В 2025 году рынок ипотеки «сожмется» минимум на 20%
На фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. По оценке ВТБ, итоговые выдачи составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом снижение рынка составит минимум 20%. Об этом в рамках 15-го инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!» заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
По итогам 2024 года ВТБ прогнозирует выдачи ипотеки в России на уровне 5 трлн рублей - на 35% ниже, чем годом ранее. Основной объем продаж придется на «семейную» ипотеку, которая займет более 40% в структуре банковских выдач. Несмотря на заградительные ставки, доля рыночных продуктов останется достаточно высокой – около трети. Наименьший объем продаж будет зафиксирован по IT-ипотеке, претерпевшей в этом году самые серьёзные изменения (ок. 219 млрд). ВТБ продолжает работать по ипотеке с господдержкой, считая важной социальную поддержку населения.
На фоне роста ставок по кредитам россияне вновь обратили внимание на неипотечные сделки. По оценке ВТБ, по итогам 2024 года в России будет оформлено около 1,8 млн таких договоров, их доля в сделках с недвижимостью вырастет до 60%.
В 2025 году на динамику рынка жилищного кредитования по-прежнему будет влиять экстравысокая стоимость кредитных средств. С учетом сигналов ЦБ РФ, с большой долей вероятности, она будет сохраняться весь следующий год.
При этом структура продаж поменяется. Собственное жилье будет оставаться для россиян необходимым во многих ситуациях, а стоимость аренды продолжит расти. Поэтому часть клиентов предпочтут воспользоваться рыночными программами, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Доля рыночной ипотеки может составить до 40% от общего объема выдач. Еще порядка 50-55% займет «семейная» программа, при этом ее продажи из-за изменения условий после 1 июля 2024 года сократятся.
«В 2025 году рынок ипотеки не «дотянет» даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки будут сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку будут брать только в крайних случаях и, в основном, на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг. Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий «семейной» и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками», — заявил Георгий Горшков.
Центробанк прогнозирует рост объема жилищного кредитования в 2023 году до 15%. Вместе с тем в январе-августе 2023 года значительно – на 10% – вырос спрос на долгосрочную аренду. Для многих клиентов выбор между съемом жилья и его покупки с помощью заемных средств становится настоящей дилеммой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какой же вариант все-таки выгоднее: ипотека или аренда.
Микронедвижимость
На первичном рынке активно растет популярность формата микростудий. Преимущественно это апартаменты в проектах реконструкции, хотя встречаются и квартиры. Сейчас минимальная площадь такого жилья составляет 10,3 кв. м, средняя – 22,5 кв. м. Парадоксальным образом микростудии одинаково выгодны как для покупателей, так и для арендаторов. Приобретают их в основном инвесторы, нацеленные на сдачу помещений. За счет относительно небольших вложений (от 3,8 млн рублей) им гарантирована окупаемость за 9-10 лет, что значительно быстрее, чем в других сегментах рынка. В то же время снимать такие студии рациональнее, чем покупать для собственного проживания. Арендная ставка составляет в среднем 27 тысяч рублей, тогда как ежемесячный ипотечный взнос – 60,4 тысяч рублей (при стоимости апартамента в 6 млн рублей). Как правило, это временные варианты, и с улучшением финансового положения клиенты (преимущественно студенты и молодые специалисты) находят более просторные квартиры.
Квартира в новостройке
В разрезе сегментов рассмотрим возможность приобретения или аренды двухкомнатной квартиры, так как это наиболее типичный вариант жилья для небольшой московской семьи.
Массовый сегмент
Средняя стоимость «двушек» в массовых новостройках столицы – 17 млн рублей (за 56,8 кв. м). Льготная ипотечная ставка 8% распространяется на сумму 12 млн рублей, но лимит в рамках комбинированной программы – 30 млн рублей. Соответственно, 5 млн рублей банк выдаст на рыночных условиях (в среднем 14% при текущем размере ключевой ставки). Таким образом, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж будет равен 117,4 тысяч рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется в среднем в 75 тысяч рублей в месяц.
Бизнес-класс
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса – 27,7 млн рублей (за 67,7 кв. м). Ежемесячный платеж по комбинированной ипотеке составит – 274,1 тысяч рублей. На аренду подобного жилья придется тратить порядка 140 тысяч рублей в месяц.
Премиальный сегмент
Премиальная «двушка» на первичном рынке стоит в среднем 43,7 млн рублей (за 74,7 кв. м). В данном случае ипотекой с господдержкой воспользоваться не получится. Банку за залоговую квартиру каждый месяц потребуется переводить 517,8 тысяч рублей. Месячная аренда квартиры с сопоставимыми параметрами будет стоить около 220 тысяч рублей.
Оценивать в таком же ключе элитное жилье не следует, так как его собственники нечасто сдают недвижимость в аренду, даже если не проживают в ней, а параметры каждого объекта очень индивидуальны.
Вывод
Как мы видим, платежи по жилищным кредитам обычно выше арендных ставок. Но это разница нивелируется тем, что ипотека подразумевает право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. К тому же плата за аренду со временем растет, тогда как ежемесячный платеж по кредиту не повышается, более того, есть возможность его выгодно рефинансировать.
Вторичное жилье
Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы стоят в среднем 14 млн рублей. То есть дома старого фонда реализуются дешевле новостроек, однако это объясняется тем, что они зачастую не обладают эргономичными планировками, стильными лобби, развитой внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством. Кроме того, на покупку вторичного жилья не распространяется льготная ипотека. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную (то есть соответствующую среднерыночным параметрам) «двушку» составит 165,8 тысяч рублей. В свою очередь, аренда такой квартиры обойдется в среднем в 63 тысячи рублей в месяц. По сути, это тот исключительный случай, когда съем жилья следует предпочесть приобретению. Правда, есть исключения, прежде всего, реализуемые по комфортным ценам квартиры в московских «хрущевках». Их покупка гарантирует переселение в более ликвидную современную квартиру аналогичной площади в рамках программы реновации.
Машиноместа и кладовые
Многие ведущие банки в 2022-2023 гг. запустили ипотечные программы на машиноместа, гаражи и кладовые помещения. Так, в «Сбере» сумма займа колеблется от 300 тысяч рублей до 100 млн рублей. Появление такого продукта давно назрело, ведь машиноместа в Москве стоят в среднем 2,8 млн рублей, а кладовые 930 тысяч рублей, то есть почти так же, как автомобили. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную кладовку составит 11 тысяч рублей, за машиноместо – 33,2 тысячи рублей. Эти платежи чуть выше арендных, но, в отличие от них, позволяют вам стать полноценным собственником данных объектов.
«Ежемесячный ипотечный платеж сейчас в среднем на 30% выше арендной ставки, но преимущества жилищного кредита полностью нивелируют эту разницу, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Залоговая недвижимость становится собственностью заемщика. Соответственно, в случае необходимости ее можно продать. Как правило, клиент может рассчитывать даже на прибыль. Исключение составляет только околонулевая ипотека, уже ушедшая с рынка. Единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку – ухудшение материального положения заемщика. Однако закон предусматривает кредитные каникулы сроком до шести месяцев, и в течение этого периода можно справиться с возникшими сложностями. Вместе с тем арендодатели не будут так долго ждать улучшения вашей жизненной ситуации. С августа 2023 года рыночная ипотека стала значительно менее доступной в связи с повышением ключевой ставки, однако это положение носит временный характер, а кредит впоследствии можно рефинансировать».
По оценке ВТБ, по итогам января-сентября банки предоставили физлицам на покупку недвижимости около 5,4 трлн рублей. Этот результат более чем на 10% превышает итог за весь прошлый год и близок к продажам 2021 года, когда ипотечные заёмщики заняли около 5,7 трлн рублей.
В ВТБ за 9 месяцев 2023 года ипотеку оформили 214 тысяч заемщиков на 1,1 трлн рублей, что по объему больше результата за весь 2022 год и сопоставимо с историческим показателем 2021 года.
Самый высокий объем выдач за все время работы банка пришелся на сентябрь, что вызвано повышенным спросом клиентов на фоне грядущего роста ставок и увеличения первого взноса по госпрограммам. В этот месяц заемщики получили в ВТБ на покупку недвижимости 232 млрд рублей. Регионами-лидерами по объему продаж в сентябре стали Москва и область (76,1 млрд рублей), Санкт-Петербург (23,8 млрд), Республика Татарстан (12,5 млрд). В топ-5 также вошли Краснодарский край (12,4 млрд) и Новосибирская область (7,1 млрд).
По итогам января-сентября основная доля выдач пришлась на стандартные программы банка, по которым клиенты приобретают вторичное жилье. При этом в последние два месяца резко вырос спрос на льготную ипотеку, планомерно снижавшийся первое полугодие. Если в июле на нее приходилось 42% от общего количества сделок, то по итогам сентября - уже 56%. На этом фоне вновь стал увеличиваться средний размер одного кредита, достигнувший минимальной отметки в 4,9 млн рублей в июне. В сентябре «средний» чек составил 5,2 млн рублей и практически вернулся к уровню начала года (5,3 млн рублей).
“В этом году значительное влияние на развитие рынка жилищного кредитования оказывает изменение подхода к его регулированию. Ставка и первый взнос – достаточно важные факторы для заемщиков, поэтому многие клиенты в ожидании корректировки этих параметров, поспешили решить квартирный вопрос на приемлемых для себя условиях. В начале года мы наблюдали повышенный спрос из-за сворачивания так называемых “околонулевых” программ, летом интерес клиентов подстегнул резкий рост ключевой ставки, а в начале осени – планируемые изменения условий льготной ипотеки. По нашей оценке, общий объем выдач ипотеки с начала года достиг рекордных 5,4 трлн рублей и уже почти приблизился к историческому результату за весь 2021 год. Безусловно, такая высокая концентрация спроса в январе-сентябре неизбежно сменится «охлаждением» рынка в четвертом квартале. Тем не менее, за счет повышенной активности на протяжении большей части 2023 года по его итогам мы ожидаем продаж на уровне 6,9 трлн рублей”, - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ дал оценку выдачам ипотеки в сентябре. По оценке банка, в этот месяц заемщики получили в кредитных организациях около 900 млрд рублей. Результат стал рекордным на рынке и более чем на 70% превысил итоги за сентябрь прошлого года почти на 90% - 2021 года. Фиксируя повышенную активность клиентов, игроки ипотечного рынка внимательно подходят к оценке их платежеспобности, чтобы не допустить излишней закредитованности. На текущий момент уровень просроченной задолженности держится на минимальных значениях, составляя 0,4%. На рынке новостроек показатель еще ниже – 0,15%.