В 2025 году сегмент минеральной теплоизоляции ждет падение
По прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, в 2025 году в сегменте теплоизоляции из минеральной ваты продолжится падение, которое началось во 2 половине 2024. По итогам будущего года оно составит 5% в натуральном выражении. Это связано с резким снижением объемов строительства, высокой ключевой ставкой и сокращением инвестиционной активности.
По итогам 2024 объем потребления минеральной изоляции вырастет на 4% по сравнению с прошлым годом. Каменная вата прибавит 3%, теплоизоляция на основе стекловолокна – 6%. В денежном выражении этот показатель достигнет 209 млрд руб.
В первой половине 2024 года наблюдалась высокая активность потребителей во всех сегментах. В некоторых регионах запросы на поставку утеплителя превышали предложение. Во втором полугодии началось охлаждение, вызванное увеличением ключевой ставки, отменой льготной ипотеки и резким падением продаж на рынке жилой недвижимости. В первую очередь, в таких емких регионах, как Москва, Новая Москва и Московская область. Так, по данным IRN.ru, количество новых ДДУ в столице только за август снизилось на 31,7%. А по сравнению с августом 2023 – на 56,5%. Девелоперы пересматривают и останавливают новые проекты. В России, по данным Росстата, в августе сдано на 9,5% жилья меньше, чем за аналогичный период 2023 года. А с января по октябрь 2024 ввод многоквартирных домов сократился на 18%. Кроме того, обозначилось замедление строительства промышленных и логистических комплексов, объектов транспортной инфраструктуры – в основном из-за недофинансирования.
В коттеджном и малоэтажном строительстве (КМС) также отмечалось некоторое снижение. Активность частников пошла на спад уже в августе-сентябре – в разгар строительного сезона. При этом за первые 10 месяцев здесь сохранился рост темпов стройки на уровне 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Индивидуальные застройщики обычно вкладывают в строительство и ремонт собственные средства и менее зависимы от стоимости кредитов, поэтому часть из них решила закончить проекты до конца года. Однако многие перенаправили инвестиции в депозиты, ставки по которым увеличились до 20% и более. Это притормозило развитие КМС.
Тем не менее по итогам всего 2024 года в большинстве регионов наблюдались положительные тенденции. Наибольший прирост отмечен в Уральском и Южном федеральных округах – 9% и 5% соответственно. Падение зафиксировано в ЦФО, включая Московский регион, – на 2%.
В 2025 году сокращение потребления минераловатного утеплителя продолжится. По прогнозам экспертов ТЕХНОНИКОЛЬ, оно составит 5%. Каменная вата снизится на 4%, теплоизоляция на основе стекловолокна – на 7%. На рынке начнут преобладать профицитные тенденции, что усилит конкуренцию между производителями.
«Следующий год будет сложным и напряженным для всех участников строительной отрасли. При такой высокой ключевой ставке инвестиции останавливаются, а новые проекты замораживаются. Позитивный сдвиг в потреблении, по нашим прогнозам, произойдет не раньше, чем через полтора года. Пессимизма добавляет и падение рубля – многие производители до сих пор зависят от импортных поставок комплектующих и сырья. В такой ситуации отсутствие мер поддержки со стороны государства может привести к приостановке мощностей и даже полному закрытию части заводов, а также банкротству девелоперов. Это станет серьезным ударом для строительной индустрии и экономики в целом, поскольку стройка вносит заметный вклад в ВВП. Мы надеемся, что для предотвращения этого уже зимой начнут разрабатываться новые льготные программы кредитования, в том числе ипотечного, а также увеличится финансирование действующих проектов», – отметил Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.
Оставаться на плаву отрасли в 2025 году поможет реализация федеральных программ по созданию социальной инфраструктуры во всех регионах РФ, а также строительство ряда промышленных предприятий и логистических комплексов. Объекты складской логистики активно возводятся в Сибири и на Дальнем Востоке, поскольку товарные потоки за последние годы поменяли направление, и поставки идут с востока на запад. Это требует инфраструктуры для хранения, сортировки и маркировки продукции.
«Самый сложный период продлится до июня-июля 2025. В начале года сохранится повышенная ключевая ставка, затем возможно ее постепенно снижение. Это, в свою очередь, уменьшит стоимость кредитов, а значит, позволит возобновить инвестиционную активность. Кроме того, сократится процент по депозитам, и люди начнут вкладывать средства в другие проекты, в том числе в строительство частных домов. Кроме того, не исключено возобновление ипотечных программ в отдельных регионах и для определенных категорий населения, что также позитивно скажется на общей ситуации в отрасли», – прокомментировала Елена Кузнецова, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ.
В преддверии Международного женского дня эксперты Группы «Родина», подсчитали, что женщины приобретают студии в новостройках Москвы заметно чаще мужчин (особенно в Новой Москве – до 64% от общего числа сделок). Одновременно покупательницы в целом реже мужчин берут ипотеку и более экономны при выборе жилья.
К 8 марта эксперты группы «Родина» провели исследование предпочтений покупательниц квартир в новостройках столицы за 2022 год. Аналитики выяснили, что наибольшая доля женщин среди покупателей наблюдается на рынке студий в Новой Москве – 64% от общего числа купивших квартиры и апартаменты этого формата. Соответственно мужчины за аналогичный период заключили только 36% сделок по покупке студий, то есть почти в два раза меньше.
Также женщины превалируют среди покупателей однокомнатных квартир в новостройках Новой Москвы. На их долю пришлись 59% сделок, тогда как мужчины приобрели только 41% однокомнатных квартир в прошлом году.
Среди покупателей квартир в новостройках Новой Москвы большей площади чаще встречаются мужчины. Так, клиенты мужского пола приобрели 55% двухкомнатных квартир (против 45% женщин), трехкомнатных – 53% (против 47% женщин), четырехкомнатных и больше – 54% (против 46% женщин).
В «старых» границах Москвы прослеживается схожая тенденция. В местных новостройках женщины приобрели в 2022 году 56% студий, тогда как мужчины только 44% квартир и апартаментов этого типа. Однокомнатные помещения женщины также покупали чаще мужчин (53% против 47%). В сделках по покупке более просторного жилья мужчины превалируют. Они приобрели 53% двухкомнатных квартир (а женщины – 47%).
Более того, в «старой» Москве мужчины заметно чаще, чем женщины, приобретают большие квартиры. На долю клиентов мужского пола приходятся 59% сделок по покупке трех- и четырехкомнатных помещений, тогда как женщины купили соответственно по 41% такой недвижимости.
Таким образом, в Новой Москве спрос на большие квартиры между мужчинами и женщинами более сбалансированный (разница в их долях в общем числе сделок примерно 6-9%), тогда как в «старой» Москве разрыв между мужчинами и женщинами-покупателями просторного жилья больше (разница 18-19%).
«По нашим наблюдениям, молодые женщины выбирают для жизненного старта Новую Москву, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Этим и объясняется высокая доля покупательниц небольших квартир здесь. Женщины рассматривают покупку студии или однокомнатной квартиры как краткосрочную инвестицию, рассчитывая в будущем уже на этапе создания семьи приобрести с супругом более просторное жилье. Мужчины, по-видимому, решают вопрос иначе – они сначала арендуют небольшие квартиры, а первое собственное жилье приобретают уже сразу для создания семьи, выбирая двух- и трехкомнатные квартиры. Новая Москва становится своего рода городом молодых семей, что создает здесь благоприятную атмосферу для развития отношений, воспитания детей, построения сообщества людей со схожими ценностями».
Исследование также показало, что женщины более экономно подходят к покупке. В среднем стоимость приобретенных ими квартир на 1,3% меньше, чем у мужчин в Новой Москве, и на 1% меньше – в «старой». При этом площадь этих квартир практически не отличается, то есть женщины находят квартиры такой же площади, как и мужчины, но дешевле.
Помимо этого, эксперты Группы «Родина» обнаружили, что женщины реже берут ипотеку. В Новой Москве 76% покупательниц привлекли кредит (против 81% заемщиков среди мужчин), а в «старой» – 66% (против 73% мужчин). Из этих данных также следует, что покупательницы жилья в «старой» Москве реже занимают деньги на покупку, чем клиентки в Новой Москве, хотя в старых границах столицы новостройки дороже.
Динамика соотношения покупателей мужчин и женщин на рынках новостроек Новой и «старой» Москвы противоречивая. В Новой Москве женщины составляют большинство клиентов. В 2018 году их было 57%, в 2019-2021 гг. – 55%, в 2022 году – 54%. В «старой» Москве картина иная. До 2020 года женщины превалировали и на местном рынке новостроек, составляя 51% клиентов. В 2020 их доля сравнялась с мужской (50% на 50%), а в 2022 году мужчин стало больше (51% против 49%).
В 2022 г. столичные застройщики продали на 19% больше квартир и апартаментов с этажностью 30+. Это весьма показательный результат, ведь в целом по рынку спрос упал на четверть. Эксперты Urban Awards констатируют, что покупательская аудитория по-прежнему готова доплачивать за привилегию поселиться как можно выше. По их данным, разница в цене между самым нижним (1-5 этажи) и самым верхним (от 31-го этажа) поясами достигает 9-10%. Эта дистанция актуальна для крупнейших сегментов – «комфорта» и «бизнеса». В премиум-классе особенно ценится жилье на 26-30 этажах, оно продается на 11-14% дороже лотов малой и средней высотности.
Для московского комфорт-класса характерна закономерность: чем выше этаж, тем выше стоимость жилья. Если взять за базу среднюю стоимость квадратного метра в поясе с 1-го по 5-й этажи, то на 6-10-х этажах наценка составит чуть более 1% в «старых» округах и около 2% в новых. Для 11-15 этажей она уже будет измеряться 2,6% (4,6% в ТиНАО), а возможность переехать на 11-20 этаж связана с 7-процентной доплатой. Специфической чертой сезона-2022 стал оживленный спрос массовой аудитории на квартиры и апартаменты в небоскребах. Так продажи недвижимости на этажах с 26-го по 30-й выросли в полтора раза, а на самом верхнем уровне – сразу вдвое. И это при том, что девелоперы запрашивали за объекты из указанного пула на 9-10% большую цену, чем за жилье на первых этажах.
В бизнес-классе разброс значений не столь выражен. По всей вертикали от 1-го до 30-го этажей прайс квадратного метра колеблется в пределах 5%. Однако лоты с максимальной высотностью и здесь отличаются солидной наценкой – 9,1%. Премиальный сегмент в силу своей разнородности выбивается из обозначенного тренда. Он включает значительную фракцию мало- и среднеэтажных комплексов, близких по своим характеристикам к элит-классу, и это задает изначально высокий базовый порог стоимости для 1-5 этажей. Как следствие, квадратный метр жилья в нижнем поясе стоит на 1,5% дороже, чем на высоте 30+. Две трети «высотного» спроса направлено на проекты Hide и Mod, где сосредоточен относительно доступный фонд (по меркам своего сегмента). Если исключить два названных адреса из выборки, то окажется, что и в премиум-классе покупка жилья на высоте обойдется дороже, чем внизу – причем сразу на треть. Без учета этой поправки ценовой максимум сдвигается в пояс 26-30-го этажей – плюс 13,6% к показателю нижних пяти этажей.
«Мы видим, что, несмотря на снижение доходов, утяжеление ипотечной нагрузки и повсеместное стремление к экономии, немалая часть покупательской аудитории согласна платить своеобразный «акциз», чтобы получить лучший вид из окна. И в долгосрочной перспективе это вполне оправдано, превращаясь в один из факторов ликвидности», – комментирует генеральный директор Urban Awards Ольга Хасанова.