В 2025 году рынок ипотеки «сожмется» минимум на 20%
На фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. По оценке ВТБ, итоговые выдачи составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом снижение рынка составит минимум 20%. Об этом в рамках 15-го инвестиционного форума ВТБ «РОССИЯ ЗОВЕТ!» заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
По итогам 2024 года ВТБ прогнозирует выдачи ипотеки в России на уровне 5 трлн рублей - на 35% ниже, чем годом ранее. Основной объем продаж придется на «семейную» ипотеку, которая займет более 40% в структуре банковских выдач. Несмотря на заградительные ставки, доля рыночных продуктов останется достаточно высокой – около трети. Наименьший объем продаж будет зафиксирован по IT-ипотеке, претерпевшей в этом году самые серьёзные изменения (ок. 219 млрд). ВТБ продолжает работать по ипотеке с господдержкой, считая важной социальную поддержку населения.
На фоне роста ставок по кредитам россияне вновь обратили внимание на неипотечные сделки. По оценке ВТБ, по итогам 2024 года в России будет оформлено около 1,8 млн таких договоров, их доля в сделках с недвижимостью вырастет до 60%.
В 2025 году на динамику рынка жилищного кредитования по-прежнему будет влиять экстравысокая стоимость кредитных средств. С учетом сигналов ЦБ РФ, с большой долей вероятности, она будет сохраняться весь следующий год.
При этом структура продаж поменяется. Собственное жилье будет оставаться для россиян необходимым во многих ситуациях, а стоимость аренды продолжит расти. Поэтому часть клиентов предпочтут воспользоваться рыночными программами, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Доля рыночной ипотеки может составить до 40% от общего объема выдач. Еще порядка 50-55% займет «семейная» программа, при этом ее продажи из-за изменения условий после 1 июля 2024 года сократятся.
«В 2025 году рынок ипотеки не «дотянет» даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки будут сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку будут брать только в крайних случаях и, в основном, на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг. Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий «семейной» и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками», — заявил Георгий Горшков.
Из-за экстра-высоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно «охладится». По оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн рублей, что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% - второго полугодия 2023 года. Об этом в ходе Международного банковского форума в Сочи заявил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
В первом полугодии 2024 года российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн рублей. Несмотря на полноценно заработавшие меры ЦБ по «охлаждению» рынка и поэтапное повышение рыночных ставок этот результат оказался всего на 6% ниже по сравнению с январем-июнем 2023 года. Такая динамика связана с разогнавшимся спросом из-за завершения универсальной госпрограммы и «старых» условий «семейной» ипотеки.
С начала второго полугодия спрос на жилищные кредиты ожидаемо стал замедляться. По его итогам рынок покажет существенное сокращение продаж, даже несмотря на традиционное повышение активности заемщиков в конце года.
«Кроме ужесточившейся господдержки, серьезное давление на спрос будут оказывать экстра-высокие рыночные ставки: в сентябре они обновили максимум с 2018 года – 21% годовых, и, с учетом сигналов ЦБ о возможном дальнейшем ужесточении политики, вероятно, это не предел. Впрочем, на рыночную ипотеку во втором полугодии будет приходиться достаточная существенная доля – около 44% в общем объеме выдач. Еще порядка 46% займет «семейная» ипотека, оставшуюся часть - IT, Дальневосточная и «арктическая» госпрограммы», - отметил Сергей Бабин.
В целом по итогам 2024 года ВТБ прогнозирует продажи ипотеки на уровне 5,1-5,2 трлн рублей. Это будет более чем на треть ниже, чем в рекордном прошлом году. Фактически рынок вернется к результату 2022 года, когда объем выдач жилищных кредитов составил порядка 4,8 трлн рублей.
СберАналитика и Домклик изучили стоимость ипотечных квартир. Как выяснили эксперты, по итогам первого полугодия 2024 года такое жильё в среднем стоило 5,6 млн рублей — на 16% больше, чем в первые 6 месяцев 2023 года. Больше всего — на 18,4% — цены выросли в Дальневосточном федеральном округе, а наименьший рост зафиксирован в Северо-Западном (+10,6%).
По данным Домклик, в первом полугодии 2024 года каждая третья ипотечная сделка (32,4%) заключалась на первичном рынке, то есть приобреталась квартира в новостройке. Это на 8,7 процентных пункта (п. п.) больше, чем год назад.
Вырос и спрос на индивидуальное жилищное строительство. Его доля в структуре выданной ипотеки Сбера достигла 19% (+13,3 п. п.). А вот доля продаж вторичного жилья в силу высокой ключевой ставки снизилась до 46,3% (-22,3 п. п.).
По данным СберАналитики, дороже всего стоят ипотечные квартиры в Москве (10,5 млн рублей), Санкт-Петербурге (7,8 млн) и Московской области (7,6 млн), а также Республике Саха (Якутия) (7 млн). Средняя стоимость квартир на первичном рынке в России по итогам первого полугодия 2024 года достигла 6,9 млн рублей.
Самое дешёвое жильё доступно в Ингушетии (2,5 млн рублей), Курганской области (3,4 млн) и Республикe Алтай (3,3 млн). Причём Ингушетия стала единственным регионом страны, где квартиры за год подешевели — и сразу на 12%.
Как показало исследование СберАналитики, средний возраст ипотечного заёмщика в России — 37,5 года. Ниже всего этот показатель в Республике Ингушетия (34,4 года), Чеченской Республике (34,6) и Тамбовской области (36,4). А наиболее высок он в Ямало-Ненецком автономном округе (39,1) и Еврейской автономной области (39,3). 74% всех ипотек оформили заёмщики в возрасте 25–45 лет.
Чаще всего ипотеку берут в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге: на эти регионы приходится 18,3% всех ипотек в стране (год назад — 16,3%).
А ещё ипотеку стали чаще брать без созаёмщиков: такому формату сейчас соответствует 63% сделок (год назад — 58%).
Исследование СберАналитики проводилось в первом полугодии 2024 года с помощью продукта «Портрет жителя».
Решения СберАналитики строятся на агрегированной обезличенной информации о потребностях и предпочтениях 109 млн покупателей и 6 млн юридических лиц. Используются данные из более 70 внутренних и внешних источников, что позволяет детально анализировать различные рынки с учётом их отраслевой и региональной специфики. Высокую точность при широком покрытии обеспечивает применение собственных запатентованных алгоритмов обработки информации (№№ 2766156, 2766548, 2767465, 2770568, 2771000, 2022667422) и моделей машинного обучения.