Дорога к своему дому лежит через эскроу
Госдума приняла закон о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. Он вступит в силу 1 марта 2025 года. Крупные банки, не дожидаясь указанной даты, уже опробовали новую схему.
По официальным данным, в 2023 году ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья. А по данным Минстроя РФ, более 67% населения хотят иметь собственный дом.
В конце прошлого года Минстрой по поручению президента разработал законопроект, который распространяет механизм эскроу на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.
Кроме того, что законопроект повлияет на развитие производства домокомплектов, он скажется и на развитии дерево- и металлообработки.
При этом россияне и впредь смогут покупать и строить дома хозспособом.
Механизм эскроу в ИЖС аналогичен механизму, действующему при строительстве многоквартирных домов. В банке открывается специальный счет для расчетов между покупателем и подрядчиком. Будущий владелец дома вносит на счет деньги, они замораживаются до завершения строительства. Подрядчик получает их только после передачи объекта заказчику. Счета будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 млн рублей. Чтобы подрядчик мог заключить договор с частным лицом, ему надо зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства.
Многие граждане, строящие собственные дома, прибегают к ипотечному кредитованию. По данным ВТБ, в первой половине года спрос на такого рода займы значительно вырос. Наибольший объем выдач ВТБ приходится на Москву и область. Здесь по итогам января — июня клиенты получили на покупку и строительство частных домов более 7,3 млрд рублей. В пятерку лидеров также входят Республика Татарстан (3,6 млрд), Краснодарский край (2,6 млрд) и Петербург с Ленинградской областью (2,4 млрд).
В целом по России в январе — июне 2024 года ипотечные заемщики получили в банках на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд рублей.
Прекращение льготной ипотечной программы повлияло и на сегмент ИЖС: по данным ДОМ.РФ, число кредитов на строительство частных домов в июле сократилось в шесть раз.
Портрет заемщика
Крупные банки уже запустили ипотечное кредитование на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов при условии найма подрядчика. Проект и подрядчика можно выбрать на специальном сервисе ДОМ.РФ. Можно оформить семейную ипотеку под 6% годовых с первым взносом от 20,1%, если есть ребенок до шести лет, или не менее двух несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид. Либо можно взять кредит в банке по ставкам от 20% при первом взносе от 25%. В залог идет земля, потом — дом.
Так, ВТБ в начале августа запустил ипотечную программу на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. В сегменте ИЖС действуют семейная программа и базовые программы банка. В рамках семейной ипотеки сумма кредита составит 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Петербурге, Московский и Ленинградской областях. В остальных регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос — не менее 20,1%.
Базовые условия предполагают ставку от 21,2%. При этом максимальный размер кредита может достигать 100 млн рублей, а первый взнос должен быть не менее 25% от суммы строительства. Для первого взноса не возбраняется использовать материнский капитал. Возможность получить кредит на ИЖС без использования эскроу сохраняется только по базовым условиям банка.
Срок кредитования в обоих случаях — до 30 лет. Дополнительное обеспечение на период строительства дома — поручители или залог другой недвижимости — предоставлять не нужно. «Широкое распространение эскроу на ИЖС наведет порядок и в этой сфере», — считает Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ.
Компания «Стремглав» одной из первых получила возобновляемую кредитную линию и начала работать с эскроу-счетам в ИЖС.
Константин Макаров, операционный директор компании «Стремглав», так определил портрет ипотечного заемщика в рамках новой программы: «Это мужчина или женщина в возрасте от 30 до 50 лет. Работают оба или один из членов семьи, имея доход, который позволяет гасить ежемесячный платеж в размере до 70 тыс. рублей, — если мы говорим о жителях Москвы и Петербурга. В семье — один ребенок в возрасте до шести лет либо два и более. Есть накопления на первый взнос — 2–4,5 млн рублей».
Алексей Баринов, руководитель продуктового направления ГК ФАКТ, рассуждает: «Если говорить про семейную ипотеку, здесь портрет предельно описан в требованиях к заемщику: наличие ребенка в возрасте до шести лет, не менее двух несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Предполагаю, что такой заемщик будет решать жилищный вопрос через улучшение условий путем расширения имеющегося жилья или строительства загородного дома для постоянного проживания».
Если люди берут кредит по рыночной ставке, тут ситуация иная, указывает Алексей Баринов: ипотеку берут, рассчитывают быстро погасить кредит. Покупают небольшие недорогие участки, надеясь, что или ставка будет падать, что снизит платеж по ипотеке, или появится возможность быстро выплатить кредит в течение полугода или года.
«Ключевой момент в том, что люди, которые берут ипотеку, ориентируются на небольшие суммы, и стоимость земельного участка также должна быть невысокой, так как при высокой стоимости ставка в 20% приводит к значительным ежемесячным платежам. Что касается демографических характеристик, то более подробно сказать сложно: закономерности не наблюдаются», — уточнил Алексей Баринов.
Портрет подрядчика
Пока подрядчиков, готовых строить частные дома в рамках нового закона, немного, указывает Сергей Бабин. Однако он уверен, что желание граждан получить внятный продукт подтолкнет многие компании. А вместе со специальными ипотечными программами это сделает частные дома еще более конкурентными по сравнению с квартирами.
По словам Алексея Баринова, подрядчики, готовые работать с эскроу-счетами, найдутся, тем более что банк учитывает возможность получить деньги после раскрытия эскроу-счетов и дает выгодную кредитную линию под символический 1%. Сомневающиеся, полагает эксперт, имеют действующие контракты, поэтому пока не столкнулись с проблемами нехватки новых проектов.
«Подрядчики, которые настроены более проактивно, найдут инструменты для работы даже в текущих условиях. Сложности сдачи готовых объектов существуют, но это решаемая проблема, в том числе через промежуточные акты закрытия работ. Я думаю, что банки также будут учитывать это, возможно, введут независимую приемку. В любом случае это то, к чему нужно идти подрядчикам, и глупо это отрицать. Не стоит рассчитывать, что сейчас государство или банки увидят, что ипотек нет, и тут же отменят эскроу-счета», — заявил Алексей Баринов.
По его мнению, эскроу вводили и шлифовали на протяжении года, маловероятно, что от этой практики откажутся из-за нестабильных первых месяцев. Не все рады введению эскроу, но работать по новым правилам придется.
По словам Константина Макарова, подрядчики, которые готовы войти в программу, как правило, работают в белую и имеют оформленных квалифицированных работников в штате. Поэтому банки таким компаниям и ИП готовы предоставлять кредитную линию. Также это компании, которые имеют свое или дочернее производство домокомплектов.
В то же время в ведении эскроу-счетов в ИЖС Константин Макаров не видит ничего плохого: «Внедрение эскроу-счетов увеличивает ответственность подрядчика и исключает возможность переноса сроков завершения строительства и увеличения сметы».
Тем временем Минстрой подготовил еще один законопроект, подразумевающий поправки в Налоговый кодекс: услуги подрядчиков по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС.
В марте 2023 года число сделок на рынке первичного жилья в Ленинградской области увеличилось сразу на 37% по сравнению с февралем текущего года. Однако спрос не восстановился до уровня марта 2022 года и оказался меньше на 42%. Такими данными поделилась Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
«В марте минимальная ставка субсидирования составила 6,5% по госпрограммам и 4,5% по семейной ипотеке. При этом мы наблюдаем тренд на включение в ипотеку всевозможных опций и услуг, таких как установка кухни, полная или частичная меблировка квартиры, затраты на грузовые перевозки, такси, ДМС и др. Кроме того, ряд девелоперов в марте стимулировали спрос скидками. Все это дало толчок для повышения спроса», – пояснила Мария Орлова.
По ее словам, после некоторого спада в январе-феврале динамика выдачи ипотечных кредитов возобновилась в марте (+5%). Сейчас с использованием различных ипотечных продуктов совершается 89% всех сделок. Наиболее востребованной ипотечной программой на рынке жилья остается семейная ипотека. В рамках госпрограммы свелась к минимуму доля субсидирования – с 24% в январе до 7% в марте 2023 года. При этом за тот же период значительно возросла доля траншевой ипотеки – с 16% до 40%.
В целом в первом квартале 2023 года в Ленинградской области продано 176 тыс. кв. м жилья, что на 36% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако эксперты ГК «А101» видят предпосылки к дальнейшему повышению спроса.
Максимальный спрос на областное жилье наблюдался во Всеволожском районе – на него пришлось 83% всех сделок. Здесь покупатели приобрели 147 тыс. кв. м жилья (для сравнения, в Ломоносовском районе за тот же период приобретено всего 18 тыс. кв. м).
За год стоимость жилья в Ленобласти увеличилась в среднем на 11%. При этом во Всеволожском и Ломоносовском районах наблюдался равномерный рост цен – 10% и 9% соответственно. Средняя стоимость квадратного метра в марте 2023 года во Всеволожском районе достигла 150 тыс. рублей, что выше, чем в среднем по Ленобласти (146 тыс. руб./кв. м). В Ломоносовском районе средняя цена на жилье составила 134 тыс. рублей за квадратный метр.
ВТБ отмечает устойчивый тренд на увеличение среднего срока по жилищным кредитам среди своих клиентов. По итогам первого квартала 2023 года он достиг 25,5 лет, тогда как год назад находился на уровне 22,6 лет. При этом на долговую нагрузку заемщиков такая динамика оказывает несущественное влияние: на полное погашение кредита в среднем уходит не более 5 лет.
Поступательное увеличение среднего срока по ипотеке ВТБ фиксирует как минимум последние три года. В январе-марте 2020 г. он составлял примерно 17,2 года, в первом квартале 2021-го – 18 лет, а в начале прошлого года уже 22,5 года. Сейчас он достиг в среднем 25,5 года. По данным экспертов ВТБ, одним из факторов увеличения среднего срока кредитования стало активное применение на рынке субсидированных программ застройщиков, позволяющих заемщикам пользоваться сниженной ставкой при длительном сроке финансирования.
«На протяжении последних нескольких лет мы наблюдаем существенную корректировку стоимости квадратного метра в России. На этом фоне предсказуемо меняется размер жилищных кредитов. Стремясь сократить ежемесячный платёж и застраховаться на случай возможного изменения жизненной ситуации, клиенты предпочитают растягивать срок ипотеки – за последние три года в среднем он вырос примерно на 8 лет. При этом на долговой нагрузке заемщиков такой шаг отражается несущественно – полное погашение кредита по-прежнему происходит намного быстрее. По статистике ВТБ, сейчас на выплату ипотеки у клиентов уходит в среднем не более пяти лет даже без учета рефинансирования», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ оценил динамику средней ставки по ипотеке в России по итогам первого квартала. По расчетам банка, за первые три месяца года она увеличилась на 1,65 пп и достигла 8,3%. Эксперты ВТБ связывают такое движение ставки с завершением «околонулевых» программ, а также с изменением условий по ряду программ с господдержкой. В дальнейшем на фоне смещения спроса клиентов на «семейную ипотеку» и адаптации рынка к новым условиям банк прогнозирует замедление роста средней ставки.
ВТБ – один из лидеров российского рынка ипотечного кредитования. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут от 10,7% годовых. Минимальная ставка доступна с учетом суммы дисконтов для заемщиков, которые оформляют онлайн-заявки, в ходе сделки используют сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации или получают зарплату на карту ВТБ, а также покупают квартиры площадью от 85 кв. метров. По «Ипотеке с господдержкой-2020» можно получить под 7,5%. Кредит в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,5% (в ДФО - от 4,5%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4,5%, Дальневосточная – от 1,5%. Получить средства в ВТБ можно на срок до 30 лет.