Средний уровень вакансии на офисном рынке Москвы продолжит свое снижение и составит 4,5% в 2026 году
Высокий спрос и ограниченное предложение приведут к тому, что уже к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы снизится с 5,8% до 5%, этот тренд продолжится в последующие годы.
По итогам 3 квартала 2024 года среднерыночный уровень вакантности на рынке московской офисной недвижимости составил 5,8%, с начала этого года показатель уменьшился на 0,8 п.п. По прогнозам Nikoliers, к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы составит 5%. Таким образом, среднерыночный уровень вакантности уменьшится на 1,6 п.п. по отношению к прошлому году. В дальнейшем показатель также продолжит снижение: до 4,8% в 2025 году и до 4,5% в 2026 году.
Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов
Последние два года среднерыночный уровень вакантности планомерно продолжает свое снижение: с 9,1% в 2022 году до 6,6% в прошлом году и до прогнозируемых 5% в текущем году. Причина падения вакансии заключается в высоком объеме поглощения в последние 2 года при низком объеме ввода в эксплуатацию вакантных площадей и, как следствие, остром дефиците предложения на офисном рынке. Следствием этого является ограниченное предложение, а также рост доли предварительной аренды и покупки на офисные площади, поэтому к моменту завершения строительства объекты законтрактованы на 70-90%.
Всего за три квартала 2024 г. введено 375 тыс. кв. м офисных площадей, из них свободно только 18% площадей. По прогнозам Nikoliers, эта тенденция продолжится в ближайшие 2 года: в строящихся зданиях, ожидаемых к вводу в 2024–2026 гг. уровень вакантности в среднем составляет 45%.
Структура офисной вакансии в строящихся объектах
Активное поглощение офисных площадей в существующих зданиях и низкая вакансия в введенных в эксплуатацию объектах способствуют сохранению низкого объема свободных площадей. Корректировка вакансии в классе А в сторону увеличения связана с высвобождением нескольких крупных блоков. Срок экспозиции такого предложения не будет длительным, принимая во внимание текущую активность компаний-пользователей офисных помещений. Наибольшую активность проявляют компании госсектора, сферы профессиональных услуг, производства, IT и телеком.
Доля свободных площадей по классам
Источник: Nikoliers
Доля вакантных площадей в классах А и Prime также показывает устойчивое падение: 12,7% в 2022 году, 11% в 2023 году, 7,2% по итогам 3 квартала текущего года и 5,7% по прогнозам Nikoliers в 2024 году. Аналогичная динамика прослеживается и в классе В+/-, где средний уровень вакантности в 2022 году равнялся 7,8%, в 2023 году он составлял уже 5%, по итогам 3 квартала этого года – 5,2% и прогнозируется по итогам текущего года 4,8%.
Такая динамика связана со сложившейся рыночной конъюнктурой: дефицит качественного предложения и нехватка нового строительства в аренду приводит к ситуации, когда спрос на офисы выше, чем объем доступного предложения. Однако ввод в эксплуатацию новых объектов не способствует росту вакансии и не увеличивает доступное предложение, т.к. объекты вводятся с высокой степенью заполненности. При этом динамика по классам по итогам года может быть более волатильна в связи с проводимой реклассификацией офисного стока в соответствии с обновленными критериями офисной классификации от Moscow Research Forum.
Если рассматривать ключевые бизнес-локации Москвы, то по уровню вакантности можно выделить 5 географических зон. Труднее всего купить или арендовать качественный офис в международном деловом центре «Москва-Сити»: по итогам 3 кв. 2024 года там наименьшая доля свободных площадей с уровнем вакантности 0,9%. На втором месте находится локация Ленинградский деловой коридор, где уровень вакантности составляет 2,3%. Далее идет Центральный деловой район с уровнем вакантности 3,1%; 5,2% - коэффициент в Ленинском районе и замыкает пятерку основных локаций деловой активности Электрозаводский район с показателем 6,8%.
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Опережающий спрос на качественную офисную недвижимость, и, в особенности, на аренду, со стороны конечных пользователей обусловлен потребностью растущего бизнеса в крупных объемах, а также дефицитом арендного предложения и превалирующей долей вариантов на продажу в экспозиции. Как для конечных пользователей, так и для инвесторов, вложение средств в покупку офиса сегодня предоставляет возможность защиты капитала при долгосрочном планировании. Все это является причинами снижающейся вакантности на рынке и обостряющейся нехваткой предложения в бизнес-центрах. Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей и дефицитом арендного предложения в экспозиции. Среди наиболее заметных сделок на офисном рынке столицы можно отметить покупку 144 тыс. кв. м в МФК Slava Банком России в 3 кв. этого года и покупку ОАО РЖД башни Moscow Towers общий общим объемом 350 тыс. кв. м, из которых на офисные площади для размещения сотрудников приходится 260,2 тыс. кв. м. Эта сделка на сегодняшний день является рекордом текущего года. Рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур наметился в последние несколько лет: в 2022 и 2023 гг. доля сделок с участием госструктур составляла по 12%, тогда как в 2020-2021 гг. она не превышала 3%. Сегодня на этот сектор приходится 25% спроса на качественную офисную недвижимость, и мы ожидаем дальнейшее увеличение доли госструктур в общем объеме спроса».
По итогам 7 месяцев 2023 г. рынок привлеченных средств в России превысил 40 трлн рублей, увеличившись с начала года на 10%. Улучшение доходности по депозитным продуктам после решения регулятора обеспечит рост рынка на 15% по итогам года. Такой прогноз в интервью телеканалу «Россия 24» озвучил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
«Решение регулятора повысить ключевую ставку ожидаемо привело к улучшению условий по классическим вкладам крупнейшими игроками рынка, что оказало прямое влияние на рост объема привлечения средств физлиц. По нашей оценке, рынок рублевых сбережений уже сейчас превысил 40 трлн рублей, хотя ранее мы ожидали достижения этого рубежа только по итогам года. Высокие ставки по депозитам и возможное дополнительное увеличение ключевой ставки будут способствовать его дальнейшему росту, и по итогам года он может составить уже 15%, что станет значимым результатом за несколько последних лет. При этом основной интерес клиентов будет смещаться в сторону более долгосрочных инструментов, по которым клиентам уже доступны двузначные ставки», – заявил Анатолий Печатников.
По его словам, основным сберегательным инструментом, гарантирующим стабильность и высокую доходность для населения, остается рублевый депозит. С начала года портфель рублевых сбережений физических лиц в ВТБ вырос более чем на 400 млрд руб. и превысил 5 трлн рублей. Во втором полугодии ВТБ рассчитывает на сохранение этой тенденции, прогнозируя дополнительный прирост портфеля минимум в 500 млрд руб.
Одновременно продолжит снижаться объем валютных депозитов, ставки по которым зафиксировались на «околонулевом» уровне, а доля доллара и евро в портфеле сбережений россиян будет замещаться юанем. Сегодня он вызывает наибольший интерес у вкладчиков среди иностранных валют. На сегодняшний день клиенты ВТБ открыли около 16,3 тыс. депозитов в китайской валюте на 8 млрд юаней. В результате общий портфель вкладов в китайской валюте составил 11,3 млрд юаней, увеличившись более чем в 1,6 раза с начала года.
По прогнозам ВТБ, доля китайских юаней на валютном рынке вырастет до 26% к концу года, увеличившись за год более чем вдвое, и продолжит рост в дальнейшем.
В 2018-2021 гг. состоятельные граждане активно брали средства у банков, чтобы купить на них недвижимость элит- и премиум-класса. Это было относительно удобно и выгодно. Но сейчас, как показывает исследование Urbanus.ru, интерес к ипотечным продуктам явно остывает. По сравнению с первым полугодием 2022-го количество оформленных кредитов на сверхкрупные суммы сократилось в два раза.
Доля квартир и апартаментов с бюджетом 100+ млн рублей, купленных в ипотеку, становится все меньше. Год назад в обозначенной ценовой категории было зарегистрировано 34 сделки с кредитной основой. Это составляло 16,0% от всего пула реализованных объектов. С января по июнь 2023 г. известно лишь 18 случаев, когда заемные средства выдавались для покупки сверхдорогой недвижимости. Они составляют 10,4% от общего объема спроса. То есть в годовом выражении количество кредитов снизилось вдвое, а представительство ипотечных сделок – в полтора раза. Перед лицом экономического и внешнеполитического кризиса пятая часть аудитории вообще покинула рынок высокобюджетного жилья, а большинство оставшихся покупателей стараются не брать дополнительных обременений (что облегчить возможную перепродажу в дальнейшем).
Кроме того, сузился круг банков, кредитующих подобные сделки. В первой половине предыдущего сезона этим занимались десять организаций. 16 покупателей из 34 выбрали Сбербанк, по 4 – ВТБ и «Газпромбанк». В 2023 г. Сбербанк выделил средства на приобретение 7 объектов с чеком от 100 млн рублей, ВТБ – 8, «Газпромбанк», «Совкомбанк» и «Абсолют Банк» –по 1.
По итогам первого полугодия 2023 г. самым дорогим юнитом, купленным в ипотеку, следует признать шестикомнатный апартамент (343,8 кв. м) в элитном ЖК «Саввинская 27». В прайс-листе этого представителя Хамовников фигурирует сумма 0,71 млрд рублей. Рекорд января-июня прошлого года – 0,65 млрд рублей – принадлежит пятикомнатной квартире (434,8 кв. м) из фонда пресненского ЖК Lucky.