За последние 2,5 года средняя площадь магазинов в десяти сегментах ритейлеров сократилась в среднем на 1,5%
Общая структура ритейла в столичных торговых центрах меняется: в то время как традиционные категории, такие как «бытовая техника и электроника» и «продукты» сокращают занимаемые площади, другие сегменты, ориентированные на стиль жизни, наоборот, активно масштабируют свое присутствие. В сегменте fashion, несмотря на сокращение средней площади по рынку, наблюдается кратное увеличение доли крупных игроков.
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, с IV кв. 2021 года по II кв. 2024 г. средняя площадь магазинов по десяти профилям ритейлеров в десяти ключевых торговых центрах Москвы снизилась на 1,5%. При этом в зависимости от сегмента наблюдалась разнонаправленная динамика: часть профилей арендаторов существенно сократила свое присутствие, другая часть – напротив усилила представленность. Причинами такого перераспределения общей структуры ритейла является уход иностранных игроков и дробление занимаемых ими площадей на меньшие по площади магазины. В целом за последние 2,5 года общая структура столичного ритейла трансформировалась в полноценные многофункциональные пространства, где посетители могут не только приобрести необходимые товары, но и воспользоваться различными сервисами для улучшения качества жизни. Данный тренд продолжится в будущем.
В Nikoliers проанализировали 10 ключевых торговых центров столицы: «Авиапарк», Сolumbus, «Метрополис», «Афимолл Сити», «Павелецкая Плаза», «Каширская Плаза», «Vegas Кунцево», Vegas Crocus City, «Ривьера», «Океания». Были рассмотрены крупные сетевые игроки, занимающие помещения от 500 кв. м, которые формируют порядка 70% арендопригодной площади торговых центров.
Ритейлеры, специализирующиеся в таких сегментах, как fashion, «бытовая техника и электроника», «общественное питание», «продукты», «развлечения» и «товары для спорта», сократили среднюю площадь занимаемых помещений на 12,8% за последние 2,5 года. За этот же период ритейлеры, работающие в категориях «фитнес», «товары для дома», «красота и здоровье» и «товары для детей» увеличили среднюю площадь занимаемых площадей на 21,8%.
Изменение средней площади магазинов в зависимости от профиля ритейлеров
|
Сегмент |
Изменение IV кв. 2021 г. к II кв. 2024 г., % |
|
Fashion |
-14% |
|
Бытовая техника и электроника |
-7% |
|
Красота и здоровье |
+44% |
|
Общественное питание |
-5% |
|
Продукты |
-13% |
|
Развлечения |
-15% |
|
Товары для детей |
+1% |
|
Товары для дома |
+31% |
|
Товары для спорта |
-17% |
|
Фитнес |
+11% |
Источник: Nikoliers
Снижение средней занимаемой площади у ритейлеров в таких сегментах как «бытовая техника и электроника» и «продукты» связаны с запуском магазинов меньшего формата, тогда как в сегменте «товары для спорта» - с уходом с рынка некоторых иностранных игроков. Именно в сегменте товаров для спорта наблюдается наибольшее сокращение площадей (-17%) – после ухода Decathlon не во всех торговых центрах, где ранее работал бренд, открылся Desport, также новые игроки спортивного сегмента запускались на площадках меньшей площадью 800-900 кв. м, что привело к снижению средней площади магазинов данного профиля. На 15% сократилась средняя площадь помещений в сегменте «развлечения» за счет появления детских развлекательных центров и компьютерных клубов меньшего метража.
Если говорить про сегмент fashion, то здесь средняя занимаемая площадь операторов за 2,5 года сократилась на 13,7%. Сокращение площадей связано с дроблением лотов ушедших брендов и открытием на их месте нескольких магазинов меньшего метража. Например, в ТРЦ «Авиапарк» на месте H&M было открыто сразу три магазина Melon Fashion Group – Befree, Love Republic и Sela. Аналогичная ситуация произошла в торговом центре «Океания»: теперь на месте магазина H&M там располагаются Gloria Jeans и «Снежная Королева». Увеличение таких кейсов приводит к снижению показателя средней площади, однако в сегменте крупных брендов, которые сейчас активно открывают новые точки, расширяют форматы, а также в рамках одного торгового центра переезжают в новые помещения большего размера, наблюдается противоположная динамика. Так, доля таких крупных fashion-игроков как Melon Fashion Group, Gloria Jeans, Lime, «Стокманн» выросла на 15 п.п. с 6,6% в IV кв. 2022 г. до 21,6% в II кв. 2024 г. в структуре fashion-операторов в ключевых ТЦ Москвы.
Снижение площадей в категории «бытовая техника и электроника» (-7%) также объясняется открытием магазинов меньшего формата –например, DNS, средняя площадь которого 300—500 кв. м, а более крупный формат – 1000 кв. м. В то время как в 2021 г. наиболее представленными в торговых центрах операторами данного профиля были «М.Видео» и «Эльдорадо» со средней площадью 1-1,5 тыс. кв. м.
Также мы наблюдаем сокращение площадей продуктовых гипермаркетов, что связано с тем, что многие продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания активно развивают онлайн-заказы и доставку, в результате чего сокращают площадь части магазинов. Например, «Перекресток» в два раза сократил свою площадь в ТРЦ «Метрополис» с 10 до 5 тыс. кв. м. По этой же причине сократилась средняя площадь категории «общественного питания» (-5%) - открывались рестораны и кафе площадью 500-600 кв. м (например, «Море Море» в ТРЦ «Метрополис», True Cost в ТРЦ «Афимолл Сити»).
При этом арендаторы, работающие в сегментах «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес», продемонстрировали значительный рост средней площади магазинов по итогам 2,5 лет. Отдельно стоит отметить активное развитие ритейлеров из сферы «красота и здоровье» (+43,8%), таких как «Золотое яблоко» и «Лэтуаль», которые помимо увеличения количества новых магазинов, увеличили их среднюю площадь.
Рост средней площади магазинов категории «товары для дома» (+31,4%) обусловлен закрытием операторов небольшого формата «8 марта» и Zara Home, а также одновременно с этим расширение площадей, уже присутствовавших там ранее, таких как Askona и Hoff. Растущая средняя площадь площадей в категории «фитнес» (+11%) связана с общим трендом запуска фитнес-залов в торговых центрах, например, фитнес-клуб «Жара» в ТЦ «Вегас Крокус Сити», DDX в ТРЦ «Авиапарк», которые активно развиваются и расширяют сеть и др. Для профиля «товары для детей» после закрытия таких операторов, как «Кораблик» и Zara Kids, средняя площадь магазинов увеличилась на +0,5%.
Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers: «Статистика наблюдений показывает снижение средней площади магазинов в торговых центрах в целом по рынку. Глобально это объясняется одной причиной: после ухода части международных брендов их площади были поделены на магазины меньшей площади, которые активно занимали другие бренды: иностранные, которые выходили на рынок, и российские, как новые, так и уже активно развивающиеся лидеры. Несмотря на снижение средней площади магазина за счет увеличения разнообразия, в таких сегментах как fashion мы также наблюдаем существенное усиление крупных российских игроков, которые за 2,5 года смогли кратно увеличить свою представленность в ключевых ТЦ. Заметное увеличение средней площади магазинов в категориях «красота и здоровье», «товары для дома» и «фитнес» говорит о растущем интересе потребителей к этим направлениям и продолжающейся трансформации торговых центров в многофункциональные пространства, где покупателям предлагаются не только товары, но и различные услуги для улучшения качества жизни. В будущем доля life-style арендаторов в ТЦ продолжит расти».
В 2022 году девелоперы массовых новостроек Москвы стали гораздо чаще предлагать покупателям студии. По подсчетам аналитиков «Метриум», в сентябре 2022 года в Московских новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 6,8 тыс. студий (квартир и апартаментов), что составило 30% от общего числа отдельных помещений.
В сентябре московские застройщики продавали 22,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках.[1] За прошедшие 12 месяцев предложение такого жилья увеличилось на 32%.
При этом девелоперы предлагали покупателям порядка 6,8 тыс. студий. Предложение этого самого «компактного» варианта жилья выросло за год на 62%. В сентябре 2021 года в продаже было только 4,2 тыс. студий, то есть предложение студий в массовых новостройках росло в два раза быстрее рынка.
Соответственно увеличилась и доля студий среди всех типов квартир и апартаментов в новостройках эконом- и комфорт-класса. Сейчас на долю студий приходится 30% помещений в продаже, тогда как в сентябре 2021 года было 25%.
Таким образом, студии вышли на второе место по предложению среди прочих типов квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Больше только однокомнатных помещений. В сентябре 2022 года застройщики продавали 7,8 тыс. «однушек» против 5,7 тыс. в сентябре 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось за год на 37%, а доля в общем числе массовых квартир и апартаментов составила 34% (в сентябре 2021 года – 33%).
Далее следуют двухкомнатные квартиры и апартаменты, которых в продаже насчитывается 5,8 тыс. против 4,9 тыс. в сентябре 2021 года. За год предложение таких помещений выросло на 17%, а их доля сократилась с 29% до 25%. Таким образом, московские застройщики массовых ЖК стали продавать студии чаще, чем «двушки».
Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов в массовых новостройках за год не изменилось – порядка 2,2 тыс. единиц в продаже. Однако их доля сократилась – с 13% в сентябре 2021 года до 10% в сентябре 2022 года.
«Студии стали востребованным продуктов среди тех потенциальных покупателей, которых раньше на рынке новостроек не было, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Студенты с их родителями, молодые специалисты из регионов, молодые пары и семьи без детей, инвесторы с небольшим бюджетом. Приобретение большой однокомнатной квартиры им было не по карману, а студии стали для них более доступным вариантом решения жилищного вопроса в силу их компактной площади. Это отличный вариант временного жилья, которое затем можно сдать в аренду или продать».
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что удельная цена студий – самая высокая на рынке. Один квадратный метр обходится в 323 тыс. рублей, тогда как однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем стоят 309 тыс. рублей, двухкомнатные – 288 тыс., трехкомнатные – 265 тыс.
Средняя стоимость студии при этом сейчас составляет 7,6 млн рублей, что делает такой тип помещений самым доступным для покупателя на рынке массовых новостроек. Однокомнатные квартиры и апартаменты стоят в среднем 11,8 млн рублей, двухкомнатные – 16,9 млн рублей, трехкомнатные – 21,6 млн рублей.
«Студии и однокомнатные квартиры вместе образуют уже больше половины предложения на рынке жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В целом это отражает ситуацию с финансами потенциальных покупателей в массовом сегменте рынка – цены на жилье растут быстро и значительно, а относительно доступная ипотека все равно не позволяет приобретать более просторное жилье. Необходимо дальнейшее уменьшение ставок по кредитам, чтобы восстановить сбалансированное предложение разных типов жилья».
Источник: «Метриум»
[1] В III квартале 2022 года аналитики «Метриум» изменили методологию анализа рынка новостроек массового сегмента. Теперь в них включаются не только квартиры, как раньше, но и апартаменты. Данные за предыдущие 12 месяцев пересчитаны с учетом этого нововведения.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» оценили состояние вторичного рынка загородного жилья Подмосковья осенью. За последний месяц здесь увеличилось число продавцов, готовых на скидки. Средний размер дисконта составляет 10%, иногда он доходит и до 20%. В сравнении с прошлым октябрем спрос снизился на 7-10%, в зависимости от локации Подмосковья. При этом эксперты компании подсчитали, что за последние три года, с допандемийной осени, на 20% выросло число покупателей, которые отдают предпочтение быстровозводимым домам.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», загородный сегмент жилья более «неповоротливый», чем столичный рынок, поэтому какие-то важные изменения, связанные в том числе с текущей экономической ситуацией, здесь проявляются медленнее.
Однако иногда здесь наблюдаются схожие тенденции. Как и на вторичном рынке Москвы, в том же сегменте загородного рынка Подмосковья за последний месяц заметно увеличилось число продавцов, готовых на предоставление дисконта. Согласно опыту экспертов, сейчас средний размер скидки на вторичной «загородке» составляет около 10%, в отдельных случаях – 20%. Чаще всего на дисконт соглашаются собственники, которые долгое время не могут продать свой дом или участок, поэтому опасаются, что в нынешних непростых экономических условиях они тем более не найдут покупателей.
Объем предложения в течение этого года особенно сильно не менялся. Экспозиция постоянно пополняется, в том числе за счёт перехода объектов с первичного рынка, и вместо проданных лотов появляются новые объекты.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что в сравнении с прошлым октябрем спрос на вторичное загородное жилье сократился примерно на 7%-10%, в зависимости от локации Подмосковья. В то же время по отношению к октябрю 2019 года (период до пандемии) он даже немного вырос – в среднем на 5%. На это повлияло в том числе появление новых возможностей для покупки загородного дома в кредит, например, льготная ипотека на строительство загородного дома своими силами. Оформить ипотеку на «загородке» в целом сложнее, чем на городском рынке жилья, поэтому такие изменения позитивно влияют на уровень спроса.
Эксперты компании отмечают, что даже после окончания лета на загородном рынке вторичного жилья продолжают проходить сделки. Как правило, наиболее подходящее время для осмотра участка или дома – лето и весна. Однако у осеннего сезона также есть свои преимущества. Чаще идут дожди, холодает, и потенциальные покупатели могут проверить, не протекает ли крыша в доме и насколько хорошо он удерживает тепло. Пока не выпал снег, хорошо виден рельеф земли, наличие или отсутствие заболоченных мест. Некоторые потенциальные покупатели даже оценивают то, какие посадки есть на участке. Кроме того, если приобрести участок с подрядом или без него осенью и затем заняться строительством, то к весне-лету можно как раз построить собственный дом (если речь идет о быстровозводимых вариантах) или хотя бы выйти на стадию отделки.
При этом на рынке загородного жилья постоянно растет число покупателей, интересующихся быстровозводимыми домами. Это каркасные строения или дома из сэндвич-панелей. В сравнении с осенью 2019 года количество покупателей, которые приобрели участок и отдали предпочтение быстровозводимым домам, увеличилось на 20%.
Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Загородная недвижимость, в отличие от городской, не является основным предметом интереса для покупателей жилья, чаще всего это место, где люди проводят время на отдыхе. И хотя спрос на “загородку“ есть даже в период экономической нестабильности, покупатели всё чаще ищут более бюджетные варианты готовых домов или после приобретения участка выбирают не капитальное строительство, а возводят дом-каркасник за короткий срок. Рост интереса к таким объектам связан ещё и с тем, что традиционные материалы для строительства загородных домов (кирпич, дерево) за последние несколько лет серьезно подорожали, поэтому в качестве замены покупатели рассматривают альтернативные варианты – панели, вагонку более низкого класса для обшивки, самый простой тип фундамента на сваях и т.д.».