В 2024 году частные дома будут в 1,6 раза популярнее квартир
По прогнозам аналитиков в этом году в России введут около 60 млн квадратных метров частных домов, что будет сопоставимо с результатом 2023 года. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 60% против 40% многоквартирного. Разрыв между сегментами мог установить новый рекорд, но высокие ставки и изменившиеся госпрограммы развернут тренд.
Спрос на индивидуальные дома в России остается высоким и значительно превышает интерес к квартирам. По итогам 7 месяцев 2024 года доля ИЖС в общем объеме введённого жилья достигла рекордных 70%, следует из данных Росстата. Для сравнения, годом ранее на этот вид жилья приходилось 59%.
Лидером по объему ввода выступает Московская область — здесь за январь-июль россияне построили 4,7 млн квадратных метров. Второе место занимает Краснодар (2,5 млн кв. м). Топ-3 замыкает Ленинградская область (1,6 млн кв. м).
С начала года рост ИЖС показали все федеральные округа. При этом наиболее выраженная динамика зафиксирована в Северо-Кавказском (+98% г/г), Дальневосточном (+32% г/г), Сибирском (+27% г/г) и Уральском (+24% г/г) федеральном округах.
По данным экспертов ВТБ и М2, при постройке дома россияне ориентируются на такие факторы, как стоимость дома, климатические условия в регионе и скорость возведения… Среди наиболее быстровозводимых, морозостойких домов — деревянные. Сегодня строительство такого дома может обойтись в 3 млн рублей. Для накопления этой суммы средней российской семье потребуется 3-6 лет при условии, что она будет откладывать от 50% до 100% дохода одного члена семьи.
Ускорить постройку такого жилья поможет ипотека. Например, по «семейной» госпрограмме при первом взносе 30% ежемесячный платеж по такому проекту составит около 20 тысяч или примерно пятую часть от средней заработной платы в РФ.
«В последнее время спрос на ИЖС «драйвит» разница в ценах на дома и квартиры. В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит для семей. Изменение условий господдержки и достаточно высокие рыночные ставки «остудят» этот рынок. Но мы считаем, что «похолодание» будет кратковременным – все большее число подрядчиков будут адаптироваться к работе с эскроу, а банки предлагать опции снижения ставки по рыночной ипотеке, пока будет сохраняться жесткая монетарная политика», — прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Июльские изменения в господдержке, действительно, повлияли на динамику в сегменте ИЖС. Об этом говорят и данные нашего исследования «Индекс настроений риелторов» — почти половина респондентов (48%) отмечают снижение спроса на частные дома. Несмотря на это, индивидуальное строительство продолжает лидировать на рынке недвижимости. Однако, помимо сложностей с кредитованием, ИЖС связан с некоторыми рисками, которые могут останавливать покупателей перед сделкой. Некачественное оказание услуг и завышение обещанной стоимости со стороны подрядчика — одни из главных опасений людей. Запуск системы эскроу-счетов поможет развеять тревогу из-за покупки дома», — добавил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.
Геополитическая обстановка, санкции, валютные колебания не оставили ни один из сегментов экономики России равнодушным. Рынок недвижимости не стал исключением. Но тем не менее, он выстоял и, более того, приходит в норму. Кроме того, недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если говорить про высокобюджетный сегмент.
15 июня 2022 года состоялся пресс-завтрак, организованный компанией GRAVION, на котором эксперты рынка обсудили премиальный класс в эпоху перемен.
По данным аналитиков, по итогам мая, за последние пару месяцев, московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более, чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше, - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION. - Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10-12%».
При этом эксперты отмечают динамику стоимости квадратного метра. «Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн», - добавляет Е.Тарасова.
Помимо сокращающегося предложения (с начала года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%), связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате застройщиками процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», на увеличение стоимости оказывает влияние и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих.
Так по словам Игоря Рожкова, заместителя директора по строительству GRAVION, доля импорта в проектах премиум-класса может доходить до 50% от общей стоимости СМР. Это и лифтовое оборудование, отделочные внутренние и фасадные материалы, инженерия, мебель и оборудование и пр. «В нашей компании мы применяем дифференцированный подход, прорабатываем логистические решения, находим материалы и комплектующие на альтернативных ЕС рынках», - отметил Игорь Рожков.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION, добавил, что в компании постоянно ведется активная работа по импортозамещению и подбору оборудования, комплектующих, отделочных и строительных материалов, не зависящих от курсовой разницы и геополитики. «Это позволяет нам не только соблюдать заявленные сроки, выполнить обязательства перед покупателями, но и сохранить высокое качество и премиальность наших объектов, - заявил Юрий. - Ситуация февраля-марта не изменила ход строительства нашего объекта CULT, темпы не снизились, а выросли, а в сентябре текущего года мы планируем полностью завершить монолитно-железобетонные работы и построить все 9 этажей».
По мнению Олега Торбосова, генерального директора Whitewill, кто сохранит отделку - настоящий премиальный девелопер. «Многие застройщики сегодня отказались от выполнения своих обязательств в части ремонта, - заявляет эксперт. – Но покупателю в этом сегменте наличие финишной отделки – один из факторов о принятии решении о покупке».
На мероприятии также был презентован комплекс сервисных апартаментов CULT. Это уникальный проект премиум-класса в самом центре Москвы общей площадью 10,4 тыс. кв.м. Объект реконструкции бывшего здания гостиницы «Варшава». Общее количество лотов – 92 шт., 80 из которых – классические апартаменты (2-7 этажи) и 12 апартаментов – видовые пентхаусы, расположенные на 8-9 этажах здания. Часть из них имеют доступ на собственную террасу.
Комплекс расположен в районе Якиманка непосредственно на Калужской площади. Удачная локация предлагает будущим резидентам множество возможностей. В непосредственной близости – парк Горького и Нескучный сад, парк искусств Музеон, сосредоточение набережных, музей «Гараж», Новая Третьяковка и множество других культовых мест столицы.
Современная архитектура и изысканная лаконичность здания органично дополняют сложившийся городской ансамбль. Просторное арт-лобби, выполненное в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, подчеркивает премиальный статус дома. Премиальный сервис и исчерпывающий набор внутренней инфраструктуры делают жизнь максимально приятной и удобной.
Авторы проекта – команда бюро СПИЧ во главе с одним из самых талантливых архитекторов современности Сергеем Чобаном. Интерьеры и дизайн МОПов были разработаны бюро VSA.
Завершение строительства дома запланировано на 4 квартал 2023 года. Общий объем инвестиций в проект – порядка 4 млрд рублей.
В мае доля ипотеки при покупке квартир комфорт-класса составила 81%, что на 14 п. п. больше, чем в апреле. В целом по рынку доля ипотеки составила 74%. В комфорт-классе ипотека является основным драйвером покупки жилья, и после снижения ключевой ставки до предсанкционного уровня 9,5% доля ипотеки в этом сегменте может вырасти до 90% в течение 2-3 месяцев.
После снижения девелоперской активности в марте и апреле застройщики начинают выводить новые проекты и очереди на рынок, в первую очередь, благодаря снижению ставок по проектному финансированию. Так, в сегменте комфорт-класса на рынок были выведены новые корпуса в 18 проектах. Общая проектная мощность корпусов – 425 тыс. кв. м, что в 2,7 раз больше, чем в апреле. Среди проектов, оказавших наибольшее влияние на показатель, можно отметить новые проекты от застройщика ПИК – «Новое Очаково» и «Полар».
После стремительного повышения цен в марте, обусловленного пересмотром ценовой политики в условиях экономической нестабильности, в апреле цены замедлили свой рост. В мае средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе практически не изменилась за месяц и составила 285 тыс. руб., а с конца прошлого года цена выросла на 8%, что во-первых, связано с точечной ценовой корректировкой в части проектов, а во-вторых, с выводом новых проектов реконструкции и переоборудования частными инвесторами зданий офисов и общежитий, в которых представлены минимальные площади лотов (от 9 кв. м), и, соответственно, минимальные бюджеты покупок.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Снижение ключевой ставки до предсанкционного уровня окажет существенное влияние на рынок жилой недвижимости. Несмотря на плавное оживление в течение последних трех месяцев мы наблюдали сокращение спроса по всем сегментам. После весенней просадки спроса, а также привычного снижения покупательской активности во время майских каникул, мы прогнозируем рост объема сделок на рынке относительно показателей начала года, что будет стимулировать рост цен, а также вывод новых объемов на рынок со стороны девелоперов».