Апартаменты вчера и сегодня

Вопреки колебаниям на рынке недвижимости апартаменты растут и развиваются по своим правилам: они конкурируют с гостиницами, реализуются в новых форматах и выходят на рынок с готовыми программами доходности.
В новом формате
За десять лет, прошедших с открытия первого в Санкт-Петербурге апарт-отеля сети YE’S, количество действующих в Северной столице апартаментов увеличилось до 119. С начала 2024 года объем предложений на первичном рынке апартаментов вырос на 13% и составил 5248 юнитов со средней стоимостью 309 тыс. рублей за кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Из них 62% относятся к сервисным апартаментам, которые предлагают инвесторам различные доходные программы, 38% — к так называемому псевдожилью. Львиную долю юнитов составляет недвижимость классов «комфорт» (42%) и «бизнес» (53%).
Положительная динамика отмечается и в части спроса: с января по август он вырос в среднем на 9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. За первые восемь месяцев 2024 года 86% сделок обеспечили десять апарт-комплексов.
Топ апарт-комплексов Санкт-Петербурга по объему продаж за январь — август 2024 года без учета сделок с юрлицами и оптовых сделок
Апарт-комплекс |
% от общего количества ДДУ за период |
|
1 |
Zoom на Неве |
20% |
2 |
Avenue Apart Pulkovo |
14% |
3 |
Ладожский Авенир |
10% |
4 |
Zoom Черная речка |
10% |
5 |
YE’S Приморский |
8% |
6 |
YE’S Leader |
6% |
7 |
Bereg. Курортный |
4% |
8 |
Well |
4% |
9 |
Вольта |
4% |
10 |
1733 |
4% |
Источник: Nikoliers
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше показателей аналогичного периода прошлого года, а средневзвешенная цена сервисных апартаментов выросла за этот период на 8%.
По мнению экспертов, рынок апартаментов выгодно отличается от рынка жилой недвижимости: он менее волатильный, преимущественно инвестиционный, мало зависит от ипотечных ставок и обещает оставаться в 2024 году достаточно ровным, без падений и особых рекордов по продажам.
После завершения действия программы льготной ипотеки условия покупки в кредит для квартир и апартаментов стали одинаковыми, — считает директор департамента продаж Glorax Татьяна Халилова. — При этом у апартаментов есть ряд преимуществ по сравнению с жильем — стоимость апартаментов ниже, они зачастую расположены в локациях с уже давно сформированной и развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. С учетом этих факторов и в целях экономии бюджета часть покупателей переориентировалась на рынок апартаментов вместо квартир. В отличие от рынка жилья в июле-августе спрос на рынке апартаментов оказался более стабильным и сохранился на уровне второго квартала 2024 года.
Вместе с тем аналитики GloraX считают, что девелоперская активность по запуску новых апарт-проектов снижается. С начала года в Санкт-Петербурге в продажу вышли пять проектов общей площадью 35,3 тыс. кв. м, что почти вдвое меньше, чем с января по август 2023 года, когда объем предложения апартаментов пополнился 64 тыс. кв. м. Текущего объема предложения достаточно для удовлетворения спроса, полагают эксперты, однако в перспективе ожидается сокращение предложения апартаментов на рынке Северной столицы.
Качество жизни
За десятилетие апартаменты проторили путь от квартир-номеров с минимальными гостиничными услугами до многофункциональных комплексов с премиальным сервисом, умным сопровождением бытовой жизни, просторными общественными пространствами, фудхоллами, фитнес-центрами, коворкингами и детскими площадками.
Мало найдется жилых комплексов, которые позволяют человеку захватить себе столько общественной среды и применить себя, не выходя за пределы объекта. К этому мы стремимся», — уверяет Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well. В очередном апарт-отеле Well на набережной Обводного канала компания впервые реализовала свою концепцию well-being, нацеленную на создание «физического, эмоционального, интеллектуального и социального благополучия человека».
Этот тренд прослеживается в загородных апарт-отелях — относительно новом, но набирающем популярность формате: за последние два года стартовала реализация шести проектов в Курортном и Кронштадтском районах Петербурга, а также в Выборгском районе Ленинградской области, рассчитанных более чем на 4000 юнитов.
Например, в уединенном апарт-комплексе «Bereg. Курортный», расположенном в Сестрорецке в окружении заповедного лесопарка, предусмотрены СПА-зона с бассейном и тренажерным залом, ресторан, детский клуб, детский сад и другая инфраструктура для комфортного отдыха и полноценной жизни в курортном месте. По словам генерального директора и сооснователя девелоперской компании ELEMENT Виталия Коробова, капитализация и земельного участка, и объекта на нем только растет: если на старте проекта стоимость квадратного метра составляла 350 тыс. рублей, то сейчас в среднем достигает 470 тыс. рублей. Доходность загородных апарт-отелей напрямую зависит от того, насколько девелопер сможет удовлетворить постояльцев качеством отдыха и исполнением проекта. К 2026 году девелопер планирует построить рядом с «Bereg. Курортный» всесезонный семейный СПА-курорт – под его реализацию компания выкупила соседний участок 2,5 га со старой рыболовецкой базой и лодочным причалом. К этому времени стоимость одного квадратного метра может достичь 550–600 тыс. рублей.
В структуре предложения загородных апарт-отелей 42% приходится на апартаменты и 58% — на квартиры. По данным Nikoliers, за год в рекреационных локациях объем экспозиции вырос с 16,6 тыс. кв. м в середине 2023 года до 31,1 тыс. кв. м к июлю 2024 года.
Жилье не навсегда
Заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров выделяет две основные причины развития апарт-недвижимости: бум внутреннего туризма и выход на рынок жилья «армии арендаторов» — многочисленного поколения рождения 2000–2006 годов, которое с готовностью снимает квартиры на время учебы, работы или создания семьи.
«В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн человек, из них всего два миллиона иностранцев, — говорит он. — Всего в связи с пандемией и внешнеполитической ситуацией за последнее десятилетие внутренний туризм вырос в 2,4 раза, а в 2023 году стал втрое популярнее зарубежного».
У этой категории потребителей апарт-отели все активнее конкурируют с традиционными гостиницами. Например, средняя загрузка апарт-отелей YE’S и отелей в Санкт-Петербурге (по данным Hotel Advisors) с января по август 2024 года составила 92% и 60% соответственно.
Мы видим долю увеличения краткосрочной аренды до 63%, — подтверждает директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте. — Остальные 37% — это долгосрочная аренда преимущественно для корпоративных клиентов. Среди них такие компании, как МТС, Huawei, ВШЭ, Райффайзенбанк, VK, “Золотое яблоко”, Guess, Philip Morris International, ТЕХНОНИКОЛЬ, Calzedonia, Honor и российские кинокомпании».
В процентном соотношении клиентов сети сотрудники крупных компаний занимают самую значительную долю — 36%, чуть менее трети (29%) — туристы, 15% — студенты, по 10% — IT-сектор и фрилансеры. Более 70% постояльцев — люди активного возраста от 18 до 40 лет.
По словам Юдиты Григайте, летний сезон 2024 года показал увеличение туристического потока в центральной локации на 23% и рост иностранных туристов в 1,5 раза, что сказалось на заполняемости и выручке апарт-отелей. За первое полугодие она выросла на 41%.
«Несмотря на конкурентоспособность апартаментов для размещения туристов, из представленных на рынке Санкт-Петербурга апарт-отелей только в 16 предлагаются программы гарантированной доходности для инвесторов», — уверяет Татьяна Халилова. — Еще меньше апарт-отелей могут предложить несколько доходных программ. Например, в введенном летом 2024 года “GloraX Заневский” за каждым апартаментом изначально закреплена одна из двух доходных программ».
По данным основателя инвестиционно-строительной компании Inreit, управляющей компании Port PM и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилла Кудинова, за последние шесть лет доходность апарт-отелей сети колебалась от 6% в пандемийном 2020 году до более 14% в 2024 году с загрузкой объектов на уровне 93–95%. Загрузку и рост стоимости среднего чека определяет туристический поток, который не только растет количественно, но и меняется качественно. Так, в этом году компания Inreit представила новую концепцию апарт-отелей — bleisure, которая позволит путешественникам объединить деловую поездку и мини-отпуск, захватывающий выходные дни. Такие путешествия (чаще с семьей) уже составляют 44% от всех бизнес-бронирований и с каждым годом прирастают на 20%. Первый в России четырехзвездный bleisure-отель планируется открыть в бывшем бизнес-центре после редевелопмента в первом квартале 2025 года в Петербурге, который в 2024 году вошел в пятерку российских городов, наиболее востребованных для bleisure-путешествий.
Карина Шальнова, автор концепции и основатель KR.Consulting, уверена, что bleisure-отель будет востребован потребителями, для которых в поездках важны близкая к историческому центру локация, комфортная инфраструктура с конференц-залами и переговорными комнатами, зона для занятий спортом, рестораны разных форматов, удобная для детей обстановка с кухней и поддержка консьерж-службы по организации экскурсий и отдыха.
Инвестор ищет прибыль
Директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Елизавета Конвей указывает на ряд тенденций в развитии апартаментов, связанных с общими изменениями на рынке недвижимости: предложение длительных рассрочек как драйвера продаж, частичное смещение интереса покупателей на апартаменты после введения ограничений на минимальный метраж квартир, конкуренция инвестиций в апартаменты с размещением средств на банковских депозитах.
Петербург сформировал продукт сервисных апартаментов, и сегодня мы наблюдаем экспансию этого формата в регионы, — говорит исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. — Если Петербург пойдет по пути Москвы, где запретили строительство жилых студий меньше 28 квадратных метров, то перераспределение небольших жилых площадей произойдет в пользу апартаментов».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов отмечает, что из-за роста ключевой ставки инвестор в отличие от 2023 года ищет возможность заработать на депозитах и грамотно инвестировать в апартаменты с рассрочкой от застройщика. В идеальном варианте — зайти с первым взносом в проект, в течение двух-трех лет разместить на депозите остатки средств под примерно 10%, а потом после стабилизации ситуации расплатиться с его помощью с продавцом.
«Мы к такому сценарию были готовы и предложили хорошие условия по покупке в рассрочку для наших инвесторов, — отмечает Денис Розанов. — В итоге имеем 25%-й рост покупателей по сравнению с прошлым годом. При этом доля инвесторов со 100%-й оплатой составляет 35% — в основном это те, для кого эмоционально привлекателен тот или иной продукт на широком рынке апартов. Это интересный тренд».
Аналитики GloraX полагают, что причиной снижения доли апартаментов на рынке могут стать повышенные издержки застройщиков в результате возврата налога на добавленную стоимость в 2023 году, а также нерешенный юридический статус апартаментов.
Однако Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости и генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», уверен, что гораздо в большей степени на инвестиционной привлекательности апартаментов сказываются их локация и исполнение проекта. Кроме того, пока рентабельность апартаментов будет выше, чем у квартир, какая-то часть инвесторов все равно будут приобретать апарты для диверсификации своего инвестпортфеля.
«Возврат налога на добавленную стоимость фактически не повлиял на цены апартаментов, потому что в момент строительства НДС облагается только маржа застройщика, — поясняет он. — К примеру, при марже в 30% конечная стоимость юнита для покупателя вырастет всего на 6%. Однако если застройщик не успел распродать объекты до окончания строительства, то те апарты, которые он оформит на себя, будут облагаться НДС со всей стоимости объекта, а это существенно. В этой ситуации застройщику придется либо взять на себя эти издержки, либо частично увеличить цену, чтобы избежать ее резкого роста. Но для покупателя, если он юрлицо или ИП на классической модели налогообложения, есть возможность возврата НДС».
Мнение
Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти:
— Номинация апартаментов введена в конкурс «Доверие потребителя» в 2021 году, хотя конкурсу уже семнадцатый год. Мы не могли пройти мимо этого сегмента недвижимости, потому что он активно развивается уже более десяти лет и за это время вошел в жизнь наших потребителей как абсолютно понятный и осознанный продукт. Через призму конкурса мы видим, как растет и расширяется этот сегмент недвижимости — в 2024 году апартаменты участвуют в конкурсе в четырех номинациях в зависимости от локаций (Санкт-Петербург и Ленобласть) и классов («комфорт», «бизнес» и «элит»). В следующем году мы планируем ввести номинации по инвестиционному жилью, куда будут включены апартаменты и управляющая компания в апартаментах, потому что без грамотного управления такой вид недвижимости практически не имеет шансов на доходность для инвесторов.
На сегодня уже сформировался кластер инвесторов, заинтересованных в апартаментах как в прибыльном вложении средств по различным программам доходности. А также кластер покупателей, которые по тем или иным причинам приобретают апартаменты для проживания, ведь это жилье в полной мере обладает всеми современными характеристиками и отвечает на запросы потребителей с точки зрения таких трендов, как цифровизация и умный дом.
Мы видим доверие к апартаментам как к инвестиционным продуктам, которые, в отличие от жилья, могут обеспечить доходность и в текущем моменте, и за сезон, и по итогам года благодаря опытным управленцам. В этой сфере недвижимости активно развиваются различные форматы получения дохода, а преобладающее развитие внутреннего туризма и рост рекреационных апартаментов уже создает заметную конкуренцию отелям во время путешествий, загородного отдыха и туров выходного дня. Несколько таких проектов вышли в финалисты нашего конкурса в этом году.
В условиях высоких ставок по кредитам девелоперы предлагают покупателям недвижимости рассрочки. Финансисты же пытаются разнообразить линейку продуктов, чтобы вкладчики остались у них в качестве инвесторов, когда период высоких ставок закончится.
Своими наработками поделились друг с другом и с читателями «Строительного Еженедельника» участники круглого стола «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов».
Вечные ценности
Все участники встречи сошлись во мнении, что недвижимость была и остаётся одним из самых надёжных и доходных инструментов для инвестиций, испытанным веками. Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», отметил, что цены на неё в рублях не имеют оснований для снижения. «Традиционно из года в год цена на недвижимость, цена на строительные материалы, на энергоресурсы — на все составляющие, из которых складывается сама стройка, растут, — уверен он. — Причём, растут быстрее инфляции. Нет ни одной объективной предпосылки, которая подталкивала бы производителей строительных материалов к тому, чтобы снижать цены. Это касается и рынка энергоресурсов, рынка логистики, других рынков».
«Недвижимость растёт практически всегда, за исключением очень коротких промежутков времени, которые потом очень быстро «отыгрываются» в течение следующих нескольких месяцев», — подтвердил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. Однако, по его мнению, инвестору всё-таки стоит подходить к вложениям в квадратные метры вдумчиво, чтобы не столкнуться с разочаровывающе низкой доходностью. «Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, нам остаётся только понять, какая недвижимость на текущий момент наиболее интересна с точки зрения ликвидности, — подчеркнул он. — Жилая, наверное, нет. Она несёт в себе достаточно большое количество сложностей. В первую очередь, когда ты инвестируешь в жилую недвижимость, у тебя либо задача заработать на росте стоимости актива, пока он строится. И, конечно, с появлением эскроу-счетов такой доходности здесь инвестору не получить. Либо, берём классическую рентную стратегию. В этом случае недвижимость потребует качественного и вовлеченного управления. Поэтому самостоятельное управление для инвестора не всегда интересно. Здесь на первый план выходит коммерческая недвижимость. В том числе, конечно, апартаменты и офисная недвижимость».
Тем не менее, в последние месяцы инвестиции в недвижимость испытывают жёсткую конкуренцию со стороны депозитов. Доходность последних удвоилась во втором полугодии 2023 года, когда Банк России увеличил ключевую ставку с 7,5% до 16% годовых. Сопоставимые ставки предлагают и банки по своим депозитам. «На рынке есть ставки 16-16,5% годовых, — сообщила Светлана Никулина, директор дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНКа. — Есть отдельные инструменты, которые для привлечения клиентов ещё к ставке банка дают 5% сверху новым клиентам. То есть, в принципе, на рынке депозит под 20% годовых можно найти. На три месяца, максимум — полгода. А годовые ставки — где-то 10-11%. Рынок ждёт, что ключевая будет снижаться. Но, по моему мнению, к концу года она вряд ли упадёт до 10%».
Рентная доходность недвижимости заметно меньше, чем у краткосрочных депозитов. Но сравнима с долгосрочными. По оценке Яны Лепёшиной, руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management, для апартаментов по договорам с гарантированной доходностью она составляет 7-10% годовых.
В результате, как поделилась Яна Лепёшина, возникает прямая конкуренция между инвестициями в недвижимость и депозитами. «Мы столкнулись с этим, как только ставки пошли вверх, и достигали уровня 17%, — рассказала она. — Наши инвесторы многие сказали: «Мы хотим немножечко переждать с покупкой недвижимости. Разместим денежки на депозите, заработаем, а потом вернёмся к вам». Мы для себя нашли выход: сделали рассрочку беспроцентную, с небольшим порогом входа. И почти со всеми инвесторами договаривались таким путём: давайте, 30% вы вносите нам, мы с вами регистрируем договор, и размещаете оставшиеся денежные средства на депозите. Через полгода или 3 месяца он заканчивается, а у нас как раз рассрочка на полгода. И получается, что у нас вы зарабатываете на росте стоимости актива, потому что ежемесячное повышение стоимости никто не отменял, и на депозите зарабатываете свои 17%. Как только мы перестали с этим бороться и рассказывать, почему депозиты не столь выгодны, сколько инвестиции в недвижимость, потому что здесь есть доходность и от аренды, и от роста стоимости, это надёжнее и так далее, и решили сотрудничать с банками, нам стало проще. Многие инвесторы откликнулись, почти все согласились».
С другой стороны, повышение ключевой ставки подбросило вверх и стоимость кредитов. В результате, по словам представителей девелоперских компаний, в 2024 году у них наблюдаются лишь единичные покупки с использованием ипотеки. В подавляющем большинстве случаев покупатели либо приносят 100% средств, либо оформляют рассрочку.
Существует и обратная миграция — по словам Светланы Никулиной, некоторые вкладчики закрывают депозиты, чтобы купить недвижимость. Но такие случаи редки. Объём депозитов в банке вырос за прошлый год примерно на 10%. А в банке Уралсиб прирост составил 30%, рассказал исполнительный директор кредитной организации, управляющий её петербургским филиалом Ренат Сейфетдинов. В такую же величину он оценил и приток средств вкладчиков в целом по банковской системе.
Видовое разнообразие
Хотя период высоких ставок, похоже, затянется не на один год, банкиры не планируют почивать на лаврах и наслаждаться притоком денег на депозиты. Они постоянно предлагают альтернативные способы сохранить и преумножить деньги.
«Востребованным продуктом является накопительный счёт, — говорит Ренат Сейфетдинов. — Его преимущество в сравнении с вкладами в том, что процент начисляется на ежедневный остаток, а выплата процентов, так же, как и по вкладам производится раз в месяц. Такой инструмент подходит тем клиентам, кому нужен постоянный доступ к средствам и возможность их расходовать либо пополнять, а также тем, кто, например, планирует крупную покупку, но пока не определился с выбором. Что касается ставок, то их размер зависит от объёма средств, сроков размещения и наличия премиальных пакетов. Например, по нашему флагманскому вкладу «Доход» максимальная ставка составит до 16,51% с учётом капитализации процентов для новых клиентов и до 15,4% для действующих. По накопительному счету клиент может зарабатывать до 13% годовых».
Среди других инвестиционных продуктов Уралсиба, пользующихся популярностью, банкир упомянул дебетовые карты с повышенным процентным доходом до 14% годовых на среднесуточный остаток на сумму до 500 000 рублей, а также полисы инвестиционного страхования жизни и опционы на акции российских эмитентов.
Светлана Никулина рассказала, что ФИНСТАР БАНК создал недавно дочернюю управляющую компанию «Финстар Капитал», и теперь у клиентов есть возможность воспользоваться различными инструментами инвестирования на рынке ценных бумаг.
Лариса Арбатова генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал», среди видов инвестиций, которые выходят на первый план в 2024 году, назвала паевые инвестиционные фонды денежного рынка (фонды ликвидности), которые инвестируют в инструменты биржевого денежного рынка и автоматически повторяют рыночные ставки, а также ПИФы, вкладывающие в золото. Кроме того, в её перечне оказались: облигации федерального займа (ОФЗ), корпоративные облигации и акции российских эмитентов. Но облигации она рекомендует только от надёжных эмитентов с кредитным рейтингом А, а акциям —уделять в портфеле долю не выше 20%.

Студии в новостройках остаются самым востребованным форматом жилья — именно на такие квартиры хватает средств большинству дольщиков. Застройщики поддерживают спрос адекватным предложением. Вряд ли в ближайшее время на рынке сменится сложившаяся тенденция.
По данным АН «Этажи», по итогам 2023 года наибольшая доля спроса на однокомнатные квартиры и студии приходится на Москву и Петербург — 73% и 70% соответственно. В качестве причины эксперты называют рост турпотока в эти регионы.
По подсчетам департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на студии в Москве за истекший год вырос на 71,2% во всех классах: в комфорт-классе — на 64,1%, в бизнес-классе — на 99,6%, в премиальном сегменте — на 25,6%. В некоторых проектах спрос на студии может достигать 30% в общем объеме.
Жители Петербурга и ближних районов Ленобласти, подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2023 году чаще приобретали студии и однокомнатные квартиры — 70% сделок. По информации bnMAP.pro, доля сделок со студиями в Ленинградской области составила 25%. По подсчетам GloraX, доля сделок со студиями в Петербурге — 30,83%.
В начале года, отмечают аналитики компании «Главстрой Санкт-Петербург», студии и однокомнатные квартиры продолжают пользоваться большим спросом: 32% и 44% покупателей соответственно.
Многие девелоперы также фиксируют рост спроса на студии. По мнению Николая Гражданкина, начальника отдела продаж компании «Отделстрой», спрос увеличивается по мере роста стоимости квадратного метра и ставок по ипотеке. «Чтобы бюджет покупки был посильным, застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. Это неизменный тренд последних нескольких лет. Раньше малогабаритные студии проектировались в массовом сегменте, сейчас такого типа квартиры присутствуют и в бизнес-, и элит-классах», — уточнил он.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), указала: «Компактные квартиры (однокомнатные и студии) на протяжении последних лет занимают превалирующую долю в спросе — 70%. Если говорить про студии, то средние площади — 24–25 кв. м. Чаще всего студии выбирают родители для детей-студентов, молодые пары, высок интерес к квартирам небольшой площади у покупателей из регионов. Конечно, при ограниченном бюджете студия — наиболее подходящий вариант. В проекте надежного застройщика, в жилом комплексе, который строится в хорошей локации, в обжитом районе, в шаговой доступности от метро многие инвесторы выбирают для покупки именно студии. Это ликвидный вариант: после завершения строительства проекта через два-три года современную студию можно будет выгодно перепродать или сдать в аренду в зависимости от планов инвестора».
По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», в условиях экономической нестабильности или неопределенности студии становятся одним из наиболее ликвидных форматов на рынке строящегося жилья. «Они дают возможность людям с небольшими накоплениями приобрести квартиру, тем самым сохранить денежные средства, при этом уложиться в бюджет покупки. Поэтому неудивителен всплеск интереса к студиям именно в кризисные периоды. Кроме того, студии могут быть использованы как первое жилье в условиях миграционного прироста в Петербурге, что и определяет растущую долю студий в строящемся жилье», — добавил он.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, перечислила факторы, которые определяют рост популярности студий: «Во-первых, небольшая площадь таких лотов позволяет снизить бюджет покупки, который, в свою очередь, является решающим фактором при выборе жилья. Во-вторых, в России увеличивается число домохозяйств, состоящих из одного человека, что особенно характерно для мегаполисов. В-третьих, спрос растет, в том числе, за счет активизации частных инвесторов, которые приобретают такую недвижимость с целью сохранить свои денежные накопления в условиях волатильности национальной валюты».
Спрос смещается
Однако в последнее время, отмечают эксперты, спрос очень медленно начал смещаться — покупатели стали интересоваться более просторными квартирами. «Так, в январе мы зафиксировали увеличение спроса на трехкомнатные квартиры на 7% по сравнению с декабрем 2023-го. Полагаю, данная динамика связана с действующей программой семейной ипотеки», — говорит Дмитрий Ефремов.
Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT, также отмечает смещение спроса от студий на квартиры большей площади из-за субсидированной ипотеки: «Продажи квартир-студий уменьшились, особенно в сегменте инвестиций. Сейчас ситуация со спросом возвращается к нормальной, особенно учитывая усложнение ипотечных условий с первоначальным взносом до 30%».
По словам Ирины Орлянкиной, руководителя по продажам корпорации «Мегалит», очередной всплеск популярности студий произошел в 2020 году. Его подогрели стремление к оптимизации и рациональной организации пространства, а также растущий тренд на уменьшение размера семьи. Однако по итогам 2023 года обнаружилась обратная тенденция: в крупном проекте компании студии оказались только на третьем месте по спросу.
Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» (Санкт-Петербург), подтверждает тенденцию: «Квартиры-студии традиционно пользуются высокой популярностью у региональных покупателей и инвесторов, но сказать, что в компании в последнее время наблюдается какой-то всплеск ажиотажа на данный формат недвижимости, тоже нельзя».
Однако Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, предполагает, что после увеличения первоначального ипотечного взноса до 30% часть покупателей вынуждены обратить внимание на студии как на более доступный тип квартир. Причина такого смещения спроса — финансовая. Впрочем, пока существенного роста спроса не замечено.
На грани человейников
По данным платформы Авито-Недвижимость, количество студий в предложении на первичном рынке России за год выросло на 60%. Среднее значение доли студий в предложении по стране — 14%. При этом в Москве доля студий оценивается в 17%, а в Петербурге — в 25%.
Департамент аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитал: на территории старой Москвы в экспозиции находятся 8,2 тыс. студий. За 2023 год их количество в предложении сократилось на 21,1%, доля — на 2,7%.
Как сообщают аналитики компании «Метриум», в массовом сегменте предложение студий в общем объеме сократилось до 22,8%. В классе «бизнес» в результате сокращения доля составила 14,3%. В классе «премиум» доля студий невелика — 5,1%, при этом она подросла на 0,8 п. п.
По мнению Дмитрия Видяева, структура предложения по типу квартир стабильна из-за консервативности и инертности сектора.
Стабильность предложения подтверждает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти: «Зачастую предложение зависит от класса жилого комплекса. Связано это со стоимостью студий. Если говорить о ЖК класса «стандарт», то в них мы можем наблюдать до 60% студий, и эти цифры стабильны последние годы. Несмотря на спрос, далеко не каждый покупатель захочет жить в условном «апарт-отеле» из одних студий. Поэтому застройщики планируют жилые комплексы таким образом, чтобы соблюсти баланс всех предложений по квартирам. Но, безусловно, чем выше класс жилья — тем меньше студий».
Татьяна Халилова полагает, что доля студий в новых проектах остается стабильно высокой, что можно расценивать как ответ девелоперов на сложившуюся ситуацию и рост количества покупателей, ограниченных в средствах. По ее словам, в условиях ухудшения кредитно-денежной политики и снижения доступности ипотечных продуктов этот тренд сохранится.
Между тем на рынке есть проекты, в которых доля студий составляет значительную часть в квартирографии. Например, ЖК «ЛСР. Ржевский парк», где квартирография первой очереди представлена в основном студиями; проекты стандарт-класса «Южная Нева», «Аннино Сити». Целый ряд апарт-отелей представлен исключительно студиями, причем очень малого метража.
Однако на рынке достаточно проектов, где студий нет совсем. Это люксовые проекты в Москве, ЖК бизнес-класса «INJOY», ЖК комфорт-класса «Арт-квартал Онегин» и «Элизиум град», ЖК стандарт-класса на Школьной улице в Подольске и ряд других комплексов в Московском регионе.
В Петербургском регионе большинство проектов, где студий не предусмотрено, относятся к классу «бизнес»: ЖК «Bakunina 33», «VI Квартал», «Riviera club», «Министр», «Ленский». Есть проекты комфорт-класса без студий — например ЖК «Эдельвейс» в Выборге.
Ровные цены
Цены на студии — отдельная тема. Как правило, стоимость квадратного метра в студиях больше, чем в крупногабаритных квартирах, но стоимость лота — меньше. Лоты-студии остаются самым дешевым вариантом.
Поскольку спрос на студии велик, цена предложения на них растет. Но стоимость растет лишь формально, подчеркивает Андрей Добрый, основатель Restate.ru. По его словам, одновременно растут и дисконты в закрытых системах застройщиков. «Из-за сворачивания льготной ипотеки и «закручивания гаек» рядом банков с января 2024-го, застройщики сделали много интересных акций, рассрочки, больше используют траншевую ипотеку и акции на пулы квартир. Растет выкуп трейд-ин квартиры покупателя экспоненциально. Так что в целом цены на «первичку» остаются примерно на прежнем уровне. Рост цены предложения в декабре-январе связан с попытками инвесторов запрыгнуть в уходящий поезд», — пояснил Андрей Добрый.
Особый формат
Планировки у студий бывают разные, но особого разнообразия нет, и не предвидится. «Стандартная планировка студии — так называемый ”вагончик”, - рассказывает Николай Гражданкин. — Это вытянутое пространство с одним окном. Самая востребованная планировка — прямоугольник с двумя окнами, где можно зонировать пространство. К сожалению, таких вариантов проектируется немного».
«Чем меньше студия, тем более выверенную эргономику пространства предлагают девелоперы. Например, сейчас набирает популярность тренд отказа от полноценных кухонь. Чтобы сохранить полезную площадь, зачастую кухни проектируют близко к входу, фактически в зоне коридора. Еще один тренд — минималистичные кухни-ниши, которые визуально почти не отличаются от остальной корпусной мебели в квартире. Одновременно студии становятся более функциональными, просчитывается назначение каждого квадратного метра, а во многих лотах проектируются по два окна, что позволяет дополнительно зонировать пространство», — говорит Татьяна Халилова.
Но эргономика — только часть комфорта. По словам Наталии Коротаевской, качественные проекты предусматривают общие функциональные зоны на первых этажах: места для хранения детских колясок, велосипедов, самокатов и других предметов; кладовые, сити-боксы.
Одновременно с улучшением эргономики площади студий (в среднем по рынку) сокращаются.
По словам Татьяны Халиловой, в Петербурге с 2018 года по 2023-й средняя площадь студий сократилась на 1,8 кв. м — с 25,8 кв. м до 24 кв. м.
Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест», обеспокоен ситуацией: «За последние пять лет средняя площадь строящихся квартир в Петербурге снизилась до 42 кв. м (и еще меньше в агломерации), а стоимость квадратного метра жилья увеличилась в 2,5 раза. Сегодня из 150 тысяч строящихся в Петербурге квартир более 66% — это малогабаритное жилье: студии и однокомнатные квартиры, которые используются покупателями прежде всего в инвестиционных целях, а не для собственного проживания, что провоцирует дальнейший рост цен. На рынок выводятся целые жилые комплексы, состоящие из студий и однокомнатных квартир. В результате российские семьи не могут РЕАЛЬНО улучшить жилищные условия, а в городах РФ формируется некомфортная городская среда».
По словам Николая Гражданкина, раньше квартирографии предусматривали в среднем 10–15% студий от общего числа квартир, сейчас их доля доходит до 50–60%.
«Обычно студии располагаются не хаотично по всему дому, а сгруппированы в отдельных парадных для обеспечения однородности окружения. То есть не перемешиваются с двух- и трехкомнатными квартирами», — указывает он.
Рынок недвижимости очень инертен. Подготовка проекта требует времени, и изменить готовый и утвержденный проект быстро не получится, даже если ситуация в экономике меняется очень быстро.
«Три-четыре месяца — это не тот период, в течение которого можно переделать проект. Цикл проектирования новых домов занимает со всеми согласованиями порядка двух лет. Таким образом, мгновенная реакция рынка невозможна. Все, что выйдет в продажу в течение ближайших полутора-двух лет, с большой долей вероятности было спроектировано в 2022–2023 годах», — подчеркнула Наталья Кукушкина.
Она полагает маловероятным стремление застройщиков закладывать радикальные изменения в квартирографию будущих проектов.
«Строительная отрасль всегда должна работать на опережение. Поэтому квартирография проектов, которые мы разрабатывали несколько лет назад, уже учитывала потребности сегодняшнего дня», — убеждена Ирина Петрова.
Динамика цены квадратного метра предложения студий в Москве и Московской области, Петербурге и Ленинградской области, руб.
Дата |
Москва |
Московская область |
Петербург |
Ленинградская область |
Март 2023 |
338176 |
216753 |
229883 |
158754 |
Апрель |
342473 |
214292 |
226490 |
158400 |
Май |
346058 |
215796 |
222137 |
156790 |
Июнь |
340130 |
216813 |
228317 |
158036 |
Июль |
346738 |
213126 |
231567 |
156173 |
Август |
357810 |
218687 |
239176 |
154946 |
Сентябрь |
364288 |
223222 |
245274 |
154414 |
Октябрь |
374330 |
230074 |
241939 |
155219 |
Ноябрь |
378133 |
236191 |
249264 |
158274 |
Декабрь |
384534 |
234797 |
248068 |
159089 |
Январь 2024 |
380973 |
238372 |
246485 |
159502 |
Февраль |
381426 |
239049 |
254320 |
158964 |
Источник: Restate.ru
В тесноте, да не в обиде
Сами девелоперы, возводящие жилые комплексы, где есть студии, по-разному относятся к ним.
Эргономичная студия, расположенная в жилом комплексе с продуманной концепцией, отнюдь не является ущербом качеству жизни. Сегодня многие функции, ранее представленные внутри квартиры, реализовываются в общественных пространствах: в коворкингах, общественных гостиных, комьюнити-центрах или клубах резидентов, рассуждает Татьяна Халилова.
«В любом случае это всегда высоколиквидная инвестиция и хороший старт на пути к более просторной квартире», — говорит Ирина Петрова.
По мнению Наталии Коротаевской, ущерба качеству жизни нет, если застройщик предлагает хорошую планировку, инфраструктуру и обустроенную территорию.
У Сергея Степанова — свой взгляд. Чтобы исправить сложившуюся на первичном рынке ситуацию, по его мнению, необходимо на законодательном уровне запретить проектирование и строительство квартир менее 33 кв. м; установить максимальную долю однокомнатных квартир — не более 10% от общего числа квартир в ЖК; закрепить определение «однокомнатная квартира» как квартира с не менее чем двумя помещениями: кухней и комнатой (каждое с окном) и санузлом; оставшуюся долю в ЖК должны занимать многокомнатные квартиры (от 45 кв. м).
Предложение справедливо, но в ближайшие годы вряд ли его возможно реализовать.
«А инвестиционный спрос на малогабаритные квартиры можно удовлетворить, развивая в РФ систему апарт-отелей (комплексов апартаментов, доходных домов) с профессиональными управляющими компаниями, заинтересованными в поддержании надлежащего состояния объекта и его высокого статуса», — добавил Сергей Степанов.
Такие инициативы, полагает эксперт, позволят улучшить облик новых семейных жилых комплексов и объектов гостиничного типа, что сформирует комфортную городскую среду и сдержит рост цен на первичном рынке недвижимости, а также участков под жилищную застройку. Кроме того, увеличение объемов строительства объектов гостиничного типа сохранит общий объем строительства в РФ и увеличит налоговые поступления в бюджет от легализации аренды.
«Это мое личное мнение, подкрепленное опытом работы в компании ”Строительный трест”», — подчеркнул Сергей Степанов.
Наталья Кукушкина не ждет кардинальных изменений в сегменте студий. По ее мнению, с учетом градостроительных ограничений вряд ли возможно появление студий площадью 10–12 кв. м. Но также маловероятен рост средней площади. Скорее всего, предложение студий останется в диапазоне 22–28 кв. м. Объем студий в квартирографии вряд ли изменится с текущих 20–40% для стандартного жилья. Возможно, мы увидим более быстрое «вымывание» этого типа квартир.
«Спрос на студии в массовом сегменте всегда был и, вероятно, будет, пока не появится базовая ипотека под 2–3% — навсегда или на длительный период, например пять-десять лет. Пока многие не могут себе позволить первоначальный взнос, студии будут востребованы на рынке строящегося жилья», — резюмировал Дмитрий Видяев.