Скидки в новостройках не примут массового характера
На фоне резкого снижения спроса и усиления конкуренции застройщики все чаще стали прибегать к прямому способу привлечения покупателя – существенным скидкам. Но возможности девелоперов в этом плане сильно ограничены. В целом дисконт на рынке новостроек не может носить массового характера и вряд ли превысит 20%, считает генеральный директор LAR Development Евгений Бескровный.
«Часть проектов на рынке были запущены несколько лет назад в благоприятной для рынка ситуации. Это позволило застройщикам за счет динамического ценобразования достаточно хорошо разогнать их стоимость с момента старта продаж и накопить «запас прочности». Сегодня в таких проектах иногда можно видеть серьезные скидки, вплоть до 15%, как правило, они касаются готовых квартир. Еще одна «дисконтная» группа – проекты комфорт-класса формата квартальной застройки, когда несколько девелоперов одновременно застраивают участки по соседству, и среди них есть высокая конкуренция. По таким проектам сегодня можно видеть скидки, доходящие до 20%», – отмечает Евгений Бескровный.
Самые крупные скидки, по словам эксперта, по-прежнему носят точечный характер – на отдельные дома или ограниченный пул квартир. Чаще всего это так называемое «замерзшее» жилье, цены на которое повышалось вместе со всеми остальными, хотя из-за планировочных решений или других характеристик эти лоты изначально не были высоколиквидными. «Обычно они выделяются отдельным пакетом, на него предоставляется серьезный дисконт, а маржа с других квартир его перекрывает. Такие пакетные предложения есть во всех проектах и любом сегменте», – отмечает эксперт.
Минимальные возможности для предоставления серьезных скидок – у жилых комплексов, вышедших на рынок в конце 2023-го и в течение 2024 года. Такие объекты, как правило, еще не успели набрать хороший «люфт» между ценой на старте и текущей стоимостью продаж. А у девелоперов «физически» отсутствует возможности для крупных дисконтов – этому препятствуют финансовые модели и обязательства перед банками.
«Если цикл реализации проекта не слишком большой, а кривая стоимости не сильно выросла, то и возможностей существенно меньше. В новых проектах покупателям точно не стоит ждать прямого дисконтирования, а размер скидочных акций вряд ли превысит 10%. Особенно это касается бизнес-класса – здесь речь больше идет про льготные схемы покупки, к примеру, рассрочку без удорожания на длительный период. Или о паркинге в подарок, что тоже хороший бонус – его стоимость в таких проектах может достигать нескольких миллионов рублей», – отмечает Евгений Бескровный.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам III квартала 2023 г. совокупный объем предложения элитного сегмента на первичном рынке Москвы составил 86,6 тыс. кв. м (+2,3% за квартал) и 574 лота (-0,3% за квартал).
Более половины предложения площадей приходится на квартиры – 57,6% (-0,4% за квартал). Доля апартаментов составляет 39,5% (+0,3% за квартал), вилл – 2,9% (0% за квартал).
Основная часть предложения приходится на три района: Якиманка – 39,5% (+1,1% за квартал), Хамовники – 19,5% (-0,1% за квартал), Тверской – 19,3% (+1,8% за квартал).
Элитный сегмент представлен также в районах Арбат (8,1%), Басманный (5,8%), Замоскворечье (4,1%), Таганский (2,2%), Красносельский (0,8%) и Пресненский (0,6%).
В реализации большая часть предложения представлена лотами евроформата с долей 71,6%. Так, доля трехкомнатных квартир евроформата за квартал увеличилась на 5% и составила 30,1%. Доля евродвушек выросла на 0,9% до 21,4%, четырехкомнатных квартир евроформата на 1,8% до 20%. Средняя площадь предложения – 150,8 кв. м. (-2% за квартал).
По итогам III квартала 2023 г. средневзвешенная цена предложения квадратного метра составила 2,1 млн. руб. (-1,1% за квартал) при средней стоимости 313,4 млн руб. (-3% за квартал). Средневзвешенная стоимость квартир снизилась за квартал на 3,9% до 2,3 млн руб./кв. м при цене 378,2 млн руб. (-8,6% за квартал), а апартаментов увеличилась на 4,9% до – 1,8 млн руб./кв. м при средней стоимости 223,6 млн руб. (+6,4% за квартал), вилл на 0,7% до 2,4 млн руб./кв. м. при цене 1 222,5 млн руб. (+0,7% за квартал).
Самым доступным районом по средневзвешенной стоимости метра квартир стал Арбат – 1,1 млн руб. (+9,6% за квартал) при цене квартиры 177,3 млн руб., самым дорогим Замоскворечье - 2,8 млн руб. (+8% за квартал) при средней цене квартиры 431,6 млн руб.
Самыми доступными районами по средневзвешенной стоимости метра апартаментов стали Таганский – 879,3 тыс. руб. (-4,9% за квартал) и Замоскворечье – 909,1 тыс. руб. (0 за квартал), а самым дорогим Пресненский - 2,8 млн руб. (+2,1% за квартал), в котором расположена локация Патриарших прудов.
Рейтинг районов по снижению цен за квартал в элитном сегменте
на первичном рынке Москвы
|
Район |
Средневзвешенная стоимость квадратного метра, млн руб. |
Динамика за квартал, % |
|
|
II кв. 2023 |
III кв. 2023 |
||
|
Басманный |
2,2 |
2,1 |
-8,0% |
|
Якиманка |
2,5 |
2,4 |
-6,8% |
|
Тверской |
2,1 |
2,1 |
-1,2% |
|
Пресненский |
2,8 |
2,8 |
2,1% |
|
Хамовники |
1,9 |
2,0 |
3,5% |
|
Замоскворечье |
1,7 |
1,7 |
3,6% |
|
Красносельский |
1,5 |
1,7 |
10,5% |
|
Арбат |
1,0 |
1,1 |
16,4% |
|
Таганский |
1,5 |
1,8 |
17,8% |
|
Общий итог |
2,1 |
2,1 |
-1,1% |
Банки ВТБ и «Открытие» провели опрос россиян об отношении к льготным ипотечным программам. По его итогам выяснилось, что каждый четвертый выступает за продление всех государственных программ, 16% считают значимой «семейную» ипотеку, еще 5% - «ипотеку с господдержкой-2020». При этом 6% респондентов считают, что не стоит продлевать ни одну из госпрограмм, а 44% россиян затрудняются с ответом.
Около 10% россиян в возрасте от 18 до 65 лет уже пользовались программами льготной ипотеки. Из них 5% обращались за «семейной» ипотекой, 3% брали «ипотеку с господдержкой-2020». По 1% оформляли «Дальневосточную» и IT-ипотеку. Еще 11% использовали кредит на покупку жилья по рыночной ставке.
10% планируют воспользоваться льготными ипотечными программами в ближайшие три-шесть месяцев: 5% - «семейной» ипотекой, 3% - «ипотекой с господдержкой-2020», по 1% - ИТ- и «Дальневосточной» ипотекой. Еще 3% намерены в ближайшие полгода взять ипотеку по рыночной ставке.
Первый взнос и суммы кредита
27% из тех, кто планирует воспользоваться льготной ипотекой, рассчитывают взять в банке 2-3 млн рублей. Еще столько же – 3-4 млн рублей. 18% опрошенных необходима сумма от 1 до 2 млн рублей, 15% - до 1 млн рублей, 6% - от 6 до 9 млн рублей, 4% - от 9 до 12 млн рублей и столько же свыше 12 млн рублей.
38% опрошенных готовы внести в качестве первоначального взноса по кредиту 10-20% собственных средств. 23% располагают средствами до 10% от стоимости квартиры. 20% опрошенных накопили 20-30% средств. Еще 10% имеют 30-50% собственных средств. 6% имеют в распоряжении больше половины собственных средств для покупки недвижимости.
Отношение к процентной ставке
Процентная ставка – один из наиболее важных параметров, влияющих на решение брать ипотеку. Две трети потенциальных заемщиков откажутся от использования льготных ипотечных программ, если ставки по ним повысятся. Только треть из тех, кто планирует брать кредит, даже в случае повышения ставок, намерены воспользоваться той программой льготной ипотеки, под условия которой подходят.
«На фоне выросших ставок по рыночным программам льготная ипотека снова стала основным финансовым инструментом для россиян, планирующих решить квартирный вопрос. Она позволяет получить кредит на покупку новостройки с однозначной ставкой и, как следствие - меньший ежемесячный платеж, чем по базовым банковским программам. В ВТБ льготные сделки сейчас занимают более 71% от общего числа продаж, на первичном рынке этот показатель достигает 96%. Мы ожидаем, что до конца года клиенты продолжат смещать спрос в сторону льготных сделок», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
В ходе опроса Группы ВТБ каждый четвёртый россиянин выступил за продолжение всех льготных ипотечных программ (на Дальнем Востоке 34%, на Северном Кавказе 13%). 16% опрошенных считают, что нужно продлевать срок действия «семейной» ипотеки, 5% - за «ипотеку с господдержкой-2020», 2% поддерживают «ИТ-ипотеку», 1% - «Дальневосточную ипотеку». Только 6% за то, чтобы не продлевать срок действия ни одной из программ льготной ипотеки, а 44% затруднились ответить на этот вопрос.
Справка
Опрос проведен 1-10 октября во всех макрорегионах России по репрезентативной выборке среди 1500 человек в возрасте 18-65 лет в городах с населением более 100 тысяч человек.