За прошедшие 10 лет объем рынка готовой складской недвижимости в России вырос в два раза и достиг 43,1 млн кв. м
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
В июле 2021 года средняя стоимость массовых новостроек в ЮВАО выросла до 232 тыс. рублей против 162 тыс. рублей в том же месяце 2020 год, подсчитали аналитики «Метриум». Юго-Восток Москвы, таким образом, стал рынком с самым быстром ростом цен на новое жилье эконом- и комфорт-класса, так как «квадрат» за 12 месяцев прибавил здесь в цене 43%. Между тем самым дорогим округом с массовыми новостройками признан ЗАО, где квадратный метр обходится в 284 тыс. рублей.
В июле 2021 года средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве составила 246 тыс. рублей за кв.м, подсчитали в «Метриум». За 12 месяцев этот показатель увеличился на 35% – год назад квартиры в новых домах самого доступного сегмента рынка продавались в среднем по 182 тыс. рублей за кв.м.
В четырех административных округах столицы массовые новостройки дорожали быстрее, чем в среднем по рынку. Заметнее всего выросли цены в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), где год назад квадратный метр продавался за 162 тыс. рублей, а теперь его стоимость достигла 232 тыс. рублей, то есть на 43% больше, чем в июне 2020 года.
На 41% увеличились расценки в Западном административном округе (ЗАО), где квадратный метр подорожал с 201 тыс. рублей до 284 тыс. рублей. Сейчас здесь продаются самые дорогие новостройки комфорт-класса в Москве.
Почти такой же рост цен на 40% наблюдался и в Северо-Западном административном округе (со 190 тыс. рублей до 266 тыс. рублей за кв.м.). Наконец на 36% подорожали массовые новостройки на юге Москвы. В ЮАО квадратный метр вырос в цене с 188 тыс. до 255 тыс. рублей.
В четырех округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Северо-Восточном административном округе показатель увеличился на 34% до 233 тыс. рублей, в Восточном административном округе – на 26% до 262 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 24% до 200 тыс. рублей, в Северном административном округе – на 20% до 251 тыс. рублей за кв.м.
«Цены росли в округах, где был сконцентрирован основной спрос на массовые новостройки, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Хотя объем предложения здесь большой, число покупателей все равно высоко, что стимулировало девелоперов повышать цены. Особенно это заметно в ЮВАО, который традиционно считался доступной локацией, но сейчас здесь расценки сравнялись со СВАО и превысили показатели ЮЗАО. Очевидно, выиграли инвесторы, которые 2-3 года делали ставку на самые доступные новостройки в демократичных районах столице – сейчас они фиксируют большие прибыли».
К примеру, в проекте комфорт-класса «Соседи 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр в июне 2020 года в среднем стоил 213 тыс. рублей за кв.м., а сейчас его стоимость повысилась до 286 тыс. рублей (+34%). В комплексе «Кварталы 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр подорожал с 200 тыс. до 251 тыс. рублей за аналогичный период (+25%).
Источник: «Метриум»
Доля просроченных кредитов в общей ипотечной задолженности снижается. С начала года её объем в целом по РФ сократился почти на 7% или на 5,5 млрд рублей. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистических данных Банка России.
На 1 июля 2021 года доля просроченной ипотечной задолженности в целом по РФ с начала года сократилась на 0,2 процентных пункта (п.п.), до 0,7% от общей задолженности по кредитам на покупку жилья, достигнув 76,4 млрд рублей. Абсолютное снижение составило 5,5 млрд рублей.
«По итогам первого полугодия количество регионов, жителям которых пока не удаётся нормализовать проблемы с просроченными долгами, сократилось в три раза, если сравнивать данные с аналогичным периодом прошлого года, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — На сегодня мы фиксируем прирост просроченной ипотечной задолженности в 15 регионах страны против 44 регионов годом ранее». По его словам, из них в шести регионах сохраняется тенденция роста проблемной задолженности, а девять регионов показали прирост против сокращения годом ранее (см. таблицу).
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста просроченной ипотечной задолженности
|
Регион |
Динамика за 6 месяцев 2020 года |
Динамика за 6 месяцев 2021 года |
Доля в общей просроченной ипотечной задолженности на 01.07.2021 |
Просроченная ипотечная задолженность на 01.07.2021, млн руб. |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
3,6% |
-6,7% |
0,72% |
76 347 |
|
Ивановская область |
5,4% |
19,0% |
0,86% |
350 |
|
Ленинградская область |
2,2% |
13,3% |
0,52% |
912 |
|
Республика Ингушетия |
10,3% |
12,1% |
1,74% |
37 |
|
Кировская область |
-9,7% |
7,1% |
0,45% |
346 |
|
Республика Хакасия |
-0,6% |
6,7% |
0,59% |
174 |
|
Республика Крым |
17,0% |
5,1% |
0,20% |
62 |
|
Курганская область |
-8,4% |
3,9% |
0,48% |
212 |
|
Рязанская область |
10,6% |
3,1% |
0,50% |
361 |
|
Магаданская область |
0,0% |
2,9% |
0,41% |
71 |
|
Брянская область |
-12,4% |
2,6% |
0,35% |
201 |
|
Томская область |
-10,9% |
2,3% |
0,38% |
268 |
|
Липецкая область |
1,4% |
1,9% |
0,48% |
268 |
|
Нижегородская область |
-3,1% |
0,9% |
0,62% |
1 138 |
|
Оренбургская область |
-7,0% |
0,8% |
0,51% |
655 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
-2,0% |
0,2% |
3,41% |
506 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Сокращение доли просроченной задолженности в портфелях, безусловно, связано с активным наращиванием темпов кредитования за последний год, когда доля просроченной задолженности «размывается» новыми хорошими кредитами. Снижение общей суммы просроченной ипотечной задолженности на балансах банков на 5,5 млрд руб. обусловлено, скорее всего, с передачей проблемных кредитов на балансы коллекторских агентств и дружественных кредиторам юрлиц», — отмечает Денис Аксёнов.