За прошедшие 10 лет объем рынка готовой складской недвижимости в России вырос в два раза и достиг 43,1 млн кв. м
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», за год объем предложения на первичном рынке ТиНАО вырос на 54,5%. В экспозиции находится 842 тыс. кв. м и 17,3 тыс. лотов в 34 проектах. На НАО приходится 96% предложения. За год на первичный рынок Новой Москвы вышло в реализацию 5 новых проектов: ЖК «Мелиссад» (МИЦ), ЖК «Бунинские кварталы» (А101), ЖК «Новая Звезда-2» (КРОСТ), ЖК «Движение. Говорово» (ФСК), ЖК «Дзен-кварталы» (А101). Также рынок пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых проектах.
На территории НАО две трети экспозиции сосредоточено в 3 поселениях: Сосенское – 54,5% Десеневское – 12% и Внуковское – 8,1%. При этом больше всего доля предложения увеличилась в поселениях Сосенское на 5,7% до 440,7 тыс. кв. м, Внуковское – на 2,9% до 65,2 тыс. кв. м и Рязановское – на 2,3% до 50,5 тыс. кв. м. За год экспозиция сократилась в поселениях Марушкинское (-0,4%), Десеновское (-6,8%) и Московский (-8,9%).
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 86,9% (-2,8% за год) и Новофедоровское – 13,1% (-2,8% за год).
В НАО две трети экспозиции представлено на начальной стадии строительной готовности – 54,5% площади, которая за год уменьшилась на 8,2%: на нулевом цикле находится 33,7% площади (-3,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 20,8% (-5% за год). На стадии монтажных работ находится 7,1% (+1,5% за год). На заключительной стадии находится 38,4% предложения с ростом за год на 13,8%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 32,1% (+18,4% за год), на стадии благоустройства – 3,6% (-2,1% за год) и введены – 2,7% (-2,5% за год). В ТАО на заключительной стадии строительной готовности находится 85,4% предложения (-14,6% за год), на стадии монтажных работ – 14,6% (+14,6% за год).
За год в НАО доля предложения квартир без отделки, которая составляет 47,8%, увеличилась на 10,2%. По-прежнему большая доля приходится на предложение с различными видами отделки – 52,3% лотов (-10,2% за год): с отделкой – 22,2% (-24,8% за год), с предчистовой отделкой – 17,7% (+11,5% за год) и с допопциями – 12,4% (+3,1% за год). В ТАО большая часть предложения представлена без отделки – 96,1% (-1,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка в НАО составила 234,2 тыс. руб., увеличившись за год +7,7% за год и в ТАО – 129,1 тыс. руб. (+7,3% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке в НАО составила 11,3 млн руб. (+7,1% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+2% за год).
«В результате снижения спроса в целом по рынку Новой Москвы прирост экспозиции продолжится. Тем более, что активность застройщиков по выводу новых объемов в реализацию не снижается, как показал 2022 г. Поэтому застройщики продолжат предоставлять скидки для того, чтобы активизировать спрос», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
С января БСПБ принимает заявки по новым условиям льготной госипотеки – по «Семейной ипотеке» и по «Ипотеке с господдержкой».
Так, льготными условиями программы «Семейная ипотека» теперь могут воспользоваться заемщики с двумя детьми до 18 лет. Дополнительно к базовой ставке (6% годовых) Банк «Санкт-Петербург» предоставляет дисконт, за счет чего минимальная ставка по программе в БСПБ составит всего 5,35%.
Воспользоваться условиями «Семейной ипотеки» по-прежнему могут и клиенты с одним ребенком, рожденным с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, а также семьи, усыновившие ребенка или воспитывающие ребенка-инвалида.
Сегодня «Семейная ипотека» – один их самых популярных ипотечных продуктов среди клиентов БСПБ. Так, по итогам 2022 года объем выдач по «Семейной ипотеке» составил около 25% от общего количества ипотечных сделок Банка «Санкт-Петербург». Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита составила 6 млн руб. Средний срок, на который клиент оформляет «Семейную ипотеку» – 24 года. Средний возраст заемщиков по «Семейной ипотеке» – 35 лет.
Подробнее о программе: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/family.
В новом 2023 году клиенты БСПБ также смогут оформить заявку по новым условиям «Ипотеки с господдержкой». Также дополнительно к новой базовой ставке (8% годовых) Банк «Санкт-Петербург» предоставляет дисконт, за счет чего минимальная ставка по этой программе в БСПБ составит всего 7,35%.
Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита в 2022 года составила 5,4 млн руб. При этом, средняя стоимость покупки объекта недвижимости в декабре 2022г. по ипотеке с господдержкой составила порядка 8 млн руб. А средний размер первоначального взноса по данному продукту в Банке сегодня составляет около 30%. Этот показатель не меняется в течение 2022 года, хотя ипотечный кредит в Банке «Санкт-Петербург» можно взять, имея в качестве первоначального взноса всего 15% от стоимости квартиры. Отдельно аналитики Банка зафиксировали увеличение среднего срока, на который клиенты оформляют ипотечный кредит. Если в начале 2022 года средний срок был около 19 лет, то на декабрь 2022 года средний срок составил уже 22–24 г.
Подробнее о программе «Ипотека с господдержкой» можно узнать на сайте БСПБ: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/gos-support.
Согласно условиям «Семейной ипотеки» и «Ипотеки с господдержкой», максимальная сумма кредита может достигать 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей – в остальных регионах. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости недвижимости.
БСПБ – один из крупнейших игроков ипотечного рынка. Так, по итогам 11 месяцев Банк занял 14-ое место по РФ по общим объемам выдачи и 13-ое место по объему выдачи ипотеки по программам с господдержкой.