19% от общего объема экспозиции в Москве составляют новостройки у воды
По данным Nikoliers, 31 жилой комплекс возводится вблизи водных артерий столицы с совокупным объемом площадей в экспозиции 462 тыс. кв. м
В середине сентября 2024 года в границах старой Москвы ведется строительство и находится в открытой продаже 237 жилых проектов с квартирами и апартаментами объемом 2,476 млн кв. м. При этом 31 жилой комплекс (то есть каждый 7-8 объект) строится вблизи водоемов общим объемом площадей в экспозиции 462 тыс. кв. м, что составляет 19% от совокупного объема экспозиции. Год назад вблизи водоемов строилось 32 проекта с почти аналогичным объемом площадей в экспозиции (около 428 тыс. кв. м). На данный момент наибольший объем жилья в реализации наблюдается в проектах WAVE от «ЛСР» (44,9 тыс. кв. м) и City bay от MR Group (43,2 тыс. кв. м).
Топ-10 проектов в реализации у воды (в стадии строительства) в Москве в старых границах
|
Название ЖК |
Застройщик |
Площадь экспозиции, кв. м. |
Средневзвешенная цена, руб./кв. м. |
|
Wave |
ЛСР |
44 879 |
461 631 |
|
City Bay |
MR Group |
43 422 |
431 418 |
|
Foriver |
Ingrad |
34 019 |
543 815 |
|
Остров |
Донстрой |
31 744 |
597 262 |
|
Sydney City |
ФСК |
30 458 |
647 875 |
|
Зиларт |
ЛСР |
29 784 |
517 753 |
|
Фрунзенская набережная |
Sminex |
27 060 |
2 803 587 |
|
Shagal |
Эталон |
24 685 |
504 933 |
|
River Park |
Аеон Девелопмент |
24 173 |
333 595 |
|
СберСити |
Рублево-Архангельское |
21 400 |
524 733 |
|
Общий итог |
|
311 622 |
704 970 |
Источник: Nikoliers
Наличие рядом благоустроенной набережной является конкурентным преимуществом и увеличивает цену квартиры, благодаря видовым характеристикам в сравнении с другими объектами аналогичного сегмента.
Средневзвешенная цена новостроек вблизи набережных выше средневзвешенной цены всех реализуемых проектов Москвы на 19% (723 тыс. руб. за кв. м против 607 тыс. руб. за кв. м)., включая элитную недвижимость, и на 36% больше, чем цена без учета элитной недвижимости (723 тыс. руб. за кв. метр против 533 тыс. руб. за кв. м). Безусловно данный показатель может варьироваться в зависимости от структуры (проектов различных классов, находящихся в продаже) рынка жилья в конкретный период.
При этом год назад средневзвешенная цена новостроек вблизи набережных составляла 534 тыс. руб. за кв. м. и была выше средневзвешенной цены всех реализуемых проектов (с учетом элит класса) на 2% (524 тыс. руб.), а в общем объеме строящихся проектов без учета элит-класса – выше на 15% (462 тыс. руб. за кв. м.).
По данным Nikoliers с начала 2024 года наибольшим спросом у покупателей пользовались такие проекты у воды, как Shagal от «Эталон Групп» (1122 сделки) и ЖК «Остров» от «Донстрой» (921 сделка). Причина популярности жилых комплексов, представленных в таблице, заключается не только в их расположении вблизи набережных, но и в том, что представленные примеры (особенно первая пятерка) – это крупные проекты, обладающие в совокупности набором выгодных характеристик, с большим выбором квартир. Благодаря продуманной концепции, развитой внутренней инфраструктуре, качеству строительства и, конечно, уникальным видовым характеристикам, эти жилые комплексы являются высоколиквидным активом, что обеспечивает им востребованность у покупателей.
Топ-20 самых продаваемых в Москве проектов у воды с начала 2024 года
|
Название ЖК |
Застройщик |
Зарегистрированные ДДУ, штуки |
|
Shagal |
Эталон |
1122 |
|
Остров |
Донстрой |
921 |
|
Зиларт |
ЛСР |
579 |
|
City Bay |
MR Group |
389 |
|
Nagatino I Land |
Эталон |
388 |
|
СберСити |
Рублево-Архангельское |
329 |
|
Северный порт |
Legenda Intelligent Development |
274 |
|
Level Звенигородская |
Level Group |
266 |
|
Wow |
Страна Девелопмент |
243 |
|
River Park Towers |
Аеон Девелопмент |
182 |
|
Sydney City |
ФСК |
173 |
|
Luzhniki Collection |
Абсолют |
164 |
|
Primavera |
СЗ «Стадион «Спартак» |
163 |
|
Level Причальный |
Level Group |
155 |
|
Квартал Домашний |
Самолет |
149 |
|
Forst |
ПИК (Forma) |
144 |
|
Береговой |
Главстрой |
130 |
|
Portland |
ПИК (Forma) |
124 |
|
Мангазея на Речном |
Мангазея Девелопмент |
118 |
|
Квартал на воде |
Самолет |
117 |
Источник: Nikoliers
Москву пересекают несколько крупных рек, включая Москву-реку, Яузу и Сетунь, что является драйвером для создания уникальных жилых проектов с близким расположением у воды. Длина фарватера Москвы-реки от МКАД на севере города до МКАД на юге составляет около 80 км, а вся береговая линия с заливами и затонами растянулась более чем на 200 км. При этом только четвертая часть всех набережных благоустроена, поэтому остальные прибрежные территории имеют огромный потенциал развития. Речь идет именно про дальнейшее благоустройство, а не про потенциал новостроек у воды.
В соответствии с адресной инвестиционной программой (АИП) Москвы на 2023-2026 годы департаментом строительства столицы предусмотрено благоустройство 12 набережных, часть из которых уже построена. Например, выполнено благоустройство набережной Марка Шагала на участке от проспекта Лихачёва до Московского центрального кольца (МЦК), до конца 2024 года планируется завершить реконструкцию Крутицкой и Симоновской набережными, идут работы на Шелепихинской набережной на участке от Пресненской до Карамышевской набережной. Окончание строительства намечено на апрель 2026 г.
Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В среднем природная составляющая – близость воды или, например, зеленой зоны, может добавить к стоимости квартиры или апартамента дополнительно 10-15%. Но при этом необходимо отметить, что в подобных локациях застройщик изначально проектирует объект более высокого класса, где все характеристики жилья влияют на стоимость квадратного метра. Замечу также, что власти Москвы активно инвестируют в развитие инфраструктуры у воды (возводятся новые мосты, дороги, развязки), тем самым, совместно с застройщиками, создавая потенциал для развития жилищного строительства у воды».
Первичный рынок Ломоносовского района является наиболее недооцененным среди всех областных и де-юре городских районов за пределами КАД. В ближайшие три года при появлении в локации достаточного количества проектов комплексного освоения территории с хорошей инфраструктурой, небольшой плотностью застройки и разнообразным функционалом стоимость квадратного метра здесь может увеличиться на 30 тыс. рублей.
Об этом рассказала директор по продажам в Санкт-Петербурге ГК «А101» Мария Орлова. По её словам, в соседнем Петродворцовом районе квадратный метр в новостройках в среднем стоит 197 тыс. рублей, в Гатчинском – 160 тыс. рублей, Пушкинском – 154 тыс. рублей, а в Ломоносовском – всего 130 тыс. рублей.
«При этом в южных районах петербургской агломерации уже заявлено около 1 млн кв. метров жилья, и в ближайшие годы появится ещё 3-4 млн кв. метров жилья. Активность девелоперов смещается на юг, потому что что к северу от города интересных участков под застройку остается все меньше. Развитие транспортной системы, в том числе за счет появления КАД-2, а также создание востребованных проектов комплексной застройки будут способствовать повышению интереса к локации и росту стоимости жилья в ней», – пояснила Мария Орлова.
Она добавила, что текущая ситуация на рынке жилья в локации открывает хорошие перспективы для инвесторов. Спрос на жилую недвижимость в Петербурге по итогам 2022 года снизился на 31%, а в Ленобласти – всего на 5%. Жилье в Ленобласти существенно доступнее: средняя цена кв. метра – 146 тыс. рублей против 223 тыс. рублей в городе.
«При этом сейчас на рынок Ленобласти выходят проекты, где есть сильная образовательная, развлекательная, рекреационная инфраструктура, большое внимание уделяется благоустройству, развитие получает «зелёное» строительство, улучшается транспортная доступность. Кроме того, растет количество функций. Так, наш проект «А101 Лаголово» предполагают создание рабочих мест и возможностей для удаленной работы в коворкингах в шаговой доступности от дома. Кроме того, мы уделяем большое внимание созданию полноценной городской среды со всей необходимой инфраструктурой в 15-минутной пешей доступности, что снижает маятниковую миграцию. Полагаю, подобные проекты будут наиболее востребованы в краткосрочной и среднесрочной перспективе», – резюмировала Мария Орлова.
Аналитики сервиса составили рейтинг районов двух городов, с самыми низкими ценами на квадратный метр по итогам января.
Студии
В январе 2023 года самая низкая средняя цена квадратного метра на студии в новостройках Москвы была отмечена в Митино — 225 тысяч рублей.
В тройку районов с самыми низкими ценами также вошли Ярославский (236 тысяч) и Чертаново Южное (258 тысяч рублей).
Самые дорогие студии расположены в Дорогомиловском районе: средняя стоимость квадратного метра почти в три раза больше, чем в Митино, и составляет порядка 614 тысяч рублей.
Лидеры низких цен в Санкт-Петербурге — Шушары (177 тысяч), Парголово (178 тысяч) и Муниципальный округ №54 (185 тысяч рублей).
Самые дорогие студии по итогам января — в Петровском округе, средняя стоимость квадратного метра составляет 398 тысяч рублей.
Однокомнатные квартиры
Самый маленький «ценник» на квадратный метр московский «однушки» — в поселении Московский: 215 тысяч рублей за квадратный метр.
Второе и третье места занимают квартиры в Митино (221 тысяча) и Алтуфьевский район (225 тысяч рублей).
Самые дорогие «однушки» в Москве расположились в Хамовниках, где стоимость квадратного метра составляет 791 тысячу рублей.
В Санкт-Петербурге наиболее выгодные цены на «однушки» отмечались в Шушарах (153 тысячи), Парголово (154 тысячи) и Народном округе (158 тысяч рублей). Самый дорогой район — Аптекарский остров (552 тысячи рублей).
Двухкомнатные квартиры
Наиболее выгодная цена квадратного метра для «двушек» наблюдается в Митино — (185 тысяч), поселении Московское в Новой Москве (203 тысячи) и Люблино (216 тысяч рублей).
Одни из самых дорогих двухкомнатных квартир находятся в ЦАО. Например, в Хамовниках квадратный метр стоит в среднем 817 тысяч рублей.
Самые дешёвые петербургские «двушки» в Шушарах (146 тысяч), в Парголове (152 тысячи) и Лахта-Ольгино (152 тысячи рублей). Рейтинг самых дорогих двухкомнатных квартир возглавляет Аптекарский остров со средним ценником 461 тысяча рублей.
Трёхкомнатные квартиры
Самые выгодные «трёшки», по данным января, в Москве — в поселении Московский, где средняя стоимость квадратного метра составляет 175 тысяч рублей.
Также относительно недорогие квартиры в Коммунарке (185 тысяч) и Митино (185 тысяч рублей).
Районы с самыми высокими ценами на «трёшки» за квадратный метр не отличаются от тех, что возглавляли рейтинг дорогих двухкомнатных квартир. На первом месте расположилась Якиманка (2,69 миллиона рублей).
Желающим сэкономить на покупке «трёшки» в Санкт-Петербурге тоже следует обратить внимание на Шушары: средняя стоимость квадратного метра в январе составляла 145 тысяч рублей. На втором месте — Парголово (161 тысяча рублей) Стоимость квадратного метра в округе Рыбацкое в среднем 171 тысяча рублей.
Самые дорогие трёхкомнатные квартиры Санкт-Петербурга в Аптекарском острове — 512 тысяч рублей.