Дорога к своему дому лежит через эскроу
Госдума приняла закон о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. Он вступит в силу 1 марта 2025 года. Крупные банки, не дожидаясь указанной даты, уже опробовали новую схему.
По официальным данным, в 2023 году ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья. А по данным Минстроя РФ, более 67% населения хотят иметь собственный дом.
В конце прошлого года Минстрой по поручению президента разработал законопроект, который распространяет механизм эскроу на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.
Кроме того, что законопроект повлияет на развитие производства домокомплектов, он скажется и на развитии дерево- и металлообработки.
При этом россияне и впредь смогут покупать и строить дома хозспособом.
Механизм эскроу в ИЖС аналогичен механизму, действующему при строительстве многоквартирных домов. В банке открывается специальный счет для расчетов между покупателем и подрядчиком. Будущий владелец дома вносит на счет деньги, они замораживаются до завершения строительства. Подрядчик получает их только после передачи объекта заказчику. Счета будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 млн рублей. Чтобы подрядчик мог заключить договор с частным лицом, ему надо зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства.
Многие граждане, строящие собственные дома, прибегают к ипотечному кредитованию. По данным ВТБ, в первой половине года спрос на такого рода займы значительно вырос. Наибольший объем выдач ВТБ приходится на Москву и область. Здесь по итогам января — июня клиенты получили на покупку и строительство частных домов более 7,3 млрд рублей. В пятерку лидеров также входят Республика Татарстан (3,6 млрд), Краснодарский край (2,6 млрд) и Петербург с Ленинградской областью (2,4 млрд).
В целом по России в январе — июне 2024 года ипотечные заемщики получили в банках на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд рублей.
Прекращение льготной ипотечной программы повлияло и на сегмент ИЖС: по данным ДОМ.РФ, число кредитов на строительство частных домов в июле сократилось в шесть раз.
Портрет заемщика
Крупные банки уже запустили ипотечное кредитование на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов при условии найма подрядчика. Проект и подрядчика можно выбрать на специальном сервисе ДОМ.РФ. Можно оформить семейную ипотеку под 6% годовых с первым взносом от 20,1%, если есть ребенок до шести лет, или не менее двух несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид. Либо можно взять кредит в банке по ставкам от 20% при первом взносе от 25%. В залог идет земля, потом — дом.
Так, ВТБ в начале августа запустил ипотечную программу на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. В сегменте ИЖС действуют семейная программа и базовые программы банка. В рамках семейной ипотеки сумма кредита составит 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Петербурге, Московский и Ленинградской областях. В остальных регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос — не менее 20,1%.
Базовые условия предполагают ставку от 21,2%. При этом максимальный размер кредита может достигать 100 млн рублей, а первый взнос должен быть не менее 25% от суммы строительства. Для первого взноса не возбраняется использовать материнский капитал. Возможность получить кредит на ИЖС без использования эскроу сохраняется только по базовым условиям банка.
Срок кредитования в обоих случаях — до 30 лет. Дополнительное обеспечение на период строительства дома — поручители или залог другой недвижимости — предоставлять не нужно. «Широкое распространение эскроу на ИЖС наведет порядок и в этой сфере», — считает Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ.
Компания «Стремглав» одной из первых получила возобновляемую кредитную линию и начала работать с эскроу-счетам в ИЖС.
Константин Макаров, операционный директор компании «Стремглав», так определил портрет ипотечного заемщика в рамках новой программы: «Это мужчина или женщина в возрасте от 30 до 50 лет. Работают оба или один из членов семьи, имея доход, который позволяет гасить ежемесячный платеж в размере до 70 тыс. рублей, — если мы говорим о жителях Москвы и Петербурга. В семье — один ребенок в возрасте до шести лет либо два и более. Есть накопления на первый взнос — 2–4,5 млн рублей».
Алексей Баринов, руководитель продуктового направления ГК ФАКТ, рассуждает: «Если говорить про семейную ипотеку, здесь портрет предельно описан в требованиях к заемщику: наличие ребенка в возрасте до шести лет, не менее двух несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Предполагаю, что такой заемщик будет решать жилищный вопрос через улучшение условий путем расширения имеющегося жилья или строительства загородного дома для постоянного проживания».
Если люди берут кредит по рыночной ставке, тут ситуация иная, указывает Алексей Баринов: ипотеку берут, рассчитывают быстро погасить кредит. Покупают небольшие недорогие участки, надеясь, что или ставка будет падать, что снизит платеж по ипотеке, или появится возможность быстро выплатить кредит в течение полугода или года.
«Ключевой момент в том, что люди, которые берут ипотеку, ориентируются на небольшие суммы, и стоимость земельного участка также должна быть невысокой, так как при высокой стоимости ставка в 20% приводит к значительным ежемесячным платежам. Что касается демографических характеристик, то более подробно сказать сложно: закономерности не наблюдаются», — уточнил Алексей Баринов.
Портрет подрядчика
Пока подрядчиков, готовых строить частные дома в рамках нового закона, немного, указывает Сергей Бабин. Однако он уверен, что желание граждан получить внятный продукт подтолкнет многие компании. А вместе со специальными ипотечными программами это сделает частные дома еще более конкурентными по сравнению с квартирами.
По словам Алексея Баринова, подрядчики, готовые работать с эскроу-счетами, найдутся, тем более что банк учитывает возможность получить деньги после раскрытия эскроу-счетов и дает выгодную кредитную линию под символический 1%. Сомневающиеся, полагает эксперт, имеют действующие контракты, поэтому пока не столкнулись с проблемами нехватки новых проектов.
«Подрядчики, которые настроены более проактивно, найдут инструменты для работы даже в текущих условиях. Сложности сдачи готовых объектов существуют, но это решаемая проблема, в том числе через промежуточные акты закрытия работ. Я думаю, что банки также будут учитывать это, возможно, введут независимую приемку. В любом случае это то, к чему нужно идти подрядчикам, и глупо это отрицать. Не стоит рассчитывать, что сейчас государство или банки увидят, что ипотек нет, и тут же отменят эскроу-счета», — заявил Алексей Баринов.
По его мнению, эскроу вводили и шлифовали на протяжении года, маловероятно, что от этой практики откажутся из-за нестабильных первых месяцев. Не все рады введению эскроу, но работать по новым правилам придется.
По словам Константина Макарова, подрядчики, которые готовы войти в программу, как правило, работают в белую и имеют оформленных квалифицированных работников в штате. Поэтому банки таким компаниям и ИП готовы предоставлять кредитную линию. Также это компании, которые имеют свое или дочернее производство домокомплектов.
В то же время в ведении эскроу-счетов в ИЖС Константин Макаров не видит ничего плохого: «Внедрение эскроу-счетов увеличивает ответственность подрядчика и исключает возможность переноса сроков завершения строительства и увеличения сметы».
Тем временем Минстрой подготовил еще один законопроект, подразумевающий поправки в Налоговый кодекс: услуги подрядчиков по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС.
Самые благоустроенные и ухоженные парки на сегодняшний день — в Казани, Москве и Краснодаре, самые низкие оценки благоустройства парковой зоны — в Омске. Чтобы выяснить это, сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob опросил 9000 жителей российских мегаполисов, посещавших зоны отдыха в последние месяцы.
Из-за коронавирусных ограничений многие россияне в этом году провели летний отпуск дома, а значит, имели возможность прогуляться по городским паркам и оценить уровень их привлекательность и инфраструктуру. В Санкт-Петербурге средняя оценка зеленых зон составила 3,5 балла. 14% петербуржцев оценили благоустройство парков на «отлично» и еще больше трети – на «хорошо». Всего 4% респондентов оценили благоустройство как неудовлетворительное. Петербуржцы довольны благоустройством Таврического сада и Новой Голландии. А вот относительно сада Бенуа, Сосновки, парка Авиаторов, Ботанического сада и других мест пишут о плохой уборке мусора, нехватке садовых скамеек и уличных туалетов.
На первом месте по оценкам благоустройства городских парков — Казань, Москва и Краснодар: средняя оценка здесь составила 3,9 балла из 5. Судя по комментариям, москвичам особенно нравятся изменения, произошедшие в столичных парках в последние годы, — чаще всего лестных отзывов удостаивались парки «Сокольники», «Коломенское», «Царицыно», Битцевский лес и ВДНХ. Однако есть и недоработки: опрошенные недовольны совмещением велосипедных и пешеходных дорожек, излишним вмешательством в экосистему зеленых зон и плохой уборкой мусора. В Казани горожанам приятно находиться в парке Горького и Горкинско-Ометьевском лесу, а в Краснодаре — в парке Галицкого, построенном не так давно на средства известного предпринимателя.
На втором месте — парки Красноярска и Самары: их средняя оценка составила 3,7 балла. Жители этих городов рады позитивной атмосфере в местах досуга, однако самарцы сообщают о нехватке туалетов — в качестве примера приводят сквер им. М.И. Калинина. На 3,6 балла в среднем оценили свои парки жители Екатеринбурга (особенно выделяют парк Победы) и Челябинска (лучшим парком здесь считается Центральный парк культуры и отдыха им. Ю.А. Гагарина).
По 3,4 балла в среднем — такова оценка благоустройства в парках Воронежа, Новосибирска и Перми. В Воронеже особенно выделяется с хорошей стороны парк у развлекательного центра «Арена», а жители Перми и Новосибирска сообщают о нехватке именно современных, сделанных с учетом требований XXI века зон отдыха.
В Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде парки оценили в среднем на 3,3 балла. Нижегородцы отмечают, что в их городе все еще не завершены работы по реконструкции парков и скверов — возможно, поэтому средняя оценка оказалась невысокой.
В Волгограде средняя оценка уровня благоустройства парков — 3,1 балла. Хотя к проведению Чемпионата мира по футболу-2018 зеленые зоны в городе-герое привели в порядок, сегодня жители нередко сообщают о плохом уходе за деревьями и травой, а также слишком громкой музыке, навязчивой торговле и отсутствии туалетов в городских парках.
На последней строке рейтинга городских парков — Омск: в одном из крупнейших городов Сибири зоны отдыха не дотянули даже до «тройки» (их средняя оценка — 2,9 балла). «По сравнению с другими городами все парки в плохом состоянии», — констатируют горожане. Впрочем, омичи возлагают надежды на ремонт, который проходит сейчас в Советском парке.
Место проведения опроса: гг. Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Красноярск, Москва, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Уфа, Челябинск
Время проведения: 12 июля — 19 августа 2021 года
Исследуемая совокупность: экономически активное население России старше 18 лет, посещавшее городские парки летом 2021 года
Размер выборки: 9000 респондентов — по 1000 респондентов из Москвы и Санкт-Петербурга, по 500 респондентов из других городов
Вопрос: «Пожалуйста, оцените по 5-балльной шкале уровень благоустройства городских парков, где 1 — крайне неудовлетворительный, а 5 — отличный»
|
Город |
Средний балл |
Вариант ответа |
|||||
|
1 — крайне неудовлетворительный |
2 — плохой |
3 — удовлетворительный |
4 — хороший |
5 — отличный |
Затрудняюсь ответить |
||
|
Казань |
3,9 |
2% |
3% |
24% |
32% |
31% |
8% |
|
Москва |
3,9 |
4% |
6% |
18% |
37% |
27% |
8% |
|
Краснодар |
3,9 |
3% |
3% |
21% |
39% |
24% |
10% |
|
Красноярск |
3,7 |
1% |
7% |
24% |
37% |
17% |
14% |
|
Самара |
3,7 |
4% |
6% |
18% |
43% |
16% |
13% |
|
Челябинск |
3,6 |
5% |
8% |
22% |
33% |
17% |
15% |
|
Екатеринбург |
3,6 |
2% |
7% |
28% |
37% |
11% |
15% |
|
Санкт-Петербург |
3,5 |
4% |
9% |
29% |
34% |
14% |
10% |
|
Уфа |
3,5 |
4% |
10% |
29% |
37% |
12% |
8% |
|
Воронеж |
3,4 |
6% |
7% |
28% |
30% |
12% |
17% |
|
Новосибирск |
3,4 |
6% |
6% |
31% |
29% |
12% |
16% |
|
Пермь |
3,4 |
1% |
11% |
33% |
31% |
10% |
14% |
|
Ростов-на-Дону |
3,3 |
10% |
6% |
30% |
34% |
9% |
11% |
|
Нижний Новгород |
3,3 |
6% |
10% |
32% |
31% |
11% |
10% |
|
Волгоград |
3,1 |
10% |
15% |
33% |
24% |
10% |
8% |
|
Омск |
2,9 |
11% |
17% |
33% |
21% |
6% |
12% |
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса на западе Москвы выросла до 427 тыс. рублей против 270 тыс. рублей в конце II квартала 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». Запад Москвы стал самым быстро дорожающим локальным рынком нового жилья этого класса – квадратный метр за год прибавил здесь в цене 58%. Здесь же продаются самые дорогие новостройки бизнес-класса Москвы.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Западном административном округе (ЗАО) Москвы составила 427 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За год квадрат здесь подорожал на 58%, что стало самым быстрым ростом удельной цены среди новостроек этого сегмента в других округах Москвы. Год назад квартиры в новых домах бизнес-класса на Западе Москвы продавались по 270 тыс. рублей за кв.м.
В среднем по Москве новое жилье этого сегмента рынка выросло в цене на 43% – с 259 тыс. рублей за кв.м до 370 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки бизнес-класса на западе дорожали значительно быстрее рынка, а сейчас оказались на 15% дороже среднего показателя.
Помимо ЗАО, средние темпы роста цен обогнали новостройки бизнес-классе еще в двух административных округах столицы. На 53% увеличились расценки в Северо-Западном административном округе (СЗАО), где квадратный метр подорожал с 228 тыс. рублей до 349 тыс. рублей.
Быстрый рост цен наблюдался и в Северо-Восточном административном округе – с 246 тыс. рублей до 357 тыс. рублей за кв.м, то есть сейчас местные новостройки бизнес-класса стоят на 45% дороже, чем год назад.
В остальных округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Восточном административном округе показатель увеличился на 42% до 335 тыс. рублей, в Юго-Восточном административном округе – на 34% до 289 тыс. рублей (кстати, это единственный округ Москвы, где новое жилье бизнес-класса еще можно купить дешевле 300 тыс. рублей за «квадрат»), в Южном административном округе – на 34% до 380 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 28% до 368 тыс. рублей за кв.м, в Северном административном округе – на 22% до 348 тыс. рублей за кв.м, в Центральном административном округе – на 20% до 334 тыс. рублей за кв.м.
«Примечательно, что более агрессивную ценовую политику проводили девелоперы сравнительно новых проектов и новых очередей комплексов бизнес-класса, которые появились на рынке в последние два года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, главная причина текущей средней цены в ЗАО свыше 420 тыс. руб./кв.м в большом объеме экспозиции проекта «Береговой» (35% от всех квартир округа), где средняя цена выше 520 тыс. руб./кв.м[1]. Именно поэтому некоторые районы, которые прежде не считались престижными, оказались дороже округов, всегда ассоциировавшихся с бизнес-классом. Вывод на рынок новых проектов в условиях дефицита и резкого роста цен стимулировал застройщиков назначать более высокие цены, тогда как у девелоперов старых проектов, сосредоточенных, скажем, в центре или на юго-западе, таких мотивов не было».
Аналитики «Метриум» отмечают, что новостройки бизнес-класса в Центральном административном округе оказались дешевле (334 тыс. рублей за кв.м), чем в большинстве других округов, где жилье бизнес-класса появлялось редко или было недорогим – ВАО, СВАО, ЮАО, САО.
Если говорить о новых территориях Москвы (ТиНАО), то здесь проекты бизнес-класса подорожали еще значительнее, чем в «старой» Москве. Во II квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках составляла 149 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года она поднялась до 218 тыс. рублей. Таким образом, местные комплексы бизнес-класса за 12 месяцев выросли в цене на 46%. Квартира в таких новостройках в среднем подорожала с 8,7 млн рублей (при средней площади в 58 кв.м) до 14,7 млн рублей (но и площадь такого жилья в среднем выросла до 67 кв.м), то есть на 69%.
«Весьма примечательно, что квадратный метр в новостройках бизнес-класса в Новой Москве не уступил в динамике роста стоимости “квадрату” в старых границах столицы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – Это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели жилья в этом сегменте рассматривают Новую Москву как полноценную альтернативу для жизни семьи. Транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура стали качественнее, а новые комплексные проекты застройки позволяют пользоваться плюсами городской и загородной жизни».
Источник: «Метриум»
[1] Без учета «Берегового» в ЗАО средневзвешенная цена квадратного метра составила бы 370 тыс. руб./кв.м (+38% за год)