За прошедшие 10 лет объем рынка готовой складской недвижимости в России вырос в два раза и достиг 43,1 млн кв. м
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:

Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
В России в 2012 году выпуск стальных труб снизился на 2,5%. В Петербурге производство этого вида продукции уменьшилось в 1,8 раза. На строительном рынке идет постепенное замещение стальных труб полимерными, полагают эксперты.
Как рассказал Вадим Губин, генеральный директор компании «Полимер-бетонные технологии», современные тенденции таковы, что стальные трубы, действительно, сдают свои позиции на рынке. Вскоре они полностью уйдут из жилищно-коммунального хозяйства, а останутся лишь для специального применения, например при сооружении газовых труб большого диаметра и тепловых сетей высокого давления.
«Если посмотреть на рынок труб в целом, то около трети в отрасли занимают стальные трубы, а остальная часть принадлежит трубам в пластиковом исполнении. Даже нормативная база сейчас такова, что ГОСТ по водоснабжению говорит об использовании пластиковых труб для прокладки трубопроводов. А стальные трубы в этом сегменте уже не регламентируются», – пояснил Вадим Губин.
Валерий Голенкин, генеральный директор ООО «Фирма «Севзапметалл», привел статистику, согласно которой в 2012 году на Северо-Западе объем потребления труб составил 1 млн тонн, а в Петербурге – 345 тыс. тонн. Эксперт подсчитал, что в результате прирост потребления по трубам сократился на 50% за счет уменьшения продукции большого диаметра.
Среди крупных петербургских производителей трубной продукции следует отметить компанию «Трубосталь», Ижорский трубный завод, Ижорскую трубную компанию, завод «Красный выборжец».
Полимерные трубы чаще всего применяют для оснащения внутренних инженерных сетей, а также для водопроводов с холодной водой и систем канализации.
По данным исследования ТД «Санеста-Металл», в течение ближайших двух лет объем потребления полипропиленовых труб при создании систем теплоснабжения и водоснабжения в сегменте высотного домостроения увеличится на 12% и займет 40% рынка внутренних инженерных систем.
Сегодня полимерные трубы, используемые для создания внутридомовых систем теплоснабжения, составляют около 28% от общего объема рынка этих систем. В 2013 году рост полимерных труб будет идти опережающими темпами и составит около 12%.
Неоспоримыми преимуществами труб из полиэтилена являются простота эксплуатации, долговечность, приятный эстетичный вид.
«Длительный срок службы полимерных труб обуславливается тем, что они не подвержены коррозии. Полимеры (полипропилен, поливинилхлорид, полиэтилен), применяющиеся при изготовлении пластиковых труб, не вступают в электрохимические реакции, следовательно, не подвергаются разрушительному воздействию влаги», – перечисляет Вадим Губин.
По его словам, на рынке представлено много производителей, что обусловлено растущим спросом на данную продукцию.
Крупными производителями полимерных труб в регионе являются ООО «ФТК Ростр», ЗАО «Икапласт», ООО «НордПайп», ЗАО «ТВЭЛ», ООО «Солекс», ИСК «Прометей», торгово-производственная компания «ПБТ».
«Рынок все время растет, так как изношенная система ЖКХ и инженерная инфраструктура города сейчас активно реконструируются. Наша компания также расширяет производство. Если в прошлом году мы выпускали трубы в диаметре не более 450 мм, то сейчас мы приобрели еще одну линию и можем производить трубы до 630 мм в диаметре. Это делает нас «опасным» конкурентом на трубном рынке», – добавил Вадим Губин.
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– В УПТК филиал ОАО «Метрострой» трубный прокат занимает около 10 % от объема продаж всего металлопроката. Главный плюс металлических труб в их высокой прочности, и поэтому именно они традиционно используются для устройства теплосетей, газопроводов, водопроводов горячего водоснабжения, изготовления металлоконструкций и т. п. Применение труб из пластика снижает расходы на монтаж. Но их недостаток заключается в том, что они не производятся большого диаметра.
Объем рынка геодезии Санкт-Петербурга в денежном выражении исчисляется в 60-80 млн рублей в год. По итогам 2012 года особых изменений в сравнении с 2011 годом в отрасли не наблюдалось. С 2013 годом участники рынка связывают различные надежды, однако большого роста в отрасли не прогнозирует никто.
Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», считает, что 2013 год ознаменовался большими переменами на рынке геодезии и кадастра Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Прежде всего это связано со вступлением в силу Федерального закона № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». «Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В связи с изменениями в законодательстве крупным государственным организациям также тяжело перестроиться на новые условия ведения кадастрового учета и оформления документов для него. Это происходит из-за большой, сложно управляемой структуры и сложившихся стереотипов работы по старым правилам», – рассказал Алексей Лебедев.
Станислав Шатров, начальник отдела инженерной геодезии и топографии ОАО «СПб НИИИ «Энергоизыскания», считает, что изыскательское направление на рынке геодезии на данный момент переживает подъем. Эксперт связывает это с увеличением объемов промышленного строительства в энергетике (объекты Росатома, Газпрома), жилищного строительства и др.
По мнению Алексея Лебедева, в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании. Благодаря вложениям в современное высокотехнологичное оборудование и привлечению высококлассных специалистов они выполняют широкий спектр услуг и решают многие вопросы на новом уровне и по новым правилам. «Например, в связи с освоением новых территорий на границах Санкт-Петербурга и созданием целых городских кварталов в данный момент высоко востребованы не только землеустроительные и геодезические, но и обмерные работы, составление технических планов, постановка объектов капитального строительства на кадастровый учет и многие другие», – добавил Алексей Лебедев.
При этом, на его взгляд, геодезические компании сталкиваются с проблемой отсутствия данных государственной геодезической сети в этих ранее достаточно «диких» местах. «Для решения этой проблемы ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», к примеру, развивает собственную сеть базовых станций. Работа новой геодезической сети позволит существенно ускорить и упростить деятельность по техническому и кадастровому учету зданий и земельных участков», – добавил эксперт.
Проблемы рынка ждут решения
Станислав Шатров считает, что основной проблемой в сфере геодезических услуг является уменьшение сроков ведения изыскательских работ, что влияет на качество их выполнения. «Вторая проблема – присутствие на рынке работ для строительства сложных и опасных промышленных объектов небольших изыскательских организаций со слабой кадровой и материальной базой, что также негативно сказывается на качестве предоставляемых услуг», – отметил эксперт.
Он считает, что отмена института обязательной государственной экспертизы может негативно сказаться на деятельности изыскательских компаний.
«На данный момент в России уже отменена экспертиза геодезических работ для строительства. В случае отмены института обязательной государственной экспертизы на рынке услуг могут появиться нелицензированные организации, не имеющие должных кадровых ресурсов», – высказал свою точку зрения Станислав Шатров.
Федор Варфоломеев, заместитель начальника отдела топографо-геодезических работ ЗАО «ЛенТИСИЗ», уверен, что сегодня изыскательская отрасль находится в подвешенном состоянии. «Одна из основных проблем, на мой взгляд, – нормативно-техническая документация. Развитие техники, оборудования и технологий давно шагнуло вперед, а СНиПы, ГОСТы и другие нормативно-технические документы уже устарели. Плюс ко всему отсутствие как таковой высшей школы по подготовке квалифицированных специалистов. Еще одна проблема, и она, на мой взгляд, одна из важнейших – «цена – сроки – качество». Заказчик стремится сбить цены по максимуму, при этом еще и сроки выполнения работ сократить до минимума, что, в свою очередь, влияет на качественные характеристики выполняемых работ», – пояснил он.
От 200 и больше
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
«На данный момент по крайней мере в Санкт-Петербурге на рынке геодезических изысканий работает более 700 компаний», – подсчитал Федор Варфоломеев. Он рассказал, что ЗАО «ЛенТИСИЗ» выполняет целый комплекс изысканий – геодезические, геологические, экологические и гидрометеорологические, а в 2012 году организация заняла четвертое место в Санкт-Петербурге по объему выполненных геодезических работ.
По словам Станислава Шатрова, крупных отраслевых компаний в Санкт-Петербурге насчитывается порядка 15-20. Среди них можно отметить ОАО «Гипроспецгаз», ОАО «Ленгипротранс», ОАО «Гипросвязь-СПб», ОАО «СПб НИИИ «ЭИЗ», ОАО «Трест ГРИИ», ОАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ЛенТИСИЗ» и др.
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что на рынке работает около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей – компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
Мнение:
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор»:
– Рынок геодезии Санкт-Петербурга в 2012 году соотносим по уровню с 2011 годом, особо значимых изменений не было заметно. Все большее развитие получает лазерное сканирование, особенно воздушное. Применение этой технологии наблюдается в основном на больших объектах.
На мой взгляд, изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточное внимание – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль заострение внимания федеральных и местных властей на развитии инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет.
Возможная отмена государственной экспертизы, которую я считаю не очень-то и эффективной при наших уровнях коррупции и административного воздействия, на изыскательскую деятельность никак не повлияет. По моим прогнозам, рынок изысканий по итогам 2013 года будет на уровне 2012 года без значительных провалов и подъемов.