Дорога к своему дому лежит через эскроу
Госдума приняла закон о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. Он вступит в силу 1 марта 2025 года. Крупные банки, не дожидаясь указанной даты, уже опробовали новую схему.
По официальным данным, в 2023 году ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья. А по данным Минстроя РФ, более 67% населения хотят иметь собственный дом.
В конце прошлого года Минстрой по поручению президента разработал законопроект, который распространяет механизм эскроу на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.
Кроме того, что законопроект повлияет на развитие производства домокомплектов, он скажется и на развитии дерево- и металлообработки.
При этом россияне и впредь смогут покупать и строить дома хозспособом.
Механизм эскроу в ИЖС аналогичен механизму, действующему при строительстве многоквартирных домов. В банке открывается специальный счет для расчетов между покупателем и подрядчиком. Будущий владелец дома вносит на счет деньги, они замораживаются до завершения строительства. Подрядчик получает их только после передачи объекта заказчику. Счета будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 млн рублей. Чтобы подрядчик мог заключить договор с частным лицом, ему надо зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства.
Многие граждане, строящие собственные дома, прибегают к ипотечному кредитованию. По данным ВТБ, в первой половине года спрос на такого рода займы значительно вырос. Наибольший объем выдач ВТБ приходится на Москву и область. Здесь по итогам января — июня клиенты получили на покупку и строительство частных домов более 7,3 млрд рублей. В пятерку лидеров также входят Республика Татарстан (3,6 млрд), Краснодарский край (2,6 млрд) и Петербург с Ленинградской областью (2,4 млрд).
В целом по России в январе — июне 2024 года ипотечные заемщики получили в банках на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд рублей.
Прекращение льготной ипотечной программы повлияло и на сегмент ИЖС: по данным ДОМ.РФ, число кредитов на строительство частных домов в июле сократилось в шесть раз.
Портрет заемщика
Крупные банки уже запустили ипотечное кредитование на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов при условии найма подрядчика. Проект и подрядчика можно выбрать на специальном сервисе ДОМ.РФ. Можно оформить семейную ипотеку под 6% годовых с первым взносом от 20,1%, если есть ребенок до шести лет, или не менее двух несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид. Либо можно взять кредит в банке по ставкам от 20% при первом взносе от 25%. В залог идет земля, потом — дом.
Так, ВТБ в начале августа запустил ипотечную программу на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. В сегменте ИЖС действуют семейная программа и базовые программы банка. В рамках семейной ипотеки сумма кредита составит 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Петербурге, Московский и Ленинградской областях. В остальных регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос — не менее 20,1%.
Базовые условия предполагают ставку от 21,2%. При этом максимальный размер кредита может достигать 100 млн рублей, а первый взнос должен быть не менее 25% от суммы строительства. Для первого взноса не возбраняется использовать материнский капитал. Возможность получить кредит на ИЖС без использования эскроу сохраняется только по базовым условиям банка.
Срок кредитования в обоих случаях — до 30 лет. Дополнительное обеспечение на период строительства дома — поручители или залог другой недвижимости — предоставлять не нужно. «Широкое распространение эскроу на ИЖС наведет порядок и в этой сфере», — считает Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ.
Компания «Стремглав» одной из первых получила возобновляемую кредитную линию и начала работать с эскроу-счетам в ИЖС.
Константин Макаров, операционный директор компании «Стремглав», так определил портрет ипотечного заемщика в рамках новой программы: «Это мужчина или женщина в возрасте от 30 до 50 лет. Работают оба или один из членов семьи, имея доход, который позволяет гасить ежемесячный платеж в размере до 70 тыс. рублей, — если мы говорим о жителях Москвы и Петербурга. В семье — один ребенок в возрасте до шести лет либо два и более. Есть накопления на первый взнос — 2–4,5 млн рублей».
Алексей Баринов, руководитель продуктового направления ГК ФАКТ, рассуждает: «Если говорить про семейную ипотеку, здесь портрет предельно описан в требованиях к заемщику: наличие ребенка в возрасте до шести лет, не менее двух несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Предполагаю, что такой заемщик будет решать жилищный вопрос через улучшение условий путем расширения имеющегося жилья или строительства загородного дома для постоянного проживания».
Если люди берут кредит по рыночной ставке, тут ситуация иная, указывает Алексей Баринов: ипотеку берут, рассчитывают быстро погасить кредит. Покупают небольшие недорогие участки, надеясь, что или ставка будет падать, что снизит платеж по ипотеке, или появится возможность быстро выплатить кредит в течение полугода или года.
«Ключевой момент в том, что люди, которые берут ипотеку, ориентируются на небольшие суммы, и стоимость земельного участка также должна быть невысокой, так как при высокой стоимости ставка в 20% приводит к значительным ежемесячным платежам. Что касается демографических характеристик, то более подробно сказать сложно: закономерности не наблюдаются», — уточнил Алексей Баринов.
Портрет подрядчика
Пока подрядчиков, готовых строить частные дома в рамках нового закона, немного, указывает Сергей Бабин. Однако он уверен, что желание граждан получить внятный продукт подтолкнет многие компании. А вместе со специальными ипотечными программами это сделает частные дома еще более конкурентными по сравнению с квартирами.
По словам Алексея Баринова, подрядчики, готовые работать с эскроу-счетами, найдутся, тем более что банк учитывает возможность получить деньги после раскрытия эскроу-счетов и дает выгодную кредитную линию под символический 1%. Сомневающиеся, полагает эксперт, имеют действующие контракты, поэтому пока не столкнулись с проблемами нехватки новых проектов.
«Подрядчики, которые настроены более проактивно, найдут инструменты для работы даже в текущих условиях. Сложности сдачи готовых объектов существуют, но это решаемая проблема, в том числе через промежуточные акты закрытия работ. Я думаю, что банки также будут учитывать это, возможно, введут независимую приемку. В любом случае это то, к чему нужно идти подрядчикам, и глупо это отрицать. Не стоит рассчитывать, что сейчас государство или банки увидят, что ипотек нет, и тут же отменят эскроу-счета», — заявил Алексей Баринов.
По его мнению, эскроу вводили и шлифовали на протяжении года, маловероятно, что от этой практики откажутся из-за нестабильных первых месяцев. Не все рады введению эскроу, но работать по новым правилам придется.
По словам Константина Макарова, подрядчики, которые готовы войти в программу, как правило, работают в белую и имеют оформленных квалифицированных работников в штате. Поэтому банки таким компаниям и ИП готовы предоставлять кредитную линию. Также это компании, которые имеют свое или дочернее производство домокомплектов.
В то же время в ведении эскроу-счетов в ИЖС Константин Макаров не видит ничего плохого: «Внедрение эскроу-счетов увеличивает ответственность подрядчика и исключает возможность переноса сроков завершения строительства и увеличения сметы».
Тем временем Минстрой подготовил еще один законопроект, подразумевающий поправки в Налоговый кодекс: услуги подрядчиков по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС.
В переоцененной «старой» и Новой Москве цены на жилье продолжают уверенно падать, а в значительно более бюджетном Подмосковье, куда ушел основной спрос, - топчутся на месте.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за ноябрь стоимость метра как в «старой», так и в Новой Москве сократилась на 0,8% - до 253 600 и 198 800 руб. соответственно. В Подмосковье цены за месяц почти не изменились, снизившись лишь на 0,1% до 151 450 руб. за кв. м.
Устойчивость Московской области к снижению цен объясняется перетоком покупателей из еще более переоцененных «старой» и Новой Москвы. Как следствие, если в «старой» Москве и на присоединенных территориях цены за последние семь месяцев упали на 6,7% и 4,5%, то в области – только на 2,4%.
В Москве сейчас метр стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации. В ноябре динамика цен по типам жилья и комнатности была равномерной. Примечательно, что дорогие сегменты – монолит-кирпич и многокомнатные квартиры, которые раньше более успешно сопротивлялись снижению цен, чем дешевые сегменты, в ноябре дешевели примерно теми же темпами, что и рынок в целом: монолит-кирпич потерял 0,9% в цене, многокомнатные квартиры – 0,7%. Как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости условна – она всегда дешевеет в той же пропорции, что и остальной рынок, просто позднее.
На фоне существенного минуса в высокобюджетных сегментах Центральный округ стал главным аутсайдером рейтинга по географии – в ноябре цены на квартиры в центре Москвы упали в два раза больше, чем рынок в среднем – на 1,7%. Дорогие Западный и Юго-Западный округа тоже дешевели опережающими темпами (-0,9% и -1,1% соответственно).
В Новой Москве лидером по темпам снижения цен в ноябре стал сегмент однокомнатных квартир (-1,2%), которые в предыдущие годы активно скупали инвесторы. Сейчас они ушли с рынка, поэтому цены на однушки корректируются опережающими темпами: с пиковых значений в апреле 2022 г. однокомнатные квартиры подешевели на 6%, тогда как рынок Новой Москвы в среднем потерял 4,5%.
Что касается типов жилья, то монолит-кирпич за МКАД дешевеет медленнее более дешевых вариантов (-0,6% в ноябре). В отличие от «старой» Москвы, где цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах часто сильно завышены, в Новой Москве и Подмосковье разница в цене между монолит-кирпичом, старым кирпичом и панелью в одной локации не так велика, поэтому покупатели предпочитают более новое и качественное жилье.
В разрезе географии за МКАД лучше всего себя чувствует дальнее Подмосковье, где в ноябре метр прибавил 0,8% - заоблачные цены вытесняют спрос все дальше от «старой» Москвы. По сравнению с апрелем 2022 г. дальнее Подмосковье подешевело на 0,4%, тогда как ближнее и среднее - на 3,6% и 2,2%.
Немного иная ситуация в Новой Москве: в ноябре цены в дальнем Троицком округе снизились на 1,1%, а в примыкающем к МКАД Новомосковском – на 0,7%. Однако по итогам семи месяцев по темпам снижения цен по-прежнему впереди Новомосковский округ, подешевевший на 4,7%. В Троицком стоимость метра за тот же период упала на 3,7%.
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Предложение на вторичном рынке столичного региона перестало расти, но остается на максимальных уровнях. На этом фоне тренд на снижение цен в Москве – «старой» и Новой – становится все более устойчивым, несмотря на рост спроса. Вернее, некоторая активизация рынка обусловлена именно снижением цен предложения и реальных сделок. По всей видимости, «медвежий» тренд не изменится, пока объем предложения не сократится существенно. В Подмосковье цены тоже постепенно ползут вниз, но благодаря перетоку покупателей из перегретой столицы медленнее, чем в Москве».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» в ноябре 2022 г. средневзвешенная стоимость квадратного метра первичного рынка ТиНАО составила 231,5 тыс. руб., что больше прошлогоднего показателя на 11,9%.
В НАО средневзвешенная стоимость квадратного метра за год прибавила 8,6% до 235,0 тыс. руб. В ТАО увеличение составило 6,6% до 127,8 тыс. руб. Средняя цена квартиры на первичном рынке в НАО составила 11,3 млн руб., увеличившись за год на +7,9%, в ТАО – на 0,9% до 8 млн руб.
По типологии лотов больше всего средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла в наиболее востребованных форматах: в 2 комн. квартирах – на 11,4% (с 204,3 до 227,6 тыс. руб.), трехкомнатных лотах евроформата – на 8,2% (с 205,6 до 222,6 тыс. руб.) и двухкомнатных лотах евроформата (с 230,4 до 248,4 тыс. руб.) – на 7,8%. Немного меньше выросла стоимость студий – на 6,7% (с 285 до 304 тыс. руб.) и 1 комн. квартир – на 4,2 % (с 225,6 до 235,1 тыс. руб.).
При этом средняя цена лота также изменилась довольно существенно. Больше всего она выросла в 2 комн. квартирах – на 1,4 млн руб., с 11,3 до 12,7 млн руб. На евроформаты прирост составил в 2е – на 796 тыс. руб. (с 9,3 до 10,1 млн руб.), в 3е – на 949 тыс. руб. (с 12,7 до 13,7 млн руб.). На мелкие форматы студии и 1 комн. квартиры – на 485 тыс. руб. (с 6,8 до 7,3 млн руб.) и 413 тыс. руб. (с 8,1 до 8,6 млн руб.) соответственно.