Каждый второй россиянин выбирает жилье рядом со школами
Сегодня человеческий капитал является одним из главных драйверов развития социально-экономического благополучия страны. В центре внимание национальных идей стоит человек: реализация потенциала каждого гражданина, увеличение рождаемости, создание безопасной и побуждающей к развитию среды.
Инвестиции в человеческий капитал приобретают все большую важность, поэтому внимание на этот аспект обращают и девелоперские компании, которые в своих проектах создают комфортные условия для развития ресурсных способностей каждого человека.
Специалисты ГК «Главстрой» решили выяснить, влияет ли по мнению россиян инфраструктура и девелоперская среда на развитие человека и молодого поколения. В опросе приняли участие более 1000 человек в возрасте от 18 до 65 лет, проживающих по всей территории РФ.
Так, согласно полученным данным, наибольшее влияние на развитие молодого поколения по мнению респондентов влияет социум, так считают 39% опрошенных. На втором месте – силы и труд родителей, 18%, на третьем – личные качества человека, 14%. Еще 13% россиян отмечают, что на развитие влияет инфраструктура у дома и городские пространства. Оставшиеся 16% не отметили ничего из выше перечисленного.
При этом более половины респондентов, 57%, наличие развитой детской инфраструктуры, как образовательной, так и развлекательной, считают важной составляющей для будущего места жительства. Еще 30% согласны с тем, что лишними детские объекты не будут. Не обращают внимание на инфраструктурные решения для младшего поколения лишь 13% опрошенных.
В компании также поинтересовались, на наличие каких объектов детской инфраструктуры ориентируются при выборе жилья респонденты. Более трети россиян, 36%, смотрят объекты, в составе которых представлены общеобразовательные школы. 19% отмечают кружки и секции дополнительного образования, для 16% важно наличие детских садов, для 12% – детских площадок. Каждый девятый респондент отмечает важность набирающих популярность в последние годы профильных школ. Оставшиеся 5% предпочли бы жить рядом с ВУЗом.
Интересно, что на вопрос о том, какие объекты развлекательно-образовательной инфраструктуры должны обязательно входить в состав современного жилого комплекса, на первое место россияне поставили функциональные места для досуга детей, так ответили 28% опрошенных. 25% выступают за присутствие общеобразовательных учреждений для детей в возрасте от 7 до 18 лет. 21% респондентов считают необходимом обустройство прогулочных зон, еще 18% – детских площадок. За обязательное наличие инфраструктуры для детей в возрасте от 0 до 7 лет высказались лишь 8% участников опроса.
«В своих проектах мы уделяем особое внимание социальной инфраструктуре, как возможности улучшить жизнь во всем регионе присутствия. Социокультурная программа компании включает в себя формирование качественной городской среды и коммьюнити, столь важного для качественного развития социума, – отмечает Алексей Артошин, коммерческий директор девелоперской компании «Главстрой Регионы». – При этом доля покупателей с детьми в общем объеме спроса по нашим проектам превалирует. Поэтому строительство объектов детской и образовательной инфраструктуры – одна из наиболее важных задач, которая сегодня стоит перед застройщиком при тесном взаимодействии с муниципалитетами. Так, в одном из наших проектов в Московской области реализован масштабный образовательный кластер, для обучения порядка 3,5 тысяч детей разных возрастов».
Запрос на инфраструктуру для развития человеческого потенциала релевантен и для крупных региональных центров. Например, в Северной столице девелопер «Главстрой Санкт-Петербург» построил и ввел в эксплуатацию уже 20 социальных объектов в Выборгском и Приморском районах города.
«Мы строим два больших проекта комплексного развития территории в Санкт-Петербурге. Школы, детские сады и поликлиники — это неотъемлемая составляющая экосистемы современных жилых кварталов, – рассказывает Анна Лях, директор по управлению персоналом «Главстрой Санкт-Петербург». – Помимо анализа клиентских предпочтений важно ориентироваться и на государственную политику и работать в тандеме с городом. Наша компания сотрудничает как с федеральными центрами дополнительного образования, так и с высшими учебными заведениями и ссузами, открывая на базе построенных школ профильные образовательные кластеры – по строительству, урбанистике и ИТ. Такой подход позволяет не только оказать помощь старшеклассникам в выборе будущих специальностей, но и популяризовать те профессии, в которых наблюдается кадровый голод, но которые так важны для поддержания экономики как отдельных регионов, так и страны в целом».
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.