Состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга во II квартале 2010 года
Объем ввода качественных офисных площадей во II квартале текущего года оказался на 64% ниже, чем за аналогичный период 2009 года, и на 78% ниже, чем за II квартал 2008 года.
Во II квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию всего 2 бизнес-центра общей офисной площадью 17,7 тыс. кв. м.
Наименование |
Адрес |
Класс |
Общая площадь здания, кв. м |
Офисная площадь, кв. м |
МФК Quattro Corti |
Почтамтская ул., 3-5 |
А |
20 000 |
10 000 |
БЦ «Марбел» |
ул. Седова, 11/2 |
В |
8 880 |
7 700 |
Итого: |
17 700 |
По итогам I полугодия 2010 года прирост офисных площадей составил 50,8 тыс. кв. м, что на 56% ниже, чем в 1 полугодии прошлого года, и на 79% ниже, чем в 1 полугодии 2008 года.
Значительное сокращение объемов ввода офисных площадей связано с кризисной ситуацией на рынке. На конец I полугодия 2010 года общий объем офисных площадей составил 1,9 млн. кв. м.
«К концу 2 квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась в сравнении с концом 2009 года, - отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Бизнес-центры класса «В» и «В+» составляют половину от общего объема офисных площадей. На бизнес-центры класса «А» приходится 21% офисных площадей».
В настоящее время в стадии строительства находится около 20 бизнес-центров с отдаленными сроками сдачи (2011-2012 гг.). Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 220 тыс. кв. м.
По-прежнему «замороженными» остаются проекты большинства офисных центров, начало реализации которых совпало с началом финансового кризиса. Общая офисная площадь в приостановленных и замороженных проектах составляет около 500 тыс. кв. м.
По состоянию на конец I полугодия 2010 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 73%. Текущая заполняемость ниже уровня конца 2009 года (75%) и существенно ниже докризисного уровня (97-98%). Темпы снижения заполняемости замедлились, однако финансовый кризис продолжает оказывать влияние на рынок офисных площадей.
По итогам I полугодия 2010 года средняя заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» составила 85%, увеличившись на 5 процентных пунктов, в сравнении с концом 2009 года. Текущая заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» выше, чем в классе «А». Это объясняется более низкими арендными ставками, что в условиях кризиса привлекает арендаторов. Наблюдается тенденция к постепенному сокращению доли вакантных площадей. Тем не менее, текущая заполняемость ниже докризисного уровня для данного сегмента рынка.
На конец I полугодия 2010 года средняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 87%. Текущая заполняемость несколько ниже докризисного уровня. Тем не менее, в этом сегменте рынка снижение было наименьшим, в сравнении с офисными центрами других классов. Это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, часть компаний переместились в бизнес-центры с минимальной арендной ставкой.
По данным компании АРИН, в конце I полугодия 2010 года средняя ставка аренды[1] офисных площадей составила в классе «А» - 1 140 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «В» и «В+» - 943 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «С» - 718 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ).
По итогам II квартала 2010 года снижение арендных ставок (на 4,6%) отмечено только в классе «А». В классе «В» ставки выросли на 5,4%. В классе «С» ставки практически не изменились. По итогам I полугодия снижение арендных ставок в классе «А» составило 9,5%. В классах «В» и «С» ставки остались примерно на том же уровне (рост составил соответственно 1,2% и 2,2%).
Класс |
Динамика за 2 кв. |
Динамика за 1 пол. |
класс А |
-4,6% |
-9,5% |
класс В |
5,4% |
1,2% |
класс С |
0,1% |
2,2% |
Арендные ставки существенно зависят от местоположения бизнес-центра. Центральное местоположение увеличивает арендную ставку в сравнении с периферийным местоположением для бизнес-центров класса «А» на 28%, класса «В» - 12%, класса «С» - на 2%.
По данным компании «АРИН», по итогам 2010 года прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на 5-10%. В бизнес-центрах класса «В» и «С» возможен незначительный рост.
Материал предоставлен компанией АРИН
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля
Рынок в целом: «желаемое» далеко от «действительного»
Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост.
Именно эти ожидания и оказали влияние на рынок: в феврале экспонировалось 1344 объекта общей площадью 2597 кв.м. и общей стоимостью 11 млрд.$, что больше январских показателей предложения соответственно на 27%, 25% и 35%. Более того, средневзвешенная цена предложения, хотя и продолжает оставаться на более низком, нежели год назад уровне, за месяц выросла весьма ощутимо - на 8% до 4235$/кв.м.
Впрочем, рост цен – это, скорее, желаемое, чем действительное. Общий позитив, скорее желаемый участниками рынка, подталкивает собственников к выставлению новых объектов в продажу с более высокими ценовыми ожиданиями.
В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно. Заявить к продаже и продать – совсем не одно и то же. И эту суровую правду вполне осознают продавцы объектов, выставленных на продажу в конце прошлого и начале этого года. Не случайно цены по объектам, продолжившим экспонирование, остались на уровне января.
Рынок в целом
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средяя цена, $/м2 |
значение |
1 344 |
10 998 |
2 597 |
1,93 |
4 235 |
к январю 2010 |
+ 27% |
+ 35% |
+ 25% |
− 2% |
+ 8% |
к февралю 2009 |
+ 30% |
+ 10% |
+ 26% |
− 4% |
− 13% |
Торговая недвижимость
Рост объема предложения торговых предложений в феврале соответствовал общим настроениям на рынке. При этом было отмечено и появление в экспозиции крупных объектов. Так, в феврале выставлен на продажу торговый комплекс «Москвичка» на Новом Арбате (объект площадью 8267 кв.м. предлагается по цене 13667 $/кв.м.).
Динамика цен по торговым объектам характеризовалась отсутствием их изменения по объектам, продолжившим позиционирование, но, вместе с тем, - появлением новых объектов в феврале по завышенной цене. При этом уходят с рынка относительно дешевые объекты. Это в очередной раз свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии, когда явные тенденции в ценовой динамике пока еще отсутствуют, а попытки зондирования рынка на предмет ценовых тенденций носят единичный и локальный характер.
Причем данный процесс ярче выражен в периферийной части столицы. Цена по объектам, которые продолжили экспонирование, не изменилась. Тем не менее, за счет окончания в январе экспонирования таких дешевых объектов как на Пятницком ш. (9363 кв.м., 1550$/кв.м.) и на 1-м Варшавском проезде (5000 кв.м., 1400$/кв.м.), а также выставления в феврале на продажу ряда дорогих торговых объектов на Кутузовском пр-те (1460 кв.м., 22600$/кв.м.), на Ленинском пр-те (3065 кв.м., 9790$/кв.м.) и на Ленинградском пр-те (3682 кв.м., 9504$/кв.м.) средневзвешенная цена по всем объектам возросла. В результате средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в феврале выросла на 11% до 5272 $/кв.м.
А вот внутри Садового Кольца в феврале – напротив – средневзвешенная цена по торговым объектам снизилась на 3% до 13801 $/кв.м. Однако, специалисты не склонны считать это отражение какой-либо тенденции рынка. Скорее, при общем небольшом количестве предлагаемых в центре объектов, такой эффект дало появление в феврале ряда относительно дешевых предложений. В частности, на Новинском бульваре (366 кв.м., 8197$/кв.м.), на ул.Валовой (603 кв.м., 8067$/кв.м.) и на Рождественском бульваре (3388 кв.м., 5903$/кв.м.). Цена же по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне января.
Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
значение |
74 |
508 |
37 |
0,50 |
13 801 |
к январю 2010 |
+ 23% |
+ 69% |
+ 74% |
+ 41% |
− 3% |
к февралю 2009 |
+ 21% |
+ 40% |
+ 72% |
+ 42% |
− 18% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
значение |
342 |
1 720 |
326 |
0,95 |
5 272 |
к январю 2010 |
+ 25% |
+ 56% |
+ 41% |
+ 12% |
+ 11% |
к февралю 2009 |
+ 14% |
+ 4% |
0% |
− 13% |
+ 4% |
Офисная недвижимость: стабильная нестабильность
Надежды продавцов офисных помещений выразились в существенном увеличении объема предложения. Стоит отметить, что если год назад собственники снимали свои объекты с продажи, предпочитая не тратить впустую средства на рекламу, то сейчас общее ожидание скорого выхода из кризиса подталкивает к обратным действиям.
Внутри Садового Кольца в феврале 2010 года было выставлено на продажу 379 тыс. кв.м офисных площадей, что на 80% больше, чем в феврале 2009-го. Прирост предложения вне Садового Кольца оказался не столь внушительным, но тоже немалым – 35%.
Между тем, офисный сегмент по-прежнему находится в менее стабильном состоянии, чем остальные виды коммерческой недвижимости. Несмотря на явное замедление снижения цен, еще осенью прошлого года, продавцы и покупатели офисной недвижимости продолжают «нащупывать» справедливый уровень цен. Все это влечет за собой сильный разброс цен, который далеко не всегда прямо зависит от качества объектов.
Владельцы офисных зданий и помещений следуют совершенно противоположной логике, нежели продавцы торговой недвижимости. Видимо устав от ожидания прохождения дна, владельцы продаваемых объектов предприняли попытку поднять цены. В центре столицы цена по объектам, продолжившим экспонирование с предыдущих месяцев, выросла на 4%. За пределами Садового Кольца этот рост был скромнее – на 1%.
При этом новые предложения оцениваются несколько ниже. Так, в феврале появилось несколько недорогих «центровых» предложений: на ул. Б.Полянка (32926 кв.м., 4859 $/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 50000 $/кв.м.). Дорогие же (например, бизнес-центр на пр-те Ак.Сахарова площадью 16239 кв.м. по цене 10900 $/кв.м.) были сняты с продажи. В итоге средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца снизилась на 7% до 7422 $/кв.м..
А вот за пределами Садового Кольца офисная недвижимость, по всей вероятности, действительно, достигла нижнего порога: выросла и цена по объектам, которые продолжили экспонирование, и новые предложения оказались не дешевле. Среди последних – объект на Воробьевском ш. (6320 кв.м., 12737$/кв.м.) и рядом со ст.м. Курская (10000 кв.м., 10000$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||
значение |
209 |
2 809 |
379 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Рынок элитной жилой недвижимости – это тот сегмент, который меньше всего подвержен колебаниям. В кризисные 2008-2009 годы темпы продаж дорогой недвижимости почти не изменились, а цены сильно падали только на отдельные предложения в качестве разовых акций, и затем снова возвращались на среднерыночный уровень. Время скидок ушло, рынок успокоился и можно констатировать потери и фиксировать победы. В потерях оказалось 3 дома, где строительство было заморожено (Б.Ордынка, вл.8-14, Б.Саввинский пер. вл.2-6, ул. Бурденко, 11). В качестве победы можно рассматривать рост цен – 1,5% за первые два месяца 2010 года. Правда, рост цен небольшой и обусловлен увеличением стадии готовности строящихся объектов – большинство новостроек высшего ценового диапазона находится на завершающей стадии строительства или сданы Госкомиссии, поэтому цены на апартаменты в этих домах практически не менялись. Предложение Сегодня рынок элитных новостроек насчитывает 43 объекта в диапазоне цен от 6000 до 25000 (и выше) долларов за кв.м. Основной объем предложения находится в нижнем ценовом сегменте – 6000-10000 долларов за кв.м. В целом по рынку кризисная корректировка цен составила от 15 до 20%.
Подавляющее большинство объектов на элитном рынке (61%) находится на завершающих стадиях строительства – этапе возведения последних этажей, отделочных работ, значительная часть уже сдана Госкомиссии. В число самых интересных проектов на рынке элитных новостроек, на взгляд экспертов компании Est-a-Tet входят: Название Застройщик Адрес Кол-во квартир Цена ($ / кв.м.) Садовые кварталы УК «Уникор» Ул. Ефремова, 12 863 6300-17000 Итальянский квартал Insigma Group, «Гута-Девелопмент» Ул. Фадеева, 4 300 10000-12000 Гранатный,6, Гранатный, 8 Интеко Гранатный пер., д.6 27 20 000–43 000 Трилогия ТрансГидроСтрой Трехгорный вал, 14 75 10000-12000 Еропкинский, 16 «Аркада Траст» Еропкинский пер.,16 43 17000-20000 Резиденция «Знаменка» ГК «Инстрой» Ул. Знаменка, 9/12, стр.1 20000-29000 Директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова, отмечает: «6 проектов на рынке элитных новостроек, на мой взгляд, заслуживают особого внимания покупателей. Микрорайон «Садовые кварталы» - уникальный проект строительства города в городе. На 11 гектарах земли разместятся 4 жилых комплекса общей площадью 450 тыс. кв.м. (863 квартиры), деловой центр, школа, магазины и рестораны. Это самый инвестиционно привлекательный проект в Хамовниках, поскольку находится на начальной стадии строительства и цена кв.м. начинается от 6300 долларов. Проект «Итальянский квартал», безусловно, абсолютный победитель по архитектурному решению. Изысканная группа из 7 особняков в итальянском стиле разработана в архитектурной мастерской Михаила Филиппова и сегодня считается одним из лучших проектов на рынке элитных новостроек Москвы. Клубные дома на Патриарших прудах, в Гранатном переулке, которые строит компания «ИНТЕКО» - одни из лучших и наиболее продуманных предложений. Удачное местоположение, хорошая инфраструктура, стильная архитектура, большие площади квартир и эксклюзивность предложения – все это делает объекты в Гранатном очень востребованными в своем ценовом сегменте. Один из наиболее популярных на рынке объектов – ЖК «Трилогия» - в 2010 году получил новое дыхание за счет вхождения в проект КБ «Открытие» и небольшой архитектурной реконцепции. Теперь покупатели квартир в этом доме получили возможность рассрочки платежа от 9% годовых в рублях – пожалуй, по привлекательности это предложение нельзя сравнить ни с одним из московских объектов. Дом на Остоженке по адресу Еропкинский пер., 16 – потрясающий объект с террасами и отличными видами, причем находится в высокой стадии готовности. Не уступает ему и Резиденция «Знаменка» - апартаменты в двух шагах от Кремля, которые готовятся к сдачи Госкомиссии». Спрос Кризис сильно скорректировал общий покупательский бюджет - в 2009 году основной объем платежеспособного спроса, 65%, был ориентирован на покупку квартир по цене до 12 000 долларов за кв.м., тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон – 15000-20000 долларов за кв.м. Материал предоставлен Est-a-Tet |