Средний уровень вакансии на офисном рынке Москвы продолжит свое снижение и составит 4,5% в 2026 году
Высокий спрос и ограниченное предложение приведут к тому, что уже к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы снизится с 5,8% до 5%, этот тренд продолжится в последующие годы.
По итогам 3 квартала 2024 года среднерыночный уровень вакантности на рынке московской офисной недвижимости составил 5,8%, с начала этого года показатель уменьшился на 0,8 п.п. По прогнозам Nikoliers, к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы составит 5%. Таким образом, среднерыночный уровень вакантности уменьшится на 1,6 п.п. по отношению к прошлому году. В дальнейшем показатель также продолжит снижение: до 4,8% в 2025 году и до 4,5% в 2026 году.
Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов
Последние два года среднерыночный уровень вакантности планомерно продолжает свое снижение: с 9,1% в 2022 году до 6,6% в прошлом году и до прогнозируемых 5% в текущем году. Причина падения вакансии заключается в высоком объеме поглощения в последние 2 года при низком объеме ввода в эксплуатацию вакантных площадей и, как следствие, остром дефиците предложения на офисном рынке. Следствием этого является ограниченное предложение, а также рост доли предварительной аренды и покупки на офисные площади, поэтому к моменту завершения строительства объекты законтрактованы на 70-90%.
Всего за три квартала 2024 г. введено 375 тыс. кв. м офисных площадей, из них свободно только 18% площадей. По прогнозам Nikoliers, эта тенденция продолжится в ближайшие 2 года: в строящихся зданиях, ожидаемых к вводу в 2024–2026 гг. уровень вакантности в среднем составляет 45%.
Структура офисной вакансии в строящихся объектах
Активное поглощение офисных площадей в существующих зданиях и низкая вакансия в введенных в эксплуатацию объектах способствуют сохранению низкого объема свободных площадей. Корректировка вакансии в классе А в сторону увеличения связана с высвобождением нескольких крупных блоков. Срок экспозиции такого предложения не будет длительным, принимая во внимание текущую активность компаний-пользователей офисных помещений. Наибольшую активность проявляют компании госсектора, сферы профессиональных услуг, производства, IT и телеком.
Доля свободных площадей по классам
Источник: Nikoliers
Доля вакантных площадей в классах А и Prime также показывает устойчивое падение: 12,7% в 2022 году, 11% в 2023 году, 7,2% по итогам 3 квартала текущего года и 5,7% по прогнозам Nikoliers в 2024 году. Аналогичная динамика прослеживается и в классе В+/-, где средний уровень вакантности в 2022 году равнялся 7,8%, в 2023 году он составлял уже 5%, по итогам 3 квартала этого года – 5,2% и прогнозируется по итогам текущего года 4,8%.
Такая динамика связана со сложившейся рыночной конъюнктурой: дефицит качественного предложения и нехватка нового строительства в аренду приводит к ситуации, когда спрос на офисы выше, чем объем доступного предложения. Однако ввод в эксплуатацию новых объектов не способствует росту вакансии и не увеличивает доступное предложение, т.к. объекты вводятся с высокой степенью заполненности. При этом динамика по классам по итогам года может быть более волатильна в связи с проводимой реклассификацией офисного стока в соответствии с обновленными критериями офисной классификации от Moscow Research Forum.
Если рассматривать ключевые бизнес-локации Москвы, то по уровню вакантности можно выделить 5 географических зон. Труднее всего купить или арендовать качественный офис в международном деловом центре «Москва-Сити»: по итогам 3 кв. 2024 года там наименьшая доля свободных площадей с уровнем вакантности 0,9%. На втором месте находится локация Ленинградский деловой коридор, где уровень вакантности составляет 2,3%. Далее идет Центральный деловой район с уровнем вакантности 3,1%; 5,2% - коэффициент в Ленинском районе и замыкает пятерку основных локаций деловой активности Электрозаводский район с показателем 6,8%.
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Опережающий спрос на качественную офисную недвижимость, и, в особенности, на аренду, со стороны конечных пользователей обусловлен потребностью растущего бизнеса в крупных объемах, а также дефицитом арендного предложения и превалирующей долей вариантов на продажу в экспозиции. Как для конечных пользователей, так и для инвесторов, вложение средств в покупку офиса сегодня предоставляет возможность защиты капитала при долгосрочном планировании. Все это является причинами снижающейся вакантности на рынке и обостряющейся нехваткой предложения в бизнес-центрах. Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей и дефицитом арендного предложения в экспозиции. Среди наиболее заметных сделок на офисном рынке столицы можно отметить покупку 144 тыс. кв. м в МФК Slava Банком России в 3 кв. этого года и покупку ОАО РЖД башни Moscow Towers общий общим объемом 350 тыс. кв. м, из которых на офисные площади для размещения сотрудников приходится 260,2 тыс. кв. м. Эта сделка на сегодняшний день является рекордом текущего года. Рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур наметился в последние несколько лет: в 2022 и 2023 гг. доля сделок с участием госструктур составляла по 12%, тогда как в 2020-2021 гг. она не превышала 3%. Сегодня на этот сектор приходится 25% спроса на качественную офисную недвижимость, и мы ожидаем дальнейшее увеличение доли госструктур в общем объеме спроса».
Почти половина россиян (48%) предпочли бы начинать свой бизнес командой не более 2-5 человек. Каждый третий хотел бы вести его с членами семьи, а 70% - передать по наследству или вовлечь в семейное дело детей. Таковы результаты опроса*, проведенного ВТБ и банком «Открытие».
Треть россиян полагают, что лучше запускать бизнес в молодости, в 18-30 лет, поскольку есть большой запас сил и готовность рисковать. Также 33% считают оптимальным возрастом для начала своего дела 30-45 лет, потому что уже есть жизненный опыт и, возможно, небольшой стартовый капитал. Лишь 2% уверены, что лучший возраст для начала бизнеса 45+, поскольку это может обеспечить достойные доходы на пенсии и избавить от необходимости работать по найму. По мнению 23%, для начала своего дела возраст значения не имеет.
Каждый четвертый участник опроса (24%) хотел бы обойтись на старте своего бизнеса без кредитов. 7% предпочли бы взять в кредит не более 100 тысяч рублей, 15% - 100-500 тысяч рублей, 12% от полумиллиона до 1 миллиона, 6% свыше одного миллиона рублей. 36% затруднились ответить либо не планируют заниматься собственным бизнесом.
Более половины участников опроса (53%) считают эффективными при открытии своего бизнеса все доступные меры поддержки. 15% назвали самой эффективной мерой льготный кредит. По мнению 11%, главная мера поддержки малого и среднего бизнеса – налоговые преференции. 8% назвали такой мерой отсутствие проверок со стороны контролирующих органов. 14% считают, что успех полностью зависит лишь от самого предпринимателя.
«Россияне отмечают положительную роль государства в поддержке начинающего бизнеса, и мы подтверждаем это, получая многочисленные отзывы от наших клиентов-предпринимателей из разных регионов страны», — отметила руководитель блока МСБ банка «Открытие» Светлана Сырцова.
Каждый второй россиянин (48%) видит в своей стартовой бизнес-команде не более 2-5 человек. 13% опрошенных хотели бы начать свой бизнес в одиночку. 8% готовы стартовать с командой из 5-10 человек, 3% с командой свыше 10 человек. Лишь 4% считают, что количество человек в команде на старте бизнеса не имеет значения. Остальные затруднились ответить на этот вопрос.
28% участников опроса начали бы свой бизнес с членами семьи. С профессионалами предпочли бы начать бизнес 20%, с единомышленниками 14%, с друзьями и знакомыми 9%.
Большинство россиян (70%) хотели бы передать свой бизнес по наследству или подключить к нему детей и других младших родственников, например, племянников («скорее да» 42%, «определенно да» 28%). Чаще всего такой ответ давали жители Северного Кавказа (76%), реже всего - сибиряки (60%). Лишь 10% не хотели бы подключать к бизнесу детей или передавать его по наследству («скорее нет» 7%, «определенно нет» 3%).
-
Опрос проведен 10-15 декабря по репрезентативной выборке среди 1500 человек в возрасте от 18 до 65 лет в городах России с населением более 100 тысяч человек.
По прогнозам аналитиков консалтинговой компании NF Group, доля сделок со складской недвижимостью в формате build-to-suit (строительство под конкретных заказчиков) в России в 2024 году достигнет рекордных 80-85%. Самый высокий за историю наблюдений показатель будет установлен как в Московском регионе и Петербургской агломерации, так и в некоторых других субъектах РФ.
- По предварительным итогам 2023 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московской и Петербургской агломерациях достигнет рекордных 3,3 млн кв. м и 900 000 кв. м соответственно. В регионах России показатель также будет самым высоким за историю наблюдений – порядка 1,8 млн кв. м. Таким образом общий объем поглощения в целом по стране достигнет 6 млн кв. м, что на 30% выше аналогичного показателя рекордного 2021 года.
- В течение 2023 года в России наблюдалось стремительное восстановление спроса на сделки в формате build-to-suit – в целом по стране их доля достигла 49%. В Московском регионе на них пришлось 33% от общего объема заключенных сделок, в Петербургской агломерации – 53%, а в регионах – 76%. Последний показатель стал абсолютным рекордом, так как доля BTS-сделок в нестоличных субъектах РФ за всю историю наблюдений не превышала 61%. В Московском регионе максимальный показатель (47%) был зафиксирован в 2020 году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2019 году – 55%.
Динамика объема сделок со складской недвижимостью и их распределение по типу,
Россия, тыс. м2
Источник: NF Group Research
- В 2023 году основными потребителями складских площадей по всей стране оставались онлайн-ретейлеры, доля которых в общем объеме сделок составила 48%. На транспортные и логистические компании пришлось 14%, на розничную торговлю и дистрибуцию – 14% и 12% соответственно. Основными драйверами роста сделок в формате BTS были представители онлайн-торговли и розничный ретейл – их доля составила 77% всех BTS-сделок.
Распределение сделок по профилю арендаторов и покупателей складской недвижимости в России. Предварительная оценка на 2023 год
Источник: NF Group Research
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Мы прогнозируем увеличение доли сделок в формате BTS до 80–85% в 2024 году. Рост обусловлен как предпочтениями основных потребителей складов – компаний из сферы e-commerce и розничной торговли, имеющих четкое техническое задание для своих помещений, так и желанием некоторых девелоперов участвовать исключительно в проектах BTS. Последнее связано с тем, что банки сегодня охотнее финансируют именно проекты под конкретных заказчиков».