Жилконгресс подтвердил: будущее за апарт-отелями
Апарт-отели станут лидерами рынка недвижимости. Юбилейный XXV Международный жилищный конгресс, проходивший с 21 по 25 октября в Москве, принес неожиданные результаты, став одним из самых масштабных и значимых событий 2024 года для профессионалов отрасли.
На фоне отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки инвесторы ищут альтернативные способы вложений в недвижимость. Это подтвердила и закрытая встреча с заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным, в которой приняла участие Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG. Разговор носил предельно откровенный характер и многое осталось за закрытыми дверями. Однако девелоперы услышали позицию власти по особенно острым вопросам, таким как открытие эскроу-счетов и возвращение льготной ипотеки - пока ожидать этого не стоит. Строже подходить к выбору проекта, мониторить его маржинальность, следить за тенденциями на рынке и портретом покупателей - такие рекомендации дали девелоперам представители власти.
Заметный рост покупательского интереса отметили и непосредственно игроки рынка апарт-отелей. Апарт-отели с продуманной концепцией будут в ближайшей перспективе формировать спрос на рынке недвижимости - ключевой вывод Жилищного конгресса. На организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов встрече «Инвестиции в апарт-отели: как не ошибиться в парковке денег?», где Марина Павлюкевич, председатель комитета по гостиничной недвижимости РГУД, и Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, выступили в качестве модераторов, подчеркивалось: портрет инвестора и резидента претерпевает значительные изменения. Так, более половины резидентов, не состоящих в браке, проживают одни и рассматривают переезд в апартаменты как улучшение качества и комфорта проживания. Среди инвесторов выросла доля людей так называемого “серебряного возраста”, приобретающих апартаменты как с целью инвестиций, так и как для собственного проживания, так и для своих детей.
“В I полугодии 2024 года в Санкт-Петербурге открылись 5 новых апарт-отелей. На конец августа общее количество юнитов превысило 7 000, а рост доходности в летний период составил 15%. Санкт-Петербург - колыбель и столица сервисных апартаментов. Наш город является точкой притяжения для всех категорий резидентов - студентов, бизнес путешественников, туристов. Потенциал рынка огромен. Мы по сути уже не соперники или конкуренты, а большая дружная апартаментская семья. В большой семье у всех чуть разное видение продукта, подходы к продажам и управлению. Но рынок зреет и наши различия лишь оттенки. Главное, что нас всех объединяет: любовь к своему делу, желание сделать рынок лучше вопреки вечно бушующему океану событий вокруг”, - так прокомментировала свое участие в сессии Марина Павлюкевич.
Важным стало также и то, что правительство намерено привести к единому знаменателю понятие «апартаменты»: сегодня в каждом регионе под апартаментами понимают разные сегменты недвижимости, что усложняет жизнь не только застройщикам, но и законодателям, и покупателям. Таким образом, “апарт-отелями” будут считаться комплексы с изначально заложенной сервисной функцией, включающей отельное управление, ресепшен, услуги уборки номеров и многое другое. По мнению профессионального сообщества это приведет к стагнации рынка апарт-отелей Москвы, так как новые разрешения на строительство выдаваться не будут. В то время как в Санкт-Петербурге апарт-отели изначально строились с сервисной функцией и полностью соответствуют ожиданиям правительства, способствуя развитию внутреннего туризма.
“Пообщавшись с коллегами лично и послушав доклады экспертов, я сделала вывод, будущее - за апарт-отелями с оригинальной концепцией, качественным наполнением и расширенными возможностями для инвестора. Это касается как вопроса приобретения - сегодня на первый план выходят программы рассрочки, так и управления - вариативность программ, включающих как вариант самостоятельной сдачи апарта в аренду или проживания, так и сотрудничества с отельным оператором комплекса. Эти аспекты мы учитываем при реализации в Невском районе Санкт-Петербурга проекта “ПРО.Молодость”, включающего в себя эксклюзивный дизайн юнитов и нестандартное наполнение - палеомузей и киберклуб. Уже сегодня можно открыто отметить рост спроса на апарт-отели: по итогам продаж в III квартале количество обращений в PLG выросло в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по итогам сентября количество сделок с использованием рассрочки по сравнению с августом - в 4 раза. Даже на фоне повышения ключевой ставки всегда можно найти решение и предложить инвестору выгодные условия”, - резюмирует Марина Павлюкевич.
В первой половине 2024 года объем вложений в проекты комплексного развития территорий достиг 51,3 млрд рублей, что в 12 раз превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
Доля проектов КРТ в общем объеме инвестиций в земельные участки увеличилась до 19,5%, по сравнению с 2,6% в первой половине 2023 года. Общий объем инвестиций в земельные участки для девелопмента, включая жилье, офисы, склады и торговую недвижимость, также вырос на 57%, достигнув 263,1 млрд рублей.
Также важно сказать, что по итогам I полугодия 2024 года инвестиции в участки под девелопмент жилой недвижимости продолжают занимать лидирующую позицию, достигнув 194,1 млрд руб.
Однако, несмотря на рост объёма инвестиций в площадки под девелопмент жилой недвижимости, их доля в общем объёме сделок с земельными участками снизилась до 74%, когда в I полугодии 2023 года этот показатель составлял 93%.
Стоит отметить, что доля сделок среди площадок под девелопмент, реализованных на аукционах, в общем количестве по итогам I полугодия 2024 года составила 41%.
Петр Виноградов, партнер Ricci | M&A: «Важно сказать о том, что программа комплексного развития территорий – активно развивающийся механизм реорганизации промышленных зон и развития незастроенных территорий в Москве. Из года в год количество проводимых аукционов на право заключения договора о комплексном освоении территории увеличивается, что не могло не сказаться на увеличении числа таких сделок. Правительство всячески способствует увеличению темпа обновления городской застройки и повышения качества среды, в частности территории устаревшей нежилой застройки. Кроме того, успешно реализованные лоты позволяют городу получать дополнительные поступления в бюджет. С каждым годом КРТ наращивает темпы, в связи с чем показатели продолжат увеличиваться. Совершенствование и дальнейшее применение данного формата будет интересно как субъектам страны для развития неэффективно используемых территорий, так и профессиональным девелоперам, как один из способов увеличения земельного банка».
В первом полугодии 2024 года спрос на вторичное жилье в регионах России без учета столичных агломераций упал на 23%, а активность покупателей строящегося жилья наоборот выросла на 18%. Аналитики компании KEY CAPITAL подводят итоги полугодия на жилищном рынке российских регионов.
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали спрос на жилую недвижимость в российских регионах по итогам первого полугодия 2024 года. Исследование основывается на данных Росреестра о количестве заключённых договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, а также на статистике Центробанка о количестве выданных ипотечных кредитов на покупку как новостроек, так и вторичного жилья. В целях получения более точной картины спроса в регионах специалисты исключили из расчётов показатели по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям.
Спрос на строящееся жилье в регионах вырос на 19%
В первом полугодии 2024 года Росреестром в России было зарегистрировано 439,7 тыс. договоров долевого участия, что на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было заключено 372,7 тыс. договоров.[1] По подсчетам экспертов KEY CAPITAL, без учёта столичных агломераций в российских регионах было зарегистрировано 283,6 тыс. ДДУ, что на 19% больше, чем в первом полугодии 2023 года (238,8 тыс. договоров). Наиболее значительный рост спроса на строящееся жильё был зафиксирован в Южном федеральном округе — на 32%, а также в Дальневосточном (на 29%) и Центральном федеральном округах (на 21%). Наименьший прирост наблюдался в Сибирском (6%), Приволжском (14%) и Уральском (16%) федеральных округах.
«Наиболее заметный рост числа сделок на рынке долевого строительства в регионах произошел во втором квартале 2024 года, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — В этот период количество сделок увеличилось на 26% по сравнению с аналогичным кварталом 2023 года, в то время как в первом квартале 2024 года рост составил лишь 9%. Эта динамика обусловлена ожиданием завершения программы субсидирования ипотеки в рамках государственной поддержки, а также изменениями в условиях семейной и IT-ипотеки. Значительное увеличение спроса во втором квартале связано с тем, что покупатели стремились успеть воспользоваться выгодными ипотечными условиями до 1 июля 2024 года, когда господдержка перестала работать, а другие программы были сокращены».
Число ипотечных сделок в регионах уменьшилось на 9%
По данным KEY CAPITAL, основанным на статистике Центробанка России, в первом полугодии 2024 года в стране было выдано 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок), что на 8% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 824,9 тыс. кредитов. Если исключить данные по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям, то в российских регионах было выдано 625,9 тыс. ипотек против 690,8 тыс. в первом полугодии 2023 года, что указывает на снижение спроса на 9%.
Дольщики получили на 29% кредитов больше, чем в I полугодии 2023
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали также выдачу ипотечных кредитов участникам долевого строительства в российских регионах за первое полугодие 2024 года по данным ЦБ. В этот период по всей России было выдано 292,2 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, что на 28% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда дольщики получили 227,9 тыс. кредитов. Денежный объём выданных кредитов увеличился на 32%.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области динамика спроса на ипотеку для участников долевого строительства была схожей. В регионах России в первом полугодии 2024 года было выдано 230,6 тыс. кредитов, что на 29% больше, чем в аналогичный период 2023 года (179,2 тыс. кредитов). Общий объём выданных кредитов в этих регионах также увеличился на 35%.
Заметнее всего спрос на ипотеку со стороны участников долевого строительства вырос в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных кредитов в первом полугодии 2024 года оказалось на 44% выше, чем годом ранее. На втором месте по активности заемщиков оказался Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) с ростом на 36%, а затем Дальневосточный федеральный округ с увеличением на 33%. В Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) рост составил 22%, в Южном федеральном округе — 24%, а в Уральском федеральном округе — 26%.
Спрос на ипотеку для покупки «вторички»[2] в регионах упал на 23%
Спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в России значительно сократился. По итогам первого полугодия 2024 года банки выдали 468,6 тыс. ипотечных кредитов на эти цели, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 597,1 тыс. кредитов. Суммарный объём выданных средств для покупателей вторичного жилья сократился на 29%, подсчитали в KEY CAPITAL.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области количество выданных кредитов на покупку вторичного жилья снизилось на 23%. Если в первом полугодии 2023 года было выдано 511,6 тыс. кредитов, то в аналогичный период 2024 года — только 395,3 тыс. Суммарный объём выданных кредитов в регионах, исключая столичные агломерации, также сократился на 29%.
В разрезе федеральных округов наиболее значительное снижение спроса на ипотеку для покупки вторичного жилья было зафиксировано в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2024 года уменьшилось на 69% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В Сибирском федеральном округе спад составил 60%, а в Приволжском — 59%. Менее заметное снижение наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — на 18%, в Центральном федеральном округе (без учёта Москвы и Московской области) — на 23%, и в Южном федеральном округе — на 31%.
«Итоги динамики спроса на ипотеку в первом полугодии 2024 года в целом ожидаемы, — комментирует Ольга Гусева. — Резкий рост ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанка во втором полугодии 2023 года закономерно привёл к заметному падению спроса на вторичном рынке жилья, где покупатели не могли воспользоваться государственными программами поддержки ипотеки и субсидирования ставок, которые распространяются только на новостройки. Поэтому мы наблюдаем значительное повышение спроса на рынке строящегося жилья и падение числа сделок с ипотекой на вторичном рынке. По нашим подсчётам, доля кредитов, выданных дольщикам, в общем числе ипотечных кредитов в июне 2024 года составила 47%, тогда как в июне 2023 года она равнялась 27%. Но переориентация покупателей на рынок новостроек может быть временной, а конкуренция между застройщиками будет расти. Это значит, что девелоперам придется искать новые, более интересные модели реализации проектов, которые будут включать не только жилье и стандартный набор инфраструктуры – конкуренцию выиграют те застройщики, которые смогут создавать комплексные проекты с новыми рабочими местами, концептуальными городскими социальными пространствами и объектами образования, культуры, науки и индустрии».
Дольщики в среднем занимают на 81% больше денег, чем покупатели «вторички»
Эксперты компании KEY CAPITAL отмечают, что россияне стали занимать меньше денег на покупку вторичного жилья, но больше — на строящееся. В июне 2024 года, без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил 2,6 млн рублей, что на 11% меньше по сравнению с июнем 2023 года, когда этот показатель достигал 2,9 млн рублей.
Наибольший средний размер кредита на покупку вторичного жилья в июне 2024 года был зафиксирован в Дальневосточном федеральном округе — 3,1 млн рублей. За ним следуют жители Южного федерального округа с показателем в 2,7 млн рублей и Уральского федерального округа — 2,7 млн рублей. Меньше всего на покупку вторичного жилья занимают жители Центрального федерального округа (без учёта Москвы и Московской области), где средний размер кредита составил 2,5 млн рублей, Приволжского федерального округа — 2,6 млн рублей и Северо-Кавказского федерального округа — 2,6 млн рублей.
Иная динамика наблюдается на рынке ипотеки для покупателей строящегося жилья. В июне 2024 года дольщики в регионах России, исключая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, в среднем занимали 4,7 млн рублей, что на 5% больше по сравнению с июнем 2023 года, когда средний размер займа составил 4,5 млн рублей.
Лидером по среднему размеру кредита на покупку строящегося жилья стал Дальневосточный федеральный округ, где этот показатель достиг 5,3 млн рублей. За ним следуют Сибирский федеральный округ с показателем в 4,7 млн рублей и Южный федеральный округ — 4,7 млн рублей. Меньше всего занимают на покупку строящегося жилья в Уральском федеральном округе, где средний размер кредита составил 4,2 млн рублей. Далее следуют Северо-Западный федеральный округ (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — 4,3 млн рублей и Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) — 4,4 млн рублей.
«Рынок жилья для девелоперов больше не является “тихой гаванью”, — резюмирует Ольга Гусева. — Динамика спроса на рынке жилья в России за первое полугодие 2024 года показывает, что прежняя модель роста, основанная на субсидировании ипотечных ставок, подходит к своему исчерпанию. Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру — это продать старую, а при нынешних ставках им будет трудно найти покупателя. Кроме того, сокращение программ поддержки спроса на рынке новостроек будет означать уменьшение числа сделок. В ближайшие полгода ожидать смягчения кредитно-денежной политики Центробанка не следует.
На этом фоне мы видим, что застройщики уже меняют свои стратегии. Мы фиксируем рост интереса девелоперов к новым направлениям вложений средств: коммерческая, складская, туристическая недвижимость. Некоторые застройщики будут вынуждены перейти в другие сегменты рынка, где покупатели меньше зависят от ипотеки, развивать коммерческое направление, развивать комплексную застройку, включающую не только жильё, но и различные типы недвижимости».
[1] Это последние на сегодняшний день данные Росреестра. Росреестр публикует статистику сделок ДДУ по регионам поквартально накопительным итогом (январь-март, январь-июнь, январь-сентябрь, январь-декабрь).
[2] Число сделок на рынке вторичного жилья подсчитано как разность между общим количеством ипотечных жилищных кредитов и кредитов на строящееся жилье (под залог прав участника долевого строительства — ДДУ). В этих «вторичных» сделках могут быть договоры купли-продажи, которые заключают покупатели и застрощийки готовых (введенных в эксплуатацию) новостроек. Однако в масштабе РФ преобладают в этом сегменте сделки по продаже квартир, которые уже были в собственности физических лиц.