Апартаменты вчера и сегодня

Вопреки колебаниям на рынке недвижимости апартаменты растут и развиваются по своим правилам: они конкурируют с гостиницами, реализуются в новых форматах и выходят на рынок с готовыми программами доходности.

В новом формате

За десять лет, прошедших с открытия первого в Санкт-Петербурге апарт-отеля сети YE’S, количество действующих в Северной столице апартаментов увеличилось до 119. С начала 2024 года объем предложений на первичном рынке апартаментов вырос на 13% и составил 5248 юнитов со средней стоимостью 309 тыс. рублей за кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Из них 62% относятся к сервисным апартаментам, которые предлагают инвесторам различные доходные программы, 38% — к так называемому псевдожилью. Львиную долю юнитов составляет недвижимость классов «комфорт» (42%) и «бизнес» (53%).

Положительная динамика отмечается и в части спроса: с января по август он вырос в среднем на 9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. За первые восемь месяцев 2024 года 86% сделок обеспечили десять апарт-комплексов.

Топ апарт-комплексов Санкт-Петербурга по объему продаж за январь — август 2024 года без учета сделок с юрлицами и оптовых сделок

Источник: Nikoliers

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше показателей аналогичного периода прошлого года, а средневзвешенная цена сервисных апартаментов выросла за этот период на 8%.

По мнению экспертов, рынок апартаментов выгодно отличается от рынка жилой недвижимости: он менее волатильный, преимущественно инвестиционный, мало зависит от ипотечных ставок и обещает оставаться в 2024 году достаточно ровным, без падений и особых рекордов по продажам.

После завершения действия программы льготной ипотеки условия покупки в кредит для квартир и апартаментов стали одинаковыми, — считает директор департамента продаж Glorax Татьяна Халилова. — При этом у апартаментов есть ряд преимуществ по сравнению с жильем — стоимость апартаментов ниже, они зачастую расположены в локациях с уже давно сформированной и развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. С учетом этих факторов и в целях экономии бюджета часть покупателей переориентировалась на рынок апартаментов вместо квартир. В отличие от рынка жилья в июле-августе спрос на рынке апартаментов оказался более стабильным и сохранился на уровне второго квартала 2024 года.

Вместе с тем аналитики GloraX считают, что девелоперская активность по запуску новых апарт-проектов снижается. С начала года в Санкт-Петербурге в продажу вышли пять проектов общей площадью 35,3 тыс. кв. м, что почти вдвое меньше, чем с января по август 2023 года, когда объем предложения апартаментов пополнился 64 тыс. кв. м. Текущего объема предложения достаточно для удовлетворения спроса, полагают эксперты, однако в перспективе ожидается сокращение предложения апартаментов на рынке Северной столицы.

Качество жизни

За десятилетие апартаменты проторили путь от квартир-номеров с минимальными гостиничными услугами до многофункциональных комплексов с премиальным сервисом, умным сопровождением бытовой жизни, просторными общественными пространствами, фудхоллами, фитнес-центрами, коворкингами и детскими площадками.

Мало найдется жилых комплексов, которые позволяют человеку захватить себе столько общественной среды и применить себя, не выходя за пределы объекта. К этому мы стремимся», — уверяет Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well. В очередном апарт-отеле Well на набережной Обводного канала компания впервые реализовала свою концепцию well-being, нацеленную на создание «физического, эмоционального, интеллектуального и социального благополучия человека».

Этот тренд прослеживается в загородных апарт-отелях — относительно новом, но набирающем популярность формате: за последние два года стартовала реализация шести проектов в Курортном и Кронштадтском районах Петербурга, а также в Выборгском районе Ленинградской области, рассчитанных более чем на 4000 юнитов.

Например, в уединенном апарт-комплексе «Bereg. Курортный», расположенном в Сестрорецке в окружении заповедного лесопарка, предусмотрены СПА-зона с бассейном и тренажерным залом, ресторан, детский клуб, детский сад и другая инфраструктура для комфортного отдыха и полноценной жизни в курортном месте. По словам генерального директора и сооснователя девелоперской компании ELEMENT Виталия Коробова, капитализация и земельного участка, и объекта на нем только растет: если на старте проекта стоимость квадратного метра составляла 350 тыс. рублей, то сейчас в среднем достигает 470 тыс. рублей. Доходность загородных апарт-отелей напрямую зависит от того, насколько девелопер сможет удовлетворить постояльцев качеством отдыха и исполнением проекта. К 2026 году девелопер планирует построить рядом с «Bereg. Курортный» всесезонный семейный СПА-курорт – под его реализацию компания выкупила соседний участок 2,5 га со старой рыболовецкой базой и лодочным причалом. К этому времени стоимость одного квадратного метра может достичь 550–600 тыс. рублей.

В структуре предложения загородных апарт-отелей 42% приходится на апартаменты и 58% — на квартиры. По данным Nikoliers, за год в рекреационных локациях объем экспозиции вырос с 16,6 тыс. кв. м в середине 2023 года до 31,1 тыс. кв. м к июлю 2024 года.

Жилье не навсегда

Заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров выделяет две основные причины развития апарт-недвижимости: бум внутреннего туризма и выход на рынок жилья «армии арендаторов» — многочисленного поколения рождения 2000–2006 годов, которое с готовностью снимает квартиры на время учебы, работы или создания семьи.

«В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн человек, из них всего два миллиона иностранцев, — говорит он. — Всего в связи с пандемией и внешнеполитической ситуацией за последнее десятилетие внутренний туризм вырос в 2,4 раза, а в 2023 году стал втрое популярнее зарубежного».

У этой категории потребителей апарт-отели все активнее конкурируют с традиционными гостиницами. Например, средняя загрузка апарт-отелей YE’S и отелей в Санкт-Петербурге (по данным Hotel Advisors) с января по август 2024 года составила 92% и 60% соответственно.

Мы видим долю увеличения краткосрочной аренды до 63%, — подтверждает директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте. — Остальные 37% — это долгосрочная аренда преимущественно для корпоративных клиентов. Среди них такие компании, как МТС, Huawei, ВШЭ, Райффайзенбанк, VK, “Золотое яблоко”, Guess, Philip Morris International, ТЕХНОНИКОЛЬ, Calzedonia, Honor и российские кинокомпании».

В процентном соотношении клиентов сети сотрудники крупных компаний занимают самую значительную долю — 36%, чуть менее трети (29%) — туристы, 15% — студенты, по 10% — IT-сектор и фрилансеры. Более 70% постояльцев — люди активного возраста от 18 до 40 лет.

По словам Юдиты Григайте, летний сезон 2024 года показал увеличение туристического потока в центральной локации на 23% и рост иностранных туристов в 1,5 раза, что сказалось на заполняемости и выручке апарт-отелей. За первое полугодие она выросла на 41%.

«Несмотря на конкурентоспособность апартаментов для размещения туристов, из представленных на рынке Санкт-Петербурга апарт-отелей только в 16 предлагаются программы гарантированной доходности для инвесторов», — уверяет Татьяна Халилова. — Еще меньше апарт-отелей могут предложить несколько доходных программ. Например, в введенном летом 2024 года “GloraX Заневский” за каждым апартаментом изначально закреплена одна из двух доходных программ».

По данным основателя инвестиционно-строительной компании Inreit, управляющей компании Port PM и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилла Кудинова, за последние шесть лет доходность апарт-отелей сети колебалась от 6% в пандемийном 2020 году до более 14% в 2024 году с загрузкой объектов на уровне 93–95%. Загрузку и рост стоимости среднего чека определяет туристический поток, который не только растет количественно, но и меняется качественно. Так, в этом году компания Inreit представила новую концепцию апарт-отелей — bleisure, которая позволит путешественникам объединить деловую поездку и мини-отпуск, захватывающий выходные дни. Такие путешествия (чаще с семьей) уже составляют 44% от всех бизнес-бронирований и с каждым годом прирастают на 20%. Первый в России четырехзвездный bleisure-отель планируется открыть в бывшем бизнес-центре после редевелопмента в первом квартале 2025 года в Петербурге, который в 2024 году вошел в пятерку российских городов, наиболее востребованных для bleisure-путешествий.

Карина Шальнова, автор концепции и основатель KR.Consulting, уверена, что bleisure-отель будет востребован потребителями, для которых в поездках важны близкая к историческому центру локация, комфортная инфраструктура с конференц-залами и переговорными комнатами, зона для занятий спортом, рестораны разных форматов, удобная для детей обстановка с кухней и поддержка консьерж-службы по организации экскурсий и отдыха.

Инвестор ищет прибыль

Директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Елизавета Конвей указывает на ряд тенденций в развитии апартаментов, связанных с общими изменениями на рынке недвижимости: предложение длительных рассрочек как драйвера продаж, частичное смещение интереса покупателей на апартаменты после введения ограничений на минимальный метраж квартир, конкуренция инвестиций в апартаменты с размещением средств на банковских депозитах.

Петербург сформировал продукт сервисных апартаментов, и сегодня мы наблюдаем экспансию этого формата в регионы, — говорит исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. — Если Петербург пойдет по пути Москвы, где запретили строительство жилых студий меньше 28 квадратных метров, то перераспределение небольших жилых площадей произойдет в пользу апартаментов».

Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов отмечает, что из-за роста ключевой ставки инвестор в отличие от 2023 года ищет возможность заработать на депозитах и грамотно инвестировать в апартаменты с рассрочкой от застройщика. В идеальном варианте — зайти с первым взносом в проект, в течение двух-трех лет разместить на депозите остатки средств под примерно 10%, а потом после стабилизации ситуации расплатиться с его помощью с продавцом.

«Мы к такому сценарию были готовы и предложили хорошие условия по покупке в рассрочку для наших инвесторов, — отмечает Денис Розанов. — В итоге имеем 25%-й рост покупателей по сравнению с прошлым годом. При этом доля инвесторов со 100%-й оплатой составляет 35% — в основном это те, для кого эмоционально привлекателен тот или иной продукт на широком рынке апартов. Это интересный тренд».

Аналитики  GloraX полагают, что причиной снижения доли апартаментов на рынке могут стать повышенные издержки застройщиков в результате возврата налога на добавленную стоимость в 2023 году, а также нерешенный юридический статус апартаментов.

Однако Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости и генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», уверен, что гораздо в большей степени на инвестиционной привлекательности апартаментов сказываются их локация и исполнение проекта. Кроме того, пока рентабельность апартаментов будет выше, чем у квартир, какая-то часть инвесторов все равно будут приобретать апарты для диверсификации своего инвестпортфеля.

«Возврат налога на добавленную стоимость фактически не повлиял на цены апартаментов, потому что в момент строительства НДС облагается только маржа застройщика, — поясняет он. — К примеру, при марже в 30% конечная стоимость юнита для покупателя вырастет всего на 6%. Однако если застройщик не успел распродать объекты до окончания строительства, то те апарты, которые он оформит на себя, будут облагаться НДС со всей стоимости объекта, а это существенно. В этой ситуации застройщику придется либо взять на себя эти издержки, либо частично увеличить цену, чтобы избежать ее резкого роста. Но для покупателя, если он юрлицо или ИП на классической модели налогообложения, есть возможность возврата НДС».

Мнение

Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти:

— Номинация апартаментов введена в конкурс «Доверие потребителя» в 2021 году, хотя конкурсу уже семнадцатый год. Мы не могли пройти мимо этого сегмента недвижимости, потому что он активно развивается уже более десяти лет и за это время вошел в жизнь наших потребителей как абсолютно понятный и осознанный продукт. Через призму конкурса мы видим, как растет и расширяется этот сегмент недвижимости — в 2024 году апартаменты участвуют в конкурсе в четырех номинациях в зависимости от локаций (Санкт-Петербург и Ленобласть) и классов («комфорт», «бизнес» и «элит»). В следующем году мы планируем ввести номинации по инвестиционному жилью, куда будут включены апартаменты и управляющая компания в апартаментах, потому что без грамотного управления такой вид недвижимости практически не имеет шансов на доходность для инвесторов.

На сегодня уже сформировался кластер инвесторов, заинтересованных в апартаментах как в прибыльном вложении средств по различным программам доходности. А также кластер покупателей, которые по тем или иным причинам приобретают апартаменты для проживания, ведь это жилье в полной мере обладает всеми современными характеристиками и отвечает на запросы потребителей с точки зрения таких трендов, как цифровизация и умный дом.

Мы видим доверие к апартаментам как к инвестиционным продуктам, которые, в отличие от жилья, могут обеспечить доходность и в текущем моменте, и за сезон, и по итогам года благодаря опытным управленцам. В этой сфере недвижимости активно развиваются различные форматы получения дохода, а преобладающее развитие внутреннего туризма и рост рекреационных апартаментов уже создает заметную конкуренцию отелям во время путешествий, загородного отдыха и туров выходного дня. Несколько таких проектов вышли в финалисты нашего конкурса в этом году.