Дорога к своему дому лежит через эскроу
Госдума приняла закон о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. Он вступит в силу 1 марта 2025 года. Крупные банки, не дожидаясь указанной даты, уже опробовали новую схему.
По официальным данным, в 2023 году ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья. А по данным Минстроя РФ, более 67% населения хотят иметь собственный дом.
В конце прошлого года Минстрой по поручению президента разработал законопроект, который распространяет механизм эскроу на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.
Кроме того, что законопроект повлияет на развитие производства домокомплектов, он скажется и на развитии дерево- и металлообработки.
При этом россияне и впредь смогут покупать и строить дома хозспособом.
Механизм эскроу в ИЖС аналогичен механизму, действующему при строительстве многоквартирных домов. В банке открывается специальный счет для расчетов между покупателем и подрядчиком. Будущий владелец дома вносит на счет деньги, они замораживаются до завершения строительства. Подрядчик получает их только после передачи объекта заказчику. Счета будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 млн рублей. Чтобы подрядчик мог заключить договор с частным лицом, ему надо зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства.
Многие граждане, строящие собственные дома, прибегают к ипотечному кредитованию. По данным ВТБ, в первой половине года спрос на такого рода займы значительно вырос. Наибольший объем выдач ВТБ приходится на Москву и область. Здесь по итогам января — июня клиенты получили на покупку и строительство частных домов более 7,3 млрд рублей. В пятерку лидеров также входят Республика Татарстан (3,6 млрд), Краснодарский край (2,6 млрд) и Петербург с Ленинградской областью (2,4 млрд).
В целом по России в январе — июне 2024 года ипотечные заемщики получили в банках на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд рублей.
Прекращение льготной ипотечной программы повлияло и на сегмент ИЖС: по данным ДОМ.РФ, число кредитов на строительство частных домов в июле сократилось в шесть раз.
Портрет заемщика
Крупные банки уже запустили ипотечное кредитование на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов при условии найма подрядчика. Проект и подрядчика можно выбрать на специальном сервисе ДОМ.РФ. Можно оформить семейную ипотеку под 6% годовых с первым взносом от 20,1%, если есть ребенок до шести лет, или не менее двух несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид. Либо можно взять кредит в банке по ставкам от 20% при первом взносе от 25%. В залог идет земля, потом — дом.
Так, ВТБ в начале августа запустил ипотечную программу на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. В сегменте ИЖС действуют семейная программа и базовые программы банка. В рамках семейной ипотеки сумма кредита составит 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Петербурге, Московский и Ленинградской областях. В остальных регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос — не менее 20,1%.
Базовые условия предполагают ставку от 21,2%. При этом максимальный размер кредита может достигать 100 млн рублей, а первый взнос должен быть не менее 25% от суммы строительства. Для первого взноса не возбраняется использовать материнский капитал. Возможность получить кредит на ИЖС без использования эскроу сохраняется только по базовым условиям банка.
Срок кредитования в обоих случаях — до 30 лет. Дополнительное обеспечение на период строительства дома — поручители или залог другой недвижимости — предоставлять не нужно. «Широкое распространение эскроу на ИЖС наведет порядок и в этой сфере», — считает Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ.
Компания «Стремглав» одной из первых получила возобновляемую кредитную линию и начала работать с эскроу-счетам в ИЖС.
Константин Макаров, операционный директор компании «Стремглав», так определил портрет ипотечного заемщика в рамках новой программы: «Это мужчина или женщина в возрасте от 30 до 50 лет. Работают оба или один из членов семьи, имея доход, который позволяет гасить ежемесячный платеж в размере до 70 тыс. рублей, — если мы говорим о жителях Москвы и Петербурга. В семье — один ребенок в возрасте до шести лет либо два и более. Есть накопления на первый взнос — 2–4,5 млн рублей».
Алексей Баринов, руководитель продуктового направления ГК ФАКТ, рассуждает: «Если говорить про семейную ипотеку, здесь портрет предельно описан в требованиях к заемщику: наличие ребенка в возрасте до шести лет, не менее двух несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Предполагаю, что такой заемщик будет решать жилищный вопрос через улучшение условий путем расширения имеющегося жилья или строительства загородного дома для постоянного проживания».
Если люди берут кредит по рыночной ставке, тут ситуация иная, указывает Алексей Баринов: ипотеку берут, рассчитывают быстро погасить кредит. Покупают небольшие недорогие участки, надеясь, что или ставка будет падать, что снизит платеж по ипотеке, или появится возможность быстро выплатить кредит в течение полугода или года.
«Ключевой момент в том, что люди, которые берут ипотеку, ориентируются на небольшие суммы, и стоимость земельного участка также должна быть невысокой, так как при высокой стоимости ставка в 20% приводит к значительным ежемесячным платежам. Что касается демографических характеристик, то более подробно сказать сложно: закономерности не наблюдаются», — уточнил Алексей Баринов.
Портрет подрядчика
Пока подрядчиков, готовых строить частные дома в рамках нового закона, немного, указывает Сергей Бабин. Однако он уверен, что желание граждан получить внятный продукт подтолкнет многие компании. А вместе со специальными ипотечными программами это сделает частные дома еще более конкурентными по сравнению с квартирами.
По словам Алексея Баринова, подрядчики, готовые работать с эскроу-счетами, найдутся, тем более что банк учитывает возможность получить деньги после раскрытия эскроу-счетов и дает выгодную кредитную линию под символический 1%. Сомневающиеся, полагает эксперт, имеют действующие контракты, поэтому пока не столкнулись с проблемами нехватки новых проектов.
«Подрядчики, которые настроены более проактивно, найдут инструменты для работы даже в текущих условиях. Сложности сдачи готовых объектов существуют, но это решаемая проблема, в том числе через промежуточные акты закрытия работ. Я думаю, что банки также будут учитывать это, возможно, введут независимую приемку. В любом случае это то, к чему нужно идти подрядчикам, и глупо это отрицать. Не стоит рассчитывать, что сейчас государство или банки увидят, что ипотек нет, и тут же отменят эскроу-счета», — заявил Алексей Баринов.
По его мнению, эскроу вводили и шлифовали на протяжении года, маловероятно, что от этой практики откажутся из-за нестабильных первых месяцев. Не все рады введению эскроу, но работать по новым правилам придется.
По словам Константина Макарова, подрядчики, которые готовы войти в программу, как правило, работают в белую и имеют оформленных квалифицированных работников в штате. Поэтому банки таким компаниям и ИП готовы предоставлять кредитную линию. Также это компании, которые имеют свое или дочернее производство домокомплектов.
В то же время в ведении эскроу-счетов в ИЖС Константин Макаров не видит ничего плохого: «Внедрение эскроу-счетов увеличивает ответственность подрядчика и исключает возможность переноса сроков завершения строительства и увеличения сметы».
Тем временем Минстрой подготовил еще один законопроект, подразумевающий поправки в Налоговый кодекс: услуги подрядчиков по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС.
Большинство столичных застройщиков уже обновили ценники в своих проектах. Как установили эксперты премии Urban Awards, в большинстве случаев речь идет о незначительном отклонении от предновогодних значений – от минус 2% до плюс 2%. Однако на рынке выявлены десятки комплексов, в которых прайс изменился намного сильнее: в отдельных случаях зафиксирован рост на уровне 6-9% и даже выше. В наибольшей степени данный тренд затронул юго-восточные и северо-восточные локации Москвы.
При мониторинге жилья в московских новостройках специалисты Urban Awards рассматривали те проекты, по которым в постновогодний период уже были опубликованы новые прайс-листы, экспозиция насчитывает более пяти лотов. Этот пул включает 234 адреса. Более чем в половине из них квадратный метр поднялся в цене. В 24 проектах прибавка едва заметна – порядка 0,5-1,0%. Для 37 комплексов разница с декабрьскими показателями измеряется уже 1,0-2,0%. На практике это означает, что те, кто планировали купить стандартную двухкомнатную квартиру площадью 50-55 кв. м, но не успели это сделать, вынуждены будут переплатить 100-150 тыс. рублей, если речь идет о масс-маркете или доступном бизнес-классе. В премиум-классе и классическом бизнес-классе ценовая дистанция может составлять порядка 150-300 тыс. рублей. Количество новостроек, где прайс вырос еще сильнее, исчисляется десятками. Так, 25 адресов продемонстрировали рост в пределах 2-3%, 26 адресов – на 3-5%, а 20 – более 5%. Рекорд установил новейший проект ГК «ПИК» в Зеленограде – ЖК «Зеленый парк», стартовавший незадолго до Нового Года. По окончании каникул средняя цена квадратного метра подскочила здесь сразу на 35,89%. Однако такие экстремальные сдвиги – исключительная аномалия. Если вынести «Зеленый парк» за скобки, то в лидерах окажется комплекс небоскребов Neva Towers в «Москва-сити». За период январских праздников продукт в нем подорожал на 100 тыс. рублей, в пересчете на квадратный метр - плюс 14,94%. В Новой Москве наибольший подъем цен зарегистрирован в жилых комплексах «Первый Московский» (плюс 11,38%) и ЖК Аквилон Park (плюс 6,22%). Среди новостроек комфорт-класса, расположенных внутри МКАД, на первом месте по этому показателю ЖК «Шереметьевский» (плюс 7,94%), в бизнес-классе – ЖК Match Point (плюс 9,72%). Также в десятку адресов, где после каникул были кардинально пересмотрены ценники, вошли два проекта на территории Даниловского района – Nagatino i-Land (плюс 9,02%) и Først (плюс 7,92%), ЖК «Сенатор» на проспекте Мира (плюс 7,90%) и апарт-комплекс Chkalov у Курского вокзала (плюс 6,46%).
В 74 проектах (треть от общей экспозиции) девелоперы отложили повышение цен на более отдаленную перспективу. Менее 30 новостроек показали отрицательную динамику. Причем спад выражен слабо. В 14 комплексах произошла, по сути, несущественная отрицательная коррекция в пределах 1%. Еще 6 вышли чуть дальше этой границы. И только в 8 случаях можно говорить о явной тенденции на понижение стоимости квадратного метра в масштабах 4-6%.
В подъеме цен на первичное жилье четко видны географические акценты. Так, на юго-западе и западе Москвы только одна новостройка из четырех столкнулась с повышением цены квадратного метра на 2% и более. Схожая пропорция наблюдается также в ЮАО, ЦАО, САО и ВАО. При этом четко выделяется очаг подорожания в Раменках и сопредельных локациях (Дорогомилово, Филевский Парк, Очаково-Матвеевское). Он содержит сразу восемь комплексов с мощной ценовой динамикой.
В округах, полностью вынесенных за МКАД, – Троицком, Новомосковском и Зеленоградском – соотношение уже несколько отличается: 8 из 28. На северо-западе новостройки с ростом цен в масштабах 2+% занимают третью часть от всего окружного пула. Примечательно, что из восьми комплексов, достигших соответствующего результата, четыре находятся в районе Покровское-Стрешнево.
На северо-востоке и особенно юго-востоке подорожание носит массовый характер. В СВАО серьезный рост цен захватил 9 адресов из 21. ЮВАО, который служит главным хабом комфорт-класса в «старой» Москве, – единственный из округов, где проекты выбранной категории образуют большинство в актуальной экспозиции – 12 из 21.
«Говоря о повышении или понижении ценового индикатора на короткой временной дистанции, нужно различать ситуации, когда имеет место реальное подорожание или, что встречается гораздо реже, удешевление продукта от сугубо статистических курьезов, вызванных истощением экспозиции или, напротив, выходом нового объема предложения, – объясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова. – За ростом цен могут стоять несколько сценариев: наступление финального этапа реализации уже сданного комплекса, завершение краткого периода выгодных цен на старте продаж, повышение строительной готовности корпусов, появление новой инфраструктурной опции (например, станции метро, парка, школы), низкая конкуренция в рамках отдельной локации или просто желание застройщика снять еще «сливок». Однако чтобы позволить последний вариант, и компания, и ее продукт должны занимать очень прочное положение на рынке».
К концу 2021 года количество студий и однокомнатных квартир в сумме превысило 35% от общего объема предложения в новостройках бизнес-класса в Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые в истории рынка. Рост доли малоформатных квартир на рынке происходит преимущественно за счет трехкомнатных квартир, чья доля снизилась до 22%.
В IV квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве девелоперы предлагали покупателям 11,8 тыс. квартир, что на 21% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год среди них заметно выросла доля небольших квартир, что в целом не характерно для высокобюджетного класса новостроек. Так, доля студий увеличилась с 4% в IV квартале 2020 года до 7% в тот же период 2021 года. На однокомнатные квартиры приходилось 23% предложения, а теперь 28%. Таким образом, в сумме доля квартир с одним жилым помещением в новостройках бизнес-класса выросла до 35% за прошлый год против 27% в конце 2020 года.
Между тем практически неизменной за 2021 год осталась доля двухкомнатных квартир, чья доля уменьшилась с 39% до 38%. Удельный вес предложения трехкомнатных квартир заметно сократился – с 28% до 22%, как и жилья с четырьмя и более комнатами (с 7% до 5%).
Структура предложения изменилась, потому что застройщики начали продавать больше компактных квартир. Количество студий в продаже увеличилось в IV квартале 2021 года относительно аналогичного периода 2020 в 2 раза, однокомнатных квартир – на 51%, двухкомнатных квартир – на 18%. Тем временем, предложение трехкомнатных квартир уменьшилось на 3%, многокомнатных – на 15%.
«Застройщики жилых комплексов бизнес-класса расширяют линейку предложения с учетом роста разнообразия покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – В последние годы на рынке появилось много инвесторов, а также людей, приобретающих квартиру не для постоянного проживания. Таким клиентам нужно качественное и технологичное жилье в хорошей локации, тогда как количество комнат в нем их интересует меньше. Именно для них девелоперы активно проектируют жилье небольшого формата, но высокого класса».
Средняя площадь студии в новостройках бизнес-класса, по подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2021 года составила 28,6 кв. м, однокомнатной квартиры – 46 кв. м, двухкомнатной – 69,1 кв. м, трехкомнатной – 97 кв. м. Многокомнатные квартиры, как правило, достигают в площади 130,5 кв. м.
Между тем средняя стоимость студии в московской новостройке бизнес-класса составляет 12,7 млн рублей, однокомнатной квартиры – 19,5 млн рублей, двухкомнатной – 26,8 млн рублей, трехкомнатной – 36,9 млн рублей, многокомнатной – 51,7 млн рублей.
«Изменение структуры предложения в пользу малогабаритных квартир связано среди прочего и с “демократизацией” покупательской аудитории новостроек бизнес-класса, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Снижение ипотечных ставок в последние годы открыло этот сегмент рынка для тех клиентов, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир бизнес-класса при более высоких ставках и размере первоначального взноса. За 3 года таких клиентов стало много и теперь, когда цены и ставки пошли вверх, застройщики стремятся удержать эту группу клиентов, предлагая им небольшие квартиры».
Источник: «Метриум»