Апартаменты вчера и сегодня
Вопреки колебаниям на рынке недвижимости апартаменты растут и развиваются по своим правилам: они конкурируют с гостиницами, реализуются в новых форматах и выходят на рынок с готовыми программами доходности.
В новом формате
За десять лет, прошедших с открытия первого в Санкт-Петербурге апарт-отеля сети YE’S, количество действующих в Северной столице апартаментов увеличилось до 119. С начала 2024 года объем предложений на первичном рынке апартаментов вырос на 13% и составил 5248 юнитов со средней стоимостью 309 тыс. рублей за кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Из них 62% относятся к сервисным апартаментам, которые предлагают инвесторам различные доходные программы, 38% — к так называемому псевдожилью. Львиную долю юнитов составляет недвижимость классов «комфорт» (42%) и «бизнес» (53%).
Положительная динамика отмечается и в части спроса: с января по август он вырос в среднем на 9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. За первые восемь месяцев 2024 года 86% сделок обеспечили десять апарт-комплексов.
Топ апарт-комплексов Санкт-Петербурга по объему продаж за январь — август 2024 года без учета сделок с юрлицами и оптовых сделок
|
Апарт-комплекс |
% от общего количества ДДУ за период |
|
|
1 |
Zoom на Неве |
20% |
|
2 |
Avenue Apart Pulkovo |
14% |
|
3 |
Ладожский Авенир |
10% |
|
4 |
Zoom Черная речка |
10% |
|
5 |
YE’S Приморский |
8% |
|
6 |
YE’S Leader |
6% |
|
7 |
Bereg. Курортный |
4% |
|
8 |
Well |
4% |
|
9 |
Вольта |
4% |
|
10 |
1733 |
4% |
Источник: Nikoliers
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше показателей аналогичного периода прошлого года, а средневзвешенная цена сервисных апартаментов выросла за этот период на 8%.
По мнению экспертов, рынок апартаментов выгодно отличается от рынка жилой недвижимости: он менее волатильный, преимущественно инвестиционный, мало зависит от ипотечных ставок и обещает оставаться в 2024 году достаточно ровным, без падений и особых рекордов по продажам.
После завершения действия программы льготной ипотеки условия покупки в кредит для квартир и апартаментов стали одинаковыми, — считает директор департамента продаж Glorax Татьяна Халилова. — При этом у апартаментов есть ряд преимуществ по сравнению с жильем — стоимость апартаментов ниже, они зачастую расположены в локациях с уже давно сформированной и развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. С учетом этих факторов и в целях экономии бюджета часть покупателей переориентировалась на рынок апартаментов вместо квартир. В отличие от рынка жилья в июле-августе спрос на рынке апартаментов оказался более стабильным и сохранился на уровне второго квартала 2024 года.
Вместе с тем аналитики GloraX считают, что девелоперская активность по запуску новых апарт-проектов снижается. С начала года в Санкт-Петербурге в продажу вышли пять проектов общей площадью 35,3 тыс. кв. м, что почти вдвое меньше, чем с января по август 2023 года, когда объем предложения апартаментов пополнился 64 тыс. кв. м. Текущего объема предложения достаточно для удовлетворения спроса, полагают эксперты, однако в перспективе ожидается сокращение предложения апартаментов на рынке Северной столицы.
Качество жизни
За десятилетие апартаменты проторили путь от квартир-номеров с минимальными гостиничными услугами до многофункциональных комплексов с премиальным сервисом, умным сопровождением бытовой жизни, просторными общественными пространствами, фудхоллами, фитнес-центрами, коворкингами и детскими площадками.
Мало найдется жилых комплексов, которые позволяют человеку захватить себе столько общественной среды и применить себя, не выходя за пределы объекта. К этому мы стремимся», — уверяет Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well. В очередном апарт-отеле Well на набережной Обводного канала компания впервые реализовала свою концепцию well-being, нацеленную на создание «физического, эмоционального, интеллектуального и социального благополучия человека».
Этот тренд прослеживается в загородных апарт-отелях — относительно новом, но набирающем популярность формате: за последние два года стартовала реализация шести проектов в Курортном и Кронштадтском районах Петербурга, а также в Выборгском районе Ленинградской области, рассчитанных более чем на 4000 юнитов.
Например, в уединенном апарт-комплексе «Bereg. Курортный», расположенном в Сестрорецке в окружении заповедного лесопарка, предусмотрены СПА-зона с бассейном и тренажерным залом, ресторан, детский клуб, детский сад и другая инфраструктура для комфортного отдыха и полноценной жизни в курортном месте. По словам генерального директора и сооснователя девелоперской компании ELEMENT Виталия Коробова, капитализация и земельного участка, и объекта на нем только растет: если на старте проекта стоимость квадратного метра составляла 350 тыс. рублей, то сейчас в среднем достигает 470 тыс. рублей. Доходность загородных апарт-отелей напрямую зависит от того, насколько девелопер сможет удовлетворить постояльцев качеством отдыха и исполнением проекта. К 2026 году девелопер планирует построить рядом с «Bereg. Курортный» всесезонный семейный СПА-курорт – под его реализацию компания выкупила соседний участок 2,5 га со старой рыболовецкой базой и лодочным причалом. К этому времени стоимость одного квадратного метра может достичь 550–600 тыс. рублей.
В структуре предложения загородных апарт-отелей 42% приходится на апартаменты и 58% — на квартиры. По данным Nikoliers, за год в рекреационных локациях объем экспозиции вырос с 16,6 тыс. кв. м в середине 2023 года до 31,1 тыс. кв. м к июлю 2024 года.
Жилье не навсегда
Заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров выделяет две основные причины развития апарт-недвижимости: бум внутреннего туризма и выход на рынок жилья «армии арендаторов» — многочисленного поколения рождения 2000–2006 годов, которое с готовностью снимает квартиры на время учебы, работы или создания семьи.
«В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн человек, из них всего два миллиона иностранцев, — говорит он. — Всего в связи с пандемией и внешнеполитической ситуацией за последнее десятилетие внутренний туризм вырос в 2,4 раза, а в 2023 году стал втрое популярнее зарубежного».
У этой категории потребителей апарт-отели все активнее конкурируют с традиционными гостиницами. Например, средняя загрузка апарт-отелей YE’S и отелей в Санкт-Петербурге (по данным Hotel Advisors) с января по август 2024 года составила 92% и 60% соответственно.
Мы видим долю увеличения краткосрочной аренды до 63%, — подтверждает директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте. — Остальные 37% — это долгосрочная аренда преимущественно для корпоративных клиентов. Среди них такие компании, как МТС, Huawei, ВШЭ, Райффайзенбанк, VK, “Золотое яблоко”, Guess, Philip Morris International, ТЕХНОНИКОЛЬ, Calzedonia, Honor и российские кинокомпании».
В процентном соотношении клиентов сети сотрудники крупных компаний занимают самую значительную долю — 36%, чуть менее трети (29%) — туристы, 15% — студенты, по 10% — IT-сектор и фрилансеры. Более 70% постояльцев — люди активного возраста от 18 до 40 лет.
По словам Юдиты Григайте, летний сезон 2024 года показал увеличение туристического потока в центральной локации на 23% и рост иностранных туристов в 1,5 раза, что сказалось на заполняемости и выручке апарт-отелей. За первое полугодие она выросла на 41%.
«Несмотря на конкурентоспособность апартаментов для размещения туристов, из представленных на рынке Санкт-Петербурга апарт-отелей только в 16 предлагаются программы гарантированной доходности для инвесторов», — уверяет Татьяна Халилова. — Еще меньше апарт-отелей могут предложить несколько доходных программ. Например, в введенном летом 2024 года “GloraX Заневский” за каждым апартаментом изначально закреплена одна из двух доходных программ».
По данным основателя инвестиционно-строительной компании Inreit, управляющей компании Port PM и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилла Кудинова, за последние шесть лет доходность апарт-отелей сети колебалась от 6% в пандемийном 2020 году до более 14% в 2024 году с загрузкой объектов на уровне 93–95%. Загрузку и рост стоимости среднего чека определяет туристический поток, который не только растет количественно, но и меняется качественно. Так, в этом году компания Inreit представила новую концепцию апарт-отелей — bleisure, которая позволит путешественникам объединить деловую поездку и мини-отпуск, захватывающий выходные дни. Такие путешествия (чаще с семьей) уже составляют 44% от всех бизнес-бронирований и с каждым годом прирастают на 20%. Первый в России четырехзвездный bleisure-отель планируется открыть в бывшем бизнес-центре после редевелопмента в первом квартале 2025 года в Петербурге, который в 2024 году вошел в пятерку российских городов, наиболее востребованных для bleisure-путешествий.
Карина Шальнова, автор концепции и основатель KR.Consulting, уверена, что bleisure-отель будет востребован потребителями, для которых в поездках важны близкая к историческому центру локация, комфортная инфраструктура с конференц-залами и переговорными комнатами, зона для занятий спортом, рестораны разных форматов, удобная для детей обстановка с кухней и поддержка консьерж-службы по организации экскурсий и отдыха.
Инвестор ищет прибыль
Директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Елизавета Конвей указывает на ряд тенденций в развитии апартаментов, связанных с общими изменениями на рынке недвижимости: предложение длительных рассрочек как драйвера продаж, частичное смещение интереса покупателей на апартаменты после введения ограничений на минимальный метраж квартир, конкуренция инвестиций в апартаменты с размещением средств на банковских депозитах.
Петербург сформировал продукт сервисных апартаментов, и сегодня мы наблюдаем экспансию этого формата в регионы, — говорит исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. — Если Петербург пойдет по пути Москвы, где запретили строительство жилых студий меньше 28 квадратных метров, то перераспределение небольших жилых площадей произойдет в пользу апартаментов».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов отмечает, что из-за роста ключевой ставки инвестор в отличие от 2023 года ищет возможность заработать на депозитах и грамотно инвестировать в апартаменты с рассрочкой от застройщика. В идеальном варианте — зайти с первым взносом в проект, в течение двух-трех лет разместить на депозите остатки средств под примерно 10%, а потом после стабилизации ситуации расплатиться с его помощью с продавцом.
«Мы к такому сценарию были готовы и предложили хорошие условия по покупке в рассрочку для наших инвесторов, — отмечает Денис Розанов. — В итоге имеем 25%-й рост покупателей по сравнению с прошлым годом. При этом доля инвесторов со 100%-й оплатой составляет 35% — в основном это те, для кого эмоционально привлекателен тот или иной продукт на широком рынке апартов. Это интересный тренд».
Аналитики GloraX полагают, что причиной снижения доли апартаментов на рынке могут стать повышенные издержки застройщиков в результате возврата налога на добавленную стоимость в 2023 году, а также нерешенный юридический статус апартаментов.
Однако Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости и генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», уверен, что гораздо в большей степени на инвестиционной привлекательности апартаментов сказываются их локация и исполнение проекта. Кроме того, пока рентабельность апартаментов будет выше, чем у квартир, какая-то часть инвесторов все равно будут приобретать апарты для диверсификации своего инвестпортфеля.
«Возврат налога на добавленную стоимость фактически не повлиял на цены апартаментов, потому что в момент строительства НДС облагается только маржа застройщика, — поясняет он. — К примеру, при марже в 30% конечная стоимость юнита для покупателя вырастет всего на 6%. Однако если застройщик не успел распродать объекты до окончания строительства, то те апарты, которые он оформит на себя, будут облагаться НДС со всей стоимости объекта, а это существенно. В этой ситуации застройщику придется либо взять на себя эти издержки, либо частично увеличить цену, чтобы избежать ее резкого роста. Но для покупателя, если он юрлицо или ИП на классической модели налогообложения, есть возможность возврата НДС».
Мнение
Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти:
— Номинация апартаментов введена в конкурс «Доверие потребителя» в 2021 году, хотя конкурсу уже семнадцатый год. Мы не могли пройти мимо этого сегмента недвижимости, потому что он активно развивается уже более десяти лет и за это время вошел в жизнь наших потребителей как абсолютно понятный и осознанный продукт. Через призму конкурса мы видим, как растет и расширяется этот сегмент недвижимости — в 2024 году апартаменты участвуют в конкурсе в четырех номинациях в зависимости от локаций (Санкт-Петербург и Ленобласть) и классов («комфорт», «бизнес» и «элит»). В следующем году мы планируем ввести номинации по инвестиционному жилью, куда будут включены апартаменты и управляющая компания в апартаментах, потому что без грамотного управления такой вид недвижимости практически не имеет шансов на доходность для инвесторов.
На сегодня уже сформировался кластер инвесторов, заинтересованных в апартаментах как в прибыльном вложении средств по различным программам доходности. А также кластер покупателей, которые по тем или иным причинам приобретают апартаменты для проживания, ведь это жилье в полной мере обладает всеми современными характеристиками и отвечает на запросы потребителей с точки зрения таких трендов, как цифровизация и умный дом.
Мы видим доверие к апартаментам как к инвестиционным продуктам, которые, в отличие от жилья, могут обеспечить доходность и в текущем моменте, и за сезон, и по итогам года благодаря опытным управленцам. В этой сфере недвижимости активно развиваются различные форматы получения дохода, а преобладающее развитие внутреннего туризма и рост рекреационных апартаментов уже создает заметную конкуренцию отелям во время путешествий, загородного отдыха и туров выходного дня. Несколько таких проектов вышли в финалисты нашего конкурса в этом году.
Клиенты ВТБ в июле оформили около 10,3 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок приблизился к 60 млрд рублей, что на 40% превысило результат за аналогичный период прошлого года. Всего по итогам семи месяцев года 57 тысяч заемщиков получили в банке льготную ипотеку более чем на 333 млрд рублей. Это на 17% больше, чем по итогам января-июля 2022 года и в 1,8 раза - 2021-го.
Сегодня ВТБ на льготных условиях проводит примерно каждую вторую ипотечную сделку. По итогам семи месяцев основные выдачи в сегменте пришлись на «семейную» программу, которая с этого года расширена на все семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Каждая вторая сделка в январе-июле проводилась именно по ней.
В первые семь месяцев 29,5 тысяч семей улучшили жилищные условия, оформив «семейную ипотеку» в ВТБ, и получили на покупку недвижимости более 172 млрд рублей. Второй по популярности стала «Ипотека с господдержкой-2020». Общий объем сделок по ней превысил 24 тысячи, а объем выдач – 137 млрд рублей.
«Льготная ипотека по-прежнему выступает драйвером развития нового строительства и главным финансовым инструментом для клиентов, приобретающих первичную недвижимость. Фокус внимания заемщиков с «ипотеки с господдержкой-2020» продолжает смещаться в сторону «семейной» – только в ВТБ за июль кредит по ней оформили свыше 10 тысяч россиян на 60 млрд рублей. Это на 40% по объему превысило значение июля прошлого года. Мы рассчитываем на дальнейшую позитивную динамику рынка. Стимулом для этого станут льготные предложения основных игроков. Например, ВТБ на программы с господдержкой до 15 сентября снизил ставки до 1,5-7,3% в зависимости от программы», – прокомментировал вице-президент, руководитель департамента партнерских продаж ВТБ Евгений Дячкин.
За семь месяцев текущего года россияне оформили ипотеку на 3,6 трлн рублей. Это на 63% превышает результат за аналогичный период 2022 года и на 15% – рекордного 2021-го. В целом по итогам 2023 года, по оценке ВТБ, выдачи ипотеки впервые в истории могут превысить 6 трлн рублей.
В ВТБ действуют кредитные программы как на покупку квартир, апартаментов, так и таунхаусов и домов. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут по ставке от 11,5% годовых. По «Льготной ипотеке для всех» («Ипотека с господдержкой-2020») кредит можно получить под 7,3%. Средства в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,3% (в ДФО - от 4,3%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4%, Дальневосточная – от 1,5%. Получить кредит в ВТБ можно на срок до 30 лет. Подать заявку на ипотеку можно на сайте и в мобильном приложении банка, через застройщиков, риелторов и других партнеров, а также в офисах ВТБ.
На первичный рынок жилья двух столичных регионов возвращается спрос. По мнению экспертов, результаты первой половины 2023 года означают постепенное восстановление рынка, просевшего в 2022 году.
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) на рынке Петербурга и пригородов видит активизацию спроса с начала весны — 5,3–5,5 тыс. сделок в месяц.
По данным Группы RBI, во втором квартале объем продаж вырос на 17% относительно первого. С начала 2022 года квартал случился самым активным.
По мнению Юлии Ружицкой, генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», позитивная динамика связана в первую очередь с эффектом низкой базы 2022 года, а сегодня рынок «приходит в норму».
По мнению экспертов ГК «А101», спрос смещается из Петербурга в Ленобласть благодаря большей активности девелоперов в этом регионе.
Специалисты Nikoliers отмечают рост спроса на малогабаритные квартиры в Петербурге: 3544 квартиры приобретены в последнем квартале 2022 года, 3011 квартир — в первом квартале текущего года, 4228 — во втором.
«На первичном рынке жилья осталось мало финансовых инструментов, которые сделали бы квартиры более доступными, поэтому важным критерием стала абсолютная цена квартиры, — поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Именно поэтому мы наблюдаем увеличение доли малогабаритных квартир — уменьшение площади лотов помогает сделать чек покупки более доступным, а также уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке».
В то же время есть спрос на большие квартиры. «Мы фиксируем рост спроса на приобретение многокомнатных квартир. Это связано в том числе с действием программы "Семейная ипотека", условия которой были расширены», — отметила Юлия Ружицкая.
В высокобюджетном сегменте петербургского рынка продажи также выросли — по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на 16% относительно первой половины прошлого года. Продано 33 тыс. кв. м элитного жилья. При этом доля сделок в готовых домах в общем объеме продаж достигла 35% — на 15 пунктов выше показателей прошлого года.
В Москве в сегменте массового жилья, констатируют аналитики портала Urbanus.ru, спрос сместился в сторону лотов дешевле 10 млн рублей. Их доля в общей структуре продаж выросла почти во всех округах. Это связано с сокращением покупательской способности граждан.
Восстановление рынка в Москве также началось, но к прежнему уровню, по наблюдениям экспертов, вернулись только продажи объектов комфорт-класса в «старых» округах и бизнес-класса в новых.
По данным компании «Метриум», за полгода закрыто 8,1 тыс. сделок по ДДУ, что на 30,1% больше, чем во II полугодии 2022 года. В премиальном сегменте заключено 1,9 тыс. договоров — на 16,5% больше, чем во второй половине 2022 года.
В элитном сегменте, отмечают аналитики NF Group, количество сделок сократилось на 14% относительной первой половины прошлого года.
«Сейчас основное внимание девелоперов сосредоточено на кастомизации конечного продукта и проработке качественных характеристик объектов, которые могли бы стать уникальными на рынке и создать дополнительный интерес со стороны покупателей недвижимости. Стимулирование спроса происходит в том числе за счет сохраняющихся дисконтов, но возможно уменьшение размера скидок при дальнейшем улучшении ситуации в сегменте», — пояснил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Топ застройщиков по объему ввода жилья по итогам первого полугодия 2023 года
|
Место |
Застройщик/регион |
Ввод, кв. м |
|
1 |
ГК ПИК, Москва |
992 946 |
|
2 |
Группа Самолет, Москва |
790 996 |
|
3 |
Группа ЛСР, Петербург |
302 709 |
|
4 |
ГК ИНГРАД, Москва |
272 626 |
|
5 |
Фонд развития территорий, Москва |
248 320 |
|
6 |
Холдинг Setl Group, Петербург |
232 969 |
|
7 |
ГК КОРТРОС, Москва |
184 349 |
|
8 |
Группа ЦДС, Петербург |
170 024 |
|
9 |
ГК Главстрой, Москва |
167 220 |
|
10 |
Лидер Групп, Петербург |
142 752 |
|
11 |
DOGMA, Краснодарский край |
138 648 |
|
12 |
MR Group, Москва |
132 503 |
|
13 |
3-RED, Московская область |
125 084 |
|
14 |
Группа Эталон, Петербург |
117 301 |
|
15 |
Д-Инвест, Москва |
116 899 |
|
16 |
Мосотделстрой № 1, Москва |
116 186 |
|
17 |
Capital Group, Москва |
113 165 |
|
18 |
ГК Гранель, Москва |
112 326 |
|
19 |
ГК Столица Нижний, Нижегородская область |
109 325 |
|
20 |
Талан, Удмуртская Республика |
107 698 |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Умеренная активность
Объем предложения в Петербургской агломерации по итогам полугодия вырос на 8% относительно первой половины прошлого года, подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», и в продаже сегодня находятся почти равные объемы новостроек в городе и области.
По данным ГК «А101», объем нового предложения сократился на 9%. При этом на территории области девелоперы вывели на 115% больше жилья, чем годом раньше, а в Петербурге прирост составил 52%. Таким образом, на фоне некоторого сокращения предложения в целом по петербургской агломерации спрос и, соответственно, предложение все более смещаются в Ленинградскую область.
«Крупные федеральные застройщики заинтересованы в реализации масштабных жилых проектов, но в черте КАД территорий, подходящих под комплексное освоение, практически не осталось. Именно крупные игроки в условиях сдержанного спроса чувствуют себя более уверенно, поскольку за счет больших объемов, а также собственных производственных и строительных мощностей имеют возможность предлагать рынку качественную, но при этом более доступную недвижимость», — подтверждает Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.
По состоянию на 1 июля, отмечают аналитики Nikoliers, в Петербурге в экспозиции представлены 42 тыс. квартир общей площадью 2,1 млн кв. м в составе 190 жилых комплексов. Количество проектов, в которых идет реализация квартир, по сравнению с концом 2022 года снизилось на 17%. При этом количество выставленных на продажу квартир, напротив, увеличилось на 2%.
Активность девелоперов в высокобюджетном сегменте эксперты NF Group оценивают как умеренную: за полугодие объем нового предложения составил 96 лотов, или 14,5 тыс. кв. м. При этом средняя площадь объекта в экспозиции за год увеличилась на 10 кв. м, до 133 кв. м. Половину объема предложения составили лоты в готовых домах. Доля лотов в новостройках на низкой стадии готовности, напротив, снизилась до 17%.
До конца 2023 года ожидается старт продаж нескольких элитных домов в Центральном районе общей жилой площадью более 20 тыс. кв. м. Также до конца 2023 года запланирован ввод в эксплуатацию четырех объектов, площадь которых составляет 46 тыс. кв. м.
«Объем предложения в обозримом будущем, скорее всего, будет уменьшаться. Эта тенденция частично нивелирует сокращение спроса. Цены будут находиться в равновесном состоянии, как и сейчас. Какого-то общего снижения стоимости объектов по рынку пока не предвидится: инфляция не позволит, да и себестоимость строительства только увеличивается», — полагает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
В Москве в первой половине года стартовали продажи в 37 новых проектах — почти на треть меньше, чем год назад. Только в элитном сегменте проектов стало больше. По данным «Метриум», на рынок вышли 20 жилых комплексов и 16 комплексов апартаментов.
В высокобюджетном сегменте экспозиция за полугодие выросла на 1,7% и составила 1,2 тыс. лотов. В бизнес-классе количество предложений увеличилось на 10,5%, до 20,6 тыс. лотов. В премиальном сегменте количество лотов выросло на 6,6%, до 5,9 тыс. лотов.
Цены выше — чек ниже
По данным ВТБ, за первое полугодие на 6,4% — с 8,8 до 8,2 млн рублей — сократилась средняя сумма сделки. По мнению аналитиков, это связано со смещением спроса на вторичный рынок и корректировкой цен на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми» ставками.
Более всего сократился средний чек в Московской области — на 18%, до 6,9 млн рублей. Также заметно сократились бюджеты покупок в Москве (на 14%, до 12,5 млн рублей), Петербурге (на 9%, до 9,3 млн рублей), в Ленинградской области (на 17%, до 5,9 млн рублей).
Динамика цен в течение полугодия зависела не только от класса жилья, но и от площади квартир. Так, по данным Nikoliers, средний чек в классе «комфорт» во втором квартале составил 7,72 млн рублей, снизившись к первому кварталу на 0,5 млн. Но средневзвешенная цена квадратного метра почти не сократилась.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в классе «масс-маркет» сохранялась на одном уровне — 216 тыс. рублей за кв. м. Средняя цена предложения в пригородной зоне — 144,2 тыс. рублей.
Эксперты NF Group отметили: на 1 июля средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила 549 тыс. рублей, сократившись относительно аналогичного периода прошлого года на 8%, но относительно начала года есть рост — 2%.
«Сокращение лотов на продажу лишь подстегнет рынок на рост. За полгода квартир в продаже стало меньше. Мы все понимаем, что такая тенденция лишь формирует рост цены на фоне грядущего уменьшения экспозиции», — утверждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимостпети «ПРАЙД ГРУПП».
По данным «Метриум», на московском рынке новостроек массового сегмента цены росли. На 1 июля цена квадратного метра достигла 293 тыс. рублей, что на 10,5% больше, чем в декабре 2022 года. При этом средняя стоимость квадратного метра в новых проектах оценивается в 449,1 тыс. — на 8,2% больше средней цены по рынку.
Лоты в ЖК бизнес-класса подорожали на 1,8%, до 417,3 тыс. рублей за кв. м. В более дорогом сегменте также наблюдался рост — на 2,5%, до 606,2 тыс. рублей за кв. м.
В то же время эксперты указывают на сохраняющиеся скидки, специальные условия, акции и проч.
Динамика цен на жилье в Петербурге
Источник: Группа RBI
Только спокойствие!
В своих прогнозах участники рынка осторожны — слишком многое зависит и от политической ситуации, и от решений Центробанка и других федеральных и региональных структур. Предположить, каков будет спрос, никто не берется, пополнение предложения представляется более очевидным. «Застройщики, вероятно, продолжат и дальше взвешенно подходить к запуску новых проектов, ориентируясь на общую рыночную активность», — заявила Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.
«Цены на рынке недвижимости Петербурга будут расти в том числе за счет ограниченного предложения: ликвидные лоты сегодня быстро "вымываются" из предложения. Думаю, что сокращение предложения станет главным фактором спроса во второй половине года», — говорит Юлия Ружицкая.
Эксперты NF Group в ближайшее время ожидают «сохранения сдержанной политики ценообразования со стороны девелоперов». По их мнению, в первые месяцы 2023 года тренд на квартальное снижение средневзвешенной цены, наблюдавшийся в течение 2022 года, был прерван, однако на фоне высокой конкуренции со стороны вторичного рынка предпосылок для увеличения темпов прироста цены нет.
Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», полагает, что сохранится ценовая стабильность: «На отрасль будут влиять разнонаправленные факторы. Кратковременное снижение спроса может быть связано с ужесточением требований регулятора в области ипотеки. Тем не менее все участники постепенно адаптируются к новым условиям. Кроме того, рынок покупателя позволит постепенно привлечь часть новой аудитории и укрепить спрос».
«Рынок сможет выйти на показатели 2021 года при условии отсутствия серьезных геополитических событий и изменения ключевой ставки. Иными словами, при спокойном состоянии отрасли и экономики в целом есть все основания рассчитывать на плавный рост и постепенный возврат к высоким показателям спроса и продаж», — заключил Ян Фельдман.
