Дорога к своему дому лежит через эскроу
Госдума приняла закон о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. Он вступит в силу 1 марта 2025 года. Крупные банки, не дожидаясь указанной даты, уже опробовали новую схему.
По официальным данным, в 2023 году ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья. А по данным Минстроя РФ, более 67% населения хотят иметь собственный дом.
В конце прошлого года Минстрой по поручению президента разработал законопроект, который распространяет механизм эскроу на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.
Кроме того, что законопроект повлияет на развитие производства домокомплектов, он скажется и на развитии дерево- и металлообработки.
При этом россияне и впредь смогут покупать и строить дома хозспособом.
Механизм эскроу в ИЖС аналогичен механизму, действующему при строительстве многоквартирных домов. В банке открывается специальный счет для расчетов между покупателем и подрядчиком. Будущий владелец дома вносит на счет деньги, они замораживаются до завершения строительства. Подрядчик получает их только после передачи объекта заказчику. Счета будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 млн рублей. Чтобы подрядчик мог заключить договор с частным лицом, ему надо зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства.
Многие граждане, строящие собственные дома, прибегают к ипотечному кредитованию. По данным ВТБ, в первой половине года спрос на такого рода займы значительно вырос. Наибольший объем выдач ВТБ приходится на Москву и область. Здесь по итогам января — июня клиенты получили на покупку и строительство частных домов более 7,3 млрд рублей. В пятерку лидеров также входят Республика Татарстан (3,6 млрд), Краснодарский край (2,6 млрд) и Петербург с Ленинградской областью (2,4 млрд).
В целом по России в январе — июне 2024 года ипотечные заемщики получили в банках на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд рублей.
Прекращение льготной ипотечной программы повлияло и на сегмент ИЖС: по данным ДОМ.РФ, число кредитов на строительство частных домов в июле сократилось в шесть раз.
Портрет заемщика
Крупные банки уже запустили ипотечное кредитование на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов при условии найма подрядчика. Проект и подрядчика можно выбрать на специальном сервисе ДОМ.РФ. Можно оформить семейную ипотеку под 6% годовых с первым взносом от 20,1%, если есть ребенок до шести лет, или не менее двух несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид. Либо можно взять кредит в банке по ставкам от 20% при первом взносе от 25%. В залог идет земля, потом — дом.
Так, ВТБ в начале августа запустил ипотечную программу на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. В сегменте ИЖС действуют семейная программа и базовые программы банка. В рамках семейной ипотеки сумма кредита составит 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Петербурге, Московский и Ленинградской областях. В остальных регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос — не менее 20,1%.
Базовые условия предполагают ставку от 21,2%. При этом максимальный размер кредита может достигать 100 млн рублей, а первый взнос должен быть не менее 25% от суммы строительства. Для первого взноса не возбраняется использовать материнский капитал. Возможность получить кредит на ИЖС без использования эскроу сохраняется только по базовым условиям банка.
Срок кредитования в обоих случаях — до 30 лет. Дополнительное обеспечение на период строительства дома — поручители или залог другой недвижимости — предоставлять не нужно. «Широкое распространение эскроу на ИЖС наведет порядок и в этой сфере», — считает Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ.
Компания «Стремглав» одной из первых получила возобновляемую кредитную линию и начала работать с эскроу-счетам в ИЖС.
Константин Макаров, операционный директор компании «Стремглав», так определил портрет ипотечного заемщика в рамках новой программы: «Это мужчина или женщина в возрасте от 30 до 50 лет. Работают оба или один из членов семьи, имея доход, который позволяет гасить ежемесячный платеж в размере до 70 тыс. рублей, — если мы говорим о жителях Москвы и Петербурга. В семье — один ребенок в возрасте до шести лет либо два и более. Есть накопления на первый взнос — 2–4,5 млн рублей».
Алексей Баринов, руководитель продуктового направления ГК ФАКТ, рассуждает: «Если говорить про семейную ипотеку, здесь портрет предельно описан в требованиях к заемщику: наличие ребенка в возрасте до шести лет, не менее двух несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Предполагаю, что такой заемщик будет решать жилищный вопрос через улучшение условий путем расширения имеющегося жилья или строительства загородного дома для постоянного проживания».
Если люди берут кредит по рыночной ставке, тут ситуация иная, указывает Алексей Баринов: ипотеку берут, рассчитывают быстро погасить кредит. Покупают небольшие недорогие участки, надеясь, что или ставка будет падать, что снизит платеж по ипотеке, или появится возможность быстро выплатить кредит в течение полугода или года.
«Ключевой момент в том, что люди, которые берут ипотеку, ориентируются на небольшие суммы, и стоимость земельного участка также должна быть невысокой, так как при высокой стоимости ставка в 20% приводит к значительным ежемесячным платежам. Что касается демографических характеристик, то более подробно сказать сложно: закономерности не наблюдаются», — уточнил Алексей Баринов.
Портрет подрядчика
Пока подрядчиков, готовых строить частные дома в рамках нового закона, немного, указывает Сергей Бабин. Однако он уверен, что желание граждан получить внятный продукт подтолкнет многие компании. А вместе со специальными ипотечными программами это сделает частные дома еще более конкурентными по сравнению с квартирами.
По словам Алексея Баринова, подрядчики, готовые работать с эскроу-счетами, найдутся, тем более что банк учитывает возможность получить деньги после раскрытия эскроу-счетов и дает выгодную кредитную линию под символический 1%. Сомневающиеся, полагает эксперт, имеют действующие контракты, поэтому пока не столкнулись с проблемами нехватки новых проектов.
«Подрядчики, которые настроены более проактивно, найдут инструменты для работы даже в текущих условиях. Сложности сдачи готовых объектов существуют, но это решаемая проблема, в том числе через промежуточные акты закрытия работ. Я думаю, что банки также будут учитывать это, возможно, введут независимую приемку. В любом случае это то, к чему нужно идти подрядчикам, и глупо это отрицать. Не стоит рассчитывать, что сейчас государство или банки увидят, что ипотек нет, и тут же отменят эскроу-счета», — заявил Алексей Баринов.
По его мнению, эскроу вводили и шлифовали на протяжении года, маловероятно, что от этой практики откажутся из-за нестабильных первых месяцев. Не все рады введению эскроу, но работать по новым правилам придется.
По словам Константина Макарова, подрядчики, которые готовы войти в программу, как правило, работают в белую и имеют оформленных квалифицированных работников в штате. Поэтому банки таким компаниям и ИП готовы предоставлять кредитную линию. Также это компании, которые имеют свое или дочернее производство домокомплектов.
В то же время в ведении эскроу-счетов в ИЖС Константин Макаров не видит ничего плохого: «Внедрение эскроу-счетов увеличивает ответственность подрядчика и исключает возможность переноса сроков завершения строительства и увеличения сметы».
Тем временем Минстрой подготовил еще один законопроект, подразумевающий поправки в Налоговый кодекс: услуги подрядчиков по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС.
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2021 г. предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы выросло за месяц на 3,2% площади и на 5% лотов и составило 704,2 тыс. кв. м и 9,7 тыс. квартир. В годовой динамике рынок демонстрирует сокращение на 13,2% площади и на 6,9% лотов.
В июле начались продажи в 3 новых проектах: ЖК MYPRIORITY Basmanny (Гранель), ЖК Symfony 34 (MR Group), ЖК Level Нагатинская (Level Group). Всего в реализацию поступило 5 новых корпусов.
Две трети экспозиции приходится на 4 округа, лидером среди которых остаётся ЮАО – 28,2% (-2,1% за месяц, +13,7% за год). За ним следуют ЗАО – 15,3% (+0,1% за месяц, -5,4% за год), СВАО -13,9% (+0,4% за месяц, +1,7% за год) и СЗАО -13,2% (+0,2% за месяц, +0,8% за год).
В июле доля квартир бизнес-класса на начальной стадии строительной готовности продолжила расти за счет выхода новых проектов: 61,8% площади (+2,6% за месяц, +31,4% за год): на нулевом цикле – 52,6% (+0,4% за месяц, +27,8% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,3% (+2,3% за месяц, +3,7% за год).
Доля предложения на заключительной стадии составила 28,2% площади (-2,9% за месяц, -20,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 13,7% (-2% за месяц, -7,6% за год), благоустройства – 0,8% (+0,4% за месяц, -4,5% за год) и введены – 13,8% (-1,4% за месяц, -8% за год).
Большая доля предложения реализуется без отделки 61,4% лотов (-8,3% за месяц, -11,8% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 25,5% (+5,8% за месяц, +4,2% за год), с отделкой – 12,3% (+2,5% за месяц, +7% за год).
По итогам июля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 371,7 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +37,5% за год). Самым доступным округом остаётся ВАО с СВЦ на уровне 275,6 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +25,4% за год), а самым дорогим стал СЗАО – 406,7 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +55,7% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,8 млн руб. (+0,1% за месяц, +28,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,1 млн. руб. (-1,2% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 29,3 млн руб. (-2,3% за месяц, +64,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
