С 2027 г. россияне могут вложить в покупку жилья 22 трлн рублей при снижении ключевой ставки
По прогнозам Nikoliers, в случае снижения ключевой ставки регулятором около 22 трлн рублей может быть направлено на покупку недвижимости с депозитов физических лиц с 2027 года в России. На данный момент объем вкладов в диапазоне 1-10 млн руб. составляет 43% от общего объема вкладов физлиц в стране, именно этот объем денежных средств потенциально может «перетечь» в бетон, что эквивалентно покупке приблизительно 95 млн кв. м жилья на первичном рынке. По базовому прогнозу ЦБ РФ высокая ключевая ставка сохранится в течение 2025 года ввиду борьбы регулятора с ускоренными темпами инфляции, однако в 2026 году ее уровень может начать снижение, что может повлечь активизацию спроса на рынке жилой недвижимости России.
По состоянию на октябрь 2024 года объем депозитов физических лиц в России достиг 51,8 трлн рублей, увеличившись с начала года на 15%. Повышение ключевой ставки, которое мы наблюдаем в текущем году и которое, судя по риторике ЦБ, продолжится и в следующем году, будет способствовать аккумуляции денег на банковских депозитах. На фоне высоких процентных ставок по депозитам, а также из-за заградительных ставок по ипотеке, население выбирает размещение денег в банках, что отсекает существенную долю спроса на недвижимость и способствует формированию отложенного спроса. Этот тренд продолжится, по прогнозам Nikoliers, и в 2025 году объем денег на вкладах может вырасти до 61 трлн руб., а к 2026 году до 64 трлн руб. Эти факторы, а также ряд дополнительных, являются причинами замедления динамики спроса на рынке жилой недвижимости, особенно во второй половине 2024 года, когда программа льготной ипотеки была приостановлена. По экспертной оценке Nikoliers, в 2023 г. суммарный объем инвестиций в жилую недвижимость России составлял рекордные 40 трлн. руб., в 2024 г. этот показатель прогнозно будет на уровне 26 трлн руб. (имеется в виду совокупно первичная, вторичная недвижимость и ИЖС).
По оценкам Nikoliers, в 2024 году в России объем ввода жилой недвижимости превысит рекордные показатели 2023 г. (110 млн кв. м) и составит 113 млн кв. м. Динамика ввода год к году обусловлена особенностями строительства в каждом отдельно взятом регионе. Например, в границах «старой» Москвы по итогам текущего года объем ввода увеличится на 6,3% и достигнет рекордного значения около 5,3 млн кв. м. В основе этого объема ввода лежит старт строительства проектов в благоприятный период с 2020 до 2021 гг., когда на фоне активного спроса застройщики сфокусировались на подготовке запусков новых проектов, в том числе за счет бридж-кредитов — проектного финансирования по плавающей ставке, привязанной к ключевой (средняя ставка в 2020 г. составляла порядка 5%).
По нашим оценкам, весь объем жилья, выведенный на российский рынок со временем будет поглощен. В текущих экономических условиях 2024-2025 гг. на рынке закономерно происходит замедление вывода нового объема жилой недвижимости в массовых ценовых сегментах, которое будет наиболее заметно в 2026-2027 годах, когда значение ввода нового жилья может составить 88-85 млн кв. м. При этом уже с 2026 г. может начаться активизация девелопмента жилой недвижимости в России, что, учитывая строительный цикл проектов, отразится на объеме ввода уже в 2028 г. По прогнозам Nikoliers, объемы ввода нового жилья будут расти, а ключевая ставка снижаться – все это станет драйвером развития рынка как в рамках спроса, так и предложения. Прогнозное снижение ключевой ставки, последующее высвобождение накопленных на депозитах денежных средств потенциально станут стимулом выхода рынка жилого строительства на новый рекордный уровень по вводу жилья с 2030 года.
На данный момент в России обеспеченность жильем составляет 29,5 кв. м на одного человека (для сравнения в 2005 году показатель был на уровне 20,8 кв. м), а весь размер существующего жилого фонда страны по мнению Всемирного банка можно оценить всего в 6 трлн USD, тогда как в Китае и США он равен 107,6 трлн USD и 102,7 трлн USD соответственно. По прогнозам Nikoliers, отечественный рынок жилой недвижимости имеет огромный потенциал роста, который будет демонстрировать в последующие годы. К 2036 году валовая стоимость жилого фонда РФ достигнет 24,7 трлн USD на фоне достижения уровня обеспеченности на душу населения в 38 кв. метров, фоновой инфляции и роста капитальной стоимости объектов недвижимости.
Положительная динамика по обеспеченности жильем населения также будет расти. Россия находится на 6-м месте по обеспеченности жильем по состоянию на 2023-2024 гг. Для сравнения: в настоящее время в США этот показатель равен 71 кв. м на человека, в Германии 47,5 кв. м, в Китае 43 кв. м, во Франции 39 кв. м, в Великобритании – 37,2 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «По объему ВВП по паритету покупательской способности Россия находится на 4-м месте по сравнению с другими мировыми экономиками. Это является хорошим показателем и говорит о том, что у российского рынка есть потенциал для роста. 7 лет назад мы вывели формулу, проанализировав данные развитых рынков: $1 тыс. ВВП по ППС на душу населения соответствует примерно одному квадратному метру обеспеченности жильём на душу населения. Текущие показатели демонстрируют, что в стране есть платежеспособный спрос и потенциал для роста обеспеченности населения жильем. Сейчас ввиду высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки значительная часть денег населения перетекла на вклады, но уже в ближайшие годы мы ожидаем заметного роста обеспеченности населения жильем на фоне рекордных объемов спроса в предыдущие годы и перетока части накоплений населения в рынок жилья в среднесрочной перспективе».
В сентябре ипотеку с господдержкой в ВТБ оформили более 25 тысяч клиентов, это почти в полтора раза превышает результат августа. Общая сумма полученных средств превысила 144 млрд рублей, а средний уровень первоначального взноса составил около 21%.
Грядущие изменения условий программам с господдержкой «подстегнули» россиян поспешить с решением квартирного вопроса. В сентябре ВТБ провел максимальное количество льготных сделок, фиксировавшееся за отдельно взятый месяц. Всего господдержкой воспользовались более 25 тысяч клиентов – в 1,5 раза больше, чем в августе. Объем средств, полученных клиентами на покупку недвижимости, составил свыше 144 млрд рублей и также в 1,5 раза превысил результат за предыдущий месяц.
Средняя сумма кредита составила около 5,7 млн рублей, что примерно сопоставимо с показателем августа, но на 691 тыс. ниже, чем в январе. Основной спрос клиентов пришелся на «семейную» ипотеку и «ипотеку с господдержкой-2020», которые в совокупности заняли около 90% в общем количестве льготных сделок.
«Ставка – один из самых важных параметров для клиентов, оформляющих такой долгосрочный кредит, как ипотека. Поэтому ажиотажный спрос на льготные сделки вполне объясним – многие заемщики стремились получить для себя приемлемый ежемесячный платеж на годы вперед. На этом фоне произошел резкий рост доли госпрограмм: если в июле на льготную ипотеку приходилось 42% от общего количества сделок, то по итогам сентября - уже более 56%. Важно отметить, что клиенты демонстрируют высокий уровень платежеспособности – средний размер первоначального взноса среди заемщиков ВТБ, получивших кредит с господдержкой, составил около 21%. Этот показатель стабилен с начала года», – прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Он добавил, что на фоне выросших ставок по базовым банковским программам в четвертом квартале спрос на госипотеку продолжит укрепляться. По оценке ВТБ, к концу года доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60% и более чем на четверть превысит показатель на начало года.
Ранее ВТБ оценил выдачи ипотеки в целом. По данным банка, в сентябре заемщики получили в кредитных организациях около 900 млрд рублей. Этот результат более чем на 70% превысил итоги за сентябрь прошлого года и почти на 90% - 2021 года. Всего по итогам января-сентября, по оценке ВТБ, физлица получили на покупку недвижимости около 5,4 трлн рублей. Это более чем на 10% превышает итог за весь прошлый год и близко к продажам 2021 года, когда ипотечные заёмщики заняли около 5,7 трлн рублей.
Fashion-ритейлеры продолжают увеличивать форматы магазинов в петербургских торговых центрах, расширять линейки товаров и своё присутствие на рынке города. В результате средний уровень вакантности в моллах города по итогам сентября 2023 года уменьшился по сравнению с полугодовым значением с 8,2% до 7%, вернувшись к показателю третьего квартала 2022 года. По данным Nikoliers, до конца года в ключевых торговых центрах Санкт-Петербурга ожидается открытие ещё более 30 новых магазинов.
Третий квартал 2023 года для торговых центров Санкт-Петербурга с точки зрения открытия новых магазинов оказался более активным, чем первое полугодие. Так, за шесть первых месяцев 2023 года в 13 ключевых моллах города появились 117 торговых точек (из них 21 – брендов ливанской сети Daher Group), а только за три месяца – с июля по сентябрь – открылось больше 70 новых магазинов, 10 из которых – это торговые точки международных марок из разных стран. Такие данные приводят аналитики консалтинговой компании Nikoliers.
Если в первой половине года на петербургский рынок вышел только один турецкий бренд Loft, то в третьем квартале в городе появилось три новых имени из Турции: AVVA, Beymen Club и OXXO. Эти бренды открыли свои первые магазины в ТРЦ «Галерея». Другие международные fashion-компании в течение квартала расширяли своё присутствие в городе: появился новый магазин итальянского бренда Liu Jo, открылось два финских универмага «Стокманн», а также по одному магазину Quiksilver (Австралия), Mark Formelle (Беларусь), WOOLRICH (США) и Yamaguchi (Япония).
Однако активнее остальных в ключевых торговых центрах Петербурга открывались и расширяли площади существующих магазинов локальные марки, например, Gloria Jeans, а также бренды Melon Fashion Group: Befree, Love Republic, sela и Zarina. В ТРК «Питер Радуга», «Европолис» и в ТРЦ «Охта Молл» компания MFG уже открыла первые магазины нового бренда IDOL.
В третьем квартале, как и раньше, по числу открытий лидировал fashion-сегмент (40 новых торговых точек), однако второе место по активности вместо заведений общественного питания заняли детские товары. За три месяца в ключевых ТЦ появилось восемь магазинов с товарами для детей, тогда как за предыдущие шесть месяцев – всего два. Также небывалая оживлённость наблюдалась в сегменте ювелирных изделий: с июля по сентябрь в моллах открылось семь магазинов с драгоценностями – на два больше, чем за всё первое полугодие.
В итоге, по данным Nikoliers, к концу сентября средний уровень вакантности в ТЦ Санкт-Петербурга уменьшился по сравнению с полугодовым значением с 8,2% до 7%, вернувшись к показателю третьего квартала 2022 года. В наиболее качественных объектах вакантность также показала снижение – с 9,9% до 9,1%.
«Сейчас уже видны реальные результаты адаптации игроков к изменениям рынка, происходящим последние полтора года. Ритейлеры продолжают увеличивать форматы магазинов, расширять линейки товаров и свое присутствие на рынке, – комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers. – Количество временно закрытых магазинов сократилось, и многие помещения, вышедшие на рынок после ухода иностранных брендов, уже арендованы российскими или международными компаниями из «дружественных» стран. В некоторых ТЦ сохраняется пул крупногабаритных помещений, которые до сих пор не нашли нового арендатора по причине ограниченного количества представителей аналогичного профиля. Однако заполнение таких пространств — это вопрос времени и выбора верного подхода — от изменения конфигурации площадей до поиска арендаторов новых сегментов и форматов».
Отметим, что, по данным Nikoliers, до конца года в ключевых торговых центрах Санкт-Петербурга ожидается открытие ещё более 30 новых магазинов, большая часть из которых – российские fashion-бренды.