Потянуло на крепкое
На рынке жилой недвижимости увеличивается доля покупателей со стопроцентной оплатой. Их не смущает сокращение льготной ипотеки — она им не нужна. И не отвлекают рекордно высокие ставки по депозитам, поскольку инвестиции в квадратные метры выглядят надёжнее.
Об этом рассказала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова на круглом столе «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
«В этом году как в своём флагманском проекте «Огни залива», так и в бизнесовом «Доме БФА у озера», мы наблюдаем огромный прирост, буквально десятикратный, сделок со стопроцентной оплатой, — заявила она. — В прошлом году у нас их было менее 1%. В этом году приближаемся к 10%. А к концу года, я думаю, мы перейдём десятипроцентный барьер. Эти покупатели изымают деньги из депозитов, вынимают из каких-то активов и считают нужным их овеществить в квадратных метрах, веря в то, что недвижимость в городе Петербурге — это тот самый всеобщий эквивалент, который позволит им сохранить капитал».
Граждане волнуются
По мнению Светланы Денисовой, недвижимость — «это абсолютно понятный и единственно доступный по-настоящему нашим гражданам инструмент сохранения средств». «Конечно, в условиях высокой неопределённости, в условиях таких баснословных ставок по депозитам, такой ключевой ставки граждане волнуются, — признала она. — И они уже заботятся не о том, чтобы заработать в этой ситуации, а в большей степени о том, чтобы сохранить свои деньги».
Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, в свою очередь, спрогнозировала сокращение предложения жилья в Петербурге, что должно удержать рынок жилья от падения цен в результате снижения спроса. «В Петербурге у нас имеет место тренд на сокращение предложения последние 1,5-2 года, — поделилась наблюдениями она. —Замедляется существенно выход новых объектов. На этом фоне у нас движение даже в сегодняшних реалиях небольшое, но положительное по цене. Конечно, у нас будут впереди определённые спады по вводу. Мы знаем, что был принят Генплан. Ряд территорий не вошли в перспективное развитие под жилую застройку, что предполагалось. Те локации, которые наиболее интересны, аккумулируют внимание инвестора — рядом с метро, ближе к центру — в некотором дефиците сегодня участков под развитие. Поэтому мы неминуемо увидим сокращение предложения на 25-30%».
Ольга Трошева добавила со ссылкой на данные Росреестра, что в сентябре сделки с ипотекой занимали на рынке жилья менее 70%, остальное — либо «стопроцентка», либо рассрочка. «В общей массе я думаю, «стопроцентников» у нас не более 5-7%», — заключила она.
По словам Светланы Денисовой, до июля 2024 года, когда программы льготной ипотеки с господдержкой были резко сокращены, доля сделок с ипотекой достигала 90%, а оставшиеся 10% составляли преимущественно сделки с рассрочкой на старте продаж.
Другие реалии
Рынок апартаментов, в отличие от жилья, не имел доступа к льготной ипотеке. Поэтому на нём после 1 июля произошёл не спад, а наоборот, рост продаж. «Мы уже давно живем в реалиях «не ипотеки» для нас, для апарт-отелей, — подчеркнул Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Поэтому, конечно же, мы увидели большой рост у нас в продажах после отмены господдержки. К нам как раз приходят стопроцентники в основном, либо по рассрочке. Мы предлагаем рассрочки до конца 2026 года. Что касается ипотечных клиентов, то их порядка 10%. Хотя у нас есть инструменты, проработанные с банком «Санкт-Петербург», с «Уралсибом», со Сбербанком. Тем не менее, клиенты, конечно же, больше обращают внимание на стопроцентную оплату, потому что при такой форме оплаты у нас максимальные скидки. Ну и также имеют место быть рассрочки, потому что мы даем возможность при рассрочке уже получать гарантированный доход. У клиента есть возможность положить часть денег на депозиты. И, собственно, зафиксировать стоимость. То есть у тебя в кармане есть и недвижимость, и рост стоимости квадратного метра, и гарантированная доходность. И плюс сейчас на высоких депозитах хорошо заработать можно». По словам Константина Чиркова, доходность вложений при инвестициях в апарт-отели Vertical, согласно финансовой модели, составляет 8,5-11% годовых.
Покупка апартаментов под последующую сдачу становится только популярнее из-за своих потребительских характеристик, пояснил Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. По его словам, в апартаментах Promenade by Akvilon хорошо работает посуточная аренда, так как рядом есть метро в шаговой доступности, основные магистрали города, близость к деловому и историческому центру. «С точки зрения локации она отлично подходит туристическим гостям города и тем, кто приезжает в командировку, — считает Максим Турта. — Мы ориентируем клиентов на ставку от 4 500 рублей за сутки в нашем проекте. При средней загруженности 17 дней в месяц мы ориентируемся на минимальный доход клиента 76 500 рублей в месяц. При стоимости апартамента в 6 400 000 рублей срок окупаемости составляет 7 лет, что составляет конкуренцию коммерческой и жилой недвижимости, а порой и банковским вкладам».
Пружина будет разжиматься
Иван Ходак, руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ, констатировал, что на фоне повышенных процентных ставок интерес инвесторов смещён в сторону банковских продуктов - депозитов, накопительных счетов. «С начала года наблюдается беспрецедентный рост портфеля пассивов — сказал он. — По понятной причине — % ставки продолжают расти вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ. Совокупный объём банковских вкладов физлиц в стране увеличился до 52 трлн рублей. С начала года до конца сентября прирост в целом по стране составил 15% . В прошлом году за такой же период, с 1 января до конца сентября, размер прироста был порядка 8%».
Вместе с тем Иван Ходак согласился, что недвижимость должна оставаться в списке приоритетов состоятельных инвесторов. «Если у человека действительно есть хорошие сбережения, я бы рекомендовал часть средств держать на депозите, а часть инвестировать в недвижимость, — добавил он. — Такую инвестицию можно «ощутить физически», плюс есть возможность сдавать квартиру в аренду и получать дополнительную прибыль». Однако, по словам банкира, 90% вкладчиков не имеют финансовых возможностей купить квартиру. «Объём сбережений должен быть как минимум 5-7 миллионов рублей, что существенно превосходит средний размер вкладов по стране, который составляет примерно 670 тысяч рублей, — поделился мнением он. — В Санкт-Петербурге чуть больше — 925-950 тысяч рублей».
Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ, описал широкие возможности рынка ценных бумаг. «В 2024 году на первое место вышли облигации с плавающим купоном, так называемые флоатеры, купонная доходность которых привязана к ключевой ставке, — отметил он. — В течение всего года мы видели рост ключевой ставки: сначала 16, затем, соответственно, 18, 19, сейчас 21%. Эти облигации позволяют следовать за трендом, их доходность также растёт, и в настоящий момент составляет 21% плюс 1-2% сверху, то есть 22-23% текущей купонной доходности. С учётом реинвестирования ежемесячных или ежеквартальных выплат потенциальная доходность составляет 23-24% годовых. А в декабре может быть ещё больше. То есть, это более доходная альтернатива депозитам. Эта инвестиция актуальна на короткий срок, также как и фонды денежного рынка. Рано или поздно начнётся цикл снижения ставок. При снижении ставок облигации с фиксированным купоном, те же ОФЗ, которые сейчас существенно припали, выйдут на первый план и обеспечат 25-30% доходности в ближайшие 2 года».
В более отдалённой перспективе Андрей Шульга рекомендовал обратить внимание на акции российских компаний, которые «сейчас находятся под давлением, но потенциал там копится». «Рано или поздно эта пружина будет разжиматься, — уверен финансист. — Денег в экономике становится больше, а акций больше не становится. Акции при нормализации ключевой ставки могут обеспечить кратный рост».
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.
По оценке ВТБ, в июне банки предоставили населению жилищные кредиты примерно на 600 млрд рублей, что превысило итоги мая. Выдачи ипотеки в целом за первое полугодие достигли 3 трлн рублей и более чем на 10% превысили результат января-июня рекордного по спросу 2021 года.
Общий объем продаж в июне стал третьим результатом за всю историю выдачи ипотеки в России. Предыдущие пики продаж приходились на декабрь 2021 и 2022 гг. – 641 и 697 млрд рублей соответственно.
ВТБ в июне провел около 22 тысяч ипотечных сделок на 108 млрд рублей. Всего по итогам шести месяцев жилищные кредиты в банке оформили более 106 тыс. клиентов. Объем продаж в первом полугодии составил 550 млрд рублей, примерно на 27% превысив результат за январь-июнь 2022 года.
Наибольшая активность заемщиков пришлась на мегаполисы. В Москве и области за январь-июнь клиенты получили в ВТБ на покупку недвижимости примерно 200 млрд рублей. На втором месте по объему выдач – Санкт-Петербург с Ленинградской областью, где банк провел ипотечные сделки на 48 млрд. Замыкает топ-3 регионов-лидеров Краснодарский край с объемом продаж 38 млрд рублей.
На фоне смещения интереса клиентов в сторону вторичного рынка недвижимости, где ВТБ сейчас проводит 56% сделок, продолжает снижаться средний размер одного кредита. По итогам июня в выдачах банка он составил порядка 4,9 млн рублей, сократившись с начала года более чем на 400 тысяч рублей. При этом средний «чек» пока по-прежнему превышает показатели первого полугодия 2022 и 2021 годов, когда он составлял 4,5 и 3 млн рублей соответственно.
В результате повышенного интереса россиян к загородной недвижимости и перезапуска банком профильных программ в 1,5 раза по отношению к июню прошлого года выросла доля ипотеки на дома, хотя в общем объеме выдач такие кредиты по-прежнему занимают только 6%.
«Традиционно в летний период рынок ипотеки характеризуется снижением активности заемщиков, что объясняется отпускным сезоном и желанием перенести решение важных вопросов на осень. Несмотря на это, июнь выдался очень успешным. По нашей оценке, в этот месяц продажи на рынке составили порядка 600 млрд рублей, на 10% превысив результат за аналогичный месяц рекордного 2021 года. В целом выдачи в первом полугодии оказались даже выше, чем мы ожидали, что говорит о выходе рынка на траекторию уверенного роста», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерские каналах ВТБ Евгений Дячкин.