Спрос на рынке жилья в регионах РФ в I полугодии 2024 года
В первом полугодии 2024 года спрос на вторичное жилье в регионах России без учета столичных агломераций упал на 23%, а активность покупателей строящегося жилья наоборот выросла на 18%. Аналитики компании KEY CAPITAL подводят итоги полугодия на жилищном рынке российских регионов.
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали спрос на жилую недвижимость в российских регионах по итогам первого полугодия 2024 года. Исследование основывается на данных Росреестра о количестве заключённых договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, а также на статистике Центробанка о количестве выданных ипотечных кредитов на покупку как новостроек, так и вторичного жилья. В целях получения более точной картины спроса в регионах специалисты исключили из расчётов показатели по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям.
Спрос на строящееся жилье в регионах вырос на 19%
В первом полугодии 2024 года Росреестром в России было зарегистрировано 439,7 тыс. договоров долевого участия, что на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было заключено 372,7 тыс. договоров.[1] По подсчетам экспертов KEY CAPITAL, без учёта столичных агломераций в российских регионах было зарегистрировано 283,6 тыс. ДДУ, что на 19% больше, чем в первом полугодии 2023 года (238,8 тыс. договоров). Наиболее значительный рост спроса на строящееся жильё был зафиксирован в Южном федеральном округе — на 32%, а также в Дальневосточном (на 29%) и Центральном федеральном округах (на 21%). Наименьший прирост наблюдался в Сибирском (6%), Приволжском (14%) и Уральском (16%) федеральных округах.
«Наиболее заметный рост числа сделок на рынке долевого строительства в регионах произошел во втором квартале 2024 года, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — В этот период количество сделок увеличилось на 26% по сравнению с аналогичным кварталом 2023 года, в то время как в первом квартале 2024 года рост составил лишь 9%. Эта динамика обусловлена ожиданием завершения программы субсидирования ипотеки в рамках государственной поддержки, а также изменениями в условиях семейной и IT-ипотеки. Значительное увеличение спроса во втором квартале связано с тем, что покупатели стремились успеть воспользоваться выгодными ипотечными условиями до 1 июля 2024 года, когда господдержка перестала работать, а другие программы были сокращены».
Число ипотечных сделок в регионах уменьшилось на 9%
По данным KEY CAPITAL, основанным на статистике Центробанка России, в первом полугодии 2024 года в стране было выдано 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок), что на 8% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 824,9 тыс. кредитов. Если исключить данные по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям, то в российских регионах было выдано 625,9 тыс. ипотек против 690,8 тыс. в первом полугодии 2023 года, что указывает на снижение спроса на 9%.
Дольщики получили на 29% кредитов больше, чем в I полугодии 2023
Аналитики компании KEY CAPITAL проанализировали также выдачу ипотечных кредитов участникам долевого строительства в российских регионах за первое полугодие 2024 года по данным ЦБ. В этот период по всей России было выдано 292,2 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, что на 28% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда дольщики получили 227,9 тыс. кредитов. Денежный объём выданных кредитов увеличился на 32%.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области динамика спроса на ипотеку для участников долевого строительства была схожей. В регионах России в первом полугодии 2024 года было выдано 230,6 тыс. кредитов, что на 29% больше, чем в аналогичный период 2023 года (179,2 тыс. кредитов). Общий объём выданных кредитов в этих регионах также увеличился на 35%.
Заметнее всего спрос на ипотеку со стороны участников долевого строительства вырос в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных кредитов в первом полугодии 2024 года оказалось на 44% выше, чем годом ранее. На втором месте по активности заемщиков оказался Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) с ростом на 36%, а затем Дальневосточный федеральный округ с увеличением на 33%. В Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) рост составил 22%, в Южном федеральном округе — 24%, а в Уральском федеральном округе — 26%.
Спрос на ипотеку для покупки «вторички»[2] в регионах упал на 23%
Спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в России значительно сократился. По итогам первого полугодия 2024 года банки выдали 468,6 тыс. ипотечных кредитов на эти цели, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 597,1 тыс. кредитов. Суммарный объём выданных средств для покупателей вторичного жилья сократился на 29%, подсчитали в KEY CAPITAL.
Без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области количество выданных кредитов на покупку вторичного жилья снизилось на 23%. Если в первом полугодии 2023 года было выдано 511,6 тыс. кредитов, то в аналогичный период 2024 года — только 395,3 тыс. Суммарный объём выданных кредитов в регионах, исключая столичные агломерации, также сократился на 29%.
В разрезе федеральных округов наиболее значительное снижение спроса на ипотеку для покупки вторичного жилья было зафиксировано в Северо-Кавказском федеральном округе, где количество выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2024 года уменьшилось на 69% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В Сибирском федеральном округе спад составил 60%, а в Приволжском — 59%. Менее заметное снижение наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — на 18%, в Центральном федеральном округе (без учёта Москвы и Московской области) — на 23%, и в Южном федеральном округе — на 31%.
«Итоги динамики спроса на ипотеку в первом полугодии 2024 года в целом ожидаемы, — комментирует Ольга Гусева. — Резкий рост ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанка во втором полугодии 2023 года закономерно привёл к заметному падению спроса на вторичном рынке жилья, где покупатели не могли воспользоваться государственными программами поддержки ипотеки и субсидирования ставок, которые распространяются только на новостройки. Поэтому мы наблюдаем значительное повышение спроса на рынке строящегося жилья и падение числа сделок с ипотекой на вторичном рынке. По нашим подсчётам, доля кредитов, выданных дольщикам, в общем числе ипотечных кредитов в июне 2024 года составила 47%, тогда как в июне 2023 года она равнялась 27%. Но переориентация покупателей на рынок новостроек может быть временной, а конкуренция между застройщиками будет расти. Это значит, что девелоперам придется искать новые, более интересные модели реализации проектов, которые будут включать не только жилье и стандартный набор инфраструктуры – конкуренцию выиграют те застройщики, которые смогут создавать комплексные проекты с новыми рабочими местами, концептуальными городскими социальными пространствами и объектами образования, культуры, науки и индустрии».
Дольщики в среднем занимают на 81% больше денег, чем покупатели «вторички»
Эксперты компании KEY CAPITAL отмечают, что россияне стали занимать меньше денег на покупку вторичного жилья, но больше — на строящееся. В июне 2024 года, без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил 2,6 млн рублей, что на 11% меньше по сравнению с июнем 2023 года, когда этот показатель достигал 2,9 млн рублей.
Наибольший средний размер кредита на покупку вторичного жилья в июне 2024 года был зафиксирован в Дальневосточном федеральном округе — 3,1 млн рублей. За ним следуют жители Южного федерального округа с показателем в 2,7 млн рублей и Уральского федерального округа — 2,7 млн рублей. Меньше всего на покупку вторичного жилья занимают жители Центрального федерального округа (без учёта Москвы и Московской области), где средний размер кредита составил 2,5 млн рублей, Приволжского федерального округа — 2,6 млн рублей и Северо-Кавказского федерального округа — 2,6 млн рублей.
Иная динамика наблюдается на рынке ипотеки для покупателей строящегося жилья. В июне 2024 года дольщики в регионах России, исключая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, в среднем занимали 4,7 млн рублей, что на 5% больше по сравнению с июнем 2023 года, когда средний размер займа составил 4,5 млн рублей.
Лидером по среднему размеру кредита на покупку строящегося жилья стал Дальневосточный федеральный округ, где этот показатель достиг 5,3 млн рублей. За ним следуют Сибирский федеральный округ с показателем в 4,7 млн рублей и Южный федеральный округ — 4,7 млн рублей. Меньше всего занимают на покупку строящегося жилья в Уральском федеральном округе, где средний размер кредита составил 4,2 млн рублей. Далее следуют Северо-Западный федеральный округ (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — 4,3 млн рублей и Центральный федеральный округ (без учёта Москвы и Московской области) — 4,4 млн рублей.
«Рынок жилья для девелоперов больше не является “тихой гаванью”, — резюмирует Ольга Гусева. — Динамика спроса на рынке жилья в России за первое полугодие 2024 года показывает, что прежняя модель роста, основанная на субсидировании ипотечных ставок, подходит к своему исчерпанию. Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру — это продать старую, а при нынешних ставках им будет трудно найти покупателя. Кроме того, сокращение программ поддержки спроса на рынке новостроек будет означать уменьшение числа сделок. В ближайшие полгода ожидать смягчения кредитно-денежной политики Центробанка не следует.
На этом фоне мы видим, что застройщики уже меняют свои стратегии. Мы фиксируем рост интереса девелоперов к новым направлениям вложений средств: коммерческая, складская, туристическая недвижимость. Некоторые застройщики будут вынуждены перейти в другие сегменты рынка, где покупатели меньше зависят от ипотеки, развивать коммерческое направление, развивать комплексную застройку, включающую не только жильё, но и различные типы недвижимости».
[1] Это последние на сегодняшний день данные Росреестра. Росреестр публикует статистику сделок ДДУ по регионам поквартально накопительным итогом (январь-март, январь-июнь, январь-сентябрь, январь-декабрь).
[2] Число сделок на рынке вторичного жилья подсчитано как разность между общим количеством ипотечных жилищных кредитов и кредитов на строящееся жилье (под залог прав участника долевого строительства — ДДУ). В этих «вторичных» сделках могут быть договоры купли-продажи, которые заключают покупатели и застрощийки готовых (введенных в эксплуатацию) новостроек. Однако в масштабе РФ преобладают в этом сегменте сделки по продаже квартир, которые уже были в собственности физических лиц.
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.