Восемь тенденций первого делового сезона после отмены льготной ипотеки
Объем продаж на рынке новостроек может начать постепенно восстанавливаться осенью.
На рынок первичного жилья во второй половине 2024 года окажут влияние изменения в области льготного ипотечного кредитования и выросшие ставки рыночной ипотеки. Но, после летнего падения, уже в середине осени есть вероятность, что спрос начнет восстанавливаться за счет выхода на рынок новых платежеспособных групп покупателей и появления обновленных стимулирующих программ.
Аналитики UDS дали свои прогнозы о том, как будет складываться ситуация до конца 2024 г., выделив восемь тенденций.
- Число сделок, заключенных с использованием льготной ипотеки, сократится. Это вызвано закрытием одной из самых доступных для широкого круга покупателей – льготной ипотеки с господдержкой. А также сокращением круга заемщиков, которые могут воспользоваться семейной ипотекой. Меньше сделок придется и на IT-ипотеку в связи с тем, что программу отменили в Москве, в регионах она видоизменяется, а вместе с тем появляются новые требования для заемщиков.
На первичный рынок выйдут специалисты, работающие на предприятиях, выполняющих госзаказ, семьи военнослужащих и других специальностей, доходы которых продолжают расти. Это могут быть и инвесторы, которые держали деньги на выгодных депозитах и при появлении интересных предложений приняли решение «переложиться» в недвижимость.
- Больше сделок будет заключено по рыночной ипотеке. Если раньше на объектах застройщиков их было не больше 10%, то в нынешних условиях к концу 2024 г. показатель может подняться до 15%. Это могут быть ДДУ на объектах точечной застройки и в районах, где новое строительство в ближайшем будущем не планируется. Или на новых объектах жилье в которых поступило на рынок недвижимости по стартовой цене и будет повышаться по мере продвижения строительства. В таких ЖК выгоднее заключить сделку на действующих условиях, чтобы позже, когда ипотечные ставки будут снижаться, рефинансировать кредит.
- Заметного снижения цен не произойдет. Причина – рост затрат девелоперов на стройку. Сюда можно отнести подорожание строительных материалов и инженерно-технического оборудования, рост цен на энергоносители, повышение заработной платы строителям, ИТР и т.д.
- Девелоперы будут предлагать разработанные с банками программы стимулирования покупателей. Например, ипотеку от застройщиков для отдельных категорий заемщиков, например, для врачей, учителей, работников предприятий-партнеров по более низким ставкам. Вырастет число объектов с возможностью получения траншевой ипотеки при низком первоначальном взносе, а также с увеличенным сроком рассрочки платежей.
- Увеличится периодичность специальных акций, устраиваемых застройщиками, во время действия которых цена квадратного метра на определенные лоты может снижаться.
- Отдельные застройщики предпочтут отодвинуть старт выхода новых проектов и новых очередей уже строящихся ЖК до конца года, а возможно, что и до стабилизации ситуации на рынке ипотечного кредитования.
- Есть вероятность, что до конца 2024 г. будут анонсированы меры поддержки государством застройщиков и покупателей недвижимости. Строительство жилья входит в приоритетное направление государственной политики, поэтому без создания условий для роста предложения реализовать намеченные цели не получится. Точно так же требуется финансовая поддержка покупателей. Скорее всего – это будут адресные программы, ориентированные на те слои населения, которые без господдержки не смогут решить свой жилищный вопрос.
Таким образом, до конца 2024 г. на рынке новостроек никаких серьезных потрясений не должно произойти. Но застройщикам придется прикладывать больше усилий, чтобы сохранять продажи на плановом уровне. Это могут быть интересные программы финансирования, разработанные совместно с коммерческими банками, рассрочки платежей, специальные предложения на покупку квартир, машино-мест в подземных паркингах, кладовок и т.д.
Доля инвестиций в земельные участки, приобретаемые под строительство жилья, в общем объеме инвестиций в недвижимость может продолжить сокращаться в 2024 году на фоне ожидаемого снижения спроса на первичном рынке жилой недвижимости.
Инвестиции в сегмент земельных участков под жилье достигали максимальной доли 57% в общем объеме инвестиций в недвижимость в 2021 году.
Повышение интереса к земельным участкам в 2021 году произошло на фоне стремительного восстановления спроса на новостройки, который вырос на 17,7% г/г в этом же периоде. Покупки нового жилья росли в условиях смягчения ограничений, введенных ранее в связи с коронавирусом, и продолжением действия льготной ипотечной программы.
По итогам 2023 года доля инвестиций в земельные участки под жилье составила 27% в общем объеме инвестиций в недвижимость, упав на 30 п.п. относительно максимального значения 2021 года. Сокращение произошло на фоне спада спроса на первичном рынке жилой недвижимости в 2022 году, а также формирования в 2023 году ожиданий ужесточения условий по льготной ипотечной программе, что также будет вести к ослаблению спроса на новое жилье.
Введение комиссий банками по льготной ипотеке в 2024 году может привести к сокращению спроса на новое жилье из-за повышения ипотечных ставок на первичном рынке жилой недвижимости в рамках совместных ипотечных программ девелоперов банков. Этот фактор отрицательно повлияет на спрос на новые квартиры в ипотеку, благодаря которой в 2023 году было сформировано 2/3 спроса рынка нового жилья в России. Сокращение спроса в ипотечном сегменте по итогам 2024 года может составить 13-18% г/г, а общее снижение на первичном рынке жилой недвижимости в России 8-12%.
Вслед за ослаблением конъюнктуры рынка жилой недвижимости можно ожидать сокращения инвестиций в земельные участки на 46% г/г в 2024 году, и уменьшения их доли до 22% в общем объеме инвестиций в недвижимость.
Наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году - 500-600 млрд руб.
Последние семь лет в Санкт-Петербурге открывались только торговые центры районного и окружного формата. Средняя арендопригодная площадь построенных за это время классических моллов составляла около 10 000 кв. м. По словам экспертов Nikoliers, тенденция к запуску торговых центров небольших форматов «у дома» наблюдается по всей России.
В Санкт-Петербурге в последние годы со стороны девелоперов наблюдается повышенный интерес к небольшим торговым центрам районного или окружного формата. Как посчитали аналитики Nikoliers, с 2017 года в городе не открылось ни одного классического молла, арендопригодная площадь которого превышала бы 18 000 кв. м.
Последним открытым в Санкт-Петербурге торговым центром суперрегионального масштаба был «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м), открывшийся в 2016 году. С тех пор в городе открывались только небольшие ТЦ, средняя площадь которых составляет 10 350 кв. м.
К торговым центрам районного формата можно отнести объекты с GLA до 10 000 кв. м: с 2017 года в Петербурге, в частности, были открыты «Ладожские ряды», «Парнас Сити», «Солнечный», «Спутник». «Окружные» торговые центры включают в себя объекты с арендопригодной площадью от 10 000 до 25 000 кв. м. В их числе Green Park, «Прометей» и «Экопарк», который стал самым крупным классическим торговым центром за последние семь лет — арендопригодная площадь первой очереди составляет 18 000 кв. м. После открытия второй очереди в 2024 году GLA ТЦ «Экопарк» возрастёт до 23 600 кв. м.
В 2024 году в Санкт-Петербурге помимо второй очереди «Экопарка» ожидается открытие двух торговых центров районного формата (ТЦ в Колпино и ТЦ «Лунапарк») и двух объектов окружного формата (ТЦ «Небо» и ТЦ «Парк Молл»). Общая арендопригодная площадь пяти объектов достигает 81 700 тыс. кв. м, что является рекордным значением по приросту площадей классических моллов с 2016 года.
При этом нужно отметить, что за последние семь лет в городе также было открыто пять специализированных торговых центров, в том числе мебельные центры —«Богатырь» (GLA 40 200 кв. м) и «Кубатура» (GLA 110 000 кв. м) и «МÖБЕЛЬБУРГ» (17 173 кв. м).
Как отмечают эксперты Nikoliers, тенденция к запуску торговых центров районного и окружного форматов наблюдается по всей России. Так, средняя площадь введенных в 2023 году торговых объектов в Москве составила 12 700 кв. м. В 2024 году в России к открытию также заявлены только сравнительно небольшие торговые центры, площадь которых не превышает 50 000 кв. м.
Второй тренд на рынке торговой недвижимости не только Санкт-Петербурга, но и всех России — значительное снижение объёма ввода новых объектов. Это связано, с одной стороны, с высокой стоимостью заемного финансирования, а с другой — «зрелостью» рынка: активность девелоперов и собственников ТЦ смещается к обновлению, реконцепции существующих объектов и реализации небольших и нишевых проектов.