
По состоянию на октябрь 2024 года объем депозитов физических лиц в России достиг 51,8 трлн рублей, увеличившись с начала года на 15%. Повышение ключевой ставки, которое мы наблюдаем в текущем году и которое, судя по риторике ЦБ, продолжится и в следующем году, будет способствовать аккумуляции денег на банковских депозитах. На фоне высоких процентных ставок по депозитам, а также из-за заградительных ставок по ипотеке, население выбирает размещение денег в банках, что отсекает существенную долю спроса на недвижимость и способствует формированию отложенного спроса. Этот тренд продолжится, по прогнозам Nikoliers, и в 2025 году объем денег на вкладах может вырасти до 61 трлн руб., а к 2026 году до 64 трлн руб. Эти факторы, а также ряд дополнительных, являются причинами замедления динамики спроса на рынке жилой недвижимости, особенно во второй половине 2024 года, когда программа льготной ипотеки была приостановлена. По экспертной оценке Nikoliers, в 2023 г. суммарный объем инвестиций в жилую недвижимость России составлял рекордные 40 трлн. руб., в 2024 г. этот показатель прогнозно будет на уровне 26 трлн руб. (имеется в виду совокупно первичная, вторичная недвижимость и ИЖС).
По оценкам Nikoliers, в 2024 году в России объем ввода жилой недвижимости превысит рекордные показатели 2023 г. (110 млн кв. м) и составит 113 млн кв. м. Динамика ввода год к году обусловлена особенностями строительства в каждом отдельно взятом регионе. Например, в границах «старой» Москвы по итогам текущего года объем ввода увеличится на 6,3% и достигнет рекордного значения около 5,3 млн кв. м. В основе этого объема ввода лежит старт строительства проектов в благоприятный период с 2020 до 2021 гг., когда на фоне активного спроса застройщики сфокусировались на подготовке запусков новых проектов, в том числе за счет бридж-кредитов — проектного финансирования по плавающей ставке, привязанной к ключевой (средняя ставка в 2020 г. составляла порядка 5%).
По нашим оценкам, весь объем жилья, выведенный на российский рынок со временем будет поглощен. В текущих экономических условиях 2024-2025 гг. на рынке закономерно происходит замедление вывода нового объема жилой недвижимости в массовых ценовых сегментах, которое будет наиболее заметно в 2026-2027 годах, когда значение ввода нового жилья может составить 88-85 млн кв. м. При этом уже с 2026 г. может начаться активизация девелопмента жилой недвижимости в России, что, учитывая строительный цикл проектов, отразится на объеме ввода уже в 2028 г. По прогнозам Nikoliers, объемы ввода нового жилья будут расти, а ключевая ставка снижаться – все это станет драйвером развития рынка как в рамках спроса, так и предложения. Прогнозное снижение ключевой ставки, последующее высвобождение накопленных на депозитах денежных средств потенциально станут стимулом выхода рынка жилого строительства на новый рекордный уровень по вводу жилья с 2030 года.
На данный момент в России обеспеченность жильем составляет 29,5 кв. м на одного человека (для сравнения в 2005 году показатель был на уровне 20,8 кв. м), а весь размер существующего жилого фонда страны по мнению Всемирного банка можно оценить всего в 6 трлн USD, тогда как в Китае и США он равен 107,6 трлн USD и 102,7 трлн USD соответственно. По прогнозам Nikoliers, отечественный рынок жилой недвижимости имеет огромный потенциал роста, который будет демонстрировать в последующие годы. К 2036 году валовая стоимость жилого фонда РФ достигнет 24,7 трлн USD на фоне достижения уровня обеспеченности на душу населения в 38 кв. метров, фоновой инфляции и роста капитальной стоимости объектов недвижимости.
Положительная динамика по обеспеченности жильем населения также будет расти. Россия находится на 6-м месте по обеспеченности жильем по состоянию на 2023-2024 гг. Для сравнения: в настоящее время в США этот показатель равен 71 кв. м на человека, в Германии 47,5 кв. м, в Китае 43 кв. м, во Франции 39 кв. м, в Великобритании – 37,2 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «По объему ВВП по паритету покупательской способности Россия находится на 4-м месте по сравнению с другими мировыми экономиками. Это является хорошим показателем и говорит о том, что у российского рынка есть потенциал для роста. 7 лет назад мы вывели формулу, проанализировав данные развитых рынков: $1 тыс. ВВП по ППС на душу населения соответствует примерно одному квадратному метру обеспеченности жильём на душу населения. Текущие показатели демонстрируют, что в стране есть платежеспособный спрос и потенциал для роста обеспеченности населения жильем. Сейчас ввиду высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки значительная часть денег населения перетекла на вклады, но уже в ближайшие годы мы ожидаем заметного роста обеспеченности населения жильем на фоне рекордных объемов спроса в предыдущие годы и перетока части накоплений населения в рынок жилья в среднесрочной перспективе».
Апарт-отели станут лидерами рынка недвижимости. Юбилейный XXV Международный жилищный конгресс, проходивший с 21 по 25 октября в Москве, принес неожиданные результаты, став одним из самых масштабных и значимых событий 2024 года для профессионалов отрасли.
На фоне отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки инвесторы ищут альтернативные способы вложений в недвижимость. Это подтвердила и закрытая встреча с заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным, в которой приняла участие Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG. Разговор носил предельно откровенный характер и многое осталось за закрытыми дверями. Однако девелоперы услышали позицию власти по особенно острым вопросам, таким как открытие эскроу-счетов и возвращение льготной ипотеки - пока ожидать этого не стоит. Строже подходить к выбору проекта, мониторить его маржинальность, следить за тенденциями на рынке и портретом покупателей - такие рекомендации дали девелоперам представители власти.
Заметный рост покупательского интереса отметили и непосредственно игроки рынка апарт-отелей. Апарт-отели с продуманной концепцией будут в ближайшей перспективе формировать спрос на рынке недвижимости - ключевой вывод Жилищного конгресса. На организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов встрече «Инвестиции в апарт-отели: как не ошибиться в парковке денег?», где Марина Павлюкевич, председатель комитета по гостиничной недвижимости РГУД, и Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, выступили в качестве модераторов, подчеркивалось: портрет инвестора и резидента претерпевает значительные изменения. Так, более половины резидентов, не состоящих в браке, проживают одни и рассматривают переезд в апартаменты как улучшение качества и комфорта проживания. Среди инвесторов выросла доля людей так называемого “серебряного возраста”, приобретающих апартаменты как с целью инвестиций, так и как для собственного проживания, так и для своих детей.
“В I полугодии 2024 года в Санкт-Петербурге открылись 5 новых апарт-отелей. На конец августа общее количество юнитов превысило 7 000, а рост доходности в летний период составил 15%. Санкт-Петербург - колыбель и столица сервисных апартаментов. Наш город является точкой притяжения для всех категорий резидентов - студентов, бизнес путешественников, туристов. Потенциал рынка огромен. Мы по сути уже не соперники или конкуренты, а большая дружная апартаментская семья. В большой семье у всех чуть разное видение продукта, подходы к продажам и управлению. Но рынок зреет и наши различия лишь оттенки. Главное, что нас всех объединяет: любовь к своему делу, желание сделать рынок лучше вопреки вечно бушующему океану событий вокруг”, - так прокомментировала свое участие в сессии Марина Павлюкевич.
Важным стало также и то, что правительство намерено привести к единому знаменателю понятие «апартаменты»: сегодня в каждом регионе под апартаментами понимают разные сегменты недвижимости, что усложняет жизнь не только застройщикам, но и законодателям, и покупателям. Таким образом, “апарт-отелями” будут считаться комплексы с изначально заложенной сервисной функцией, включающей отельное управление, ресепшен, услуги уборки номеров и многое другое. По мнению профессионального сообщества это приведет к стагнации рынка апарт-отелей Москвы, так как новые разрешения на строительство выдаваться не будут. В то время как в Санкт-Петербурге апарт-отели изначально строились с сервисной функцией и полностью соответствуют ожиданиям правительства, способствуя развитию внутреннего туризма.
“Пообщавшись с коллегами лично и послушав доклады экспертов, я сделала вывод, будущее - за апарт-отелями с оригинальной концепцией, качественным наполнением и расширенными возможностями для инвестора. Это касается как вопроса приобретения - сегодня на первый план выходят программы рассрочки, так и управления - вариативность программ, включающих как вариант самостоятельной сдачи апарта в аренду или проживания, так и сотрудничества с отельным оператором комплекса. Эти аспекты мы учитываем при реализации в Невском районе Санкт-Петербурга проекта “ПРО.Молодость”, включающего в себя эксклюзивный дизайн юнитов и нестандартное наполнение - палеомузей и киберклуб. Уже сегодня можно открыто отметить рост спроса на апарт-отели: по итогам продаж в III квартале количество обращений в PLG выросло в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по итогам сентября количество сделок с использованием рассрочки по сравнению с августом - в 4 раза. Даже на фоне повышения ключевой ставки всегда можно найти решение и предложить инвестору выгодные условия”, - резюмирует Марина Павлюкевич.
В октябре общерыночные продажи ипотеки составили около 280 млрд рублей, снизившись на четверть к сентябрю текущего года и в пределах 60% к октябрю прошлого года.
В целом по итогам 10 месяцев россияне получили на покупку жилья около 4,2 трлн рублей – примерно на треть меньше, чем за тот же период 2023 года. На фоне экстра-высоких рыночных ставок основное число сделок клиенты проводят в рамках господдержки. При этом из-за отмены массовой льготной ипотеки и постоянно меняющихся условий оставшихся программ их доля по сравнению с началом года снижается.
Средний «чек» ипотеки в целом на рынке также продолжает сокращаться: по итогам октября - 4,4 млн рублей, почти на 440 тысяч меньше, чем в начале года. Самый большой размер кредита ожидаемо фиксируется в рамках льготной ипотеки. Например, в структуре выдач ВТБ по итогам октября он достиг 6,3 млн рублей против 3,7 млн рублей по стандартным продуктам.
Срок, на который россияне оформляют ипотеку, в этом году показывает разнонаправленную динамику. С учетом цен на новостройки дольше всего заемщики планируют платить по льготным программам. Клиенты ВТБ в октябре по госпрограммам заключали договоры в среднем на 27,4 года, а по базовым продуктам – на 23,4 года.
«Взять ипотеку для многих – сейчас неподъемная задача: условия льготных программ регулярно меняются, а стоимость рыночных обновляет исторические максимумы. Но потребность россиян решать квартирный вопрос никуда не исчезла. Поэтому структура рынка недвижимости меняется. Если раньше подавляющее число сделок проходило с помощью ипотеки, то теперь застройщики активно предлагают рассрочку, а на «вторичке» купля-продажа проходит в основном за наличные или в результате обмена одной квартиры на другую с небольшой кредитной доплатой», - добавил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Ранее ВТБ выяснил, какое жилье россияне считают наиболее комфортным. В ходе проведенного опроса каждый третий назвал «молодую» вторичку (возрастом 3-10 лет). Еще примерно 30% удобным считают загородный дом. Вторичное жилье со сроком сдачи более 10 лет симпатизирует только 15%.
По данным ВТБ, сегодня типичные ипотечные заемщики – это клиенты в возрасте 39 лет, более половины из них состоят в браке, а около 40% имеют детей. Средняя площадь приобретаемой квартиры составляет 46,1 кв. метров.