Каждый второй россиянин выбирает жилье рядом со школами
Сегодня человеческий капитал является одним из главных драйверов развития социально-экономического благополучия страны. В центре внимание национальных идей стоит человек: реализация потенциала каждого гражданина, увеличение рождаемости, создание безопасной и побуждающей к развитию среды.
Инвестиции в человеческий капитал приобретают все большую важность, поэтому внимание на этот аспект обращают и девелоперские компании, которые в своих проектах создают комфортные условия для развития ресурсных способностей каждого человека.
Специалисты ГК «Главстрой» решили выяснить, влияет ли по мнению россиян инфраструктура и девелоперская среда на развитие человека и молодого поколения. В опросе приняли участие более 1000 человек в возрасте от 18 до 65 лет, проживающих по всей территории РФ.
Так, согласно полученным данным, наибольшее влияние на развитие молодого поколения по мнению респондентов влияет социум, так считают 39% опрошенных. На втором месте – силы и труд родителей, 18%, на третьем – личные качества человека, 14%. Еще 13% россиян отмечают, что на развитие влияет инфраструктура у дома и городские пространства. Оставшиеся 16% не отметили ничего из выше перечисленного.
При этом более половины респондентов, 57%, наличие развитой детской инфраструктуры, как образовательной, так и развлекательной, считают важной составляющей для будущего места жительства. Еще 30% согласны с тем, что лишними детские объекты не будут. Не обращают внимание на инфраструктурные решения для младшего поколения лишь 13% опрошенных.
В компании также поинтересовались, на наличие каких объектов детской инфраструктуры ориентируются при выборе жилья респонденты. Более трети россиян, 36%, смотрят объекты, в составе которых представлены общеобразовательные школы. 19% отмечают кружки и секции дополнительного образования, для 16% важно наличие детских садов, для 12% – детских площадок. Каждый девятый респондент отмечает важность набирающих популярность в последние годы профильных школ. Оставшиеся 5% предпочли бы жить рядом с ВУЗом.
Интересно, что на вопрос о том, какие объекты развлекательно-образовательной инфраструктуры должны обязательно входить в состав современного жилого комплекса, на первое место россияне поставили функциональные места для досуга детей, так ответили 28% опрошенных. 25% выступают за присутствие общеобразовательных учреждений для детей в возрасте от 7 до 18 лет. 21% респондентов считают необходимом обустройство прогулочных зон, еще 18% – детских площадок. За обязательное наличие инфраструктуры для детей в возрасте от 0 до 7 лет высказались лишь 8% участников опроса.
«В своих проектах мы уделяем особое внимание социальной инфраструктуре, как возможности улучшить жизнь во всем регионе присутствия. Социокультурная программа компании включает в себя формирование качественной городской среды и коммьюнити, столь важного для качественного развития социума, – отмечает Алексей Артошин, коммерческий директор девелоперской компании «Главстрой Регионы». – При этом доля покупателей с детьми в общем объеме спроса по нашим проектам превалирует. Поэтому строительство объектов детской и образовательной инфраструктуры – одна из наиболее важных задач, которая сегодня стоит перед застройщиком при тесном взаимодействии с муниципалитетами. Так, в одном из наших проектов в Московской области реализован масштабный образовательный кластер, для обучения порядка 3,5 тысяч детей разных возрастов».
Запрос на инфраструктуру для развития человеческого потенциала релевантен и для крупных региональных центров. Например, в Северной столице девелопер «Главстрой Санкт-Петербург» построил и ввел в эксплуатацию уже 20 социальных объектов в Выборгском и Приморском районах города.
«Мы строим два больших проекта комплексного развития территории в Санкт-Петербурге. Школы, детские сады и поликлиники — это неотъемлемая составляющая экосистемы современных жилых кварталов, – рассказывает Анна Лях, директор по управлению персоналом «Главстрой Санкт-Петербург». – Помимо анализа клиентских предпочтений важно ориентироваться и на государственную политику и работать в тандеме с городом. Наша компания сотрудничает как с федеральными центрами дополнительного образования, так и с высшими учебными заведениями и ссузами, открывая на базе построенных школ профильные образовательные кластеры – по строительству, урбанистике и ИТ. Такой подход позволяет не только оказать помощь старшеклассникам в выборе будущих специальностей, но и популяризовать те профессии, в которых наблюдается кадровый голод, но которые так важны для поддержания экономики как отдельных регионов, так и страны в целом».
По данным ВТБ, с января по июнь этого года средняя сумма сделки на рынке первичной недвижимости снизилась на 6,4% – с 8,8 до 8,2 млн рублей. Эксперты банка объясняют такую динамику смещением интереса клиентов на вторичные объекты и корректировкой цен на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми» ставками.
Сокращение среднего размера сделки купли-продажи квартир по договору долевого участия ВТБ фиксирует, начиная с лета прошлого года. Исключением стал декабрь, когда спрос на «первичку» резко вырос, разогнав средний чек до значений августа. С начала 2023 года этот показатель снизился на 6,4% и по итогам июня составил 8,2 млн рублей, вернувшись к уровню ноября 2022 года, следует из статистики ВТБ.
Среди крупных регионов наиболее существенное сокращение средней суммы сделки на рынке новостроек фиксируется в Подмосковье: здесь по итогам января-июня средний «чек» купли-продажи квартир снизился на 18%, до 6,9 млн рублей. На втором месте - Ленинградская область, где показатель уменьшился с начала года на 17%, до 5,9 млн рублей. В Москве средний «чек» достиг 12,5 млн рублей, сократившись на 14% за шесть месяцев, а в Санкт-Петербурге – 9,3 млн рублей (-9% к уровню конца 2022 года).
При этом в отдельных регионах фиксируется рост показателя. Например, в Республике Татарстан средняя сумма сделки за шесть месяцев года скорректировалась почти на 6% - с 7,5 до 7,9 млн рублей. В Краснодарском крае «чек» превысил 7,7 млн рублей по итогам июня, увеличившись на 4,5% с начала года.
«Снижение средней суммы сделки на рынке новостроек произошло на фоне перераспределения спроса заемщиков в сторону вторичной недвижимости, которое мы наблюдаем с середины прошлого года. Сегмент готовых объектов характеризуется более либеральным ценообразованием, что подогревает спрос клиентов в том числе на фоне регулирования ипотечных программ с «околонулевыми ставками». В условиях «охлаждения» интереса к новостройкам мы фиксируем и уменьшение среднего размера жилищного кредита – если в начале года он составлял 5,3 млн рублей, то сейчас колеблется уже в пределах 4,9 млн рублей», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что дальнейшее развитие событий предсказать сложно – динамика будет зависеть от уровня ключевой ставки и тарифов на базовые банковские программы.
Изменение уровня покупательской активности заставляет девелоперов и застройщиков корректировать подходы к созданию продукта, более четко работая над созданием как планировки будущей квартиры вместе с окружающим пространством, так и над совершенствованием финансовых инструментов. О том, что обеспечивает комфортный для девелопера уровень спроса на новостройки и позволяет увеличивать добавленную стоимость жилья в различных классах, шла речь в Москве.
Семейные квартиры требуют спасения
Ожидаемо, что практически все девелоперские проекты сегодня сосредоточены в крупнейших городских агломерациях. По данным bnMAP.pro, именно на них приходится 95% от всего объема проектного финансирования, выданного в стране. В целом анализ зарегистрированных сделок 2022 года показывает, что лидерами по продаже новостроек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, при этом на столицу приходится около трети от всего поглощенного за год объема. Но примечательно другое — практически все сделки в указанных городах приходятся на студии и однокомнатные квартиры. «И эта тенденция не меняется в 2023 году, а, наоборот, будет усугубляться, — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Новые дома проектируются с большим количеством студий и однокомнатных квартир, и, судя по всему, проекты с двух- и трехкомнатными вариантами окончательно станут нишевыми и не будут развиваться высокими темпами».
По данным анализа, значительная доля студий уже повлияла на общие цифры статистики. Так, отмечено, что к сегодняшнему дню средняя площадь лотов потеряла порядка 10 «квадратов». Параллельно с уходом от крупноформатного жилья застройщики еще и сокращают метраж возводимых квартир. Рекордсменом в данном отношении стала Северная столица, где площадь абсолютного большинства проданных за прошлый год квартир не превышает 20–25 кв. м. В результате средний показатель по рынку опустился до 40 кв. м, что по факту меньше площади стандартной однокомнатной квартиры. Интересно, что отмечается сокращение площадей не только в бюджетных проектах, но и в классах «элит» и «премиум».
Одновременно с этим Москва и Санкт-Петербург возглавляют также перечень лидеров по нереализованным остаткам. «Есть некоторые опасения, что объем в строящихся корпусах не будет реализован на 90 или 100% к моменту ввода в эксплуатацию», — отметил Сергей Лобжанидзе. Какие именно квартиры остаются непроданными, эксперт раскрывать не стал, но уточнил, что власти во главе с федеральным Министерством строительства работают над планом по спасению семейных квартир. «Я могу подтвердить, что еще в прошлом году мы общались с Никитой Стасишиным, заместителем главы Минстроя России, и он говорил, что предполагается поддержка семейных лотов с двумя и более комнатами, то есть, возможно, появятся льготные программы для этого типа жилья», — дополнил коллегу Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК.
Ипотека на меблировку
Сложившаяся картина заставляет застройщиков вступать в жесткую схватку за покупателей строящегося жилья. Так, Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет», отметил, что компании, по сути, пришлось стать «больше, чем девелопером»: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником». Во-первых, компания помогает копить на покупку, открывая у себя накопительный счет для будущего покупателя. Во-вторых, специалисты думают о комфорте жизни уже после завершения сделки. Например, тем, кому пришлось расстаться с автомобилем ради покупки жилья, девелопер предлагает услуги каршеринга. Популярностью пользуются подарки новоселам в виде полисов страхования жилья или ДМС, особенно полюбились сертификаты на услуги стоматолога. И, конечно, отдельное внимание застройщик уделяет отделке и меблировке, выводя на рынок уже полностью готовый продукт. В целом компания досконально изучила психологический портрет своего покупателя, поэтому стремится максимально «закрыть» целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования.
«У нас 90% квартир продается с кухней, техникой и полной меблировкой, поэтому мы сейчас активно работаем над федеральным законодательством, чтобы можно было официально в договор долевого участия включать не только двери и окна, а еще и полную обстановку предметами мебели и интерьера», — отметил Кирилл Храпов. К слову, именно над этой задачей бьются и другие застройщики. По словам Петра Кирилловского из ГК ФСК, ожидается, что изменения произойдут до конца этого года, и в декабре компании уже смогут принимать оплату за предоставленную мебель через кредитный договор о покупке квартиры.
О важности отделки заявили и застройщики, работающие в сегментах «элит» и «премиум». Как отметил Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group, высокий спрос на квартиры обязательно будет, если компания подумает о людях, предложив красоту и функциональность: «Девелопер не зарабатывает на отделке, но она может дать до 50% добавленной стоимости проекта, особенно учитывая то, что человек может купить качественную отделку, которую вряд ли сделает сам, за сравнительно небольшие деньги, ведь объемы позволяют застройщику выполнять ее с дисконтом в 30–40%».
Группа «Ташир» также предлагает новостройки с готовой отделкой, но предпочитая подходить индивидуально к каждому клиенту. Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», вспомнил случай, когда одна из покупательниц задала вопрос: «Как жить, если кухня у меня и у соседа будет одинаковая?» Отчасти это сподвигло девелопера не просто индивидуально работать над интерьером каждой квартиры, а открыть собственное мебельное производство.
Лапомойки как новая обязанность?
Впрочем, потенциальные покупатели обращают внимание не только на обустройство внутреннего пространства, но и на внешний облик в целом. Результаты опросов показывают, что практически для 70% будущих владельцев квартир важна уникальная архитектурная концепция. По мнению респондентов, эстетика проекта позволяет сразу же идентифицировать его на вопрос соответствия личным ценностям, а также позитивно влияет на душевное состояние. При этом участие в концепции именитого архитектурного бюро ставится в плюс — такая коллаборация, по мнению людей, придает жилому комплексу большую уникальность и статусность. «В жилых комплексах повышенных сегментов внешняя составляющая играет огромную роль, демонстрируя уникальность дома, а также повышая его инвестиционную привлекательность, — отмечает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс".— Современный покупатель очень избирательный, покупка недвижимости для него не останавливается на реализации исключительно функциональных потребностей. Приоритетную роль в выборе может сыграть и эмоциональная составляющая — в этом как раз поможет выразительный облик в тандеме, например, с "тактильной" архитектурой».
Популярными для домов всех классов становятся решения, предлагающие инфраструктуру для домашних животных. Лапомойки появляются при входе в подъезды, в общественных пространствах на первых этажах, лобби и квартирах, а во дворах — специальные площадки для выгула собак. Еще в 2022 году количество проектов с такими новшествами не превышало 10% от общего числа, а сегодня специалисты Московского региона прогнозируют их рост на уровне 5% к 2024 году. Эксперты связывают природу тенденции с увеличением спроса на домашних питомцев во время пандемии, а также с инициативой Общественного совета Минстроя о массовом создании игровых площадок, зон, специальных маршрутов и урн для отходов питомцев. «Создание мастер-планов жилых комплексов с обязательным условием наличия зон для выгула, тренировки собак, специальных маршрутов для прогулок и урн для отходов жизнедеятельности животных поможет не только сделать общественные пространства чище, но и повысит уровень ответственности владельцев домашних животных», — говорит Алексей Дугин, генеральный директор КТС ПРОЕКТ, добавляя, что создание такой инфраструктуры может обернуться ростом цен на уровне + 2% к себестоимости.