Ипотека – тревожный третий квартал

Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» провели ежеквартальный круглый стол «Рынок недвижимости в эпоху перемен. Итоги и прогнозы». Обсуждение показало, что в первую очередь «эпоха перемен» наступила в сегменте масс-маркета. Вопреки ожиданиям остальные сегменты строящегося жилья чувствуют себя вполне благополучно.

Эксперты обсудили основные тренды 2024 года, сравнивая первое полугодие с начавшимся вторым, отметив что в целом год может быть хорошим для строительного рынка.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил: «Безусловно, стоит признать, что объекты, которые вводятся в эксплуатацию сегодня, были заложены два года назад. Это неизменное правило рынка, известное любому специалисту. К тому же, свернуть стройку назад после начала работ практически невозможно. И банки не позволят этого сделать из-за проектного финансирования», - добавил он.

По словам Алексея Белоусова, первое полугодие по объемам продаж было достаточно успешным, и показатели совпадали с довольно высокими результатами прошлого года. Однако с началом третьего квартала участники рынка недвижимости стали менее оптимистичны. «Как и ожидалось, мы наблюдаем определенное снижение продаж, — признает руководитель СРО. — Это связано с выходом субсидированной ипотеки из рынка новостроек. Строители понимали, что это произойдет, но ждали до последнего. И падение не заставило себя ждать — в сделках с использованием ипотеки объемы продаж в Петербурге снизились вдвое. В области ситуация чуть лучше. Но и областным застройщикам не позавидуешь». Можно сказать, что наблюдается запланированное и ожидаемое снижение перегретого рынка, которое, в первую очередь, затрагивает нижние ценовые сегменты.

В то же время некоторые строительные компании практически не ощущают падения продаж. «Результаты за восемь месяцев радуют: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи в нашей компании выросли на 23%. Спрос продолжает расти и в сентябре, поэтому мы ожидаем хорошие итоги месяца», — делится мнением Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. Он также отметил, что в начале года застройщики столкнулись с неожиданными решениями крупных банков, которые ввели комиссии на ипотечные программы с господдержкой.

Центральный банк быстро отреагировал на эту ситуацию. Тем не менее, «это создало дополнительную нагрузку для застройщиков. Мы решили не спешить с выводами и сохранить за клиентами право выбора кредитных организаций, — поясняет специалист. - Покупатели естественным образом переориентировались: если в январе лидером был Сбербанк, то уже в феврале его почти догнал ДОМ.РФ. В итоге мы выбрали правильную стратегию, и когда банки начали смягчать условия своих программ, мы сохранили хорошие отношения как с ними, так и со своими клиентами».

Теперь же часть спикеров круглого стола считает, что граждане должны постепенно привыкнуть к недешевой ипотеке. По сути, это плата за высокие проценты по депозитам, без радости уточняет Максим Турта.

Тем не менее, его компания не меняет стратегию развития: по-прежнему приобретаются участки, а до конца года запланировано в петербургской агломерации минимум три старта. Это проекты как жилой, так и коммерческой недвижимости. «Ставку мы делаем на комфорт-класс, так как считаем данный сегмент наиболее устойчивым ко всем изменениям рынка», - говорит спикер.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает, что резкий рост ключевой ставки стал серьезным ударом для российского бизнеса, однако жилое строительство оказалось еще в более сложной ситуации.

«В начале квартала мы ожидали не столь болезненного снижения объемов продаж, рассчитывая на  сохранение IT-ипотеки, — говорит эксперт. — Однако фактически она была закрыта для крупных городов, и с июля выдачи по этой программе в РФ сократились в 17 раз. Этот продукт не пользуется спросом, что неудивительно, так как IT-компании не стремятся размещаться в небольших населенных пунктах. Как это предусмотрено обновленными условиями программы».

Вплотную к мегаполисам почему-то  работает сельхозипотека под 3%. Такие решения властей ставят застройщиков, работающих в черте города, в сложное положение. «Вопрос к регулятору: вы действительно хотите ухудшить ситуацию для застройщиков, работающих в черте города? Следующий вопрос: у нас есть планы по реновации старых кварталов. Но как строительные компании смогут существовать в условиях новых ограничений?»

«Наша компания, благодаря работе с остатками введенной третьей очереди ЖК «Огни Залива», то есть с готовыми квартирами на вторичном рынке, сохраняет приличный объем продаж. Он, безусловно, на общем фоне тоже снизился, тем не менее - это уровень, позволяющий компании работать дальше», - делится Светлана Денисова.

Светлана Денисова считает, что действия властей можно рассматривать, как неудачные попытки провести «тонкие» настройки в условиях не самой благоприятной ситуации с бюджетом.

«Парадокс заключается в том, что в начале года ожидалось снижение бюджетных доходов и общее ухудшение экономической ситуации. Однако по итогам полугодия экономика проявила себя совершенно иначе, — подчеркивает она. — Тем не менее, к жилому строительству были применены устаревшие меры».

Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева соглашается, что с началом второго полугодия участники рынка поневоле были вынуждены забыть, каким успешным было первое полугодие.

«Мы свои планы по августу выполнили, – уточняет Анжелика Альшаева. – Сейчас доля ипотеки в «КВС» составляет 63%, из которой 96-97% - это семейная ипотека. Остальная часть продаж состоит из рассрочки и единичных сделок с единовременной оплатой – в границах 3-5%. Полагаю, что итоги сентября окажутся примерно такими же».

Важно, что прекращать строительство компания не собирается. В то же время, эксперт не верит, что новые очереди новостроек впредь будут появляться столь же часто, как раньше.

Тем более, сегодня с семейной ипотекой происходит то же самое, что и с IT-ипотекой. Выделенные лимиты у ведущих банков оказываются исчерпаны, а что будет дальше – большая загадка. Не важно, что сохранение этой госпрограммы обещано минимум до 2030 года.

«Конечно, всегда есть рассрочка. Но будем объективными, застройщик – не кредитная структура, и он не может давать клиентам длительные рассрочки. Мы надеемся на снижение ключевой ставки и рефинансирование, – дополняет Анжелика Альшаева. – Говорят, что россиянам нужно подождать, чтобы привыкнуть к новым реалиям. И тогда, по необходимости, люди станут брать ипотеку и под более 20%. Не верю. В масс-маркете этого не будет».

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов приводит данные Росреестра. В августе падение с июня составило 50%. «Можно утверждать, что рынок Санкт-Петербурга сократился вдвое», — отметил коммерческий директор, не преувеличивая ситуацию. Он добавил, что на эти показатели повлияли отмена ипотеки с господдержкой, сокращение потенциального круга заемщиков, подпадающих под семейную ипотеку, и отмена IT- ипотеки в Санкт-Петербурге. В компании по IT-ипотеке было забронировано сделок на десятки миллионов, но лишь небольшая часть покупателей перешла на семейную ипотеку, остальные просто приняли решение отложить покупку в связи с отменой программы.

В сегменте комфорт-класса продажи различных проектов компании упали примерно на 40% по сравнению с первым полугодием. Тем не менее, портфель проектов компании состоит из недвижимости разных сегментов и динамика в них разнонаправленная.

«Например, у нас есть сервисные апартаменты, и по этому сегменту наблюдается рост спроса. Если сравнить показатели с января по май и лето, спрос увеличился примерно на треть, — сообщил эксперт. - Сентябрь также показывает рост, что отчасти связано с перераспределением спроса с рынка жилья, после отмены ипотеки с господдержкой».

Компания также занимается строительством жилья премиум-класса, где исторически наблюдается мало ипотечных сделок. В этом сегменте также отмечается увеличение сделок на треть по сравнению с первым полугодием. «Спрос в августе был особенно хорошим, несмотря на то что это традиционно низкий сезон. Однако доля рассрочек по таким проектам  близка к 100%», — добавил Сергей Софронов.

По его словам, в «ПСК» не ожидают, что покупатели быстро привыкнут к текущим ставкам. Поэтому рассматриваются варианты траншевой ипотеки и тестируются схемы с пониженной ставкой до 9-10% на первые несколько лет. Это не решает проблему кардинально, но создает покупателям пространство для финансовых маневров, когда покупатели смогут рефинансировать кредит после снижения ключевой ставки ЦБ.

«По итогам июля по стране объем выдач льготной ипотеки от общего составил 50%, - тоже прибегает к статистике руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов. – Проще говоря, цифры наглядно демонстрируют, что каждый второй заемщик косвенно согласен столько платить».

Руководитель отдела продаж отмечает, что для сегмента апартов вообще проблемы расхождения льготной и нельготной ипотек никогда не существовало. Поскольку здесь ипотека вообще не субсидировалась.

Главную проблему строительной отрасли спикер видит в другом. Прежде горизонт планирования на строительном рынке доходил до тех лет. «Но сегодня отрасль получила ситуацию, когда многие параметры абсолютно бессмысленно планировать. Прогнозы постоянно меняются – тут сложно предугадать свое будущее даже на полгода», – сетует специалист.

Рассказывая про ситуацию в собственной компании Денис Розанов отмечает, что, если сравнивать с аналогичными периодами 2023 года, за первое полугодие продажи прибавили 15%. Правда, по итогам третьего квартала возможна незначительная просадка. С другой стороны, в отличие от рынка жилья, продажи апартов не предполагают сильных колебаний, и вторая половина года ожидается достаточно ровной.

Отдельным трендом осени 2024 года эксперт назвал активный уход покупателей в рассрочку, несмотря на то, что приобретатель апартов обычно имеет в запасе достаточные суммы. То есть, клиенты стараются параллельно решить две задачи – не только оперативно купить недвижимость, но и заработать на высоких депозитах.

«Доля сделок в Ленобласти у нашей компании составляет примерно 70%, и рынок загородной недвижимости пострадал гораздо меньше, чем другие сегменты, – говорит генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – Если взглянуть на статистику Росреестра по регистрации жилых зданий на участках под ИЖС, за 2023 год было зарегистрировано около 19 тысяч объектов, из которых около 5,5 тысяч – на садовых участках. В этом году ситуация аналогичная».

Кстати, в загородном домостроении есть интересная особенность: готового жилья, подходящего под льготные условия ипотеки, очень мало. Поэтому клиентам часто приходится ориентироваться на покупку участка под будущий дом. И по оценкам эксперта, до конца второго квартала по условиям семейной ипотеки продажи «нетронутых» земельных участков и участков с уже строящимися домами (как с подрядом, так и своими силами) шли полным ходом.

Есть у загородки и вторая особенность - некоторые объекты строились и регистрировались в спешке, поэтому иногда приходится восстанавливать документы. Из-за этого порой оформить льготную ипотеку становится невозможно.

Кроме того, добавляет эксперт, в Ленобласти успешно «работает» сельская ипотека, хоть это и довольно сложный продукт, который требует объемистый пакет согласований с банком.

«Как и у наших коллег, первое полугодие для Санкт-Петербургского филиала банка прошло достаточно успешно, — рассказывает руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова. - По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост в нашем сегменте составил 50%. Основным источником этого роста стали сделки с первичным жильем, приобретенным по льготным программам».

Военная ипотека также играет важную роль для ПСБ, и доля льготных продуктов для военнослужащих составляет 41% в региональном портфеле банка, оставаясь стабильной даже после отмены госпрограммы.

Из значимых решений внутри банка Анастасия Трифонова отметила, что ПСБ решил сосредоточиться на вторичном жилье.

«Однако такие сделки требуют больше усилий, так как проверка документов может занять много времени. Кроме того, покупатели часто выбирают более доступные объекты, которые могут быть связаны с наследственными вопросами или дарением, что увеличивает риски», – подчеркивает она.

Также вернулись сложные сделки с цепочками: если еще полгода назад они не выходили за рамки двух-трех объектов, то сейчас возникают цепочки из четырех-пяти квартир. В результате рынок вернулся к состоянию десятилетней давности, а средний чек сократился до 3,9 миллиона рублей.

Таким образом, в третьем квартале доля вторичного жилья в региональном ипотечном портфеле банка возросла до 22% по сравнению с лишь 1,5% в первом полугодии.