Состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга во II квартале 2010 года
Объем ввода качественных офисных площадей во II квартале текущего года оказался на 64% ниже, чем за аналогичный период 2009 года, и на 78% ниже, чем за II квартал 2008 года.
Во II квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию всего 2 бизнес-центра общей офисной площадью 17,7 тыс. кв. м.
|
Наименование |
Адрес |
Класс |
Общая площадь здания, кв. м |
Офисная площадь, кв. м |
|
МФК Quattro Corti |
Почтамтская ул., 3-5 |
А |
20 000 |
10 000 |
|
БЦ «Марбел» |
ул. Седова, 11/2 |
В |
8 880 |
7 700 |
|
Итого: |
17 700 |
|||
По итогам I полугодия 2010 года прирост офисных площадей составил 50,8 тыс. кв. м, что на 56% ниже, чем в 1 полугодии прошлого года, и на 79% ниже, чем в 1 полугодии 2008 года.
.gif)
Значительное сокращение объемов ввода офисных площадей связано с кризисной ситуацией на рынке. На конец I полугодия 2010 года общий объем офисных площадей составил 1,9 млн. кв. м.
.gif)
«К концу 2 квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась в сравнении с концом 2009 года, - отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Бизнес-центры класса «В» и «В+» составляют половину от общего объема офисных площадей. На бизнес-центры класса «А» приходится 21% офисных площадей».
.gif)
В настоящее время в стадии строительства находится около 20 бизнес-центров с отдаленными сроками сдачи (2011-2012 гг.). Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 220 тыс. кв. м.
По-прежнему «замороженными» остаются проекты большинства офисных центров, начало реализации которых совпало с началом финансового кризиса. Общая офисная площадь в приостановленных и замороженных проектах составляет около 500 тыс. кв. м.
По состоянию на конец I полугодия 2010 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 73%. Текущая заполняемость ниже уровня конца 2009 года (75%) и существенно ниже докризисного уровня (97-98%). Темпы снижения заполняемости замедлились, однако финансовый кризис продолжает оказывать влияние на рынок офисных площадей.
.gif)
По итогам I полугодия 2010 года средняя заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» составила 85%, увеличившись на 5 процентных пунктов, в сравнении с концом 2009 года. Текущая заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» выше, чем в классе «А». Это объясняется более низкими арендными ставками, что в условиях кризиса привлекает арендаторов. Наблюдается тенденция к постепенному сокращению доли вакантных площадей. Тем не менее, текущая заполняемость ниже докризисного уровня для данного сегмента рынка.
.gif)
На конец I полугодия 2010 года средняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 87%. Текущая заполняемость несколько ниже докризисного уровня. Тем не менее, в этом сегменте рынка снижение было наименьшим, в сравнении с офисными центрами других классов. Это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, часть компаний переместились в бизнес-центры с минимальной арендной ставкой.
.gif)
По данным компании АРИН, в конце I полугодия 2010 года средняя ставка аренды[1] офисных площадей составила в классе «А» - 1 140 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «В» и «В+» - 943 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «С» - 718 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ).
По итогам II квартала 2010 года снижение арендных ставок (на 4,6%) отмечено только в классе «А». В классе «В» ставки выросли на 5,4%. В классе «С» ставки практически не изменились. По итогам I полугодия снижение арендных ставок в классе «А» составило 9,5%. В классах «В» и «С» ставки остались примерно на том же уровне (рост составил соответственно 1,2% и 2,2%).
|
Класс |
Динамика за 2 кв. |
Динамика за 1 пол. |
|
класс А |
-4,6% |
-9,5% |
|
класс В |
5,4% |
1,2% |
|
класс С |
0,1% |
2,2% |
Арендные ставки существенно зависят от местоположения бизнес-центра. Центральное местоположение увеличивает арендную ставку в сравнении с периферийным местоположением для бизнес-центров класса «А» на 28%, класса «В» - 12%, класса «С» - на 2%.
По данным компании «АРИН», по итогам 2010 года прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на 5-10%. В бизнес-центрах класса «В» и «С» возможен незначительный рост.
Материал предоставлен компанией АРИН
.jpg)
В конце апреля 2009 г. сотрудниками Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI была выполнена фотофиксация всех строящихся объектов Санкт-Петербурга. Были выбраны все объекты, которые продавались в I квартале 2009 г. и вышли в продажу феврале-марте 2009 г. Товарный запас в продаже был вычислен на основе коэффициентов, полученных при оценке товарного запаса в продаже для комплексного отчета в I квартале 2009 г.
Фотоссессия была выполнена в период с 13 по 17 апреля 2009 г. Было сфотографировано 255 объектов массового рынка. Результаты специалисты компании сравнили с аналогичным исследованием, которое было проведено в начале февраля 2009 г.
Таблица №1. Количество объектов в продаже и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
|
Количество |
|
Апрель 2009 |
Январь 2009 |
||||
|
Строительная готовность на дату объезда (по классификации) |
Работают |
Не работают |
Итого |
Работают |
Не работают |
Итого |
|
|
Забор |
0 |
4 |
4 |
0 |
7 |
7 |
|
|
Нулевой цикл |
14 |
5 |
19 |
1 |
16 |
17 |
|
|
Этаж коробки |
39 |
19 |
58 |
44 |
26 |
70 |
|
|
Коробка завершена |
33 |
50 |
63 |
53 |
31 |
84 |
|
|
Сдан в эксплуатацию |
9 |
60 |
69 |
8 |
44 |
52 |
|
|
Общий итог |
95 |
138 |
233 |
106 |
124 |
230 |
|
Из 73 застройщиков, которые сегодня продают 233 объекта массового рынка, лишь 34% ведут строительные работы на всех своих объектах (в среднем у этих застройщиков по 1,7 объектов). 25% девелоперов ведут стройку лишь на части объектов, а 41 % не ведет стройку ни на одном из своих объектов.
В целом по сравнению с февралем можно констатировать, что активность компаний увеличилась на объектах в стадии «забор» и «нулевой цикл». Очевидно, девелоперы понимают, что для активизации продаж объектов на ранних стадиях строительства нужно вести работы на стройках. Исследование показало, что на рынке присутствуют объекты, на которых работы не велись, как в январе, так и в апреле, в целом же по всем объектам активность приблизительно на одинаковом уровне.
Таблица №2. Товарный запас в продаже (кв. м.) строящихся объектов и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
|
Количество |
Апрель 2009 г. |
Январь 2009 г. |
Динамика ТЗ в продаже по всем группам ((1+2)-(3+4)(кв.м.) |
||||
|
Строительная готовность на дату объезда |
Работают (1) |
Не работают (2) |
Итого (1+2) |
Работают (3) |
Не работают (4) |
Итого (3+4) |
|
|
Забор |
0 |
59 719 |
59 719 |
0 |
166 227 |
166 227 |
-106 508 |
|
Нулевой цикл |
321 810 |
99 016 |
420 826 |
15 185 |
391 724 |
406 909 |
13 917 |
|
Этаж коробки |
408 184 |
149 536 |
557 720 |
481 623 |
208 652 |
690 275 |
-132 555 |
|
Коробка завершена |
119 328 |
127 239 |
246 567 |
160 514 |
08.06.2009 18:28
Сложные условия рынка поставили застройщика в жесткую зависимость от покупателя, поэтому строительные компании всеми силами стараются привлечь финансовые потоки, снижая цены на объекты. Однако объекты, реализация которых началась до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой цены опускать нельзя. По словам директора АН «Бекар» Сергея Козлова, разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. Надо учитывать, что только земля (один из показателей, заложенных в себестоимость объекта) в связи с экономическими сложностями подешевела в среднем раза в два. В результате строительные компании не всегда могут без убытка себе снижать цену объекта до того уровня, который ожидают покупатели. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», по сравнению с апрелем стоимость квартир на вторичном рынке снизилась на 2,8% и составила 82364 руб./кв.м. По сравнению с сентябрем 2008 г. средняя цена снизилась на 18,3%. Сергей Козлов считает, что с точки зрения реальных цен и объема спроса, рынок сейчас откатился примерно к 2005 г. Наиболее востребованными и перспективными становятся проекты эконом-класса небольшой площади, построенные с применением экономичных материалов. «Главным индикатором рынка в ближайшей перспективе будет жилая недвижимость в сегменте эконом-класса, которая не умрет. Сегмент элитной недвижимости всегда был небольшим, а вот бизнес-класс пострадал сильней всего. Учитывая эти особенности рынка, строительные компании будут вынуждены ориентироваться именно на такой спрос и оптимизировать конечный продукт в соответствии с этими показателями спроса», – рассказывает Игорь Лучков. Рынок аренды жилья Цены на аренду однокомнатных квартир варьируются от 12-13 тысяч руб./мес. (в Красносельском, Кировском районе) до 40-50 тысяч руб./мес. (квартиры площадью порядка 50 кв. м в новых кирпичных, кирпично-монолитных домах). По словам директор департамента аренды АН «Бекар» Елена Исаенко стоимость квартиры, расположенной рядом с метро в наиболее популярных районах (Приморский, Выборгский, Фрунзенский), будет выше – на уровне 15-18 тысяч руб./мес. Двухкомнатные квартиры рядом с метро можно снять от 20 тыс. рублей в месяц). В целом в апреле-мае цены на аренду квартир медленно снижались равномерно во всех сегментах рынка: от эконом до элит-класса. За два весенних месяца в среднем цены на аренду снизились на 5%. Елена Исаенко полагает, что до конца лета динамика цен на рынке аренды жилого фонда не изменится. В дальнейшем, цены на ликвидные объекты – квартиры эконом-класса и уникальные объекты элит-класса – будут расти наиболее быстрыми темпами. Итоги На сегодняшний день стратегия большинства строительных компаний – это выживание на рынке. «Учитывая нынешнюю ситуацию, застройщики пытаются довести до конца и сдать объекты на стадии готовности более 80% и выручить за них деньги», – говорит директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Замораживание строительства объекта на высокой стадии готовности – это самая крайняя мера, так как для застройщика это означает поставить под удар все те средства, которые были вложены в объект. Если продажи на объекте не ведутся, все равно необходимо платить за землю, содержание объекта, налоги. Таким образом, компания фиксирует убыток, что на данный момент критично. По мнению директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игоря Лучкова, при продолжающемся снижении спроса могут в значительной степени пострадать около 70% компаний инвестиционно-строительной отрасли. Директор Департамент маркетинга Наталия Черейская Материал предоставлен компанией Becar | ||
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group оценили основные итоги и тенденции рынка жилой недвижимости Петербурга в мае 2009 г.
