В 2025 году сегмент минеральной теплоизоляции ждет падение
По прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, в 2025 году в сегменте теплоизоляции из минеральной ваты продолжится падение, которое началось во 2 половине 2024. По итогам будущего года оно составит 5% в натуральном выражении. Это связано с резким снижением объемов строительства, высокой ключевой ставкой и сокращением инвестиционной активности.
По итогам 2024 объем потребления минеральной изоляции вырастет на 4% по сравнению с прошлым годом. Каменная вата прибавит 3%, теплоизоляция на основе стекловолокна – 6%. В денежном выражении этот показатель достигнет 209 млрд руб.
В первой половине 2024 года наблюдалась высокая активность потребителей во всех сегментах. В некоторых регионах запросы на поставку утеплителя превышали предложение. Во втором полугодии началось охлаждение, вызванное увеличением ключевой ставки, отменой льготной ипотеки и резким падением продаж на рынке жилой недвижимости. В первую очередь, в таких емких регионах, как Москва, Новая Москва и Московская область. Так, по данным IRN.ru, количество новых ДДУ в столице только за август снизилось на 31,7%. А по сравнению с августом 2023 – на 56,5%. Девелоперы пересматривают и останавливают новые проекты. В России, по данным Росстата, в августе сдано на 9,5% жилья меньше, чем за аналогичный период 2023 года. А с января по октябрь 2024 ввод многоквартирных домов сократился на 18%. Кроме того, обозначилось замедление строительства промышленных и логистических комплексов, объектов транспортной инфраструктуры – в основном из-за недофинансирования.
В коттеджном и малоэтажном строительстве (КМС) также отмечалось некоторое снижение. Активность частников пошла на спад уже в августе-сентябре – в разгар строительного сезона. При этом за первые 10 месяцев здесь сохранился рост темпов стройки на уровне 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Индивидуальные застройщики обычно вкладывают в строительство и ремонт собственные средства и менее зависимы от стоимости кредитов, поэтому часть из них решила закончить проекты до конца года. Однако многие перенаправили инвестиции в депозиты, ставки по которым увеличились до 20% и более. Это притормозило развитие КМС.
Тем не менее по итогам всего 2024 года в большинстве регионов наблюдались положительные тенденции. Наибольший прирост отмечен в Уральском и Южном федеральных округах – 9% и 5% соответственно. Падение зафиксировано в ЦФО, включая Московский регион, – на 2%.
В 2025 году сокращение потребления минераловатного утеплителя продолжится. По прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, оно составит 5%. Каменная вата снизится на 4%, теплоизоляция на основе стекловолокна – на 7%. На рынке начнут преобладать профицитные тенденции, что усилит конкуренцию между производителями.
«Следующий год будет сложным и напряженным для всех участников строительной отрасли. При такой высокой ключевой ставке инвестиции останавливаются, а новые проекты замораживаются. Позитивный сдвиг в потреблении, по нашим прогнозам, произойдет не раньше, чем через полтора года. Пессимизма добавляет и падение рубля – многие производители до сих пор зависят от импортных поставок комплектующих и сырья. В такой ситуации отсутствие мер поддержки со стороны государства может привести к приостановке мощностей и даже полному закрытию части заводов, а также банкротству девелоперов. Это станет серьезным ударом для строительной индустрии и экономики в целом, поскольку стройка вносит заметный вклад в ВВП. Мы надеемся, что для предотвращения этого уже зимой начнут разрабатываться новые льготные программы кредитования, в том числе ипотечного, а также увеличится финансирование действующих проектов», – отметил Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.
Оставаться на плаву отрасли в 2025 году поможет реализация федеральных программ по созданию социальной инфраструктуры во всех регионах РФ, а также строительство ряда промышленных предприятий и логистических комплексов. Объекты складской логистики активно возводятся в Сибири и на Дальнем Востоке, поскольку товарные потоки за последние годы поменяли направление, и поставки идут с востока на запад. Это требует инфраструктуры для хранения, сортировки и маркировки продукции.
«Самый сложный период продлится до июня-июля 2025. В начале года сохранится повышенная ключевая ставка, затем возможно ее постепенно снижение. Это, в свою очередь, уменьшит стоимость кредитов, а значит, позволит возобновить инвестиционную активность. Кроме того, сократится процент по депозитам, и люди начнут вкладывать средства в другие проекты, в том числе в строительство частных домов. Кроме того, не исключено возобновление ипотечных программ в отдельных регионах и для определенных категорий населения, что также позитивно скажется на общей ситуации в отрасли», – прокомментировала Елена Кузнецова, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2022 году было заключено около 33,5 тыс. ДДУ с использованием ипотечного жилищного кредита (ИЖК). В общем объеме сделок доля покупок квартир с ипотекой достигла 79%. При этом в 2021 году с использованием ипотечных кредитов было заключено 65% сделок, а в 2020 году — 61%.
К росту показателя 2022 года привело сокращение количества сделок без ИЖК за год в 2,3 раза: если в 2021 году на первичном рынке жилья «не ипотечной» была каждая третья сделка (34% от общего объема ДДУ), то в 2022 году без ИЖК покупатели заключили 21% договоров долевого участия.
В то же время, спрос на ипотеку поддерживался благодаря распространению партнерских ипотечных программ банков и застройщиков по околонулевым ставкам. В результате в декабре доля сделок с ипотекой в структуре спроса на первичном рынке достигла 90% от количества зарегистрированных ДДУ. Средневзвешенная фактическая ставка по выданным кредитам опустилась ниже 3%.
«На протяжении 2022 года ипотека была важнейшим поддерживающим плечом для спроса. Во втором полугодии, когда были запущены субсидированные ипотечные программы от застройщиков со ставкой от 0,01% годовых, мы наблюдали рост продаж квартир на первичном рынке, при этом количество покупок без привлечения кредита в общем объеме сделок сократилось — с 17% в июне до 10% в декабре, — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Спрос и в дальнейшем будет поддерживаться ипотекой и субсидированными программами от застройщиков, при этом доля сделок без привлечения ИЖК в общем объеме покупок на первичном рынке может сократиться. Другой тренд – рост спроса на загородную недвижимость: для некоторых девелоперов это направление является фокусом на дальнейшее развитие».
По словам Елизаветы Конвей, в 2022 году интересы части покупателей могли сместиться в сторону зарубежной и загородной недвижимости, а некоторые клиенты решили сохранить сбережения на депозитах, что способствовало снижению в Санкт-Петербурге покупательской активности на первичном рынке жилья. В среднем спрос сократился от 20 до 40% в зависимости от сегмента недвижимости.
«Однако часть проектов чувствует себя по-прежнему уверенно, особенно в сегменте премиум-класса, где девелоперы быстро приспосабливаются к изменениям рынка. Такие проекты сохраняют высокий уровень спроса за счет передовых технологических и концептуальных решений, опережающих запросы покупателя, а также удачных локаций, привлекательность которых не зависит от внешних факторов. В частности, речь идет о сложившихся локациях в Московском, Василеостровском и Петроградском районах», - отмечает эксперт Nikoliers.
Впервые за семь лет ЮВАО перестал быть самым большим локальным рынком массовых новостроек Москвы. Доля округа в предложении квартир эконом- и комфорт-класса сократилась до 18,5%, подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего новостроек в этом сегменте продается в ЗАО.
В декабре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве застройщики продавали 22,9 тыс. квартир. За предшествующие 12 месяцев предложение такого жилья в столице увеличилось на 53%. Во всех административных округах столицы число квартир в продаже прибавилось, однако это происходило неравномерно, что привело к смене многолетнего лидера по объему локального предложения.
Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), в котором последние семь лет было сосредоточено больше всего массовых новостроек в продаже, уступил лидерство Западному административному округу (ЗАО). В декабре 2022 года на долю ЮВАО пришлись 18,5% от общего объема предложения массовых новостроек, тогда как в ЗАО этот показатель достиг 19%.
В последний раз ЮВАО занимал второе место по объему рынка массовых новостроек в марте 2016 года. Тогда больше всего квартир эконом- и комфорт-класса продавалось в Южном административном округе (ЮАО), на долю которого приходилось 26% предложения, а в ЮВАО было 24%.
В декабре 2022 года третье место по числу новых квартир в массовых новостройках занял Северный административный округ (САО), где застройщики продавали 16,3% от их общего числа в столице. Далее следуют Северо-Восточный административный округ (СВАО), где объем рынка составляет 12,2%, Восточный административный округ (ВАО) – 10,3%, Южный административный округ (ЮАО) – 10%, Северо-Западный административный округ (СЗАО) – 7,8% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) – 5,9%.
В 2022 году застройщики стали предлагать гораздо больше квартир в Западном административном округе, чем год назад. Это и стало причиной смены лидера. В декабре 2022 года в ЗАО продавали на 84% больше помещений в новостройках, чем в декабре 2021 года. Между тем в ЮВАО объем предложения вырос только на 7,5%, и это худшая динамика среди всех административных округов Москвы. Так, в ЮЗАО предложение выросло за год на 75%, в ЮАО и САО – на 74% и 73% соответственно, в СВАО – на 66%, в ВАО – на 60%, а в СЗАО – на 42%.
Впрочем, больше всего проектов новостроек эконом- и комфорт-класса продается в САО (20 жилых комплексов), тогда как в ЮВАО их 17, а в ЗАО – 13. Эксперты «Метриум» полагают, что для массовых жилых комплексов в ЗАО характерен больший масштаб, поэтому в рамках одного проекта застройщики способны предложить клиенту сотни квартир.
«В последние годы на западе и севере Москвы появилось много интересных площадок для реализации проектов комфорт-класса, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Эти локации более привлекательны для покупателей, чем ЮВАО, поэтому их охотнее осваивают застройщики. Однако в скором времени ситуация может измениться со стартом застройки Южного порта, который находится в ЮВАО. Здесь будет реализован огромный проект, и ЮВАО может вновь надолго стать самым богатым на выбор нового жилья округом Москвы».
Аналитики «Метриум» отмечают, что ЗАО отличается не только большим массовых новостроек, но и высокими ценами на них. В этом округе средняя стоимость квадратного метра составляет 354 тыс. рублей, тогда как в СЗАО – 326 тыс., в СВАО – 326 тыс. руб., в ВАО – 320 тыс. руб., в ЮАО – 317 тыс. руб., в ЮВАО – 293 тыс. руб., а в ЮЗАО – 235 тыс. руб.