Восемь тенденций первого делового сезона после отмены льготной ипотеки
Объем продаж на рынке новостроек может начать постепенно восстанавливаться осенью.
На рынок первичного жилья во второй половине 2024 года окажут влияние изменения в области льготного ипотечного кредитования и выросшие ставки рыночной ипотеки. Но, после летнего падения, уже в середине осени есть вероятность, что спрос начнет восстанавливаться за счет выхода на рынок новых платежеспособных групп покупателей и появления обновленных стимулирующих программ.
Аналитики UDS дали свои прогнозы о том, как будет складываться ситуация до конца 2024 г., выделив восемь тенденций.
- Число сделок, заключенных с использованием льготной ипотеки, сократится. Это вызвано закрытием одной из самых доступных для широкого круга покупателей – льготной ипотеки с господдержкой. А также сокращением круга заемщиков, которые могут воспользоваться семейной ипотекой. Меньше сделок придется и на IT-ипотеку в связи с тем, что программу отменили в Москве, в регионах она видоизменяется, а вместе с тем появляются новые требования для заемщиков.
На первичный рынок выйдут специалисты, работающие на предприятиях, выполняющих госзаказ, семьи военнослужащих и других специальностей, доходы которых продолжают расти. Это могут быть и инвесторы, которые держали деньги на выгодных депозитах и при появлении интересных предложений приняли решение «переложиться» в недвижимость.
- Больше сделок будет заключено по рыночной ипотеке. Если раньше на объектах застройщиков их было не больше 10%, то в нынешних условиях к концу 2024 г. показатель может подняться до 15%. Это могут быть ДДУ на объектах точечной застройки и в районах, где новое строительство в ближайшем будущем не планируется. Или на новых объектах жилье в которых поступило на рынок недвижимости по стартовой цене и будет повышаться по мере продвижения строительства. В таких ЖК выгоднее заключить сделку на действующих условиях, чтобы позже, когда ипотечные ставки будут снижаться, рефинансировать кредит.
- Заметного снижения цен не произойдет. Причина – рост затрат девелоперов на стройку. Сюда можно отнести подорожание строительных материалов и инженерно-технического оборудования, рост цен на энергоносители, повышение заработной платы строителям, ИТР и т.д.
- Девелоперы будут предлагать разработанные с банками программы стимулирования покупателей. Например, ипотеку от застройщиков для отдельных категорий заемщиков, например, для врачей, учителей, работников предприятий-партнеров по более низким ставкам. Вырастет число объектов с возможностью получения траншевой ипотеки при низком первоначальном взносе, а также с увеличенным сроком рассрочки платежей.
- Увеличится периодичность специальных акций, устраиваемых застройщиками, во время действия которых цена квадратного метра на определенные лоты может снижаться.
- Отдельные застройщики предпочтут отодвинуть старт выхода новых проектов и новых очередей уже строящихся ЖК до конца года, а возможно, что и до стабилизации ситуации на рынке ипотечного кредитования.
- Есть вероятность, что до конца 2024 г. будут анонсированы меры поддержки государством застройщиков и покупателей недвижимости. Строительство жилья входит в приоритетное направление государственной политики, поэтому без создания условий для роста предложения реализовать намеченные цели не получится. Точно так же требуется финансовая поддержка покупателей. Скорее всего – это будут адресные программы, ориентированные на те слои населения, которые без господдержки не смогут решить свой жилищный вопрос.
Таким образом, до конца 2024 г. на рынке новостроек никаких серьезных потрясений не должно произойти. Но застройщикам придется прикладывать больше усилий, чтобы сохранять продажи на плановом уровне. Это могут быть интересные программы финансирования, разработанные совместно с коммерческими банками, рассрочки платежей, специальные предложения на покупку квартир, машино-мест в подземных паркингах, кладовок и т.д.
За 2022 год портфель ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка вырос на 16% по сравнению с результатами 2021 года. Наибольший прирост портфеля показали Ленобласть (19%) и Санкт-Петербург (18%). Доля ипотеки в общем кредитном портфеле банка за прошлый год увеличилась на 3 п.п. и составила 65%. Об этом сообщил на пресс-конференции Сбера по итогам 2022 года Анатолий Песенников, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка.
В прошлом году Сбербанк на Северо-Западе выдал 306,6 млрд рублей кредитных средств на жильё. На Северную столицу пришлось 60% всего объема, или 190,7 млрд рублей. Также в лидерах Ленинградская область (26 млрд рублей) и Архангельская область (20,3 млрд рублей).
Доля ипотеки, выданной на вторичном рынке в СЗФО в 2022 году, составила 53%. Драйвером на первичном рынке остаётся льготная ипотека, в том числе для семей с детьми. На господдержку пришлось 65% кредитов в этом сегменте.
Объем выдачи по программе «Господдержка 2020» вырос на 11% по СЗФО и достиг почти 80 млрд рублей, по СПб прирост на 17% (54,5 млрд рублей), по Ленобласти – на 27% (5,2 млрд рублей, лидер по динамике по СЗФО).
Рекордный объем кредитования на Северо-Западе в прошлом году пришелся на программу «Семейная ипотека» – 52,2 млрд рублей, прирост 85% в сравнении с 2021 годом, по Петербургу – 37,1 млрд (87%), по Ленобласти – 4 млрд рублей, рост более, чем в два раза.
В 2022 году московские застройщики стали чаще предлагать студии покупателям. По подсчетам аналитиков «Метриум», число таких помещений в продаже выросло на 75%, а их доля в общем объеме предложения достигла 20%. Заметнее всего прибавилось студий в новостройках бизнес-класса.
В декабре 2022 года в новостройках Москвы девелоперы продавали 14,1 тыс. студий. В тот же месяц 2021 года объем предложения студий аналитики «Метриум» оценивали в 8,1 тыс. помещений. Таким образом, за 2022 год количество таких вариантов жилья в московских новостройках увеличилось на 75%. При этом доля студий от общего числа квартир и апартаментов в продаже за 12 месяцев увеличилась с 17% до 20%. Каждое пятое отдельное помещение на рынке новостроек Москвы – студия.
«Структура предложения на рынке новостроек постепенно адаптируется к новым запросам покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Стратегии клиентов меняются – многие сейчас не хотят или не готовы приобретать большую квартиру “всерьез и надолго”, и вложения в студию выглядят наиболее оптимальными. И речь идет не всегда только о соображениях экономии. К примеру, мы готовим к запуску проект бизнес-класса, в котором тоже есть студии. Этот формат пользуются популярностью у инвесторов и деловых людей в качестве дополнительного жилья».
Заметнее всего увеличилось предложение студий в новостройках бизнес-класса. В декабре 2022 года их было 3,3 тыс. против 1,8 тыс. в декабре 2021 года, то есть жилья такого формата стало на 83% больше. Доля студий в бизнес-классе возросла за год с 13% до 17%.
Стало больше студий в новостройках премиум-, элит- и делюкс-классах, хотя они по-прежнему остаются крайне редкой опцией в новостройках этих сегментов. Так, в премиуме суммарное число студий в продаже за год увеличилось с 139 до 235 (на 69%), а их доля повысилась с 4,3% до 4,5%. В элитном и делюкс-классах в декабре насчитывалось всего 16 студий против семи в конце 2021 года (доля увеличилась с 0,7% до 1,4%).
«В высокобюджетном сегменте студии остаются крайне редким явлением, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Если клиенты хотят приобрести “стартовое” жилье для детей, то они покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, которые полностью закрывают эту потребность. Как правило, такое жилье идет студийного формата с объединенной кухней и гостиной, то есть сам по себе формат можно назвать модным».
Далее по динамике роста студий следует массовый сегмент рынка новостроек. В эконом- и комфорт-классе в конце 2022 года было 7,2 тыс. студий против 4,4 тыс. в конце 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось на 63%, а доля – с 26% до 27%.
В Новой Москве девелоперы стали продавать студии почти в два раза чаще. В декабре 2022 года на местном рынке было 3,4 тыс. студий, тогда как в декабре 2021 года – 1,8 тыс. Доля студий в новостройках Новой Москвы выросла с 15% до 19%.
«В Новой Москве цены на новостройки доступнее, чем в старых границах столицы, поэтому здесь застройщики чаще предлагают студии, ориентируясь на клиентов, предпочитающих демократичные цены, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Вместе с тем студии можно встретить не только в массовых новостройках в Новой Москве, но и в проектах бизнес-класса с уникальной инфраструктурой. В частности, очень активно приобретают студии в нашем жилом кластере бизнес-класса Russian Design District. Студии часто выбирают, к примеру, молодые IT-специалисты, которые используют специальную госпрограмму ипотеки и инвестируют средства именно в студии».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2022 году быстрее росло предложение студий-квартир, а не студий-апартаментов. За 12 месяцев предложение студий с жилым статусом увеличилось с 5,7 тыс. до 10,3 тыс., то есть почти в два раза. Количество студий-апартаментов в продаже увеличилось с 2,4 тыс. до 3,8 тыс. Впрочем, доля студий на рынке апартаментов увеличилась с 39% до 40%, а доля студий на рынке квартир – с 14% до 17%.
«Застройщики продолжают оптимизировать предложение с учетом сокращения доходов потенциальных покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Спрос на студии будет расти в ближайшие годы на фоне маятниковой миграции населения и относительно доступных ипотечных ставок, которые позволяют приобрести первое собственное жилье молодым специалистам. Если власти введут специальную субсидированную ипотеку для молодежи, то студии станут еще более востребованным продуктом на рынке новостроек».